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 Sujet  |
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 12 juin 2007 : 06:46:45
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Amis informés, au secours !
J'ai acheté il y a 4 ans un domaine avec des chambres d'hotes et une salle de reception dans l'aude. Le batiment contenant la salle de reception a au moins 5 siecle et il a été ammenagé en salle de reception par un ancien propriétaire en 1993. Il y a 2 ans, La mairie a decidé que je devais la fermer... Ils m'ont donc dans un premier temps signalé que cette salle n'avait pas d'existence (pas de PC) et que je devais faire passer la commission de sécurité de la prefecture, ce que je ne pouvais pas faire puisque seule la mairie en avait le pouvoir. cette derniere est passée en avril et a rendu un avis defavorable car il leur fallait un controle des structures, electrique, ... Chose faite et le 7 la commission donne un avis favorable et demande au maire de le relayer. celui ci refuse en arguant que n'ayant pas de pc il n'a pas à accepter l'ouverture de la salle et que la prescription pour les PC pour changement de destination ne sont pas de 10 mais de 30 Ans et que de toute façon le terrain est declaré innondable que c'est le notaire qui il ya 4 ans aurait du me prevenir que ce n'etait pas une salle de reception mais une cave). Qui peut m'aiguiller je ne sais plus quoi faire pour pouvoir honorer les mariage de cette année.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 07:56:52
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quelques questions pour -peut être- mieux répondre:
*Etes vous en zone qualifié "inondable" dans un PPRI?
*Avez vous fait des travaux depuis moins de 3 ans?
*Quelle forme administrative l'interdiction a-t-elle prise :arreté, délibération, autres... ?
*Est-ce un probléme personnel avec cet élu ?
*Disposez-vous d'une protection juridique ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 08:51:14
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Je suis effectivement en zone innondable selon le ppri meme si le domaine situé à 26 metre au dessus du village n'a jamais inondé je suis dans le lit majeur de la riviere.
Je n'ai realisé aucun travaux depuis l'achat du domaine il y a 5 ans.
je n'ai pour l'instant aucune interdiction formulé si ce n'est que le maire refuse de me notifier l'accord favorable de la commission securité incendit qui m'a classé en categorie 4 et declare que sans permis de construire il ne delivrera d'autorisation d'ouverture de la salle (exploité depuis plus de 10 ans).
Le maire n'a a priori pas supporter que la liste d'opposition puisse se reunir dans ma salle.
je n'ai que mon avocat qui aujourd'hui devant les exigences sans cesse differentes du maire m'enjoint à ne rien faire et à laisser passer le temps. Je ne suis pas fana de la politique de l'autruche. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 09:23:33
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quelques points donc à confronter à l'avis de votre avocat :
*vous êtes situé en zone inondable : que dit précisément le règlement de zone de votre PPRI et quand a t il été prescrit ?
*l'absence de PC n'est pas un motif suffisant pour refuser cette autorisation qui ne dépend pas de la même législation
*les durées de 10 ou 30 ans ne correspondent à aucune durée de prescription : 30 ans correspondent à la prescription civile, aucun rapport... et 10 ans, à la durée prévue par le L111-12 du code de l'urbanisme permettant de refuser un PC ou une DT au titre de l'irrégularité initiale de la construction.
*Le changement de destination est actuellement soumis à PC, ce qui ferait entrer l'impossibilité à régulariser dans le e) de cet article...mais à compter du 1/10/7, cette exception est supprimée, le changement de destination étant, dans la plupart des cas soumis à simple DT.
*en revanche, en fonction du règlement de PPRI, vous pourriez vous retrouver dans le cas a) du même article.
*en fait, dans votre cas, c'est absolument sans importance : cet article ne porte que sur les demandes d'autorisation de travaux nouvelles.
*de combien de temps disposait le maire pour délivrer l'autorisation ?
*depuis combien de temps cette durée est-elle échue ?
*une telle autorisation est délivrée par le maire au nom de l'Etat : il est donc possible d'engager un recours hiérarchique auprès du préfet
*il doit même être possible d'engager un référé liberté en ce que le refus du maire d'accorder l'autorisation vous empêche de jouir de votre propriété, jouissance de la propriété qui est un droit fondamental inscrit dans la déclaration des droits de l'Homme à l'article 17 et 544 du code civil
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 juin 2007 09:29:00 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 09:44:15
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On commence à comprendre la situation.
Pour le PPRI, vous pouvez demander le reclassement de votre propriété si vous pouvez prouver que l'altitude spécifique n'a pas été prise en compte. Il arrive que les services préfectoraux, faute de documents suffisement détaillés, classent une zone comme innondable alors qu'elle se situe à un niveau supérieur à celui des crues. Mais ce n'est pas là votre préoccupation première.
Tant que le maire ne vous a pas notifié un refus, votre responsabilité ne peut être engagée.
Le rapport d'enquête prouvera votre bonne fois si nécessaire. Pour mettre un peu plus d'arguments de votre côté, vous pouvez envoyer un courrier au maire en lui indiquant que vous avez eu connaissance de l'avis favorable de la commission et que vous vous étonnez du retard administratif de sa signification.
Sur une prescription décénale, celle-ci devrait être possible à partit du 1er octobre.
Mes camarades forumeurs ne manqueront pas de confirmer ou d'infirmer ce point.
Si le décret du 5 janvier 2007 instaure bien cette prescription, vous avez donc tout intérêt à ne pas faire de vagues pour éviter le lancement d'une procédure avant cette date.
Quelques petits courriers vous permettant de prouver, en cas de contrôle, que vous n'y êtes pour rien dans l'absence d'autorisation devraient permettre de tenir le coup jusque là.
Une assurance complémentaire pour cette période pourrait aussi vous protéger et affirmer votre souci de la sécurité de vos hôtes. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:06:37
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Encore des posts qui se croisent .
Citation :
Initialement entré par wroomsi
*les durées de 10 ou 30 ans ne correspondent à aucune durée de prescription : 30 ans correspondent à la prescription civile, aucun rapport... et 10 ans, à la durée prévue par le L111-12 du code de l'urbanisme permettant de refuser un PC ou une DT au titre de l'irrégularité initiale de la construction.
*Le changement de destination est actuellement soumis à PC, ce qui ferait entrer l'impossibilité à régulariser dans le e) de cet article...mais à compter du 1/10/7, cette exception est supprimée, le changement de destination étant, dans la plupart des cas soumis à simple DT.
*en revanche, en fonction du règlement de PPRI, vous pourriez vous retrouver dans le cas a) du même article.
*en fait, dans votre cas, c'est absolument sans importance : cet article ne porte que sur les demandes d'autorisation de travaux nouvelles.
J'avais pris quelques notes sur la prescription en cas de changement de destination sans autorisation, les voici:
La situation doit être regardée comme celle de l'usucapion, au sens de l'usage qui résulte du changement de destinaton, Le nouvel usage est donc soumis à la prescription acquisitive trentenaire.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:10:54
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Citation :
Initialement entré par larocaille
J'avais pris quelques notes sur la prescription en cas de changement de destination sans autorisation, les voici:
La situation doit être regardée comme celle de l'usucapion, au sens de l'usage qui résulte du changement de destinaton, Le nouvel usage est donc soumis à la prescription acquisitive trentenaire.
qui quoi où ?
civil (EDD d'une copro) ou administratif (destination au sens urbanistique) ?
usucapion alors juste titre ? mais quel intérêt pour l'administration ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 juin 2007 10:11:51 |
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:11:21
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Je ne sais comment vous remercier de toute ces precisions si bien etayées. Concernant l'article a) la commission incendie et panique dans son avis n'a souligné aucuns riques au titre de l'inondabilité et il apparait donc difficile de penser que je pourrais nuire à des tiers en leur provoquant de graves mutilations. Le maire refuse de me notifier l'avis favorable de la comission arguant que le courrier de la presidente de cette derniere prie le maire "de l'envoyer accompagné de son avis favorable à l'ouverture" comme ce dernier renvoie un avis defavorable, il declare donc ne pas etre soumis à l'obligation de notification.
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:13:59
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Voila j'etais rassuré et d'un seul coup vous m'inquétez de nouveau. la prescription serait donc trentenaire ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:15:32
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la question de la prescription ne se pose pas...
puisque vous ne demandez pas de nouveaux travaux, il n'y a aucune faute a prescrire.
donc, oubliez la.
précisez les délais comme demandé : c'est important.
Citation :
*de combien de temps disposait le maire pour délivrer l'autorisation ?
*depuis combien de temps cette durée est-elle échue ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 juin 2007 10:17:25 |
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:20:21
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| Je ne peux malheureusement pas vous dire de combien de temps le maire disposait pour m'envoyer sa notification puisque ce n'est que par mail et off que la presidente m'a fait connaitre la decision de la commission la mairie m'a juste sité la phrase qui certe dit bien que l'avis est favorable, mais je ne peux deposer de dossier d'ouverture sans l'avoir en bonne et due forme. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:22:35
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wroomsi,
Je n'ai pas noté de référence à une juridiction, mais je dirais qu'à priori c'est judiciaire.
En plus, il est vrai que le changement de destination n'est pas analysé de la même manière par les instances administratives et judiciaires.
Côté administratif c'est plutôt rigide.
Côté civil c'est plus permissif, le juge considérant par exemple que le changement de destination d'un local ne constitue pas un changement de destination de l'immeuble lui-même.
Au civil, c'est plus la notion d'usage qui est privilégiée.
C'était juste une petite parenthèse. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:25:58
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idesbald,
Si vous avez un mail, ce n'est déjà pas si mal. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:32:35
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idesbald,
je vous conseille de demander par LRAR au maire l'autorisation consécutive à l'avis de la commission.
soit il y a refus explicite qui devra être motive.
soit il y a silence... pendant deux mois (!) valant refus implicite : ce n'est qu'un refus qui pourra faire l'objet d'une procédure contentieuse : actuellmeent, on est dans le mou. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 10:44:35
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Afin d'etre le plus claire possible, je vous livre la lettre que le maire m'a adressé en lieu et place de la notification de la commssion.
"Vous exploitez un etablissement recevant du publique sur la parcell ... Cet ERP se situe en zone innondable et sa creation n'a jamais fait l'objet d'un permis de construire. Aussi compte tenu de ces elements, et independament de l'avis de la commission incendie et panique de Narbonne, je vous confirme qu'il ne m'est toujours pas possible de prendre un arreté municipal autorisant l'ouverture de cet ERP .....Je vous rapelle que conformement aux textes en vigueur cette demande de permis de construire devra etre etablie par un architecte.Elle devra également comporter un document établi par un géometre expert precisant la cote du terrain naturel rattaché NGF en plusieurs point du batiment. Le delais de Mise en demeure expire le 16 Juin, nous serons donc dans l'obligation, si vous n'avez pas obtempéré de dresser un procés verbal d'infraction au code de l'urbanisme et de le transmettre à monsieur le procureur de la republique" |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 11:02:27
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il y a donc refus formel d'autorisation.
de quand date t il ?
vous avez deux mois pour le contester, par recours hiérarchique auprès du préfet.
l'infraction aux règles d'urbanisme "à transmettre au procureur" est totalement débile: le procureur ne peut engager aucune action pénale pus de trois ans après la fin des travaux (prescription de l'action pénale pour les délits simples). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 11:11:58
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le refus est en date du 8 juin (la commission ayant rendu son avis le 7)
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 11:18:31
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donc
*vérifiez sur le PPRI que votre activité n'est pas interdite dans les constructions existantes dans le règlement de zone
*puis revoyez votre avocat, qu'il rédige un recours hiérarchique adressé au préfet pour refus d'une autorisation d'exploitation, refus illégal car n'étant pas motivé par la bonne législation |
cordialement
Emmanuel Wormser
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idesbald
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 08:21:08
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ou peut-on trouver l'ensemble des activité autorisé sur le PPRI ? si ce dernier ne me permet plus d'exploiter la salle de reception puis-je denoncer et annuler l'achat du domaine?
Cordialement
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 08:38:55
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Citation :
Initialement entré par idesbald
ou peut-on trouver l'ensemble des activité autorisé sur le PPRI ? si ce dernier ne me permet plus d'exploiter la salle de reception puis-je denoncer et annuler l'achat du domaine?
Cordialement
Dans le PPRI lui-même. Dans le règlement de la zone rouge, les activités autorisées et les activités interdites sont listées. Lisez attentivement car selon qu'il s'agisse d'une activité existante ou d'une nouvelle activité, les restrictions sont différentes.
Le PPRI est annexé au POS/PLU et si vous vous le procurez, récupérez aussi les cartes de zonage. Vous pourrez ainsi voir les courbes de niveau qui ont servi au zonage et savoir si votre propriété n'a pas été classée à tort en zone rouge. Dans votre cas, cela ne m'étonnerais pas, car une crue de 26m je n'en ai pas encore vu.
Pour vous retourner contre le vendeur, il faut qu'il y ait dol, c'est à dire que l'état des choses vous ait été volontairement caché. Relisez votre acte de vente. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 08:55:13
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Pour vous retourner contre le vendeur, il faut qu'il y ait dol, c'est à dire que l'état des choses vous ait été volontairement caché. Relisez votre acte de vente.
sachant que l'information obligatoire des acheteurs sur le PPRI est récente, n'y comptez pas trop...
Pour l'instant, concentrez vous sur la "régularisabilité" de la situation...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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pouvoir des maire et salle de reception
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