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 Sujet  |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
 Posté - 14 juin 2007 : 22:13:46
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Bonjour,
J’ai donné mon pouvoir pour une ag, et demandé à ce que des réserves soient faites sur l’approbation des comptes concernant une somme que le syndic avait engagée sans autorisation.
A réception du pv je m’aperçois que cette réserve n’apparaît pas au pv (j’ai voté oui pour les comptes mais avec cette réserve).
Le président de séance que j’ai contacté et qui a signé le pv m’indique qu’il n’a pu imposer au syndic secrétaire de séance de faire noter celle-ci car ce dernier s'y est opposé en indiquant que cette réserve n'était pas conforme à ce qui peut être noté sur un pv.
texte du décret 67 – article 17
« Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. »
Le fait de voter non aurait-il changé quelque chose ?
J’avoue que je suis perplexe car je lis ici et là sur le forum qu’on peut approuver les comptes tout en formulant des réserves.
Qu’en pensez-vous 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 22:56:01
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D.art.17 est effectivement clair : pour pouvoir faire une réserve ici il faut être opposant.
Ne l'étant pas, vous ne pouvez en formuler...
Ne mélangez pas les 'réserves' selon D.art.17.. et la/les réserves faites sur telles dépenses lors de l'approbation des comptes.
Dans ce dernier cas, il s'agit de dépenses précisément identifiées qui sont approuvées "sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des pièces (factures) justificatives".
Autrement dit, ces dépenses sont placées sous condition : pas de justificatif au CS dans les 15 jours, ces dépenses ne sont pas approuvées.
Rien à voir avec les réserves sur la régularité des décisions de D.art.17. |
Edité par - gédehem le 14 juin 2007 23:02:11 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 23:16:35
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il ne s'agissait pas de présenter les pièces/factures (elles existaient bien...), mais de ne pas approuver une dépense bien identifiée (et notée, somme et explications à l'appui), sans toutefois rejeter tous les comptes
comment faire dans ce cas puisque le législateur n'a pas prévu de faire noter les réserves dans ce cas précis ? |
Edité par - pimpon le 14 juin 2007 23:17:46 |
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 23:22:27
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L'expérience montre que les réserves inscrites hors résolutions ne sont d'aucune utilité pratique, d'autant plus qu'on a voté pour la résolution concernée. Il serait préférable que le conseil syndical puisse obliger le syndic à rédiger les résolutions intégrant toutes les conditions et réserves voulues car seules les résolutions sont prises en considération par la suite.
Par contre, si on n'est pas d'accord avec le texte définitif d'une résolution à voter, mieux vaut voter contre, ce qui donne possibilité de contester dans les deux mois de l'adoption du texte si vous estimez que celui-ci présente une injustice ou une anomalie défendable en justice. Dans ce cas seulement les réserves mentionnées au pv d'assemblée pourraient être utiles pour faciliter l'action de contestation.
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mdeweerd
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528 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 23:53:49
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"Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. "
J'ai fait une opposition dans ce sens dans le passé: j'ai contesté la validité de l'assemblée générale car elle était AMA convoquée irrégulièrement: délai de convoncation non respecté. J'ai demandé de l'inscrire au PV. Le délai n'était pas respectée car le CS et le syndic ont considéré qu'il y avait urgence, mais l'urgence n'était pas établi pour moi.
Dans le CV était finalement noté:
Citation :
XXXXX émet des réserves sur la validité de la convocation.
Le Président lui répond que la convocation est tout à fait régulière puisqu'elle a été faite en application
des articles 8 et 9 du Décret du 17 mars 1967.
La réserve précise n'est pas noté par exemple. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 23:58:50
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De gédehem
"Ne mélangez pas les 'réserves' selon D.art.17.. et la/les réserves faites sur telles dépenses lors de l'approbation des comptes."
Ce n'est donc pas vous mais l'assemblée Générale qui doit approuver les comptes sous réserves sur des points prècis, telles ou telles factures.
A l'article 17 du décret, vous pouvez, si vous êtes opposant, faire des réserves sur la régularité des votes: vote à l'article 25 au lieu de 26, résolution n'ayant pas obtenue le nombre de voix nécessaire et déclarée adoptée...etc. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 00:03:33
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à Mdeweerd :
c'était mon cas également, nulle mention de la dépense que je contestais et des raisons évoquées...
comme vous, le syndic note sa réponse dans le pv au lieu de noter ma réserve !
juge et partie...la mauvaise foi des syndics a de l'avenir tant que les ag et présidents de séance seront à leur botte 
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Edité par - pimpon le 15 juin 2007 00:23:15 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 00:06:54
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Le syndic a raconté un baratin.
Lors de l'approbation des comptes, une réserve n'a pas pour objet de permettre ultérieurement une action en nullité de la décision, mais simplement de limiter la portée de l'approbation en excluant l'un des articles du comptes pour une raison qui doit être précisée.
Il y a donc lieu d'inscrire ces réserves au procés verbal.
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 00:26:01
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le syndic a raconté un baratin.
Lors de l'approbation des comptes, une réserve n'a pas pour objet de permettre ultérieurement une action en nullité de la décision, mais simplement de limiter la portée de l'approbation en excluant l'un des articles du comptes pour une raison qui doit être précisée.
Il y a donc lieu d'inscrire ces réserves au procés verbal.
Je suis d'accord avec vous mais sur la base de quel texte puis-je obliger un syndic et un pdt de séance récalcitrants à les noter ? |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 02:21:58
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En tous cas, pour que la réserve ait un sens, il faut voter contre la majorité ou s'abstenir. Mais l'abstention est utile seulement si la réserve est noté dans le PV.
On peut imposer de mentionner une réserve au PV seulement si la résolution n'est pas régulièrement prise: pas à l'ordre du jour, pas la bonne majorité, ... . C'est l'article du décret mentionné. On ne peut donc pas dire qu'on vote pour les comptes sous réserve que la facture d'eau est correctement prise en compte (mettre le bon montant) à titre individuel: il faut que cela fasse partie de la résolution elle-même (voté par tout le monde) - à défaut d'avoir votre réserve noté de cette façon, vous votez contre.
Dans mon cas, je contestait la validité de l'assemblée. J'ai voté contre la constitution du bureau, contre le nouveau syndic, etc . Evidemment, le syndic procède à l'intimidation et le conseil syndical l'aide pour le faire. Ensuite on devient la bête noire pour le reste de la réunion et on ne vous accorde aucune crédibilité sur aucun point. Si vous voulez être aimez, ce n'est pas vraiment la démarche à suivre. Si vous voulez proteger vos droits, c'est la bonne, mais surtout: restez calme tout en insistant et exigéant que votre réserve soit inscrite dans le PV suivant l'art. 17, bouquin à la main. Vous obtiendrez qqchse. Perso, la prochaine fois, j'irai voir ce qu'ils ont écrit exactement & je préparerai le texte sur une feuille que je leur donnerai.
Si vous n'obtiendriez rien (c'est toujours possible): votez contre "tout", essayez d'obtenire un témoinage écrite et signée d'un copropriétaire comprenhensif qui attestera que vous vous êtes montrez réservé concernant la régularité des délibérations). |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 02:23:57
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| Et bien évidemment: quand on n'est pas présent personnellement, à défaut d'avoir une personne mandaté à personalité forte, vous n'obtiendrez pas grand chose. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 02:41:41
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mes réserves étaient écrites...c'est même le président de la séance qui avait mon pouvoir et mes instructions en main...
peut-être la prochaine fois je lui enverrai en recommandé 
je suis déjà la bête noire des syndics de mes copros et celles de mon épouse (bailleur, résident ou secondaires)...
et je peux vous dire que même présent, textes à l'appui et raison gardée, tout le monde se fiche de respecter les règles, en général les copros n'ont qu'une envie : rentrer chez eux et avoir la paix,
ce n'est qu'ensuite que certains, les uns après les autres (de plus en plus nombreux chaque année quand même, mon travail portera ses fruits un jour), viennent me demander, tout timides et appels de charges à la main, pourquoi le syndic leur réclame 200 ou 400 € de plus cette année...
à croire que nombre d'entre eux n'ont même pas saisi que le vote du budget et l'approbation des comptes sortent de leur porte-monnaie  ,
j'enrage ! mais quelques vacances en prévision avant la prochaine AG, ouf !  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 09:14:35
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Je reviens sur mon message du 15 juin qui peut prêter à confusion Il concerne en effet des réserves sur les comptes adoptées à la majorité par l'assemblée.
Pour des réserves individuelles ? C'est différent. Pour Pimpon, il critiquait une dépense bien précise. Mais apparemment les autres copropriétaires ne l'ont pas suivi. Dans ce cas on n'est plus dans le problème des réserves, mais dans celui d'unr décision majoritaire
de ratification.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 09:32:51
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| pour info: si un copro souhaite aller en annulation d'AG au TGI il n'est pas obligatoire, ni necessaire de faire indiquer sur le PV que l'AG a été convoquée hors délai |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 09:38:53
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Effectivement, et sans doute que nous n'avons pas été assez précis.
La réserve formulée sur telle dépense lors de l'approbation des comptes s'entend de celle décidée, votée par l'AG.
C'est donc ici une réserve collective, majoritaire de l'AG, qui place les points en litige sous condition.
Tout autre chose est la réserve individuelle faite par un opposant à la décision, réserve qui concerne la régularité de la décision.
Comme le précise nefer, le dépot d'une réserve par un opposant à une décision, que le pdt de séance ne peut ici en aucun cas refuser, ne conditionne pas une éventuelle action en contestation de tout ou partie de l'AG. |
Edité par - gédehem le 15 juin 2007 09:41:18 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 13:11:24
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L'observation de Nefer est présentement exacte, mais le vent pourrait tourner
Il est admis actuellement que des irrégularités peuvent être invoquées sans nécessité pour le demandeur de rapporter le preuve d'un grief. Les tribunaux doivent déférer. Certains manifestent leur humeur et mettent en exergue l'exercice abusif du droit de contestation.
Il est concevable qu'on revienne dans un délai plus ou moins bref à une conception plus raisonnable de la sanction des irrégularités. Celà mérite réflexion car on peut vite retomber dans l'excès inverse.
Comme toujours, la difficulté est de bien contrôler le fléau de la balance
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 15:06:23
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et n'oubliez pas qu'un PV d'AG DOIT être un relevé de décisions.....et pas un compte rendu des discussions.
il est uniquement admis les réserves!!!!! |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 16 juin 2007 : 15:13:30
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| Dans la pratique, les réserves sont inexploitables, sauf si on veut porter l'affaire en justice en n'ayant pas voté la résolution en question. |
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Moltès
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 16 juin 2007 : 18:08:24
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dans tous les cas vous ne pouvez conditionner votre vote à la levée d'une réserve: vous votez POUR- CONTRE ou ABSTENTION (même effet que le CONTRE mais modifie la base de calcul pour les votes à la majorité de l'article 24).
en substance vous pouvez demander à ce qu'une annotation soit inscrite dans la rédaction du PV mais en aucun cas sous cette formule; ex" Je vote POUR à condition que..."
Et effectivement le PV n'est pas un roman, c'est le seul relevé desvotes et des décision qui en découlent (c'est pour celà qu'il est pré-rédigé maintenant et soumis en projet de résolutions aux copropriétaires avec la convocation). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juin 2007 : 18:59:10
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| moltès: il n'y a obligation de joindre le projet de résolution que pour celles soumis l'article 25 ou 26..... |
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Moltès
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 16 juin 2007 : 19:21:06
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en pratique il est rare qu'une assemblée n'ait pas de question soumise à un vote à la majorité de l'article 25.
Pré-rédiger le PV pour l'intégralité n'est pas un souci: qui peut le plus peut le moins. |
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réserves au procès verbal d'assemblée générale
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