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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 16 août 2003 : 07:29:48
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fortement imposée sur revenus locatifs, je veux emprunter in fine à la banque. celle ci m'informe que le credit in fine, pourtant légal irrite les impots et me déclenchera à coûp sûr un contrôle fiscal...
qu'en pensez vous ??????
véronique
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 août 2003 : 19:43:39
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Il y a beaucoup de systèmes de défiscalisation qui augmentent significativement la probabilité d'un contrôle fiscal. A vous de voir si vous êtes "propre sur vous", si vous disposez de tous les justificatifs de vos revenus et déductions des années précédentes, et si vous pourrez consacrer à un inspecteur le temps nécessaire pour ne pas être sanctionnée à tort.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 03:49:14
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A mon avis, votre banquier ne souhaite pas vous voir faire ce credit in fine.
Pourquoi? peut-etre que sa comission est inferieur dans ce cas.
En tout cas, le credit in fine n'est plus reserve aux riches contribuables qui ont les moyens de prendre un groupe d'avocats fiscalistes pour batailler avec le fisc.
J'ai reussi a ne plus etre impose sur mes revenus fonciers grace justement au pret in fine, et je dois dire que j'attends toujours le controle du fisc.
La verite est donc ailleurs. Essayer de sonder votre banquier pour connaitre ses vrais raisons de vous pousser loin du credit in fine?
Prados |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 11:36:27
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Le in fine s'il n'est plus destiné qu'aux 'riches contribuables" il faut qd même être suffisamment riche pour placer une somme conséquente (50% de l'acquisition) sur un plan d'épargne adossé au in fine et placer tout les mois qques subsides. Ce qui n'est pas à la portée de tout le monde. Et comme tout les produts à but défiscalisant il faut avoir déjà une certaine charge fiscal sur le dos ...
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 03:50:49
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BP,
D'accord avec vous vous sur le fait qu'il faut pouvoir placer 50% de la valeur du bien.
Cependant, en ce aui concerne la charge fiscale, il suffit de posseder des revenus locatifs d'un premier bien et de payer des impots pour que l'option soit fiscalement interessante.
Pour ma part, ma tranche d'imposition sur mes revenus fonciers etant forfairement de 25% puisque je reside a l'etranger, le calcul est tres simple et vite fait.
Prados |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 08:41:43
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Bonjour, veronik
Vous avez reçu le message suivant de : Joulia (fabiennejoulia@yahoo.fr)
A : http://www.universimmo.com/forum/
Bonjour Veronik,
Je lis avec interet votre message. Je ne connais pas ce principe d'emprunt in-fine. Pourriez vous me donner quelques explications ?
merci d'avance
Fabienne Joulia
Un emprunt in fine est un emprunt que l'on ne rembourse qu'à "la fin". On ne paye pendant toute la durée de l'emprunt que les intérêts qui ne sont donc pas dégressifs puisqu'aucun capital n'est remboursé.ces interets sont intégralement déductibles des revenus.
Pour garantir le capital, on bloque sur une assurance vie en euros un certain montant et/ou on verse une somme tous les mois (en général on panache). Cette argent travaille à l'abri de l'impot. A la fin, cette assurance vie sert à rembourser la banque et on récupère le trop versé.
si l'on n'a pas de revenus locatifs, le déficit fiscal est limité à 10 700 (?) euros par an, sinon il n'est pas limité.
exemple : j'emprunte à 4% et suis imposée à 50, l'emprunt coute 2%. Je place sur un fond en euros à 4%, csg reste 3.6% . benefice 1.6%. et surtout possibilité d'emprunter plus pour les meme mensualités.
deux problèmes : celui du control fiscal évoqué plus haut et la propension des banques à considérer que, puisque vous vous " enrichissez" sur le compte de l'état, il faut partager et supporter un taux d'intéret qquefois de +1.5... (alors que dans le in fine, la banque touche beaucoup plus d'intérêts et prend moins de risques puisque l'argent est bloqué chez eux. Ils touchent aussi en plus les frais de gestion etc.. de leur sicav en euros!!!!)
véronique |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 08:54:40
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lorsqu'on réside à l'étranger, prados, et que l'on paye des impots sur des biens immobiliers, je pense que le fisc vous laisse tranquille et c'est ce qui m'est arrivé pendantles 20 ans ou je n'étais pas en france. Trop contents de toucher des impots de la part de contribuables éloignés , donc plus difficilement attaquables, les controles sont rares...
lorsqu'on a le malheur de rentrer en france et surtout en provenance de pays fiscalement plus "léger", on est certainement "présumé coupable"....
alors, pas de credit in fine parce que cela risque de mettre en marche la machine infernale ??? se priver d'une déduction fiscale parfaitement légale pour éviter les foudres de l'administration????
ou profiter au maximum des avantages donnés par la légalité en s'attendant de toutes façons à se faire assommer par ailleurs ?????
Vous allez être bouffés : préférez vous grillé ou bouilli ???????
this is the question ......
véronique |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 14:40:05
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Véronik,
Je ne réside à l'étranger que depuis peu. J'ai fait mon prêt in finé alors que j'étais encore résident français, donc je ne pense pas que l'explication soit celle-là.
Le prêt in finé semble s'être democratisé depuis 2 ou 3 ans. Il suffit de voir le nombre d'articles dans la presse grand public sur le sujet. D'ailleurs, cette démocratisation est, en très grande partie, dûe au succès du Besson et autres défiscalisations immobilières.
De plus, le taux du prêt in finé que m'as proposé ma banque est exactement le même qu'avec un taux amortissable. J'avais, à l'époque, non seulement demandé les deux simulations, mais également fait jouer la concurrence avec un courtier en taux.
Le résultat est que ma banque s'est alignée sur la meilleur proposition.
Pareil pour la commission d'entrée des SICAV maison, tout est négociable. J'ai réussi à faire descendre le taux de matière significative, compte tenu du fait que l'apport dans le contrat d'assurance vie était relativement important.
Prados |
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idequation
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 17 sept. 2003 : 15:14:37
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Bonjour,
Trois questions à propos du crédit Infine :
1 - est-on obligé d'apporter 50% de la valeur d'achat ? Je ne pense pas.
2 - juridiquement, sur quoi est adossé le prêt Infine pour placer le capital (Assurance vie...) ou est-ce que tout est permis ?
3 - Dans le cas d'un achat par une SCI, idem ?
Merci d'avance pour les précisions.
Je suis sur l point de conclure une affaire et le crédit Infine me semble intérressant, s'il n'est pas risqué...
Gabriel
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 17 sept. 2003 : 16:00:38
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Bonjour,
Citation :
1 - est-on obligé d'apporter 50% de la valeur d'achat ? Je ne pense pas.
Non, cela dépendra de la négociation avec votre banque. Tout est imaginable, à condition que votre banque accepte.
Citation :
2 - juridiquement, sur quoi est adossé le prêt Infine pour placer le capital (Assurance vie...) ou est-ce que tout est permis ?
Même réponse que 1. Vosu pouvez garantir le capital a rembourser par un tout autre moyen (compte PEA, PEP, Livrets, etc....)
Citation :
3 - Dans le cas d'un achat par une SCI, idem ?
Même chose, il n'y a pas de règles.
Prados |
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tbs
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 09:27:02
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J’ai pensé à un montage financier pour pouvoir m'acheter une maison, qu'en penser vous ?
Nous avons un appartement d'une valeur de 137 000 €. Cet appart serait vendu à une SCI qui nous appartiendrait et loué. Au bout de 20 ans l'appart serait payé.
Grâce à 137 000 € nous pourrions faire un crédit in fine pour nous acheter la maison (vendu 170 000 €) et garder de l'argent pour faire les travaux. Au bout des 20 ans si pour une raison ou une autre nous ne pouvions pas finir de rembourser le crédit in fine alors nous pourrons toujours vendre l'appart.
Ce montage vous semble t-il possible ?
Quel doit être mon apport ?
Les pièges à éviter ?
Nous sommes un couple marié avec 2 enfants et un revenu annuel de
216 000 €.
Merci pour vos réponses.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 10:20:36
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A lire votre message j'ai du mal à comprendre les raisons de ce montage, en effet avec de tels revenus (216000euros annuels) l'achat d'une maison devrait aller de soi, sans recourir à des "montages".
Quoiqu'il en soit votre message me rappelle un article paru récemment dans la presse prenant décrivant les possibilités fiscales offertes pour un revenu de justement 200000euros annuel : Au total, avec la baisse de 3 % (de l'impôt) et en tirant au maximum profit des nouvelles niches, l'impôt sur le revenu de M. Durant diminue de quelque 25 000 euros, soit 34 % de baisse ! Et rien ne lui interdit de recourir aux vieilles recettes, FCPI et Sofica, investissements dans les DOM-TOM, et loi Robien sur l'immobilier.
Avec un peu d'imagination votre maison pourrait être payée en grande partie grâce à ces baisses d'impôts.
Voilà qui devrait plaire moyennement à Mr Antoine Gaudin suite à ces commentaires sur le sport national franco-français d'esquiver les impôts.
bp |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 14:33:27
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Je suis entièrement d'accord avec BP, une fois de plus.
Je ne comprends pas votre montage. Avec un salaire annuel de 216 K euros, vous pouvez convaincre n'importe quel banque de vous prêter de l'argent, sans avoir recours au prêt in finé.
De plus, je vois deux inconvéniants majeurs à votre montage:
1. Lors de l'achat de votre appart par la SCI, il faudra repayer des frais de notaires sur la valeur du marché du bien (137000*8%=10960 euros).
2. Le fait de louer l'appart générera des revenus fonciers, qui s'ajouteront aux 2160000 euros annuels, et seront donc imposables sur la plus haute tranche du barême, soit 50% environ.
Il serait beucoup plus simple pour vous de vendre l'appart et d'utiliser cet argent comme apport personnel pour l'achat de la maison. Vous économiserez beaucoup.
Prados |
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tbs
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 15:36:38
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Merci d'avoir répondu aussi vite, mais j'ai fait une énorme erreur il s'agit de 216 000 FRANCS et non EUROS.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 17:06:46
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L'argument de Prados reste valable. Pourquoi faire compliquer ...!
bp |
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