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 Sujet  |
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 20 juin 2007 : 00:05:55
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Bonjour,
J' ai un probleme grave et urgent . Je suis dans une sucession ou il y a une propriete de 5600M2 nous en heritons mon oncle 1/2 mon frere et moi 1/4 chacun. Nous l' avons divisé en 3 parcelles :bati de + de 10 ans sur 1600m2 + 2 parcelles de 2000m2. Notre acheteur a depose des permis pour les 2 lots de 2000m2. Avis positif du maire .Apres mainte tergiversations , la personne de la DDTE a changé il y a 15 jours la nouvelle refuse les 2 permis car une personne: un permis . L' autre soucis c' est que le POS ou PLU est entrain de changer en meme temps et de zone NB2 on risque la zone à urbaniser c' est a dire que le bien perdra quasiment les 3/4 de sa valeur mais pas nos frais de succession!!!!!.
La loi qu' on nous applique est elle legale? Le maire peut il demander à ce qu'on nous octroye quand meme les permis? Peut on contourner en urgence ce probleme?
Merci de votre aide
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 08:16:12
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Bon, il me semble que vous vous y êtes mal pris.
Votre frère et vous auriez du demander chacun un CU correspondant aux 2 projets de votre acheteur qui aurait pu ensuite demander 2 PC conformes aux 2 CU.
L'embrouille vient du fait que votre acheteur réunit les deux propriétés dans la même main, ce qui incite le service instructeur à les considérer comme une seule unité foncière.
Il vous faut donc remettre tout cela sur les rails en demandant les PC à votre nom et à celui de votre frère par exemple, à moins que vous n'arriviez à convaincre le service instructeur. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 08:56:04
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Larocaille,l'unité foncière initiale de 5600m² est divisée en 3...
Je ne connais pas les règles en matière de division successorale...
Mais en matière d'urbanisme c'est la division qui coince sans doute? |
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 09:47:42
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concernant la division en 3 parcelles il est pour l' instant encore autorisé de diviser en lots jusqu' à concurrence de 4 dans une succession.
J' ai bien compris votre reponse mais comme au problème de permis s' ajoute celui de changement de POS precedement cité j' ai peur que la manoeuvre ne prenne trop de temps. Pensez vous que le service instructeur pourrait accepter de prendre notre situation en consideration les penalites de retard sur les frais de succession vont me ruiner ? Il s' agit d'une jeune personne qui applique les textes à la lettre . Le maire peut il nous aider ou LA DDE est elle souveraine?
Merci d' avance |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 09:50:30
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la DDE instruit mais le maire décide...tout dépend du "risque juridique de voisinage" : dès qu'on joue sur les limites, on risque le recours recevable et reçu !
accessoirement, je ne comprends pas le "une personne, un permis" su deux constructions distinctes et indépendantes.
enfin, le PC peut être transféré... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 juin 2007 09:52:42 |
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 09:52:30
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| j' ai oublie de preciser que ce qui pose surtout probleme est le fait que les parcelles à construire soient contiguessi elles entouraient la parcelle construite cela passerait. |
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 11:28:08
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je viens d' avoir la dde les 2 parcelles forme une unite foncière etant contigues par consequent meme si la zone est constructible en 2000m2 les 2 lots forme une unite fonciere de 4000 m2 pour laquelle un seul permis sera delivre cela meme si 2 personnes deposent deux permis distinctincts sinon il faut un lotissement qui est interdit en NBun s Citation :
Initialement entré par larocaille
[b r]Bon, il me semble que vous vous y êtes mal pris.
Votre frère et vous auriez du demander chacun un CU correspondant aux 2 projets de votre acheteur qui aurait pu ensuite demander 2 PC conformes aux 2 CU.
L'embrouille vient du fait que votre acheteur réunit les deux propriétés dans la même main, ce qui incite le service instructeur à les considérer comme une seule unité foncière.
Il vous faut donc remettre tout cela sur les rails en demandant les PC à votre nom et à celui de votre frère par exemple, à moins que vous n'arriviez à convaincre le service instructeur.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 11:32:43
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| je ne comprends pas l'argument de la DDE . |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 14:38:08
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
je ne comprends pas l'argument de la DDE .
apparement la ou ça coinse c 'est que il y a eu division parcellaire enregistrée il a 2 ans au cadastre . Mais pour eux ça ne compte pas
ça reste une seule est meme unite fonciere . Je pense que pour m' en sortir il faudrait que je trouve un "illuminé" qui m' en achete un lot sans permis qui depose ensuite un PC que je conserve l' autre que je demande un PC et que je lui vende les 2, infaisable vue qu' en plus on est menacés de changement de POS |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 18:09:42
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Si le propriétaire des 2 parcelles est la même personne, c'est exact qu'il s'agit d'une unité foncière...
mais j'avais compris que ces parcelles issues d'une division revenaient à votre frère et vous : ça fait donc 2 propriétaires
Si c'est vendu, ce n'est pas votre problème
Si c'est une double vente à UN acquéreur sous condition suspensive (obtention des PC à l'acquéreur unique)il est exact que ces parcelles forment de nouveau une unité foncière...
Mal barré! |
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 18:51:02
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effectivement nous sommes le cas mal barre . il y aurait peut etre une solution que les permis soit deposes par une ste ayant 2 filiales donc 2 acquereur d' apres celle qui instruit les PC alors on pourrait en avoir 2 mais alors la faut recommencer compromis ect ect Citation :
Initialement entré par Mout
Si le propriétaire des 2 parcelles est la même personne, c'est exact qu'il s'agit d'une unité foncière...
mais j'avais compris que ces parcelles issues d'une division revenaient à votre frère et vous : ça fait donc 2 propriétaires
Si c'est vendu, ce n'est pas votre problème
Si c'est une double vente à UN acquéreur sous condition suspensive (obtention des PC à l'acquéreur unique)il est exact que ces parcelles forment de nouveau une unité foncière...
Mal barré!
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 18:55:13
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je n'arrive pas à trouver même ce qui empêche de déposer deux PC sur une même "unité foncière"...!
sur quel article du code de l'urba la DDE appuie-t-elle son raisonnement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 22:11:38
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Bon, je vais essayer de me mettre dans la peau de la dame qui instruit, même si le costume ne me va pas très bien  ...
La situation est donc la suivante:
Un propriétaire (ou futur propriétaire) possède deux parcelles contigues. Je pourrais donc considérer qu'il dispose d'une unité foncière regroupant les deux parcelles.
Ce propriétaire demande deux PC (un pour chacune des deux parcelles).
Mais je dois instruire au regard de l'unité foncière et non des parcelles prises individuellement.
Si je procède autrement, je risque de ne pas appiquer correctement les règles d'urbanisme faute d'une vision globale de la situation.
Voici par exemple une grosse question que je peux me poser: Chaque PC correspond à une villa de 140m². Si je prend les PC indépendement, il n'y a pas besoin d'architecte. Si je regarde les 2 PC ensemble sur l'unité foncière, il faut un architecte.
Comme je l'ai indiqué précédement, le problème ne serait donc pas au niveau des règles d'urbanisme, mais plutôt au niveau des difficultés à instruire au regard de la manière dont les dossiers sont présentés.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 22:11:45
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| ...sais pas...comme l'impression qu'on ne doit pouvoir obtenir qu'UN seul PC pour UNE construction sur UN terrain...sinon on risque de glisser vers qq chose comme un lotissement??? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 22:19:50
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l'instruction est strictement encadrée par les règles d'urbanisme... "on" ne fait pas comme on veut...
demandez leur : peut-être me gourre-je ! mais j'ai quand même l'impression que ce refus d'instruire n'est pas fondé sur une illégalité de la démarche... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 juin 2007 22:40:41 |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 22:29:56
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Moi non plus je ne comprends pas.
Ciotatla, je crois qu'il y a suffisament de réactions "dubitatives" des internautes sur les motifs avancés par la DDE pour leur demander de plus amples explications; en fait même leur demander sur quels textes ils s'appuient!
Et s'is vous donnent des réponses concrètes, donnez les nous, ça intéressera tout le monde. |
Cordialement,
Romain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 23:01:44
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Puisque j'ai revêtu l'habit de l'instructeur, je continue.
Ok, 2 PC sur votre propriété, ça fait plus de 170m². Votre dossier doit être présenté par un architecte.
OK, vous voulez que les 2 villas soient foncièrement indépendantes. Vous devez déposer un PC valant division parcellaire, ce qui ne vous dispense pas de l'architecte.
OK, vous voulez construire 2 villas sur la même unité foncière. Lisez bien le PLU et vous verrez que les constructions multiples sont interdites.
Je n'ai pas envie de me prendre une erreur manifeste d'appréciation. Soit vous me présentez des projets clairement séparés que je peux instruire indépendement, soit on reparle des points précédents...
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 juin 2007 : 01:59:06
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Tout d' abord merci a tous . je ne sais plus qui a dit mal barré vous ne savez pas à quel point.Dans quelque jours nous serons au dela des 6 mois de retard de succession d'ou 10% de penalites de retard sur les frais soit 1/3 de mon salaire mensuel........Pour en revenir a ce que disait larocaille Notre acquereur a depose 2 PC distincts un pour chaque parcelle avec divion parcellaire-qui est cadastree- fait realise les 2 et le dossier entier par un cabinet d' architecte chacun independament de l'autre.
L' autorisation de lotir n' est pas poss dans la zone mais nous en sommes dispenses car le bati a plus de 10 ans et que nous ne creons que deux lots
justifications de la DDE est les parcelles sont contigues donc c' est une seule unite fonciere donc vue la zone NB2 c'est une bati d'habitation par unite fonciere meme si c'est constructible en 2000m2 et que c'est la taille de chaque parcelle
ce que je ne comprend pas dans le motif c'est contigues. J 'aurais compris si on m'avait nous avait repondu meme proprietaire pour une seule parcelle= une seule unite fonciere la oui. Mais sa repose ca peut vouloir dire j' ai ma propriete A contigue à celle de B mon voisin alors y en a qu'un qui peut avoir une maison ? Ca tient pas debout .mon acquereur avait pense redeposer 2 permis a 2 noms differents mais les parcelles seront toujours contigues à moins que ils comprennent 2 noms 2 proprietaires? C'est possible?
Bon pour l' instant on est 3 vendeurs en indivision si sur les 3 ont est 2 à reprendre les permis à notre compte un par tete c'est possible?
Citation :
Initialement entré par larocaille
Puisque j'ai revêtu l'habit de l'instructeur, je continue.
Ok, 2 PC sur votre propriété, ça fait plus de 170m². Votre dossier doit être présenté par un architecte.
OK, vous voulez que les 2 villas soient foncièrement indépendantes. Vous devez déposer un PC valant division parcellaire, ce qui ne vous dispense pas de l'architecte.
OK, vous voulez construire 2 villas sur la même unité foncière. Lisez bien le PLU et vous verrez que les constructions multiples sont interdites.
Je n'ai pas envie de me prendre une erreur manifeste d'appréciation. Soit vous me présentez des projets clairement séparés que je peux instruire indépendement, soit on reparle des points précédents...
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ciotatla
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 21 juin 2007 : 02:03:39
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Je rajoute que la mairie est tout a fait d' accord pour le projet en l'etat. ON m' a meme repondu "aller voir ce qu'elle -nouvelle instructrice d' un mois qui veut faire ses preuves- veut exactement car pour nous tout est bon. Citation :
Initialement entré par ciotatla
Tout d' abord merci a tous . je ne sais plus qui a dit mal barré vous ne savez pas à quel point.Dans quelque jours nous serons au dela des 6 mois de retard de succession d'ou 10% de penalites de retard sur les frais soit 1/3 de mon salaire mensuel........Pour en revenir a ce que disait larocaille Notre acquereur a depose 2 PC distincts un pour chaque parcelle avec divion parcellaire-qui est cadastree- fait realise les 2 et le dossier entier par un cabinet d' architecte chacun independament de l'autre.
L' autorisation de lotir n' est pas poss dans la zone mais nous en sommes dispenses car le bati a plus de 10 ans et que nous ne creons que deux lots
justifications de la DDE est les parcelles sont contigues donc c' est une seule unite fonciere donc vue la zone NB2 c'est une bati d'habitation par unite fonciere meme si c'est constructible en 2000m2 et que c'est la taille de chaque parcelle
ce que je ne comprend pas dans le motif c'est contigues. J 'aurais compris si on m'avait nous avait repondu meme proprietaire pour une seule parcelle= une seule unite fonciere la oui. Mais sa repose ca peut vouloir dire j' ai ma propriete A contigue à celle de B mon voisin alors y en a qu'un qui peut avoir une maison ? Ca tient pas debout .mon acquereur avait pense redeposer 2 permis a 2 noms differents mais les parcelles seront toujours contigues à moins que ils comprennent 2 noms 2 proprietaires? C'est possible?
Bon pour l' instant on est 3 vendeurs en indivision si sur les 3 ont est 2 à reprendre les permis à notre compte un par tete c'est possible?
Citation :
Initialement entré par larocaille
Puisque j'ai revêtu l'habit de l'instructeur, je continue.
Ok, 2 PC sur votre propriété, ça fait plus de 170m². Votre dossier doit être présenté par un architecte.
OK, vous voulez que les 2 villas soient foncièrement indépendantes. Vous devez déposer un PC valant division parcellaire, ce qui ne vous dispense pas de l'architecte.
OK, vous voulez construire 2 villas sur la même unité foncière. Lisez bien le PLU et vous verrez que les constructions multiples sont interdites.
Je n'ai pas envie de me prendre une erreur manifeste d'appréciation. Soit vous me présentez des projets clairement séparés que je peux instruire indépendement, soit on reparle des points précédents...
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 juin 2007 : 07:29:18
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Commençons par l'urgent, les impôts.
Si vous ne réglez pas la succession dans les 6 mois prévus par la loi, vous devrez payer un intérêt de retard de 0,75%. Au bout de 12 mois de retard, vous devrez acquiter une pénalité forfaitaire de 10%. Des pénalités plus importantes (40% et 80%) sont prévues si la situation perdure. Mais pas de panique, cela ne concerne que les gens qui font le mort.
Concretement, vous pouvez demander aux services fiscaux un allongement du délai de 6mois en leur fournissant les justificatifs des difficultés que vous rencontrez. Vous avez aussi la possibilité de verser un accompte sur les frais de succession.
Rien à craindre du moment que vous ne faites pas le mort. Allez les voir au plus vite. Si, dans le pire des cas, vous tombez sur un inspecteur irracible, vous devrez demander un prêt relai à votre banque pour pouvoir lui verser un accompte, ce qui est nettement moins coûteux que les pénalités.
Une fois le problème des impôts réglé, vous aurez un peu de temps pour mettre en ordre les demandes de PC.
Pour vous éclairer un peu sur les raisons de vos difficultés, il faut comprendre que les lois prévoient que lorsqu'un propriétaire possède deux parcelles contigues (qui se touchent), celles-ci ne forment qu'une unique unité foncière.
D'un côté c'est bien pratique car le propriétaire n'a aucune démarche à faire pour que la surface totale des parcelles soit prise en compte dans l'instruction des autorisations d'urbanisme.
Mais d'un autre côté cela crée un "vide" lorsqu'un propriétaire veut que le service instructeur considère chaque parcelle comme indépendante. Nous avons récemment discuté sur ce forum du cas de la division pour soi-même qui fait apparaître des difficultés similaires aux votres.
Pour éviter le piège, il y a deux possibiltés:
1) Les CU ou PC sont demandés par des propriétaires différents. Ensuite, rien n'empêche de les tranférer à un acheteur unique. C'est ce qui se serait passé si les autorisations avaient été demandées par votre frère et vous.
2) Les CU ou PC sont demandés par des personnes différentes qui ne sont pas les propriétaires. C'est le cas lors d'une vente sous condition d'obtention des autorisations.
Néanmoins, le service instructeur pourrait demander à avoir la visibilité sur la situation finale qui résultera de la vente. Mais ça se tente...
J'espère avoir été assez clair pour que vous arriviez à dérouler la pelotte...
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 juin 2007 : 08:45:40
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n'est-ce pas tout simplement que le formulaire de déclaration est mal rempli : dans mon souvenir il y a un cadre à remplir lorsque le demandeur n'est pas le propriétaire
Donc les 3 héritiers étant pleinement propriétaire de chacun une parcelle, la demande de PC doit signaler 1)le demandeur, 2)le propriétaire
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