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philippe388
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1741 réponses |
 Posté - 28 juin 2007 : 13:25:25
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Nous avons 2 dossiers très lourd en cours, mauvais payeur et maison vendue sans que le syndicat touche 1 €, et un dossier de tvx de fermeture de la Copro.
Nous désirons copoes de certains documents importants ( décisions du tribunal, copie de factures, courriers d'avocats,...). Le Syndic tarde à les faire et sur le premier dossier il a oublié!!!!! le document le plus important ( comme par hasard)
Nous ( le Conseil de l'Union des Syndicats ) désirons consulter l'ensemble de ces 2 dossiers en dehors du Cabinet du Syndic, celui-ci refuse, en a t'il le droit ???
Si ceci n'est pas légal, quels sont les textes qui autoriserait les présidents et memebres de CS de sortir ces documents du Syndic pour consultation et copies. ??
merci
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 juin 2007 : 13:44:44
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D'abord retards et omissions sont bien sur condamnables.
MAIS :
Vous êtes le conseil de l'union des syndicats.
Vous traitez un dossier de recouvrement de charges.
Il ne peut s'agit que des charges dues par un copropriétaire à l'un des syndicats. Le conseil syndical de ce syndicat a seule qualité pour demander des documents à son syndic.
Que vient faire le conseil de l'union dans cette affaire ? L'union n'est pas partie à la procédure ?
Et pour des travaux ? S'il s'agissait de travaux gérés par l'union, elle disposerait des pièces. S'il s'agit de travaux gérés par un syndicat, les observations qui précèdent demeurent valables.
Si vous parlez d'un professionnel immobilier qui assiste l'union et qui serait par ailleurs syndic des syndicats, la situation pourrait être différentee 
Qu'en est-il exactement ?
Un principe général est que les pièces d'un dosier ne sortent pas du cabinet de syndic.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 28 juin 2007 : 23:11:06
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JPM: vous me parlez "principe général", je vous parle de textes de loi qui disent que les pièces ne doivent pas sortir du cabinet du Syndic?
Si le syndic refuse de faire des copies, ou cachent des pièces essentielles, le CS peut-il exiger d'avoir ces dossiers entre ses mains ??
Le "principe général" est que le Syndic soit éfficace et non préjudicable pour la Copro, chez nous ce n'est pa le cas. Je ne parle pas de retards ou d'omissions mais de fautes graves de gestion sur ces dossiers. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 10:42:13
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L'article 21 de loi permet au conseil syndical de consulter les documents, pièces, etc. au cabinet du syndic et d'en prendre copie.
La première modalité est donc qu'il s'agisse du CS de l'immeuble A, consultant des pièces chez le syndic de l'immeuble A. Le conseil d'une union n'est pas recevable.
La seconde modalité est la possibilité pour le CS de prendre copie et, dans la pratique, d'obtenir des photocopies des documents consultés.
On retrouve la même règle pour d'autres types de consultation. Le principe est donc que les originaux ne sortent pas du cabinet du syndic.
Je laisse de côté les questions de confidentialité. Le syndic est tenu par exemple de justifier au CS qu'un jugement de divorce a une incidence sur un recouvrement de charge par la production du dispositif du jugement. Mais si par hasard il détient une copie complète du jugement remise par l'un des époux, il ne doit pas la produire.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 22:09:25
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JPM passe sous silence L.art.21 alinéa 4 concernant le CS :
"Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document interessant le syndicat".
Il ne peut donc y avoir ici, comme peuvent le penser ou l'écrire certains, aucune restriction d'aucune sorte pour le CS concernant quelque document que ce soit,, y compris une prétendue 'confidentialité' qui n'existe pas ici, que ce soit un jugement de divorce ou le changement d'un régime matrimonial, s'agissant ici 'de document qui interessent le syndicat'.
Ceci dit, nous parlons bien ici du CS du syndicat A pour les documents de ce syndicat A demandés par le CS A au syndic du A.
S'agissant du CS de l'Union, étranger au syndicat A, il n'a rien à demander du tout au syndic A ! (un CS devrait tout de même savoir cela !!! )
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 23:22:15
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Pour ma part, compte tenu des indications données dans la questions, je me borne à indiquer que le conseil de l'union n'a juridiquement rien à demander au syndic de l'un des syndicats membres.
Philippe 388 demande la remise de dossiers complets. De toute manière une telle demande est irrecevable.
Quant à un jugement de divoirce, le dispositif seul peut être communiqué. La motivation du jugement de concerne en rien le conseil syndical. Le syndic lui-même ne peut d'ailleurs exiger la communication du jugement complet, en raison de la confidentialité. Mais il arrive qu'un copropriétaire communique un jugement complet. Le syndic doit alors appliquer de son propre chef la règle de confidentialité.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 00:59:59
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JPM; gedehem, Je ne demande pas un commentaire sur une Union de Synidcats. Le fait st que nous avons une Union de 5 Synidcats qui gère les parties communes ( un bois, la voirie, l'éclairage,..) avec un directeur de l'Union qui est un Syndic élu parmi les 5 Syndics des 5 Synidcats. Veci est le fon,ctionnement de notre Copro, et qui est un fonctionnent normal d'une Union, puisque JPM la décrit comme ceci sur son site. JPM relisé vos écrits.
Nous n'avons pas confiance dans la gestion de notre Syndic sur 2 dossiers qu'il a caché à l'esemble des 5 syndicats.
Ces dossiers concerne les parties communes géré par l'Union. Nous désirons consulter ces dossiers en dehors du Cabinet et faire les copies que nous souhaitons. Ces dossiers concernent des irrégularités de gestion et de non suivi pour un montant de 100 000 €.
Commnt pouvons nous exiger d'avoir ces documents en dehors du Cabinet?? Ne repondez pas sur Union ou pas Union, SVP?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 10:19:57
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Vous écrivez : " Ces dossiers concerne les parties communes gérées par l'Union ".
Donc c'est le conseil de l'union qui peut intervenir. Le syndicat qui désire avoir des informations complémentaires est représenté au sein de ce conseil.
Le régime de la communication des pièces de l'union au conseil est fixé par l'article D 63-1.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 14:29:59
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Sans doute que Philippe n'avait pas compris que l'Union de syndicats était une chose, et que chacun des 5 syndicats qui composent cette Union en est une autre !
Les 5 syndicats ont leur propre fonctionnement, l'Union en a un autre suivant ses propres règles.
S'agissant ici d'un litige qui concerne exlusivement l'Union, voir D.art.63 et suivants pour ce qui concerne les Union de syndicats, ainsi que vous l'indique JPM.
Dans le cas présent, le conseil de l'Union doit demander au directeur de l'Union copie des documents de l'union qu'il souhaite, demande en LRAR bien entendu avec RDV dans ses locaux pour les retirer.
Sans réponse de sa part, notifier une "mise en demeure" d'avoir à tenir à disposition dans un délai de 8 jours copie de ces documents.
MED sans effet, c'est "injonctio de faire" s'agissant pour ce directeur d'une obligation légale à laquelle il ne peut se soustraire...
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 18:45:28
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JPM et gedehem : je comprends plutôt bien le fonctionnement de ma copropriété malgré vos doutes.
Vous ne répondez pas à ma question:
Nous n'avons pas confiance en notre Syndic sur ces dossiers, nous désirons faire nous-mêmes les photocopies importantes ( dossiers énormes) sans que celui-ci puisse nous cacher certains documents ( il l'a fait sur un premeir dossier )
POUVONS NOUS EXIGER QU'IL NOUS TRANSMETTRE CES DOSSIERS POUR FAIRE NOS PHOTOCOPIES??
ces dossiers appartiennent à l'UNION des 5 Syndicats, nous n'avons pas encore consulté le dossier le plus important, car le Syndic est malade, la comptable est en vacances, le directeur de l'agence a des soucis personels, et le Must, les armoires des Archives du Sous-sol sont toutes tombées, et manque de pot, nos dossiers sont en dessous, et nous sommes incapables des les soulever Je rapporte les termes de notre gétionnaire sans rien exagérer, cela ne nous fait pas rire du tout.
Nous devons examiner ces dossiers seuls, faire les copies seuls, sans Syndic.
JPM : le fonctionnement de notre copro avec plusieurs synidcats et une Union des Syndicats est exactement celui que vous décrivez dans votre Site
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 19:32:38
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Philippe :
"JPM et gedehem : je comprends plutôt bien le fonctionnement de ma copropriété malgré vos doutes.
(....) Nous n'avons pas confiance en notre Syndic sur ces dossiers ...."
Sauf que, sur ce que vous dites, il ne s'agit pas ici ni des syndicat de copropriétaires ni du syndic.
Sauf erreur de notre part, vous parlez bien ici :
"Ces dossiers appartiennent à l'UNION de 5 Synidcats qui gère les parties communes ( un bois, la voirie, l'éclairage,..) avec un directeur ....."
Parlons donc du fonctionnement de cette UNION, et de son directeur, ainsi que du "conseil de l'union" .... tout ceci n'ayant rien à voir avec "syndicat", syndic, et CS .....
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malain
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288 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 12:00:20
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Il me semble que la demande de philippe388 relève du désir "d'une partie" du conseil syndical de l'union et non pas de "l'ensemble" comme nous pouvons le voir de plus en plus. J'appellerai cela d'une déformation à des fins personnelles de la fonction de membre de conseil syndical ce qui n'est pas en soit le but recherché par le législateur.
De plus après deux ou trois réponses de membres du forum "précisant" qu'il n'était pas possible de sortir les originaux des documents détenus par le représentant de l'union, celui-ci voudrait néanmoins que l'on puisse lui trouver une solution........ ne serait il pas en train de faire un procès d'intention sans en apporter la preuve..... et c'est pour cela qu'il n'obtient pas du représentant de l'union une réponse favorable à sa demande.
Ce n'est que mon point de vue, et je peux me tromper |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 12:30:44
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malain : les 5 syndicats sont unis totalement pour demander des réparations et clore ces dossiers. Nous avons des preuves irréfutables d'irrégularités graves, de mauvaise gestion du Syndic.
Il n'y a aucun procès d'intention la-dedans, ni aucun problème personel. les sommes engagées concernent tous les Copropriétaires ( 150), elles représentent un montant de presque 3 ans de budget. Le problème est sérieux.
Les 2 gros dossiers sont :
- Le syndic a commender des travx de fermeture pour 100 000 € sans aucuns votes à la majorité requise ( art 26 - an2001). J'ai reuni les PVs des Ags des 5 syndicats qui prouve tout cela sans doute possible.
- Le syndic a laissé tombé un dossier de retards de charges ( 10 000 €)d'une SCI, il a appelé des fonds ( votées aux AGs ) aux copros pour boucher le trou de tésorerie, alors qu'il avait un courrier confirmant que la les fonds de la vente était en possession de l'adjudicateur 1 an avant ces AGs. Nous ne savons pas ou sont les fonds des charges ( privilège), toujourschez le notaire ou chez le Synidc, ce qui est possible. Le Synidc a totalement caché ce dossier aux Copros.
Nous ne désirons pas aller au tribunal pour le moment, mais négocier avec le Syndic ( première enseigne française). Les faits cités sont avérés, mais nous désirons compléter nos dossiers avec ceux gardés par le Syndic. ( courriers des avocats, jugmements du TGI, factures,compte de travx,...)
pour gedehem et JPM:
-nous avons 5 syndicats de copros avec chacuns son Syndic sur un terrain clos avec un bois privé, une voirie, un éclairage. Chaque Synidcats à son CS, un Président du CS et un RDC
- Ils composnte une Union pour gérer les parties communes
- cette Union a un directeur de l'Union qui est élu parmi les 5 Syndics des 5 Syndicats
- l'Union est géré par un Syndic ( ici le directeur de l'Union)
- il y a un Conseil de l'Union avec les 5 présidents des CSs ( membres de droit) des Syndicats , qui contrôle la gestion du Syndic de l'Union.
Ceci correspond tout à fait à l'Union de Syndiats décrites par JPM sur son site.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 12:41:21
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Il a ete dit que seul le conseil de l'union est compétent pour réclamer au "directeur" de l'union des pièces justificatives !
A lui d'agir selon les modalites fixées par la loi de 1965 et surtout le decret de 1967, disponible en ligne sur ce site !
Mais au fait etes vous alle le regarder au moins une fois ce texte philippe ?
J'en doute !
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 12:47:10
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| Je confirme à la lecture de la réponse "méconnaissance des dossiers" et procès d'intention |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 12:58:01
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Experience perso :
Un confrere a gere pendant une dizaine d'années une union de syndicat comme un syndicat general/syndicats secondaires.
Tout va bien lorsque un bâtiment, représente par son syndic ne veut plus payer et conteste une partie des charges..........
Après de lourdes démarches,(administrateur judiciaire, élection d'un directeur de l'union.....)nous sommes enfin dans la légalité.
Mais, les copropriétaires comprennent mal ces mécanismes et le precedent "syndic" a pu opérer sans problème pendant des années !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 14:50:55
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Philippe : Citation :
l'Union est géré par un Syndic ( ici le directeur de l'Union)
Le représentant légal de l'union est le président de l'union. Celà ne date pas de la loi SRU. Il faut donc utiliser la terminogie exacte pour qu'on puisse se comprendre. Le fait que le président soit un professionnel qui est par ailleurs syndic de l'un des syndicats ne permet pas de parler du syndic de l'union.
Quand vous écrivez : " - Le syndic a commender des travx de fermeture pour 100 000 € sans aucuns votes à la majorité requise ( art 26 - an2001). J'ai reuni les PVs des Ags des 5 syndicats qui prouve tout cela sans doute possible. ", il me semble bien que c'est du président que vous parlez. Exact ?
Des travaux de fermeture ?
S'agit-il de travaux d'installation d'interphones par exemple ? Dans ce cas ces travaux sont propres à chaque syndicat. ^
S'agit-il d'une grille de clôture du terrain commun ? Non car il n'y a pas de terrain commun dans votre cas. Mais il peut s'agir quand même d'un clôture commune aux cinq terrains contigus (c'est le périmètre général qui est clôturé). Dans ce cas l'union peut intervenir.
Vous parlez ensuite d'un recouvrement contre une SCI ? Le recouvrement ne peut être effectué que par le syndicat concerné. Une union ne peut être créancière qu'à l'encontre d'un syndicat. L'union ne peut intervenir que comme prestataire de service. La procédure doit être établie avec le syndicat comme demandeur.
Les quatre syndics autres que le " président-syndic d'un syndicat " sont-ils des professionnels ou des copropriétaires ?
Enfin Air Jordan donne un exemple qui n'est pas unique d'un professionnel ignorant les différences existant entre union de syndicat, syndicat principal et même ASL. Les rédacteurs de règlement de copropriété ont souvent confondu dans le passé union et ASL. On parle d'une union mais les statuts sont ceux d'une ASL ou le contraire. Les adaptations de RC ont permis de relever de nombreuses erreurs de ce type.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 16:20:39
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philippe : relisez bien le poste de JPM, entre autres iterventions !
Car à l'évidence vous mélangez des choses qui relèvent spécifiquement
- de chacun des syndicats (les PV d'AG de Syndicats ?, le recouvrement de charges d'un copropriétaire en SCI ?) comme sans doute les travaux dont vous parlez ..
Ici, il s'agit bien d'acte des syndics.
- de l'Union de syndicat ... qui est une autre entité juridique, et des agissements de son directeur ..
Si vous parlez du représentant de l'Union, de son gestionnaire parlez de "directeur".
Si vous parlez des syndicats, parlez de "syndics".
Mais comprenez enfin que lorsque vous exposez :
" - Le syndic a commander des travx de fermeture pour ...
- Le syndic a laissé tombé un dossier de retards de charges .."
... vous parlez ici du syndic d'un des syndicats de copropriétaires ....chaque syndicat étant indépendant des autres, et non du directeur de l'Union de syndicats, qui est une autre chose ...
Alors de QUI parlez-vous, QUi est concerné par cette/ces affaires !!!
- Si c'est le syndic d'un des 5 syndicats, seul ce syndicat et son CS sont compétents.
- si c'est le directeur de l'Union, seuls cette Union et son conseil syndical sont compétents.
Fait le tri, mettez vous au clair en utilisant les appellations qui conviennent, et revenez nous voir ....
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 17:51:36
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Citation :
-nous avons 5 syndicats de copros avec chacun son Syndic sur un terrain clos avec un bois privé, une voirie, un éclairage. Chaque Syndicats à son CS, un Président du CS et un RDC
- Ils composent une Union pour gérer les parties communes ( le bois, voirie,...)
- cette Union a un directeur de l'Union qui est élu parmi les 5 Syndics des 5 Syndicats ( dans les statuts )
- l'Union est gérée par un Syndic
- il y a un Conseil de l'Union avec les 5 présidents des CSs ( membres de droit) des Syndicats , qui contrôle la gestion du Syndic de l'Union.
les 5 syndicats sont sur un terrain commun aux 5 synidcats ( statuts de l'UNION)
Citation :
S'agit-il d'une grille de clôture du terrain commun ? Non car il n'y a pas de terrain commun dans votre cas. Mais il peut s'agir quand même d'un clôture commune aux cinq terrains contigus (c'est le périmètre général qui est clôturé). Dans ce cas l'union peut intervenir.
OUI il y a bien un terrain commun, le périmètre général concerne cette fermeture. OUI c'est le problème de l'Union.
Historiquement il s'agit d'une parcelle ou un premier syndicat a été crée ( 1 immeuble), puis un deuxième,....et le cinquième. Les statuts de l'Union ont été fait dès le premier syndicat créé, et chacun des autres ont rejoint cette Union.
- chaque syndicat gère les charges afférants à leur immeuble ou pavillons mitotens
- l'Union gère l'ensemble des parties communes aux 5 synidcats
La fermeture affecte les parties communes. Chaque syndicat a voté sur le projet de fermeture, et lors de différentes réunions sur ce dossier, il n'a pas été tenu compte de ces votes. L'Union a décidé seule ( avec pression de certains membre du conseil de l'Union) de faire les trvx.
En plus de cette complexité, 4 syndicats ont le même Syndic, par conséquent le directeur de l'Union est ce synidc.
Il est vrai que depuis des années, le syndic majoritaire nommait cette Union une ASL ( courriers, AGs,...) Une faute pour un professionel.
Ce n'est pas une ASL, confirmé par ma lecture sur le site de JPM.
Nous payons donc des charges sur les dépenses du Syndicat de notre pavillon, et des charges de l'UNION sur les dépenses des parties communes, aux tantièmes des charges dans le synidcats et aux tantièmes des charges sur l'Union.
JPM, gedehem, suis-je assez clair ?? ceci est bien le fonctionnement de notre Copro. Si ceci n'est pas conforme ou légal, je ne suis pas juriste pour le connaitre. Mais croyez moi je lis et relis tout ce qui peut me permettre de comprendre ce fonctionnement. ( JPM c'est le fonctionnement d'une UNION que vous décrivez sur votre site )
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 19:22:50
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Citation :
Initialement entré par philippe388
Il est vrai que depuis des années, le syndic majoritaire nommait cette Union une ASL ( courriers, AGs,...) Une faute pour un professionel.
Certes, il s'agit d'une faute pour un pro !
Dans certains cas ,ces "fautes" ont même ete commises par les rédacteurs des règlements de copropriétés eux même !
Le syndic se contentant d'appliquer des dispositions dont il sait qu'elles sont illégales !
L'ex syndic/ directeur n'est peut être pas le seul coupable dans votre affaire !
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 20:45:00
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airjordan : Le Syndic a une mission de conseil, il est le professionel.
Lorsqu'un Conseil de l'Union excerce une pression sur le Synidc pour commander des travaux qu'ils savent non votés aux AGs (Syndic et Conseil) avec un courrier RAR envoyé à ce syndic pour exiger une commande des trvx sinon le Conseil ne renouvelera pas le contrat; et que le Syndic, en toutes connaissances des décisions négatives des Ags, commande ces travaux, fait les appels de fond, sans avertir le Conseil de l'Union de sa responsabilités engagée par sa décision, Alors OUI il est responsable de cette irrégularité.
Il lui était facile de respecter totalement les décisions des Ags, et de ne pas dérourner les votes.
Je suis d'accord avec vous sur une responsabilité partagée avec le Conseil de l'Union qui a agit en dehors de sa mission. La responsabilté individuelle de chaque membres du Cinseil de l'Union aura pu être engagée, je l'avais souligné au président de ce Conseil.
Mais un CS avec un Président qui gère la Copropriété comme son bien propre, avec un Syndic laxiste et un manque de professionalisme flagrant, nous pouvons atteindre des sommets dans la gestion d'une Copropriété. ( sans parler de collusions avec les artisans amis, et des avocats communs !!!) Nous parlons ici de 100 000 €uros de travaux.
Maintenant les nouveaux membres de ce Conseil de l'Union essayons de remettre à plat cette gestion, en exhumant ces dossiers. Le nouveau directeur Syndic devra prendre ses responsabilités, l'ancien directeur de ce cabinet ayant demissionné. Au successeur de régler ses comptes avec cet ancien employé.
PS: dans le RDC , à aucun moment il n'est fait question d'une ASL, mais bien d'une Union
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