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 Sujet  |
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 30 juin 2007 : 15:01:40
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Bonjour,
je découvre ce forum et je suis très impressionnée par la qualité des échanges... Ceci m'incite à y déposer un post en espérant trouver des éléments de réponses.
Mon mari et moi avons acheté il y a 4 ans un appartement parisien au dernier étage d'un immeuble ancien. Le plafond était très vétuste et entièrement fendu, il a été détruit et cela a permis de dégager des combles qui ne s’étendent pas sur d’autres lots que le nôtre, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d’équipements communs.
Nous avons isolé le toit sous les combles et cela a permis de donner du volume à une pièce de notre appartement. Nous n'avons pas crée de niveau d'habitation supplémentaire, ni de mezzanine mais d'une part notre hauteur sous plafond est passée de 2,70m à 4,30 m et nous avons installé qq placards en hauteur...
Nous n'avons rien demandé à la copropriété !.
Nous avons reçu une première lettre du syndic en 2005 nous demandant quel type de travaux nous étions entrain de faire. Nous avons répondu et la question a été discutée à l'AG en notre présence, personne n'a à ce moment là trouvé à y redire (je viens de me rendre comtpe que cela ne figure pas sur le PV de cette assemblée).
Cette année (2007) nous n'étions pas à l'AG et nous venons de recevoir le PV :
"l'assemblée prend note de l'annexion des combles et demande qu'une indemnisation soit versée à la copropriété pour ce préjudice"
De quel préjudice s'agit-il (naivement je ne vois pas en quoi ça dérange quelqu'un que je puisse regarder plus loin au dessus de ma tête !) Quelle attitude adopter ? quels conseils me donneriez vous ?
Merci d'avance
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chanuhel |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 16:33:18
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avez vous relu votre réglement de copropriété???
ces combles sont ils une partie commune??????
si oui, vous vous êtes appropriés une parie cmmune sans autorisation de l'AG...
et le syndicat des copropriétaires pourrait vous poursuivre en remise à l'état d'origine....
avez vous lu aussi les textes de base sur la copropriété ??? loi de 65, décret de 67.... |
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 16:42:59
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Sur une autre page de univers immo on peut lire :
"Il a été jugé (Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000) que des
combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif, constituent une partie privative de celui-ci et peuvent donc être annexées ! http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=60
Donc il ne s'agit PAS de partie commune ? |
chanuhel |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 17:54:36
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Que dit votre règlement de copropriété concernant ces combles ?
Merci Etaspak, j'espérais que vous étiez derrière votre ordi car visiblement vous êtes très informé sur ces sujets.
J'ai relu le règlement de copropriété (1953... le papier tombe en ruine !)
1) dans la description des parties communes à l'ensemble des propriétaires il n'y a PAS de mention explicite des combles mais les "charpentes" et les "toitures".
2) il est mentionné que sont parties communes "d'une façon générale toute chose qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif et particulier des copropriétaires." QUESTION : les combles au dessus de mon appartement et qui ne sont accessibles de nulle part sont-elles des parties communes ?
3) dans la liste des choses faisant partie de l'usage exclusif et particulier on retrouve : "parquets, carrelages, plafonds..." QUESTION : j'ai donc droit d'abattre le plafond (hors poutre de charpente) ?
AUTRES QUESTIONS : le procès verbal de l'AG dit qu'elle "prend note de l'annexion des combles" :
a) est ce que "prendre note" cela veut dire "acquiesse" et donc que je peux prendre ça pour une acceptation ?
b) est ce que dans mon cas on peut parler d'annexion des combles : j'ai détruit mon plafond et j'ai enlevé des poutres qui soutenaient mon plafond...
ET ENFIN : puisque je n'ai pas augmenté la surface habitable ni augmenté l'habitabilité de l'appartement à quoi correspondrait la somme que je reverserais à la copropriété ? quel serait la base pour calculer cette somme ?
Merci pour vos réponses à tous. |
chanuhel |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 18:04:31
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Il y aurait 'annexion' dans le cas ou ces combles seraient "parties communes", mentionnés comme tel dans le RDC.
Mais s'agissant, selon ce qui est exposé ici, "...de combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif ...", ils sont alors "partie privative" du lot en dessous sans que le syndicat n'ai rien à y redire !!!
Chanuhel : il vous faut en plus vérifier si cette question était expressément prévue à l'ODJ de l'AG (voir convocation).
Si cette question n'était pas inscrite, il n'y a pas "décision", la mention rapportée au PV n'est qu'un voeux ..., pieux ou non ! 
Si cette question était inscrite, elle est impossible à mettre en œuvre, ..sauf à vous assigner devant le juge pour démontrer qu'il s'agit de 'parties communes', avec le moyen pour vous d'y répondre comme exposé dans l'arret rapporté.
Mais avant d'en arriver là, il faut calmement rappeler au syndic la situation de ces combles, leur qualification de "partie privative", le fait que les travaux entrepris ne sont en rien 'annexion', le syndicat n'ayant aucun préjudice de cet aménagement de parties privatives.
Une copie au CS serait parfaite. |
Edité par - gédehem le 30 juin 2007 18:06:13 |
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 18:14:04
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Merci pour cette réponse Gédehem
Citation :
Initialement entré par gédehem
Chanuhel : il vous faut en plus vérifier si cette question était expressément prévue à l'ODJ de l'AG (voir convocation).
Si je ne suis pas allée à l'AG (ouie ouie) c'est justement que je n'avais pas la convocation. Je me suis absentée de paris et lorsque je suis rentrée la poste a refusé de me délivrer la lettre parce que c'était déjà trop tard.
Vous croyiez que je peux demander copie au syndic ? |
chanuhel |
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 18:24:27
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Gédehem, Etaspak est ce que ce que je lis sur le lien envoyé par Etaspak n'est pas contradictoire avec ce que vous dites.
Il me semble que c'est le même cas que moi et pourtant la réponse est que c'est une partie commune ??????? je comprends plus rien
"Question. Je suis propriétaire d’un appartement et au-dessus de celui-ci se trouvent des combles dont l’accès se trouve chez moi ( : c’est un trappe) ; il n’y a aucune autre possibilité d’accès ; or ces combles ne sont pas répertoriés dans la coproprieté, aucun numéro de lot et ne figurent pas non plus sur mon acte de propriété ; à qui appartiennent ils ? Pouvons-nous considérer qu’ils font partie de notre bien ? Ou faut-il proposer un achat à la copropriété car nous avons besoin d’isoler.
Réponse. Si les combles ne font pas l’objet d’un numéro de lot ou s’ils ne sont pas compris dans la désignation d’un lot, ce sont des parties communes que seules le syndicat des copropriétaires, à la majorité qualifiée de l’assemblée générale, peut décider de vendre.
La vente, si elle est accordée, devra être précédée d’un état descriptif de division modificatif notarié et certainement d’une intervention d’un géomètre expert. " |
chanuhel |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 20:53:52
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chanuhel:la poste ne concerve les recommandés que 15 jours...
si vous devez vous absenter plus de 15 jours il vaudrait mieux prendr vos dispositions pour donner procuration à quelqu'un pur retirer vos RAR, car....vous risque d'avoir de mauvaises surprises...style demande de pièces, de justificatifs des services fiscaux...mise en demeure..... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 21:11:35
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Chanuel, il n'y a de choses contradictoires que sur des choses ou données différentes !
Vous exposez :
".. des combles qui ne s’étendent pas sur d’autres lots que le nôtre, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d’équipements communs."
Il a été jugé que :
""...des combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif ...", sont alors "partie privative" du lot en dessous ..
Le point que vous rapportez dans votre post de 18h24 :
""Question. Je suis propriétaire d’un appartement et au-dessus de celui-ci se trouvent des combles dont l’accès se trouve chez moi ( : c’est un trappe) ; il n’y a aucune autre possibilité d’accès ;.... "
Vous relisez bien tout ça, et vous aurez réponse à votre question sur une prétendue contradiction .... 
(au cas où, réponse :
- chez vous, rien de commun, même pas d'accès à ces combles (privatifs)
- dans le lien d'Etaspack, trappe d'accés à ces combles (communs)..)
C'est pourquoi, dans votre cas, il n'y a pas annexion de quoi que ce soit ... |
Edité par - gédehem le 30 juin 2007 21:13:58 |
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 21:25:41
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C'est plein de chausses TRAPPES tout ça
Mais grâce à vous je crois que j'y vois plus clair ! merci. je vais suivre vos conseils et écrire une lettre argumentée au syndic plus copie au CS.
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chanuhel |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 21:34:24
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| ..et pour la convoc, voyez un voisin 'ami' qui doit bien l'avoir conservé ... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 22:18:40
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Bonsoir,
Faites en sorte que votre lettre ne soit pas trop argumentée, d’autant plus que votre règlement de copropriété précise que les "charpentes" et les "toitures" sont des parties communes, pour pouvoir isoler cette charpente (partie commune) et pour enlever des poutres (parties communes) qui soutenaient votre plafond, il vous aurait fallut l’accord de la copropriété à l’article 25b de la loi après accord de l’architecte de la copropriété.
L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 09:57:43
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| votre plafond (que vous avez retiré) est une partie commune....pour laquelle vous n'avez demandé aucune autorisation....... |
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 11:29:25
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| Nefer : Ce n'est pas ce qui figure dans le règlement de copropriété que vous m'avez si aimablement conseillé de relire ! |
chanuhel |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 15:55:36
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Pas grave, chanuhel : Nefer est une spécialiste des tirs à coté de la cible ...
Car vous indiquiez bien plus haut, entre autres clauses de votre RDC :
"3) dans la liste des choses faisant partie de l'usage exclusif et particulier on retrouve : "parquets, carrelages, plafonds..." |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 16:22:58
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Bonjour Chanuhel,
Dans votre courrier vous devez tenir compte de l’opinion des autres copropriétaires.
Comme vous l’avez compris pour être en règle dans vos travaux, ceux-ci doivent obligatoirement être ratifiés par une assemblée générale.
Il me semble bien que l’assemblée générale soit prête à ratifier vos travaux, moyennant finance.
Ne pas oublier qu’en cas de vente, l’accord de l’assemblée générale à l’article 25b de la loi vous sera nécessaire pour officialiser ces travaux par un acte notarié.
A partir de là, le lien que je vous cite (Jurisprudentes) et le votre (Universimmo) parle tous deux d’une trappe dont l'unique accès se situe dans l'appartement.
Etes-vous vraiment certaine qu’à l’origine de la construction il n’existait pas une trappe d’accès à ces combles, ce qui peut paraître inhabituel, mais pas impossible (la preuve).
Le lien d’UI que vous citez précise entre autres :
« Il a été jugé (Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000) que des combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif, constituent une partie privative de celui-ci et peuvent donc être annexées ! »
« AUX MOTIFS QUE la transformation de l'appartement de l'appelant ne contrevient pas à la destination de l'immeuble. Elle ne porte pas davantage atteinte par nature aux droits des autres copropriétaires…. »
« ALORS QUE chaque copropriétaire n'use et ne jouit librement des parties privatives comprises dans son lot qu'à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble…… »
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Ces combles ne pouvant desservir que votre lot privatif, ne peuvent être annexés que par vous-même, ce qui s’apparente tout à fait à votre cas.
Mais à l’origine de la construction il existait une séparation, votre plafond, qui suite à vos travaux est passée de 2,70m à 4,30 m.
Et c’est ce volume des combles qui, faisant suite à vos travaux, modifie votre lot comme il était défini à l’origine dans votre règlement de copropriété.
D’autant plus que votre règlement de copropriété précise que sont parties communes :
"… d’une façon générale toute chose qui ne sont pas affectés à l'usage exclusif et particulier des copropriétaires."
Ces combles au moment de votre achat n’étaient pas affectés à l'usage exclusif et particulier de votre appartement, ils le deviennent suite à vos travaux qui, je vous le rappelle, doivent être ratifié par l’assemblée générale.
A partir de là, dans le lien d’UI il est dit également :
« Sauf à tomber sur des copropriétaires gentils et compréhensifs, est une opération longue et éprouvante qu'il faut aborder avec doigté et diplomatie si vous ne voulez pas vous mettre la copropriété à dos et ruiner tout espoir d'arriver à vos fins dans de bonnes conditions... »
La première assemblée générale aurait put être la bonne pour vous, mais ne l’étant pas, vous avez manqué la seconde assemblée générale.
De ce fait vous êtes devenu défaillant et vous avez un délai de deux mois à compter de la notification de la dite décision, pour la contester au TGI et passée ce délai, vous ne pouvez plus rien faire.
« L’assemblée prend note de l'annexion des combles et demande qu'une indemnisation soit versée à la copropriété pour ce préjudice. »
Personnellement c’est ce que je ferais, une fois passée le délai de deux mois, l’assemblée générale ne peut plus vous obliger à revenir sur vos travaux privatifs soumis à autorisation de l’assemblée générale (art. 25b) puisqu’elle a pris note de l’annexion des combles.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »
Il ne vous reste plus qu’à honorer la demande d'indemnisation, mais comme rien n’a été défini sur la somme (ce qui est très correct envers vous, d’autant plus que vous étiez absente) vous avez cet arrêt à faire valoir, pour trouver un accord à l’amiable, d’autant plus que vous seule pouviez annexée ces combles.
Personnellement, il me semble tout à fait légitime que l’assemblée générale vous demande une indemnisation suite à l’annexion des ces combles.
À partir du moment qu’il n’est pas écrit sur votre règlement de copropriété :
« Les propriétaires des lots situés au dernier étage auront la faculté d’user privativement du volume des combles aux droits de leurs lots. »
Vos travaux faisant suite à l’annexion des combles, qui par définition est un acte d’appropriation de votre part et de ce fait, il est tout à fait légitime que la copropriété vous demande une indemnisation pour cette annexion.
Même l’arrêt que vous citez sur le lien d’UI précise le mot « annexer » :
« Il a été jugé (Cour de Cassation, 3e ch. Civile 22 mars 2000) que des combles n'abritant aucun élément d'équipement commun, qui n'ont pas pour fonction de permettre l'accès à la toiture, et auxquels en outre on ne peut accéder qu'à partir d'un lot privatif, constituent une partie privative de celui-ci et peuvent donc être annexées. »
Mieux vos parfois un bon accord, qu’un mauvais procès.
Cordialement.
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 17:57:44
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A mon sens vous risquez de vous retrouver avec le syndic ou le SDC qui voudra faire constater la nature des travaux par l'architecte, vérifier qu'il n'y a pas de débordement de ces combles sur d'autres lots : et là il faudra affronter le fait d'avoir enlevé les poutres, en tant que parties communes sans autorisation, comme le dit si bien Eastpack .
De plus l'architecte pourra vouloir savoir comment vous isolerez le toit
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chanuhel
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 08 juil. 2007 : 14:35:30
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Bonjour à tous,
A la suite de nos échanges de la semaine dernière j'ai rédigé un brouillon de lettre pour le syndic. J'aimerai avoir vos réactions sur ce projet. MERCI
Madame, Monsieur,
nous avons reçu le PV de l’assemblée générale du 14 juin 2007 dans laquelle la 18° résolution indique :
L'assemblée prend note de l'annexion des combles par le successeur de Monsieur XXXX et demande qu'une indemnisation soit versée à la copropriété pour ce préjudice.
L'assemblée demande q’un courrier lui soit adressé pour qu’il fournisse le détail des travaux qu’il a effectué, si un calcul des charges a bien été établi suite à l’enlèvement des poutres soutenant la couverture.
Monsieur ZZZZ, ancien propriétaire avait réalisé ce même travail et avait indemnisé la copropriété. L’indemnisation devra être basée sur celle de Monsieur ZZZZ, il y a environ 15 ans.
J’avais fait parvenir au syndic en 2004 (lettre du 28 octobre) des précisions concernant les travaux que nous effectuions dans l’appartement que nous avions acquis (lot n° 29) ainsi qu’un courrier de notre architecte agréé DESA, BBBBBB de l’agence CCCCCC attestant que nous n’avons touché à aucune structure porteuse (mur ou poutre).
La destruction partielle du plafond a, à l’époque, été rendue nécessaire par le fait qu’il était très vétuste et entièrement fendu ce qui constituait un danger d’autant plus menaçant que sur lui reposait des tonnes de gravats.
Elle a permis de dégager des combles qui ne s’étendent pas sur d’autres lots que le nôtre, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d’équipements communs. A notre connaissance et après avoir vérifié sur les plans, aucun autre copropriétaire n’avait la jouissance ni l’utilité de ces combles. Il n’existait alors aucune trappe d’accès à ces combles
La transformation de notre appartement a permis d’améliorer son habitabilité en augmentant, dans une partie du lot, la hauteur sous plafond, toutefois je tiens à préciser :
- que cette transformation ne contrevient pas à la destination de l'immeuble et ne porte pas davantage atteinte par nature aux droits des autres copropriétaire
- qu’il n’a pas été crée de niveau supplémentaire et qu’il n’y a pas eu augmentation de l’habitabilité
- que nous n’avons pas touché dans les travaux d'aménagement au gros œuvre comme l’indiquait la lettre du cabinet CCCCCC.
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La résolution de l’assemblée évoque un cas qui s’est déroulé il y a 15 ans, vous serait-il possible de me faire parvenir les documents qui y font référence ou de m’indiquer où ils peuvent être consultables, ceci me permettra de voir sur quelles bases pourrait être calculée une indemnité.
+ Formule de politesse conclusive |
chanuhel |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juil. 2007 : 17:36:07
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"...qu’il n’y a pas eu augmentation de l’habitabilité la surface privative ni de la surface habitable."
".....sur quelles bases pourrait être calculée une éventuelle indemnité, laquelle ne serait justifiée que par un préjudice qu'aurait à subir tel(s) copropriétaire(s), voire le syndicat, du fait des travaux sur le comble qui jouxte mon lot privatif."
PJ : Copie de l'arrêt rapporté par Etaspak"
Il sera fait copie au CS de cette lettre au syndic. |
Edité par - gédehem le 08 juil. 2007 17:39:10 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 juil. 2007 : 18:25:22
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Bonsoir Chanuhel,
Le fait qu’il y soit inscrit sur le procès verbal de votre assemblée générale du 14 juin 2007 suite à vos travaux « Monsieur ZZZZ, ancien propriétaire avait réalisé ce même travail et avait indemnisé la copropriété. L’indemnisation devra être basée sur celle de Monsieur ZZZZ, il y a environ 15 ans. » prouve qu’il existe déjà un précédent au sujet d’une indemnisation sur des travaux similaires réalisés par l’ancien propriétaire.
Je comprends mieux pourquoi l’assemblée générale vous précise qu’elle prend note de vos travaux et vous demande une indemnisation pour le préjudice subit, sans le chiffrer.
Comme vous dites, je pense qu’il ne vous reste plus qu’à obtenir « les documents qui y font référence ou de m’indiquer où ils peuvent être consultables, ceci me permettra de voir sur quelles bases pourrait être calculée une indemnité. » et vous avez également l’opportunité de vous servir de l’arrêt que vous citez pour éventuellement calculer cette indemnité.
En ce qui concerne vos travaux, le fait que vous ayez fait parvenir une attestation de votre « architecte agréé DESA, BBBBBB de l’agence CCCCCC attestant que nous n’avons touché à aucune structure porteuse (mur ou poutre). » devrait normalement rassurer la copropriété sur la nature de vos travaux, demander à votre syndic d’envoyer une copie de cette attestation à l’assurance de la copropriété et faites la même chose pour votre assurance personnelle multirisque habitation.
Cordialement.
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Combles et préjudice
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