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 Sujet  |
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mh88520
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 01 juil. 2007 : 21:46:51
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Je suis syndic bénévole d'une petite copropriété. Nous devons faire des travaux de ravalement de façade. Un copropriétaire ne peut les financer. Que se passet-il?
Merci pour la réponse.
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MH |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 10:41:32
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"Que se passe t-il ?"
Pour vous, en qualité de syndic, rien du tout : vous faites comme en a décidé l'AG, en particulier pour ce qui concrne le provisionnement des fonds nécessaires.
Pour lui ..il fait ce qu'il veut : emprunter à un copain, à une banque, à la famille .....
Du moment qu'on accede à la propriété, il faut bien comprendre qu'on doit pouvoir assumer la charge de l'entretien du bien.
C'est d'autant plus vrai en copropriété.
Voyez avec lui : mais du moment que ce ravalement est devenu indispensable, que les autres copropriétaires le décide (maj.art.24) il devra se plier à la décision et se débrouiller pour financer sa part de travaux. |
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mh88520
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 12:17:17
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| Merci infiniment pour votre réponse. |
MH |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 13:42:51
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Moi, à la place du Copropriétaire qui a des problèmes financiers, j'aurai demandé l'application de l'article 33 de la loi, juste pour voir |
Edité par - malain le 02 juil. 2007 13:43:23 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 14:29:33
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| même bénévole,et même si sa demande peut surprendre, je pense que mh88520 sait que dans le cas de travaux d'entretien l'article 33 L1965 ne peut s'appliquer |
Edité par - felix1930 le 02 juil. 2007 14:35:13 |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 14:03:23
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Voilà l'article 33 :
"La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires."
alors felix1930 où avez vous trouvé "le cas de travaux d'entretien l'article 33(sic)" |
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felix1930
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5611 réponses |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 20:45:49
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félix1930 il faut se limiter à la loi et non pas à une interprétation hasardeuse, je tourne, puis je retourne le texte et je ne vois pas l'astuce |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 21:06:57
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ce n'est pas une interprétation hasardeuse mais la réalité des faits confirmée par plusieurs jugements.
De plus si vous reprendez le code de la copro Litec il est précisé < que le bénéfice du paiement différé est réservé aux travaux relevant de l'article 30 (CA Rouen 06.05.1987).Il ne s'applique donc pas aux travaux d'entretien décidés dans le cadre de l'article 24 (CA Paris 10.01.1997)>
Heureusement que cela ne s'applique pas aux travaux d'entretien sinon pour tous ces travaux votés en AG l'application de l'article 33 serait ou pourrait être demandé la seule obligation étant de voter contre les travaux |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 21:10:27
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Ne prenez pas ombrage,de mon intervention ?
Vous ne parlez pas du profil de cette personne ?
Il existe des aides gouvernementales
Conseil général ,l' ANAH et autres
Voir suivant sa situation et son àge ?
Il faut tout essayer !!
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Goutelette |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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malain
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288 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 21:51:59
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OK, OK ==> Chapitre III de la loi "Amélioration......" puis article 33 "... des charges financières y afférentes...."
En conséquence pour un ravalement non à l'indentique = amélioration d'où article 33. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 22:18:38
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Un ravalement de façade est "entretien", quand bien même il 'est pas identique a ce qui existait 9 ou 10 ans plus tot !
C'est également le cas s'il u a utilisation de matériaux nouveaux ..
Il n'y a que dans le cas de l'adjonction d'éléments nouveaux ou la transformation radicale de l'existant qu'il doit y avoir 2 votes s'agissant de travaux 'mixtes'.:
- 1 sur le ravalement/entretien maj.art.24
- 1 sur les les éléments ajoutés, nouveaux, alors amélioration, maj.art.26.
Mais sur le fond, un ravalement de façade, la réfection de la toiture, de la cage d'escalier, du hall d'entrée, etc .etc, .sont de travaux d'entretien, quel que soit le montant de la facture !
En revanche, la pose d'une marquise au dessus de l'entrée est "amélioration", mais uniquement cette marquise, comme l'est "...la pose d'un paillasson dans une entrée qui en était préalablement dépourvue" .... (jurisprudence)
Sur le recours aux dispositions de L.art.33 il n'est effectivement possible QUE sur ces travaux d'amélioration, ce qui n'est pas le cas pour un ravalement de façade .... |
Edité par - gédehem le 03 juil. 2007 22:21:32 |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 22:46:55
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Mais où ai-je parlé de "façade", je ne savais pas que le ravalement (Crépi ou enduit que l'on fait sur un mur) concernait que les façades!! |
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 22:52:16
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Mais est ce que JPM est d'accord sur la version "d'amélioration" de gédehem ???
Faut-il parler de travaux "somptuaires" pour que cela ne soit pas de "l'entretien", mais de "l'amélioration".... désolé mais j'ai la tête qui tourne |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 00:27:10
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Je suis d'accord avec les positions de Félix1930 et gédehem.
De malain
"Mais où ai-je parlé de "façade", je ne savais pas que le ravalement (Crépi ou enduit que l'on fait sur un mur) concernait que les façades!!"
gédehem a écrit:
"Mais sur le fond, un ravalement de façade, la réfection de la toiture, de la cage d'escalier, du hall d'entrée, etc .etc, .sont de travaux d'entretien, quel que soit le montant de la facture !"
Je ne vois pas de limitation "de façade"...
Le chapitre III: Amélioration, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation, comporte et s'applique aux articles 30 à 37.
Les dispositions de l'article 33 ne s'appliquent que pour les travaux votés à l'article 26 suivant l'article 30.
Il ne concerne donc pas les travaux de ravalement (de façade ou pas) votés à l'article 24.
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 16:02:46
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J'ai un peu peur quand gédehem dit :
"Mais sur le fond, un ravalement de façade, la réfection de la toiture, de la cage d'escalier, du hall d'entrée, etc .etc, .sont de travaux d'entretien, quel que soit le montant de la facture !"
des dérapages et surtoût du fait que les travaux doivent se faire à l'identique à défaut cela relève de l'amélioration.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 17:44:54
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De malain
"des dérapages et surtoût du fait que les travaux doivent se faire à l'identique à défaut cela relève de l'amélioration."
Vous ne trouverez dans les articles 26 et 30 aucune mention de "doivent se faire à l'identique".
Dans le code de la copropriété (Litec) nous trouvons:
"Il n'y a pas de définition légale de "l'amélioration". Les travaux concernés sont "ceux qui apportent des éléments supplémentaires de confort et d'habitabilité par rapport aux aménagement préexistants et procurent de ce fait une valorisation certaine de l'immeuble"
"Le point de savoir s'il y a ou non amélioration est apprécié souverainement par les juges du fond".
"Les travaux objectivement nécessaires restent des travaux d'entretien...pour le ravalement-TGI Paris 11 février 1981,...même s'ils sont coùteux (pose de feuille de plomb sur des balcons qui se dégradent..."
-"si les travaux d'entretien et de réparation constituent la part principale des travaux envisagés, la majorité de l'article 24 est applicable."
-s'il y a au contraire à titre prépondérant "amélioration", la double majorité de l'article 26 doit être obtenue et la dépense sera répartie en fonction des avantages résultant des travaux pour les copropriétaires."
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 19:34:39
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JB22 les mots me manquent mais la réponse est donnée par votre poste de la notion de à "l'identique" et "non à l'identique" par :
"qui apportent des éléments supplémentaires.....par rapport aux aménagement préexistants"
mais par contre utiliser des moyens techniques couteux pour remettre en état "d'origine" relève bien des travaux d'entretien et donc de l'article 24;
Je suis peut être insistant sur le sujet mais il est souvent mal interprété par ceux justement voulant faire des améliorations en passant en force par l'article 24 |
Edité par - malain le 04 juil. 2007 21:44:29 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 19:48:36
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malin, où donc avez vous pu voir que les travaux d'entretien doivent être à l'identique de ce qui existait auparavant ???
Entretenir la façade, la cage d'escalier, le vieux mur plein de fissures ..., le court de tennis vétuste et plein de trou, c'est de l'entretien courant, quels que soient les techniques et matériaux utilisés !!!
Fort heureusement, la réfection, l'entretien des parties communes entraine un "mieux", un "plus", dans la mesure où c'est "comme neuf".
mais c'est ici une "amélioration" subjective, qui n'est pas quantifiable.
Tout autre est l'amélioration dans le sens de L.art.26/30, qui s'entend de "...la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux communs ou à la création de tels locaux."
Il y a là une donnée quantitative, mesurable !
Exemples :
- changer la chaudière 'à pédale' vétuste modèle 1950 par une neuve dernier modèle 2007 à pilotage électronique c'est "entretien", art.24.
- changer la vieille chaudière au fioul par une neuve dernier modèle fonctionnant au gaz c'est "amélioration/transformation", art.26.
- La moquette trouée de l'entrée changée pour une neuve, facture 10.000 € = entretien art.24
- la pose d'un tapis à 50 € dans l'entrée qui en était préalablement dépourvu c'est "amélioration" art.26
Refaire la façade de l'immeuble avec échaffaudage et revêtement étanche pour 150.000 € à la place du coup de pinceau de 1998, c'est entretien courant art.24.
En profiter pour installer une avancée au dessus de l'entrée pour 1800 €, c'est pour ces seuls travaux "amélioration", art.26 ....
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 20:16:01
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Gédehem je crois que nous sommes sur la même longueur d'onde mais ne nous comprenons pas, car j'indiquai dans mon post précédent :
"mais par contre utiliser des moyens techniques couteux pour remettre en état "d'origine" relève bien des travaux d'entretien et donc de l'article 24"
Pour reprendre un de vos exemple le ravalement de façade, si vous appliquez une peinture pour remettre "à neuf" celle pré-existante avec les travaux préparatoires de réfection de maçonnerie éventuellement, celà relève bien de l'article 24, mais par contre remplacer le subjectile d'origine par un RPE (revêtement plastique épais), remettra "à neuf" mais nécessitera la majorité de l'article 26 |
Edité par - malain le 04 juil. 2007 21:33:47 |
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Impossibilité pour un copro de financer des travau
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