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 Sujet  |
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calista59
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 22 août 2003 : 09:52:19
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bonjour
la propriétaire souhaite faire l'état des lieux d'entrée en même temps que l'état des lieux de sortie des actuels locataires
l'appartement semble en bon état mais
en cas de litige, pourrais je notifier "sous réserve de vérification" avant la signature?
merci de votre attention
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lachmann
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 15:30:35
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Bonjour,
De toute façon, le locataire dispose de 15j pour pouvoir signaler tous défaut ou ereur de l'état des lieux d'entrée. Bien mentionné les éventuelles tâches, vérifier les convecteurs, plaques electriques, chainettes de bouche-évier...
Pour vous rassurer, vous pouvez mentionner "sous réserve de vérification".
Renvoyez bien le nouvel edl rectifié avec AR pour prouver votre bonne foi.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 00:58:43
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Attention, Lachmann, il n'y a pas de délai de signalement : l'EDL fait foi, et la mention "sous réserve de vérification" n'a aucune portée (hors le chauffage : cf. ci dessous le texte cité).
Mon avis est que l'EDL d'entrée fait sur le même papelard que l'EDL de sortie du loc sortant est une très mauvaise pratique (elle est contradictoire avec les textes, au demeurant : cf. ci dessous).
Elle ne peut que prêter à confusion ultérieure. Elle est mise en oeuvre par les proprios et les agences pour des raisons d’économie (et/ou de fausse simplicité).
L'EDL de sortie est fils du bail qui s'achève. L'EDL d'entrée est lié au bail qui commence.
Le texte de référence est l’article 3 de la loi de 1989 dans ses alinéas deuxième et troisième, qui sont ainsi :
Citation :
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 18:54:47
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En envoyant une correction à l'EdL d'entrée, on sollicite un état des lieux d'entrée plus approfondi. Il est bien évident qu'un état des lieux d'entrée ne peut pas recenser tous les détails, a fortiori s'il est visiblement bâclé. Comment voulez-vous faire autrement? Vous arrivez dans un logement, l'agence vous torche un formulaire en deux temps-trois mouvements, tout-va-bien-signez-en-bas, si vous n'êtes pas d'accord vous n'avez pas les clefs... et si vous acceptez de signer vous seriez tenu de réparer à votre départ la porte du placard qui ne ferme pas, le coin de papier peint arraché, la barre de douche qui ne tient pas... ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 21:02:37
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Bien d'accord que les agences et les proprios ont une belle habitude de tordre les bras, mais il n'en reste pas moins que la faculté d'amender l'EDL sous 15 jours qu'évoque Lachmann n'existe pas en droit.
Raison de plus pour être ferme lors de l'établissement de l'EDL, en n'oubliant pas que - aux termes mêmes du bail - le proprio doit délivrer la chose louée, c'est à dire remettre les clés pour la date de début d’effet du bail ! Il y est juridiquement tenu.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 22:12:51
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Mais on ne les voit pas soi-même, les problèmes, dans l'EdL d'entrée! Comment voulez-vous les voir en dix minutes? Et si au bout de ces dix minutes, vous n'avez pas signé, l'agent repart avec les celafs et vous pouvez dire aux déménageurs d'aller voir ailleurs!
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 22:18:58
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celafs=clefs, et de toutes façons l'agent n'a qu'à vous remettre les clefs sans EdL, vous êtes présumé avoir reçu le bien en bon état. Il pourra certifier que c'est bien vous qui vous êtes opposé à la remise des clefs... En tous cas je procède comme cela et je n'ai jamais eu de problème depuis que je le fais. L'EdL fait foi sauf preuve du contraire, et un EdL signé entre les parties a moins de valeur qu'un EdL établi par huissier, bien entendu. Des précisions apportées par recommandé AR et auxquelles l'agence n'a pas réagi (là où je loue en ce moment, elle a réagi pour préciser qu'elle ne réparerait pas le four et l'adoucisseur) apportent pour le moins un doute sur la valeur d'un EdL par ailleurs peu précis sur les choses en question; d'ailleurs on peut considérer qu'elles le complètent sans s'y opposer.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 août 2003 : 01:32:03
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• Je ne comprends pas le début de votre contribution, qui décrit une situation qui me semble contradictoire, sauf mauvaise lecture : il y a remise des clefs sans EDL et en même temps il n’y a pas remise des clefs :
« celafs=clefs, et de toutes façons l'agent n'a qu'à vous remettre les clefs sans EdL, vous êtes présumé avoir reçu le bien en bon état. Il pourra certifier que c'est bien vous qui vous êtes opposé à la remise des clefs... »
• Par ailleurs et en tout état de cause, la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 3 de la loi de 1989 (en gras dans ce qui suit) protège fort bien - et c'est heureux - le locataire du fait qu’un EDL n’aurait pas été dressé si le bailleur (ou son agence) faisait obstacle à l’établissement de l’EDL.
En effet, ce deuxième alinéa de l’article 3 est ainsi :
Citation :
Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
alors que l’article 1731 du Code Civil est comme suit :
Citation :
Article 1731
S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
La « preuve contraire » sera apportée par un EDL dressé à l’initiative du loc., et il le balancera dans la tronche du proprio en vertu de l'article 3 de la loi de 1989.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
• http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&art=1731
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 août 2003 : 15:31:55
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J'aurais dû me relire : l'agence pourra toujours affirmer que c'est vous qui vous êtes opposé à l'établissement d'un état des lieux, non à la remise des clefs.
Si je comprends bien, Joseph, vous conseillez aux personnes qui ont affaire à une agence (je généralise car je n'ai connu qu'une seule agence sérieuse en la matière, sur des dizaines, et elle a été rachetée quelques mois plus tard par Gestrim), de refuser l'établissement d'un état des lieux d'entrée. Alors dites-nous, que faites-vous du camion de déménagement qui attend en bas si l'agence refuse de donner les clefs? Ce que je voulais dire au début de mon message, c'est qu'il y a la parole de l'agent contre la vôtre. j'aimerais lire vos propositions, car je devrais déménager d'ici peu, normalement pour acheter mais ce n'est pas du tout certain...
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 août 2003 : 03:25:17
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Thov,
• Soit je me suis mal exprimé, soit vous m’avez mal compris, ou encore les deux. Quelle belle collection de bonnets d'âne nous allons avoir dans ce dernier cas... Je choisis le bleu ciel, je vous laisse le rose, si vous voulez bien - à moins que l'on nous en colle d'office deux d’un rouge vif qui nous réuniraient dans l’opprobre. On verra...
• Non, je ne préconise nullement que le loc. refuse l'EDL.
Bien au contraire.
Ce que je disais - textes à l'appui - c'est que si le bailleur (ou son agence) a fait obstacle à l'EDL, c'est tout bon pour le locataire, car alors ce bailleur ne peut s'appuyer sur l'article 1731 du Code civil qui dit que faute d'EDL le bien est présumé avoir été livré en bon état.
J'écrivais en effet :
Citation :
... en tout état de cause, la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 3 de la loi de 1989 [...] protège fort bien - et c'est heureux - le locataire du fait qu’un EDL n’aurait pas été dressé si le bailleur (ou son agence) faisait obstacle à l’établissement de l’EDL.
La dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 3 de la loi de 1989 est claire :
Citation :
"A défaut d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
• Au concret :
▫ Le locataire a bel et bien intérêt - dans tous les cas - à faire en sorte que l'EDL soit établi de telle sorte que la moindre merdouille y soit consignée, même si le proprio ou son agence veulent emballer l'EDL en 3 minutes sur une méchante feuille bâclée un soir à la nuit tombée
(prendre le temps d’un rendez-vous sérieux en refusant les trucs du genre « je suis pressé [dit le proprio], ou « ce n’est qu’une formalité », ou pire « passez prendre les clefs à l’agence et on vous donnera l’EDL que nous avons établi ») ;
▫ Le locataire peut faire aisément valoir cette exigence d’un EDL en bonne et due forme puisque le bien doit obligatoirement lui être livré (s'il ne lui est pas livré à la date prévue dans le bail, le bailleur est immédiatement attaquable et condamnable à des dommages et intérêts) : le locataire est donc du bon côté pour refuser un chantage à un EDL bâclé et/ou à une non remise de clefs ;
▫ Le proprio n'a lui pas intérêt à ce que l'EDL ne soit pas dressé de son fait puisque dans ce cas il ne peut prétendre que le bien était nickel sans la moindre égratignure de peinturlure ou écaille au bac de douche. Si, par bêtise (ou tentative de manœuvre s’appuyant sur une méconnaissance de la phrase citée ci-dessus [ « A défaut d'état des lieux…»] ), le proprio refuse de faire l’EDL, le loc en fera faire un illico presto, qui aura pleine valeur.
• Bon, je n’ai peut être pas imaginé toutes les ruses auxquelles peuvent se livrer les proprios ou les agences lorsque le camion de déménagement est en bas.
Personnellement, dès que je conclus un bail, je fais un EDL en maquette et je l’adresse au locataire qui a ainsi pu le regarder avant le RdVous. Je joins à cet envoi une copie de la loi de 1989. Ce geste est en général apprécié.
• Cela dit, je suis effaré de lire sur des sujets du site UI qu'un locataire ne dispose pas de son EDL ("l'agence ne me l'a pas envoyé", disent des contributeurs).
L'EDL est un document, comme le dit le texte de la loi de 1989, qui est établi "contradictoirement".
Concrètement, cela veut dire en deux exemplaires identiques, signés (chaque page paraphée) par les deux parties, et chacun repart avec son exemplaire. Comme dans un bugnage de bagnoles.
S'opposer aux balivernes/manoeuvres du type "je vous ferai une photocopie". Si le proprio (ou l'agence) se pointe avec un seul exemplaire, aller faire ensemble une photocop immédiate, ou recopier sur une autre feuille pour former le second original.
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calista59
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 25 août 2003 : 09:06:59
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j'en conclus donc de refuser EDL d'entrée en même temps
je viendrais donc avec 15 minutes de retard histoire de le rédiger à froid et avec tout le temps nécessaire après le départ des actuels locataires
merci de vos remarques pertinentes
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 25 août 2003 : 18:33:33
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Non, Joseph, vous êtes bien trop innocent (la jeunesse! Vous verrez quand les années auront blanchi votre... toison, l'expérience vous sera venue ;-)) pour imaginer à quel point un agent immobilier peut ne pas l'être. Il ne va tout de même pas avouer qu'il s'est opposé à la rédaction d'un EdL sérieux!
J'ajouterais que même en face d'un agent honnête, on ne peut pas tout examiner dans le détail, à moins d'en avoir une grande habitude (je commence à l'avoir mais j'ai dix ans d'EdL derrière moi), et on trouve toujours quelque chose qu'on n'avait pas vu. En général, on s'en aperçoit quelques jours plus tard et on en informe le bailleur ou l'agence, et en cas de silence on considère qu'ils admettent que ces problèmes préexistaient à l'emménagement. Tout de même, vous n'allez pas, dans les jours qui suivent votre emménagement, prévoir que votre gamin arrachera tel coin de tapisserie, que le chat pissera sur tel coin de moquette, que le bouchon de champagne fera tel trou au plafond... vous ne pouvez que constater ce qui est.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 août 2003 : 22:43:10
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D'accord que je suis certainement un pur, naïf et irénique esprit par rapport aux agents immobiliers et que le registre de leurs facéties dépasse ma jeune imagination.
Certainement qu'une bonne agence ou un bon proprio voudra prendre en compte un élément difficile à voir lors de l'EDL si il leur est signalé rapidement comme tel. Mais cela dépendra de leur loyauté.
Cette qualité étant peu répandue lorsqu'elle se heurte aux intérêts pécuniaires des gens (là je ne suis plus pur et naïf esprit), raison de plus pour faire un EDL le plus sérieux et serein possible.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 août 2003 : 03:11:41
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Calista59,
Je n'ai pas compris votre message : l'EDL doit être établi contradictoirement et non unilatéralement "à froid et avec tout le temps nécessaire après le départ des actuels locataires" comme vous l'évoquez. Que vouliez vous dire ?
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calista59
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 26 août 2003 : 12:45:14
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j'entendais par" à froid et avec tout le temps nécessaire après le départ des actuels locataires" rédiger l'EDL d'entrée après que les actuels locataires aient terminé le leur
merci de votre aide si rapide
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