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 Sujet  |
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 18 juil. 2007 : 19:42:32
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Bonjour,
Nous avons obtenu un PC pour une veranda de 16m2 + un garage de 25m2
Nous n'allons construire que la veranda dans un premier temps et ne respecterons pas exactement les règles d'urbanisme car la pente de toit ne sera pas exactement respectée et le toit ne sera pas recouvert de tuiles. Nous ne sommes pas en zone Bât de Fce
La fin des travaux de cette première tranche est prévue fin octobre, nous allons donc déposer une DAT d'une tranche
1ere question : un agent DDE ou mairie peuvent venir dores et déjà ? alors que les travaux ne seront pas achevés (pas de garage = de toute façon non conformité au PC )!
Nous comptons, peut être finir le garage au bout de 3 ans (pour bénéficier de la prescription de 3 ans sur la veranda au passage).
2ème question : faudrait il modifier le PC si d'aventure nous ne faisons pas le garage ou prolonger l'actuel permis ?
3ème question : dans l'absolu et que ce soit avant ou après la nouvelle loi en vigueur en octobre prochain, j'ai cru lire que le déplacement pour récolement de travaux n'était pas sytématique, voire rare pour des travaux de type veranda ? dans l'absolu je ne demanderai pas de confomité.
4ème question : hormis le risque de voisinage (estimé faible) quels risques courrons nous en cas de non conformité ; risque pénal, fiscal... sachant que nous comptons rester plus de 10 ans à partir de l'achèvement de la veranda en octobre
J'ai d'autres questions, mais 4 pour une première fois, c'est déjà pas si mal !
Merci
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mike71
Contributeur senior
89 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 09:12:13
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Article R421-32 du Code de l'Urbanisme:
"Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Toutefois, les travaux peuvent être interrompus pendant une durée maximum de trois années à compter de l'achèvement de la première tranche lorsque le permis de construire a autorisé la réalisation d'une construction à usage d'habitation en deux tranches, dont la première constitue une unité habitable et ne dépasse pas 100 mètres carrés de surface hors oeuvre nette et dont la suivante a une surface hors oeuvre nette inférieure à la première.
[...]
Il peut être prorogé pour une nouvelle année, sur demande de son bénéficiaire adressée à l'autorité administrative deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à son égard.
La demande de prorogation, formulée par lettre en double exemplaire, est déposée et transmise dans les conditions prévues à l'article R. 421-9.
A l'issue de l'examen de la demande de prorogation, le responsable du service chargé de l'instruction transmet un projet de décision à l'autorité compétente pour statuer sur la demande. La décision est prise par arrêté dans les mêmes conditions que celles prévues aux articles R. 421-33 ou R. 421-36.
La prorogation est acquise au bénéficiaire du permis de construire si aucune décision ne lui a été adressée dans le délai de deux mois suivant la date de l'avis de réception postal ou de la décharge de l'autorité compétente pour statuer sur la demande. La prorogation prend effet à la date de la décision de prorogation ou à l'expiration du délai de deux mois."
Dans votre cas il n'y a pas de possibilité de tranche!
vous devez réaliser les travaux en deux (+1 an en cas de demande de prorogation) avec la possibilité de faire des pauses ne dépassant pas une année.
si vous souhaitez faire votre garage plus tard et que tous ces délais seront dépassés: permis modificatif où vous ne mettez que la véranda + nouveau permis au moment où vous voulez faire le garage.
Article L460-1 du CU:
"Le représentant de l'Etat dans le département, le maire ou ses délégués ainsi que les fonctionnaires et les agents commissionnés à cet effet par le ministre chargé de l'urbanisme et assermentés peuvent, à tout moment, visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments, et en particulier ceux concernant l'accessibilité aux personnes handicapées quel que soit le type de handicap. Ce droit de visite et de communication peut ainsi être exercé après l'achèvement des travaux pendant deux ans."
Un de mes collègues peut donc venir à tout moment  !
mais c'est rarement le cas à part en cas de demande (maire ou voisins)
par contre la conformité de la véranda peut être vérifié 2 ans après la DAT et pas après l'achèvement réel des travaux!! |
Edité par - mike71 le 19 juil. 2007 09:13:12 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 09:40:29
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Citation :
Initialement entré par micheldu92
Bonjour,
Nous avons obtenu un PC pour une veranda de 16m2 + un garage de 25m2
Nous n'allons construire que la veranda dans un premier temps et ne respecterons pas exactement les règles d'urbanisme car la pente de toit ne sera pas exactement respectée et le toit ne sera pas recouvert de tuiles. Nous ne sommes pas en zone Bât de Fce
La fin des travaux de cette première tranche est prévue fin octobre, nous allons donc déposer une DAT d'une tranche
1ere question : un agent DDE ou mairie peuvent venir dores et déjà ? alors que les travaux ne seront pas achevés (pas de garage = de toute façon non conformité au PC )!
Je ne m'engareais pas sur la possibilité de faire une DAT partielle. Emmanuel ???
Mais en supposant que cela soit possible, je ne vois pas ce qui empêcherait le service instructeur de procéder à un recollement. Si vous déposez une DAT, ce qu'elle concerne est "recollable".
Citation :
Nous comptons, peut être finir le garage au bout de 3 ans (pour bénéficier de la prescription de 3 ans sur la veranda au passage).
Vous filez un mauvais cotton. Cela pourrait bien se retourner contre vous.
Ce genre de manipulation vous expose à une annulation du PC pour fraude.
Citation :
2ème question : faudrait il modifier le PC si d'aventure nous ne faisons pas le garage ou prolonger l'actuel permis ?
Ce n'est jamais évident de déposer un PC qui englobe des travaux qui avaient été demandés dans un PC antérieur. Mettez vous à la place du service instructeur qui va se demander pourquoi vous n'avez pas terminé la première fois. Une bonne raison d'aller y voir de plus près.
Citation :
3ème question : dans l'absolu et que ce soit avant ou après la nouvelle loi en vigueur en octobre prochain, j'ai cru lire que le déplacement pour récolement de travaux n'était pas sytématique, voire rare pour des travaux de type veranda ? dans l'absolu je ne demanderai pas de confomité.
Vous pouvez la jouer comme cela, mais encore une fois, il ne faut pas prendre les services instructeurs pour des idiots. Vous pourriez le regreter tant pour votre aménagement actuel que pour des aménagements futurs.
Citation :
4ème question : hormis le risque de voisinage (estimé faible) quels risques courrons nous en cas de non conformité ; risque pénal, fiscal... sachant que nous comptons rester plus de 10 ans à partir de l'achèvement de la veranda en octobre
Légal, pas légal, ce n'est pas le problème du fisc qui vous imposera de toute manière et ne manquera pas d'effectuer un redressement si vous lui avez caché des choses.
Au niveau pénal, passé le délai de 3ans, on ne peut vous obliger à démolir. Il restera donc le recours des tiers au titre d'une procédure judiciaire.
Par contre, un recours pour fraude (peu probable si l'écart de construction est minime) est quasiment inprescriptible.
Citation :
J'ai d'autres questions, mais 4 pour une première fois, c'est déjà pas si mal !
Merci
Après avoir répondu à vos questions, permettez moi d'en poser une:
Pourquoi n'envisagez-vous pas de régulariser la situation pendant qu'il en est encore temps ?
Pendant toute la durée de validité du PC, vous pouvez déposer un PC modificatif. Mais si vous préférer jouer à vous faire peur....
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 09:45:23
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 Quelle réactivité !!! Merci beaucoup de votre réponse claire et précise !
Vous me dites que dans mon cas il n'y aura pas de tranche. J'ai du mal à comprendre. En effet, nous aurons bien terminé la Veranda en octobre, donc je ne devrai pas à ce moment faire une déclaration de fin de travaux d'une tranche ? (le cerfa 46-0395 permettant de faire une DAT ou une DAT d'une tranche).
Dans l'absolu, les prescriptions de 3 (pénal) ou 10 ans (civil, fiscal et conformité) "démarreront" bien au moment de la fin des travaux de la véranda, soit en octobre (après avoir lu un texte confirmant que c'était bien la fin des travaux prouvée par tout justificatif et non uniquement DAT...)
Quand on parle de risque pénal, si j'ai également compris c'est uniquement si un voisin ou une association... portait plainte contre moi. Quel est le rôle de la DDE à ce sujet ? Juste délivrer une conformité ?
Concernant les risques fiscaux et dans mon cas, il semblerait que parfois les frais liés au PC soient demandés...
Bref je suis un peu perdu et ai du mal à comprendre tous les risques encourrus sachant que nous comptons bien rester plus de 10 ans dans cette maison.
Merci de votre aide |
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 09:57:16
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Bonjour et merci de votre réactivité à vous aussi cher "Larocaille"
Je prends le temps de lire votre réponse et reviendrai vers vous asap (je suis au bureau...)
Juste 2 mots pour vous faire comprendre ma situation : je ne suis pas un "fraudeur" en puissance, mais plutôt un consommateur qui (c'est bien ma faute) n'a pas pris le temps de bien comprendre les subtilités du PC et ses conséquences face à un constructeur affirmant simplement qu'il n'y a jamais de risque ...
Et pour répondre rapidement à votre très judicieuse question : pourquoi ne pas régulariser ? simplement parce que le toit de ma veranda n'aura pas exactement la pente voulue ni la couverture voulue
Merci encore, à bientôt |
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 10:11:01
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Cher Larocaille,
QQ remarques complémentaires (je prends un peu de temps) :
OK je vais peut être demander un PC modificatif qui n'intégrera que la véranda si je suis certain de ne pas faire le garage. En revanche : Comme la surface est inf à 20M2 ce sera toujours un PC et non une simple déclaration ? Dans l'absolu le toit ne sera toujours pas conforme
"Recours pour fraude" : qui peut l'initier ? et quels risques ? Simple annulation du permis ? et donc non conformité, mais quelle conséquence mis à part la conformité qui existera dans 10 ans ?
Dans l'absolu, je suis déjà prêt mentallement à refaire le toit si d'aventure (très peu probable encore) un voisin venait à se plaindre... mais ne le souhaite vraiment pas, estimant quand même, (à la différence d'autres voisins qui ont fait des travaux parfaitement irréguliers (veranda en verre...) avoir opté pour un résultat qui sera en harmonie (pas une veranda, mais une réelle extension avec mur identique à la maison, boiseries aussi forme de toi également, sauf pente et tuiles)
A bientôt et merci encore
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 10:48:42
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quelques points rapides :
*les tranches, c'est quand le PC -ou le PL- sont annoncés en tranches au départ.
*non conformité du toit : par raport au PC ou au POS/PLU ?
*recours pour fraude : on ne fait pas un recours pour fraude, on soulève la fraude à l'occasion d'un recours en démolition par exemple, la fraude rendant inexistante l'autorisation obtenue
sous son empire.
*moins de 20m2 : alors simple DT . |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 16:20:44
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Merci Wroomsi,
"*non conformité du toit : par raport au PC ou au POS/PLU ?"
Aux 2 en réalité, car le PC et le PLU mentionnent des caractéristiques de toit différentes de ce que sera la réalié (pente et tuiles)
Donc quel risque ?
Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 16:34:19
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PC non conforme au POS/PLU = PC illégal ! (mais illégalité ne peut être soulevée par le voisin que pendant les deux premiers mois d'affichage)
Construction non conforme au PC et non conforme au POS/PLU = Construction illégale non régularisable ! (illégalité peut être soulevée par mairie, voisin, ABF, DDE, .... pendant 3 ans pour action pénale en démolition ) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 16:47:45
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Merci
En effet...
Non régularisable donc si on propose de changer le toit ça ne passerait pas ? Il n'y aurait que la démolition ?
Quels sont les risques que la mairie ou la DDE puissent demander démolition ?
Est ce durant une éventuelle visite de conformité qu'ils peuvent mener ensuite ce type d'action ?
Je croyais que c'était juste les voisins ou une association qui pourrait nous attaquer dans les 3 ans ?
Merci
merci |
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 18:16:46
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Par destruction peut on imaginer que seul le toit pourrait être remplacé ? Quelle marge de manoeuvre en terme de négociation avec DDE et Mairie.
Encore une fois, habitant dans le 92, d'autres voisins ont des constructions parfaitement illégales et n'ont eu aucun pb ?
Est il usuel que suite à non conformité la DDE ou la mairie se portent parties civiles pour demander destruction ?
Merci de votre aide |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 18:45:16
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il n'ont pas à se porter partie civile : la procédure pénale suivra naturellement son cours prévu au L480-1 à L480-4 du code de l'urbanisme.
le coté usuel de la procédure ? Très variable d'un département et d'un tribunal correctionnel à l'autre.
si il est possible de régulariser en refaisant la pente du toit, que ne le faites vous pas : vous au moins serez dans les règles, sachant que les irrégularités des voisins ne régularisent pas la votre, bien sur ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 18:53:58
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Merci de votre réponse
Si j'ai bien compris : si irrégularité est constatée, je pourrais toujours négocier une remise au norme du toit et dès lors il n'y aura pas destruction de l'ensemble de la veranda ?
Merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 18:59:16
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ben voilà.
de toutes façons, c'est une procédure contradictoire : le constat vous demanderea ce que vous allez faire pour rentrer dans les clous ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 19:34:21
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Merci donc il n'y aura pas destruction totale en cas d'irregularité PC et donc PLU (car je ne respecterai pas le PC exactement) mais possibilité de remise aux normes (ce qui semble pourtant contradictoire avec une de vos précédantes réponses)
Excusez moi encore d'insister mais je souhaite bien comprendre les risques. Je ne suis absolument pas habitué aux PC et aux règles, c'est la première fois et "tout le monde me dit" que je ne risque rien...
Le contrôle de conformité peut être efait par la mairie ou la DDE :
Ce contrôle n'est pas systématique et peut être (voire rare après avoir lu les commentaires d'autres blogueurs)
Celui ci peut (ce qui n'est pas obligatoire) déclencher une procédure de mise aux normes ou destruction (n'oublions pas que dans mon cas il s'agit d'un non de respect de PC et de PLU car toit non conforme aux 2)Mais dans mon cas une mise aux normes ou une négociation sera toujours possible dans les 3 ans. Les poursuites ne sont pas systématiques et dépendent des
J'ai pourtant cru que ces poursuites et contrôles étaient surtout réalisés s'il y a des plaintes de voisins...
A bientôt
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 19:37:48
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.. précision, cette phrase
Construction non conforme au PC et non conforme au POS/PLU = Construction illégale non régularisable ! (illégalité peut être soulevée par mairie, voisin, ABF, DDE, .... pendant 3 ans pour action pénale en démolition
que je trouvais contradictoire avec votre autre réponse
de toutes façons, c'est une procédure contradictoire : le constat vous demanderea ce que vous allez faire pour rentrer dans les clous !
Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 19:52:09
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wroomsi:
à quoi cela sert il , dans ce cas, de déposer une demande de PC si le demandeur le fait en sachant que de toutes façons , sa construction ne sera pas conforme au PC demandé...ni au PLU...et qu'en plus il n'y aura pas de sanction....... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 20:56:22
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micheldu92 : la procédure pénale est "contradictoire"... En fonction de votre réponse aux demandes de l'dministration, le juge du pénal appliquera une peine plus ou moins lourde (de rien à simple amende jusqu'à démolition!). La procédure sera enclenchée dès constat et transmission au procureur... mais la décision de justice tient compte des circonstances.
nefer: je ne dis pas qu'il n'y aura pas de sanction... et je me suis sans doute mal exprimé: je conseille fortement de régulariser par un PC/DT conforme au POS/PLU suivi d'une correction de la construction conforme au PC/DT. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 21:07:56
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Là, je ne comprend toujours pas.
Pourquoi vouloir absolument construire de manière non conforme?
J'allais vous suggérer de vous retourner contre le constructeur, mais, si je lis bien, la construction n'a pas encore débuté.
- Vous déposer un PC pour construire une garage et une veranda en décidant par avance que vous ne construirez pas le garage.
- Vous déposez des plans en sachant que vous ne les respecterez pas.
- Vous voulez faire une construction en deux tranches sans en faire la demande et sans seconde tranche.
- Vous voulez connaître les risques encourus pour une infraction que vous n'avez pas encore commise.
- Vous imaginez que la terre entière va vous chercher des noises et en même temps vous croyez ceux qui vous disent qu'il n'y a aucun risque.
Bref, il me semble bien que vos devriez commencer par mettre les pieds sur terre. |
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 21:23:17
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Merci Wroomsi du temps que vous passez à me répondre et de vos conseils.
Vous aurez compris que je suis un peu perdu car je n'ai pas pris le temps avant, de mesurer les conséquences, par méconnaissance. C'est bien ma faute !
Si contrôle il y avait je proposerait de suite de modifier le toit et le ferait peut être même avant...
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micheldu92
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juil. 2007 : 21:34:22
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Quels propos rudes ! mais je ne vous en veux pas spécialement. J'espère simplempent que vous aurez compris que j'ai mal été conseillé et que j'ai pris du temps pour étudier le dossier de mon côté et qu'en parrallèle la construction en usine, du fameux toit a déjà commencé.. donc je suis coincé... sachant que si je demande une modif de permis avec une autre pente de toit il ne sera pas accepté !
Quant aux tranches, j'avoue aussi mon ignorance car j'avais bien l'intention de déposer en mairie la déclaration de fin de travaux de la véranda pensant bien qu'il s'agissait d'une tranche...
Voilà mon histoire ! Je suis peut être chiant , mais je souhaite désormais maintenant évaluer les risques, bien tard il est vrai et sûrement en m'y prenant bien mal. Veuillez m'en excuser.
Mais que celui qui n'a jamais vécu une situation similaire me jette la première pierre ! C'est mon premier PC et je souhaite juste désormais des conseils et évaluer les risques
Donc ente temps je me suis déjà renseigné pour, au besoin, pour modifier le toit, après coup... mais souahiterait quand même, maintenant que tout est lancé ne pas à devoir le faire...
Bien à vous |
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Permis de construire et conformité
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