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 Sujet  |
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 23 juil. 2007 : 11:18:54
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Bonjour,
J'ai lu avec attention tout ce qui avait été écrit sur les pb d'urbanisme, de PC et autres. Mais j'aimerais profiter de vos éclaircissements et de vos conseils pour notre cas particulier. Nous avons signé un compromis de vente pour une maison dans laquelle les propriétaires actuels ont fait des travaux sans les déclarer. Nous aimerions bien voir tout cela régularisé car cela nous chagrine d'acheter un bien qui ne correspond pas à la description qui en est faite dans le compromis et vraisemblablement dans l'acte de vente.
La désignation de la maison fait état aujourd'hui d'un rez-de-chaussée (avec chambres, séjour, cuisine, sdb et wc). Il existe en outre un sous-sol total semi-enterré correspondant à la surface du rez-de-chaussée soit 90 m2. Le sous-sol a manifestement été déclaré jusque-là comme garage. C'est d'ailleurs bien ce qu'il était jusqu'en 2000. A cette date, les propriétaires actuels ont aménagé une partie du sous-sol en chambre + sdb + WC. A l'époque, pour ne pas payer plus de taxes, et je suppose aussi pour ne pas avoir à constituer le dossier de demande de PC (en plus, ils faisaient les travaux eux-mêmes), rien n'a été déclaré. Pas de demande de PC ou de DT, pas de déclaration aux impots de la nouvelle surface habitable.
Moi, ça me gêne d'acheter un bien comportant ce type d'irrégularités. Par ailleurs, je me dis que si, à l'avenir, nous envisageons de faire d'autres travaux et d'en faire la demande officielle (PC ou DT), le dossier passerait moins bien car on ne pourrait pas décrire correctement le bien étant donné que les services d'urbanisme ne le connaissent pas dans sa forme actuelle.
Les travaux en eux-mêmes sont préscrits puisque datant de plus de 3 ans , mais le voisinage peut toujours s'élever contre ces travaux pdt 10 ans, n'est-ce pas ?
Il me semble que l'idéal serait d'exiger du vendeur qu'il fasse une demande de PC de régularisation et que son obtention devienne une clause suspensive à la signature de l'acte. Le hic c'est que les délais de ces démarches (monter le dossier de PC + 2 mois après le dépot de PC, c'est le minimum, n'est-ce pas ?) sont longs. Or nous avons déjà entrepris des démarches en terme de déménagement et de changement d'école des enfants, etc. Cela nous embeterait de repousser la date de la vente définitive.
En outre, on prend aussi un risque de voir refuser ces travaux et donc de perdre la maison qui nous plait beaucoup il faut le dire.
J'ajoute que je me suis renseignée auprès de la mairie, le COS est élevé et il n'y a aucun risque de surdensité mais bon... je pourrais aussi leur demander les risques de se voir refuser ce type de PC de régularisation, non ? connaitre leur politique en la matière ?
Bref, que me conseilleriez-vous ? laisser tout en l'état ? faire faire la régularisation au propriétaire avec les délais que cela implique ? entreprendre la régularisation nous-mêmes après la vente (lq je me serais assurée qu'il ne devrait pas y avoir de refus de la part de la mairie) ?
NB : POur ces travaux, les propriétaires ont condamné la porte du
garage pour la transformer en porte-fenêtre. D'ou changement d'aspect extérieur, non ? Cela peut-il compliquer le dossier ?
D'avance merci pour vos réponses.
(Désolée pour ce long message.)
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 11:41:55
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si il n'y a pas eu de modif extérieure, les travaux que vous décrivez n'étaient pas soumis à d'autre déclaration que celle propre à l'administration fiscale (déclaration H1) : ils ont en effet simplement transformé la SHOB de la surface affecté&e au stationnement en SHON; jusqu'au 1/10/7, ce type de travaux n'est pas soumis à autorisation.
la question de la densité et des places de stationnement est importante : ce n'est pas parce que des travaux ne sont pas soumis à autorisation d'urbanisme que leur réalisation est régulière. Vérifiez donc que la situation (COS et places de stationnement) est conforme au règlement de POS/PLU de la zone. Si c'est le cas, tout est régulier hors question fiscale. Sinon, ça n'est pas même régularisable par un PC de régul...
exigez que le compromis de vente soit conforme à la réalité du bien en expliquant au vendeur qu'en cas d'amende fiscale, ça retombera sur son nez de toutes façons.
faites une déclaration H1 après l'achat... et voilà |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 22:17:31
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Merci pour cette réponse rapide. Voilà qui est fort rassurant !
Cependant, j'avais cru comprendre qu'un permis de construire était nécessaire pour "les travaux exécutés sur les constructions existantes (supérieur à 20m2 de surface hors oeuvre brute), lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume". Sur le site d'un CAUE, j'ai ainsi lu : " lorsqu'on aménage un garage, un grenier, ou une partie du sous-sol en chambre supplémentaire, ou en bureau, salle de jeu etc..., on effectue un changement de destination, une demande de permis de construire doit alors être déposée. "
Je pensais être dans ce cas.
En outre, comme je vous le disais, le garage a été transformé en partie en chambre, et pour cela les propriétaires ont transformé la porte de garage en porte-fenêtre, est-ce ce que l'on désigne par " changement d'aspect extérieur" ?
POur ce qui est du PLU et du COS, je me suis renseignée, le COS est de 0.4, le terrain de 620 m2, donc nous pouvons aller jusqu'à une SHON de 248 m2, or même avec les aménagements du garage, on atteint à peine 130 M2. Donc loin de la surdensité.
Merci encore. |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 23 juil. 2007 : 22:44:15
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C'est sur le site de quel CAUE que vous avez eu cette information?
Il n'y avait pas besoin de PC pour changement de destination, seulement une DT pour modification de l'aspect extérieur (la porte fenêtre). |
Cordialement,
Romain |
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
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Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 00:15:03
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| Bon, ben ils disent des bêtises... |
Cordialement,
Romain |
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 10:14:08
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SI j'ai bien compris :
- je n'ai pas de PC de régularisation à demander
- je vais exiger que l'acte de vente soit conforme à la réalité du bien que nous achetons
- je régulariserai tout auprès des services fiscaux en faisant une nouvelle déclaration après achat. (Peuvent-ils exiger des arriérés aux propriétaires actuels ? ....A moins que je ne dise que les travaux qui justifient cette nouvelle déclaration viennent juste d'être faits ?)
- je me demande quand même ce qu'il en est de la porte-fenêtre (ex-porte de garage) pour laquelle une DT aurait dû être faite d'après ce que vous dites (puisqu'il y a changement d'aspect extérieur). Que faut-il faire pour régulariser ?
Dernière question : au 01.10.2007, qu'en sera-t-il lq on transformera un garage en habitation ? Rien à demander sauf pour les travaux touchant les structures porteuses du bâtiment ou les façades qui eux obligent à PC en cas de changement de destination. Est-ce exact ?
Cordialement.
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Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 11:09:26
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Effectivement, il faut une DT pour régulariser la porte fenêtre.
Cela dit, beaucoup de services instructeur demanderaient un PC. Peut-être qu'il vaut mieux attendre le 1er octobre pour tout régulariser avec une DP (équivalent de la DT), car les plans intérieurs ne seront alors plus à fournir et ça pourrait éviter tout litige.
Au 1er octobre, il faudra une DP pour transformer 10 m² de SHOB en SHON (par exemple 10m² de stationnement en chambre). La bonne question, c'est comment on peut établir la demande sans les plans d'intérieur? La réforme n'est pas encore passée, donc c'est difficile de se projeter en avant... |
Cordialement,
Romain |
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 13:31:19
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En fait, la signature de la vente est prévue début octobre, donc si je régularise moi-même cette histoire de porte-fenêtre après achat, ce sera avec les nouveaux textes du 01/10/2007, donc en demandant uen DP (c'est pas un peu bizarre de faire une DP "a postériori" alors même que les travaux sont déjà faits?). D'où des incertitudes... mais les textes ont l'air de simplifier les démarches, non ? ...
En revanche, si j'exige que ce soit le vendeur (propriétaire actuel)qui régularise maintenant les choses, en demandant notamment une DT pour la fameuse porte-fenêtre... Y'aura un délai d'un mois (c'est bien ça pour une DT, n'est-ce pas ?)
Et si les services instructeurs exigent une demande de PC, que fait-on ?
SI je ne régularise pas cette histoire de porte-fenêtre, je m'expose à quoi, en fait ? Et le propriétaire actuel qui a fait les travaux en question ?
Bon, dans tous les cas, je suis bien décidée à régulariser la situation auprès des services fiscaux et à déclarer la vraie surface habitable, le vrai nb de Wc et de sdb de la maison...
Qu'en pensez-vous ?
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 15:35:42
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Citation :
Initialement entré par Tomayaol
En fait, la signature de la vente est prévue début octobre, donc si je régularise moi-même cette histoire de porte-fenêtre après achat, ce sera avec les nouveaux textes du 01/10/2007, donc en demandant uen DP (c'est pas un peu bizarre de faire une DP "a postériori" alors même que les travaux sont déjà faits?). D'où des incertitudes... mais les textes ont l'air de simplifier les démarches, non ? ...
Ce n'est pas la procédure habituelle, normalement la demande doit être déposée avant les travaux. Mais on peut dire que ça arrive fréquemment...
Citation :
Initialement entré par Tomayaol
En revanche, si j'exige que ce soit le vendeur (propriétaire actuel)qui régularise maintenant les choses, en demandant notamment une DT pour la fameuse porte-fenêtre... Y'aura un délai d'un mois (c'est bien ça pour une DT, n'est-ce pas ?)
Et si les services instructeurs exigent une demande de PC, que fait-on ?
Délais d'un mois pour la DT (2 mois en périmètre de monument historique). Si le service instructeur demande un PC, le plus simple c'est peut-être de déposer le PC plutôt que de rentrer dans un bras de fer avec la Mairie qui ne vous arrangerait, ni vous, ni le vendeur puisque ça ferait trainer les délais et donc repousser la vente, non? A vous de voir.
Citation :
Initialement entré par Tomayaol
SI je ne régularise pas cette histoire de porte-fenêtre, je m'expose à quoi, en fait ? Et le propriétaire actuel qui a fait les travaux en question ?
Ca c'est une question pour Emmanuel qui connaît ça bien mieux que moi.
Citation :
Initialement entré par Tomayaol
Bon, dans tous les cas, je suis bien décidée à régulariser la situation auprès des services fiscaux et à déclarer la vraie surface habitable, le vrai nb de Wc et de sdb de la maison...?
Qu'en pensez-vous ??
Oui |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 19:23:18
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| aucun risque , hors fiscal, si les travaux ont plus de 3 ans |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 21:03:33
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En effet, les travaux datent de 2000. Donc je peux "laisser courir" : je ne demande aucun PC, ni DT, je régulariserai seulement auprès des services fiscaux (déclaration H1) après achat de la maison en octobre. C'est bien ça ?
Dites donc vous m'enlevez une sacrée épine du pied ! Merci!
Les travaux sont prescrits au-delà de 3 ans. C'est une prescription pénale, c'est exact ?
Mais l'ADIL m'a parlé d'un délai de 10 ans, durant lequel le voisinage peut contester les travaux... A quoi cela correspond-il ?
Avant d'en finir, je me pose une question : lorsque je vais faire ma déclaration aux impots pour régulariser, vont-ils chercher à savoir de quand datent les travaux justifiant les différences avec la précédente déclaration ? Si je réponds qu'ils datent de 2000, ils peuvent demander des arriérés aux précédents propriétaires pour les 3 dernières années, non ? Faut-il donc que je fasse comme si les travaux venaient d'être faits ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 21:29:33
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le voisinage c'est 30 ans pour atteinte à un droit réel (genre création de vue) : prescription civile.
les 10 ans sont une référence à la prescription administrative : pendant 10ans, on peut vous refuser une nouvelle autorisation de travaux qui ne régulariserait pas la situation de ... la porte fenêtre ! (article L111-12 du codede l'urba) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 08:30:08
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Bonjour.
Ou alors, le plus simple, vous retransformez le sous-sol aménagé en garage... |
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 09:21:16
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Pour répondre à Wroomsi... c'est un peu un sac de noeuds tout ça. Car je ne sais pas comment je prouverais la date de réalisation des travaux du garage transformé si on me la demande un jour, il n'y a pas de trace de Pc, de DT, les propriétaires ont fait les travaux eux-mêmes (donc pas de facture ou de devis d'arisans...).
Quand vous dites : "les 10 ans sont une référence à la prescription administrative : pendant 10ans, on peut vous refuser une nouvelle autorisation de travaux qui ne régulariserait pas la situation de ... la porte fenêtre ! (article L111-12 du codede l'urba)", c'est dans le cas où je ferais n'importe quelle demande de PC ou DT même pour tout autre chose. Il faudrait à tout prix que j'inclue dedans l'autorisation pour la porte-fenêtre pour être en règle. C'est bien ça ?
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 09:22:50
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Citation :
Initialement entré par Tomayaol
Avant d'en finir, je me pose une question : lorsque je vais faire ma déclaration aux impots pour régulariser, vont-ils chercher à savoir de quand datent les travaux justifiant les différences avec la précédente déclaration ? Si je réponds qu'ils datent de 2000, ils peuvent demander des arriérés aux précédents propriétaires pour les 3 dernières années, non ? Faut-il donc que je fasse comme si les travaux venaient d'être faits ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 09:23:20
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Citation :
Initialement entré par Tomayaol
Pour répondre à Wroomsi... c'est un peu un sac de noeuds tout ça. Car je ne sais pas comment je prouverais la date de réalisation des travaux du garage transformé si on me la demande un jour, il n'y a pas de trace de Pc, de DT, les propriétaires ont fait les travaux eux-mêmes (donc pas de facture ou de devis d'arisans...).
Quand vous dites : "les 10 ans sont une référence à la prescription administrative : pendant 10ans, on peut vous refuser une nouvelle autorisation de travaux qui ne régulariserait pas la situation de ... la porte fenêtre ! (article L111-12 du codede l'urba)", c'est dans le cas où je ferais n'importe quelle demande de PC ou DT même pour tout autre chose. Il faudrait à tout prix que j'inclue dedans l'autorisation pour la porte-fenêtre pour être en règle. C'est bien ça ?
exactement |
cordialement
Emmanuel Wormser
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 12:27:34
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Bjr,
Citation :
En effet, les travaux datent de 2000. Donc je peux "laisser courir" : je ne demande aucun PC, ni DT, je régulariserai seulement auprès des services fiscaux (déclaration H1) après achat de la maison en octobre. C'est bien ça ?
Etant un peu dans le même cas que vous, les services fiscaux n'ont pas tardé du tout (mais vraiment pas du tout !) à m'indiquer que le bien acheté , tel que décrit dans l'acte de vente ne correspondait pas à leurs fichiers ...
Ca viendra tout seul ! Et le formulaire H1 aussi. |
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 12:51:04
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Citation :
Initialement entré par BGO
Etant un peu dans le même cas que vous, les services fiscaux n'ont pas tardé du tout (mais vraiment pas du tout !) à m'indiquer que le bien acheté , tel que décrit dans l'acte de vente ne correspondait pas à leurs fichiers ...
Ca viendra tout seul ! Et le formulaire H1 aussi.
Bonjour,
Je ne comprends pas bien... Qu'est-ce qui viendra "tout seul" ?
A priori, les services fiscaux n'ont pas votre acte de vente entre les mains. Comment et pouquoi se sont-ils aperçu que le bien acheté différait de celui décrit dans l'acte de vente ?
Quant au formulaire H1, c'est vous qui avez demandé à l'avoir pour régulariser qq chose ou vosu a-t-il été envoyé sans que vous ne demandiez rien ?
Cordialement
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 12:55:27
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Citation :
Initialement entré par BGO
Etant un peu dans le même cas que vous,
Vous avez présenté "votre cas" sur ce forum ? Si oui, pouvez-vous me dire où ?
Merci d'avance. |
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Tomayaol
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 22:22:36
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Bonsoir,
- Sincèrement, vous trouvez que ça vaut le coup que je m'embête à demander un PC pour cette malheureuse porte-fenêtre qui a été posée il y a plus de 3 ans par les propriétaires actuels ? (J'ajoute qu'elle donne sur une sorte de cour intérieure sans aucun vis-à-vis avec le voisin, donc j'imagine pas bien qu'un voisin puisse être gêné, mais bon...)
En outre, je me pose deux questions par rapport aux impots : lorsque je vais faire ma déclaration H1 où je vais tout régulariser, donner les bonnes surfaces habitables, le bon nb de wc etc., ne vont-ils pas chercher à savoir de quand datent les travaux justifiant les différences avec la précédente déclaration ? Ca me parait inévitable, non ?
Et dans ce cas, si je réponds qu'ils datent de 2000 (= la vérité), ils peuvent demander des arriérés aux précédents propriétaires pour les 3 dernières années, non ? Moi, ça me paraitrait logique... Qu'en pensez-vous ?
Du coup, faut-il donc que je fasse comme si les travaux venaient d'être faits par nous, les nouveaux acquéreurs ? (en même temps, j'aurais du mal à le prouver, j'aurai rien à montrer, aucun facture ni devis, et pour cause...).
Bref, la simple régularisation auprès des services fiscaux ne me parait pas évidente, je me dis qu'ils vont forcément fouiller et vouloir comprendre ces changements, non ?
c'est quand même bête de se prendre la tête à cause des irrégularités des autres...
Merci d'avance pour vos réponses
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