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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 24 juil. 2007 : 01:33:55
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Bonjour à tous,
J'ai une histoire ubuesque et complexe à soumettre et aimerait obtenir de l'aide pour y voir plus clair...
J'ai déposé un permis de construire pour créer une surélévation et une extension à ma maison. Le permis de construire à été accordé mais un voisin vient de déposer une plainte au tribunal administratif pour faire annuler le permis.
L'un des motifs d'annulation qu'il invoque est que la construction actuelle a été réalisée sans permis de construire, et que ma demande de permis n'est pas une demande pour l'ensemble de la construction, mais seulement pour l'extension et la surélévation de ma maison et que j'aurais dû demander un permis pour l'ensemble de la construction (Jurisprudence Thalamy). Je précise que si aucune construction n’existait déjà je ne pourrais actuellement plus obtenir un tel permis pour l'ensemble de la construction en raison des conditions actuelles du PLU. En effet, une partie existante de la maison (que je ne prévois pas de modifier) est à moins de 4 mètres de la limite de propriété. Par contre l’ensemble de la construction existante est parfaitement décrite est représentée dans le dossier de demande de permis (partie « existant »).
Quand j'ai acheté cette maison en 2002, je n'ai bien entendu pas été mis au courant du fait que la construction pouvait être illégale...
Après des recherches aux archives municipales de Toulouse, j'ai découvert qu'un permis de construire avait été déposé et accordé en 1978; il consistait en des modifications de façade et d’ouvertures et la réfection de la toiture d'une construction existante (dont je ne peux dire si elle était légale, il est en effet très difficile de consulter les archives départementales où sont les PC plus anciens), ceci sans création de nouvelle surface.
Le même voisin s'était déjà opposé à ce permis, au moins par recours gracieux, et sa requête n'avait pas abouti. Aucune trace d'une action au tribunal administratif ne figure dans le dossier de PC.
Par contre, il avait fait constater après 2 ans que les travaux n'avaient pas débuté (le document est dans cet ancien dossier de PC). Il avait alors obtenu qu'un arrêté de péremption du permis soit rédigé. Je l'ai vu dans le dossier de cet ancien permis, mais il n'a été ni signé, ni apparemment envoyé pour signifier cette péremption.
Je sais également par des personnes du voisinage que cette affaire a donné lieu à des années d'actions en justice (tribunal administratif? en civil?) et qu'apparemment le plaignant avait perdu, ce qui explique que ma maison soit toujours là (à la grande fureur du voisin plaignant).
Ceci m'amène à poser plusieurs questions:
1) Cet ancien permis de 1978 est-il effectivement légalement caduque? sachant que l'arrêté de péremption n'est pas signé et que donc la péremption n'a pas dû être signifiée par courrier aux détenteurs du permis
2) J'ai cru comprendre que la délivrance d'un permis de construire avec description de l'existant (même s'il est illégal et même s'il ne s'agit pas d'un permis de construire global) légalise cet existant. Dans la mesure où un permis de construire a couru pendant 2 années et n'a pas été annulé mais au pire simplement déclaré périmé, ma maison peut-t-elle être considérée comme légalisée?
3) Question plus facile... Comment avoir accès au contenu et aux conclusions des procédures judiciaires que mon voisin avaient intentées contre les précédents propriétaires?
Merci d'avance de votre aide
Cordialement
Gani
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Edité par - ganimed30 le 28 août 2007 11:08:16 |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 01:47:25
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Réponse de Wroomsi :
il vous faudra un avocat car dans ce genre d'histoire à tiroir(s), on en découvre un peu plus chaque jour.
il vous faudra aussi vous rapprocher de la mairie (qui est attaquée pour votre PC) et de l'ancien proprio pour retrouver les motifs retenus par les juges dans les décisions précédentes.
quelques points quand même
Citation :
Initialement entré par ganimed30
Bonjour à tous,
J'ai une histoire ubuesque et complexe à soumettre et aimerait obtenir de l'aide pour y voir plus clair...
J'ai déposé un permis de construire pour créer une surélévation et une extension à ma maison. Le permis de construire à été accordé mais un voisin vient de déposer une plainte au tribunal administratif pour faire annuler le permis.
L'un des motifs d'annulation qu'il invoque est que la construction actuelle a été réalisée sans permis de construire, et que ma demande de permis n'est pas une demande pour l'ensemble de la construction, mais seulement pour l'extension et la surélévation de ma maison et que j'aurais dû demander un permis pour l'ensemble de la construction (Jurisprudence Thalamy). Je précise que si aucune construction n’existait déjà je ne pourrais actuellement plus obtenir un tel permis pour l'ensemble de la construction en raison des conditions actuelles du PLU. En effet, une partie existante de la maison (que je ne prévois pas de modifier) est à moins de 4 mètres de la limite de propriété. Par contre l’ensemble de la construction existante est parfaitement décrite est représentée dans le dossier de demande de permis (partie « existant »).
Quand j'ai acheté cette maison en 2002, je n'ai bien entendu pas été mis au courant du fait que la construction pouvait être illégale...
Après des recherches aux archives municipales de ma commune, j'ai découvert qu'un permis de construire avait été déposé et accordé en 1978; il consistait en des modifications de façade et d’ouvertures et la réfection de la toiture d'une construction existante (dont je ne peux dire si elle était légale, il est en effet très difficile de consulter les archives départementales où sont les PC plus anciens), ceci sans création de nouvelle surface.
Le même voisin s'était déjà opposé à ce permis, au moins par recours gracieux, et sa requête n'avait pas abouti. Aucune trace d'une action au tribunal administratif ne figure dans le dossier de PC.
Par contre, il avait fait constater après 2 ans que les travaux n'avaient pas débuté (le document est dans cet ancien dossier de PC). Il avait alors obtenu qu'un arrêté de péremption du permis soit rédigé. Je l'ai vu dans le dossier de cet ancien permis, mais il n'a été ni signé, ni apparemment envoyé pour signifier cette péremption.
Je sais également par des personnes du voisinage que cette affaire a donné lieu à des années d'actions en justice (tribunal administratif? en civil?) et qu'apparemment le plaignant avait perdu, ce qui explique que ma maison soit toujours là (à la grande fureur du voisin plaignant).
Ceci m'amène à poser plusieurs questions:
1) Cet ancien permis de 1978 est-il effectivement légalement caduque?
oui
Citation :
sachant que l'arrêté de péremption n'est pas signé et que donc la péremption n'a pas dû être signifiée par courrier aux détenteurs du permis
il n'empêche, il est bien caduc... Il a cependant un intérêt énorme : si il n'autorise plus les travaux prévus dans la demande, il enterrine -donc régularise de facto- la construction initiale. En effet, à l'époque, l'adminsitration aurait peut-être du rejeter la demande car elle ne portait que sur les travaux nouveaux et ne prévoyait pas de régulariser la construction pré-existante. Mais elle l'a accordée et ne l'a pas retirée. Les mentions présentées dans le dossier de demande de PC sur la construction existante avant travaux ont donc été acceptées et enterrinées. Cet acte avait donc créé deux droits : des travaux nouveaux ET la régularisation des travaux antérieurs tels que décrits dans la demande. Trop tard pour le contester sur cette base !
C'est comme ça qu'on peut régulariser le chateau de Versailles -construit sans PC- en accordant une DT pour changer 3 tuiles !
Citation :
2) J'ai cru comprendre que la délivrance d'un permis de construire avec description de l'existant (même s'il est illégal et même s'il ne s'agit pas d'un permis de construire global) légalise cet existant. Dans la mesure où un permis de construire a couru pendant 2 années et n'a pas été annulé mais au pire simplement déclaré périmé, ma maison peut-t-elle être considérée comme légalisée?
précisément oui, selon moi
Citation :
3) Question plus facile... Comment avoir accès au contenu et aux conclusions des procédures judiciaires que mon voisin avaient intentées contre les précédents propriétaires?
soit au greffe du TA et du TGI (pas simple), soit à la mairie qui était mise en cause au TA et qui a tout intérêt à travailler main dans la main avec vous puisque si elle perd, vous pourrez engager sa responsabilité (demande de DI) pour avoir autorisé des travaux illégaux!
Citation :
Merci d'avance de votre aide
Cordialement
Gani
Edité par - wroomsi le 20 Jul 2007 18:28:14
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 01:51:05
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Réponse de Larocaille :
Il y a quelque fois des signatures qui valent de l'or...
Par contre, je ne vois pas comment la construction précédement réalisée pourrait être remise en cause, hormis pour le non respect de dispositions civiles, ce qui ne semble pas être le cas.
Vous avez obtenu un PC en bonne et due forme, vous avez acheté la propriété sans réserve, la destruction n'a pas été ordonnée lors du précédent différent...
A mon avis, ne perdez pas de temps et réalisez les travaux qu'on vous a autorisé.
Pour l'instant vous n'êtes pas mis en cause, c'est la mairie qui est attaquée. Si le permis tombe vous ne serez pas responsable de la situation, vous aurez juste une construction qui n'a plus de permis, ce qui ne fait pas de vous un fraudeur.
Sachez aussi que les juges apprécient peu les procéduriers au long cours.
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 01:54:44
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Bonjour à tous les lecteurs,
Suite à la suggestion de Wroomsi, j'ajoute ici un 2ème problème concernant le même permis de construire! C'est effectivement une histoire à tiroirs...!
Il concerne la construction en limite de propriété et pose également un problème (complexe!). Merci d'avance aux participants (très experts!) de ce forum!
Le permis qui m'a été accordé prévoit d'agrandir ma maison jusqu'en limite de propriété (elle en est déjà proche, 1 mètre à une extrémité et 3 mètres à l'autre extrémité) et d'autres voisins contestent cet autre point du permis.
Il existe déjà sur le terrain voisin une construction également édifiée en limite de propriété. Il s'agit d'une terrasse construite il y a plus de 30 ans, manifestement sans permis, et qui ne figure d'ailleurs pas sur le plan cadastral (pour mémoire cette terrasse s'est effondrée en 2005 et a été reconstruite sans permis, ni autorisation de travaux).
En raison de la forte déclivité du sol, la dalle de cette terrasse est au même niveau que le jardin et le rez-de-chaussée de la maison de mes voisins, mais se situe à une hauteur de 3 mètres par rapport au niveau mon propre terrain. Elle est supportée sur 3 côtés par des murs construits sur le terrain de mon voisin, et sur le 4ème côté, celui en limite de propriété, par des piliers séparés par des arcades et surmontés d'un muret qui forme comme un balcon ayant vue directe sur mon terrain. Ces piliers ne sont pas mitoyens et appartiennent en propre à mes voisins.
La déclivité du sol fait que sous la dalle de cette terrasse est ménagé un préau, désigné comme "cave" dans mon acte de propriété, dont le sol et les 3 murs sont situés sur le terrain de mon voisin, mais qui communique directement avec mon terrain, de plain-pied, par les arcades de son 4ème côté.
Les deux propriétés avaient initialement le même propriétaire. En vendant ma propriété actuelle en 1987, ils avaient établi dans l'acte de vente une servitude d'usage et d'habitation pérenne au bénéfice de ma propriété, qui me donne la jouissance de la "cave", m'autorise à aménager cette "cave" à ma convenance et m'autorise également à "la relier à [ma] maison et pour cela à appuyer sur les piliers de la terrasse toute superstructure qui seraient nécessaires". Par contre l'acte de vente ne comporte pas de servitude de vue pour garantir aux propriétaires de la terrasse de conserver une vue sur mon terrain.
Les voisins propriétaires actuels de la terrasse m'ont envoyé un courrier et me disent que je n'ai pas le droit de construire en limite de propriété sans acquérir au préalable la mitoyenneté (contre finances bien sûr!), parce que la servitude ne m'autorise à appuyer une construction que sur les piliers, mais pas sur le muret qui les prolonge vers le haut.
Mon architecte (qui ne compte pas appuyer la nouvelle construction sur les piliers ou le muret, mais simplement l'accoler sans que ceux-ci soutiennent ou supportent la nouvelle construction) me dit que mes voisins ont tort et que je serai dans la légalité.
Qui a raison??
J'espère avoir été suffisamment clair.
Merci d'avance de l'aide des experts fréquentant ce site pour m'aider à y voir plus clair à propos de cette 2ème question.
Il y a des chances que je vous soumette d'autres questions encore, les recours contre mon permis soulèvent en effet toutes sortes de points difficiles à résoudre.
Cordialement
Gani
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 02:04:49
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Réponse de Wroomsi
Citation :
Initialement entré par ganimed30
(...)
Il existe déjà sur le terrain voisin une construction également édifiée en limite de propriété. Il s'agit d'une terrasse construite il y a plus de 50 ans, manifestement sans permis, et qui ne figure d'ailleurs pas sur le plan cadastral (pour mémoire cette terrasse s'est effondrée en 2005 et a été reconstruite sans permis, ni autorisation de travaux).
En raison de la forte déclivité du sol, la dalle de cette terrasse est au même niveau que le jardin et le rez-de-chaussée de la maison de mes voisins, mais se situe à une hauteur de 3 mètres par rapport au niveau mon propre terrain. Elle est supportée sur 3 côtés par des murs construits sur le terrain de mon voisin, et sur le 4ème côté, celui en limite de propriété, par des piliers séparés par des arcades et surmontés d'un muret qui forme comme un balcon ayant vue directe sur mon terrain. Ces piliers ne sont pas mitoyens et appartiennent en propre à mes voisins.
La déclivité du sol fait que sous la dalle de cette terrasse est ménagé un préau, désigné comme "cave" dans mon acte de propriété, dont le sol et les 3 murs sont situés sur le terrain de mon voisin, mais qui communique directement avec mon terrain, de plain-pied, par les arcades de son 4ème côté.
Les deux propriétés avaient initialement le même propriétaire. En vendant ma propriété actuelle en 1987, ils avaient établi dans l'acte de vente une servitude d'usage et d'habitation pérenne au bénéfice de ma propriété, qui me donne la jouissance de la "cave", m'autorise à aménager cette "cave" à ma convenance et m'autorise également à "la relier à [ma] maison et pour cela à appuyer sur les piliers de la terrasse toute superstructure qui seraient nécessaires". Par contre l'acte de vente ne comporte pas de servitude de vue pour garantir aux propriétaires de la terrasse de conserver une vue sur mon terrain.
on pourrait déduire de l'existence trentenaire de la terrasse que la servitude de vue est acquise par prescription trentenaire, mais l'acte de vente y fait expressément obstacle en prévoyant votre possibilité de construire... Cette approche est parfaitement décrite dans cet arrêt : Cour de cassation, Chambre civile 3, 1988-05-04, 86-18284
Citation :
Les voisins propriétaires actuels de la terrasse m'ont envoyé un courrier et me disent que je n'ai pas le droit de construire en limite de propriété sans acquérir au préalable la mitoyenneté (contre finances bien sûr!), parce que la servitude ne m'autorise à appuyer une construction que sur les piliers, mais pas sur le muret qui les prolonge vers le haut.
Mon architecte (qui ne compte pas appuyer la nouvelle construction sur les piliers ou le muret, mais simplement l'accoler sans que ceux-ci soutiennent ou supportent la nouvelle construction) me dit que mes voisins ont tort et que je serai dans la légalité.
Qui a raison??
votre archi , bien sur : pas d'appui = aucune raison de revendiquer une quelconque mitoyenneté.
Citation :
J'espère avoir été suffisamment clair.
Merci d'avance de l'aide des experts fréquentant ce site pour m'aider à y voir plus clair à propos de cette 2ème question.
Il y a des chances que je vous soumette d'autres questions encore, les recours contre mon permis soulèvent en effet toutes sortes de points difficiles à résoudre.
Cordialement
Gani
Larocaille, un autre avis sur ce dossier qui va nous réserver bien d'autres surprises ?
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Edité par - ganimed30 le 24 juil. 2007 02:10:58 |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 02:12:01
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Réponse de Larocaille
J'ai un peu de mal à analyser ce qu'implique la servitude d'usage de la "cave" située sur le terrain voisin.
A part cela rien de plus.
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 02:17:15
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Bonjour,
Suite (mais probablement pas fin!)
Question très pratique cette fois.
Deux des solutions à mes multiples problèmes seraient de déposer une demande de permis modificatif, ou carrément de faire la demande d'un nouveau permis, de façon à corriger certains points litigieux de mon permis (même si rien ne le met formellement en question vis-à-vis du PLU d'après mon avocat). Toutefois, quelques autres points que ceux déjà abordés pourraient poser problème:
- la surface construite impliquait le paiement des taxes pour non réalisation de 2 emplacements de parking, or parce que l'un de nous est handicapé et a fait aménager une place pour GIC/GIG, nous avons été dispensé du paiement de l'une des 2 taxes (Cette dispense est reprochée par les voisins aux services de l'urbanisme...). Nous serions prêts au besoin à renoncer à cette dérogation dans un nouveau permis.
- la maison n'est accessible que par une impasse comportant des marches et nos voisins invoquent le fait que notre maison ne répond pas à la législation d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (ils sont cool et compréhensifs mes voisins!!) et pourtant un handicap n'implique pas forcément un fauteuil roulant et notre maison n'est pas un immeuble collectif ni moins encore un bâtiment public...
- des attaques obscures sur le mode de collecte des eaux de pluies qui a pourtant été imposé par la communauté urbaine lors de l'instruction du dossier de demande de permis, etc, etc...
La majorité de ces points pourraient être corrigés sans ambiguité par un nouveau permis, voire par un permis modificatif. Ceci dit je ne doûte pas que mes voisins sauraient trouver de nouveaux points de litige.
Quelles seraient les conséquences de ces 2 actions possibles sur:
1°) le permis de construite actuel (annulation ou péremption et si oui à la date de la nouvelle demande? à la date d'accord du nouveau permis?); en effet je ne veux pas risquer de mettre en danger le permis actuel au cas où la mairie se débinait sur un nouveau permis
2°) sur l'action de mes voisins devant le tribunal administratif? (instruction close par le TA puisque le permis est rendu caduc?)
L'une de ces solutions est-elle recommandable?
Merci d'avance de vos réponse
Très cordialement
Gani
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 juil. 2007 : 10:56:08
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tout nouvel acte administratif ré-ouvre le délai de recours contentieux... mais si vous faites un modificatif, seules les modifications peuvent faire l'objet d'un recours.
l'illégalité des participations et taxes n'entraine pas l'illégalité du PC (article L332-7 du CU.
quant aux règles "handicap", vous les connaissez mieux que moi !
l'arbitrage vous revient à la lumière de ces éléments... qu'en dit la commune attaquée ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 25 juil. 2007 : 09:14:40
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Emmanuel,
Merci de votre réponse encore une fois rassurante. Je suis impressionné par vos connaissances (meilleures que celles de mon avocat...!).
Côté mairie, le service juridique ne souhaite pas me rencontrer pour discuter du contenu du recours ou pour éventuellement établir une stratégie commune...
J'ai tout de même pris un rendez-vous avec le service qui instruit les dossiers de PC pour avoir des précisions sur certains points du recours qui sont très techniques.
Si j'obtiens des informations utiles, j'en ferai part sur le forum.
Très cordialement,
Gani |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 06 août 2007 : 18:58:39
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Bonjour à tous les lecteurs et experts de ce site,
J'ai encore besoin d'aide de votre part.
L'un des 2 voisins dont j'ai parlé et qui a fait un recours contentieux devant le tribunal administratif a apparemment omis de m'en avertir par lettre recommandé avec AR (le délai de 15 jours est maintenant largement passé). Je n'ai reçu aucun recommandé de sa part et mon facteur ne se rappelle pas avoir déposé d'avis de recommandé dans ma boîte (bien sûr la poste ne peut ni ne veut me fournir d'attestation à ce sujet...).
Mon avocat qui veut m'éviter des frais supplémentaires et qui de plus part en vacances me dit de rédiger moi-même le courrier au tribunal administratif pour leur indiquer que je n'ai pas reçu de recommandé et pour leur demander de rejeter de ce fait le recours de mes voisins.
1°) A qui adresser le courrier (Président du TA?), dans quels termes dois-je rédiger le courrier (en particulier, que dois-je précisément demander au Tribunal administratif? de rejeter le recours? de clore le dossier? de demander à mon voisin les preuves qu'il m'a adressé une lettre recommandée pour m'aviser de son recours contentieux?) et est-ce qu'il faut que je cite l'article du code de l'urbanisme qui oblige à prévenir le détenteur du PC (si oui, quel est la référence à citer?)?
2°) Dois-je malgré tout rédiger un "mémoire" comme le TA me le demande dans le courrier par lequel il m'avisent du recours de ce voisin? Où est-ce que je peux attendre de voir ce que fait le TA devant ce recours apparemment nul?
Merci d'avance de votre aide précieuse...
Très cordialement,
Gani
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 11:32:29
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Bonjour,
L'un des experts du site peut-il m'aider pour les questions contenues dans mon précédent message?
D'avance merci!
Cordialement
Gani |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 12:05:24
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Citation :
Initialement entré par ganimed30
Bonjour à tous les lecteurs et experts de ce site,
J'ai encore besoin d'aide de votre part.
L'un des 2 voisins dont j'ai parlé et qui a fait un recours contentieux devant le tribunal administratif a apparemment omis de m'en avertir par lettre recommandé avec AR (le délai de 15 jours est maintenant largement passé). Je n'ai reçu aucun recommandé de sa part et mon facteur ne se rappelle pas avoir déposé d'avis de recommandé dans ma boîte (bien sûr la poste ne peut ni ne veut me fournir d'attestation à ce sujet...).
Mon avocat qui veut m'éviter des frais supplémentaires et qui de plus part en vacances me dit de rédiger moi-même le courrier au tribunal administratif pour leur indiquer que je n'ai pas reçu de recommandé et pour leur demander de rejeter de ce fait le recours de mes voisins.
il a bien raison !Citation :
1°) A qui adresser le courrier (Président du TA?)
ouiCitation :
, dans quels termes dois-je rédiger le courrier (en particulier, que dois-je précisément demander au Tribunal administratif? de rejeter le recours? de clore le dossier? de demander à mon voisin les preuves qu'il m'a adressé une lettre recommandée pour m'aviser de son recours contentieux?) et est-ce qu'il faut que je cite l'article du code de l'urbanisme qui oblige à prévenir le détenteur du PC (si oui, quel est la référence à citer?)?
Envoi en LRAR
Monsieur le président,
Par courrier du XX/XX/XX vous m'avez informé d'un recours, enregistré sous le numéro JJJJJ, déposé le ZZ/ZZ/ZZ au TA contre le PC n°FFFFF du TT/TT/TT qui m'a été accordé par le maire de MMMM.
Je vous informe qu'à ce jour, soit plus de U jours après le le dépot du mémoire introductif d'instance et malgré les dispositions du l'article R600-1 du code de l'urbanisme, je n'ai reçu aucune notification par le requêrant dudit recours. Vous voudrez bien m'informer des suites données à ce courrier.
copie LRAR : maire MMMMCitation :
2°) Dois-je malgré tout rédiger un "mémoire" comme le TA me le demande dans le courrier par lequel il m'avisent du recours de ce voisin? Où est-ce que je peux attendre de voir ce que fait le TA devant ce recours apparemment nul?
le respect des délais étant un moyen d'ordre public que le TA doit lui même soulever, ce simple courrier doit entrainer la réaction suivante : mise en demeure adréessée au requérant par le greffe de produire les preuves de dépot de la notification. Après la mise en demeure, ordonnance de rejet de la requête.Citation :
Merci d'avance de votre aide précieuse...
Très cordialement,
Gani
Rien ne vous empêche d'appeler le greffe du TA pour demander si ça leur suffit.
En outre, envoyez le courrier en 4 exemplaires (dans la même enveloppe) : ça ne mange pas de pain
Par ailleurs, vous avez certainement reçu du TA un code d'accès au site "sagace" : connectez vous dessus pour voir où en est votre affaire ... la mise en demeure de produire les preuves de dépot a peut-être déjà été faite par le greffe et vous la verrez apparaitre dans le tableau. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 août 2007 12:09:24 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 12:19:45
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j'ai besoin d'une précision texhnique:
ganimed30: dans vos messages ci-dessus vous faites état de réponse de WROOMSI et de LAROCAILLE
exemple:
Posté - 24 Jul 2007 : 01:47:25 Voir le profil Envoyer un Email à l'auteur Editer le message Répondre avec citation Voir l'adresse IP de l'utilisateur Supprimer la réponse
Réponse de Wroomsi :il vous faudra un avocat car dans ce genre d'histoire à tiroir(s), on en découvre un peu plus chaque jour.
......
d'où proviennent ces réponses ????
mais je ne vous pas dans ce sujet 57141 le texte de ces contributions.... |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 12:43:56
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Citation :
Initialement entré par nefer
j'ai besoin d'une précision texhnique:
ganimed30: dans vos messages ci-dessus vous faites état de réponse de WROOMSI et de LAROCAILLE
exemple:
Posté - 24 Jul 2007 : 01:47:25 Voir le profil Envoyer un Email à l'auteur Editer le message Répondre avec citation Voir l'adresse IP de l'utilisateur Supprimer la réponse
Réponse de Wroomsi :il vous faudra un avocat car dans ce genre d'histoire à tiroir(s), on en découvre un peu plus chaque jour.
......
d'où proviennent ces réponses ????
mais je ne vous pas dans ce sujet 57141 le texte de ces contributions....
Bonjour,
Ces réponses avaient été faites dans un fil de discussion autre qui a depuis été supprimé.
Pour conserver les précieuses infomations déjà données et en faire profiter les personnes intéressées, je m'étais permis de reprendre et reposter les réponses qui m'avaient été données dans cet autre fil.
Cordialement
Gani
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 12:47:09
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Emmanuel,
Encore merci de votre aide.
Je m'empresse de rédiger mon courrier au tribunal administratif.
Cordialement
Gani |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 11:53:04
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| du nouveau ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 22:34:07
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
du nouveau ?
Je m'apprête à poser quelques questions supplémentaires, le nouveau message est en cours de rédaction...
Emmanuel, merci d'être si attentif.
Cordialement
Gani |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 00:18:48
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Bonjour à tous!
Mon affaire à tiroirs révèle de nouveaux tiroirs...
L'un des voisins qui a déposé un recours au TA contre mon PC a l'air disposé à utiliser toutes les resources possibles pour m'empêcher de construire, y compris d'éventuelles dispositions de droit civil et de la mauvaise volonté pour réaliser des travaux sur leur bien, travaux qui faciliteraient la réalisation de mes propres travaux et feraient disparaître des nuisances pour moi.
Il s'agit du voisin qui possède une terrasse construite en limite de ma propriété, terrasse qui, de fait, a actuellement une vue droite sur mon terrain. Pour mémoire :
- les deux propriétés appartenaient aux même propriétaires et la séparation des deux propriétés date de moins de 30 ans,
- l'acte de vente initial de ma propriété ne comporte pas de servitude de vue conventionnelle autorisant cette terrasse à conserver une vue sur mon terrain,
- la séparation datant de moins de 30 ans, il n'y a pas d'acquisition trentenaire de cette vue,
- une servitude conventionnelle présente dans l'acte de vente:
a) me donne la jouissance de l'espace situé sous la dalle de la terrasse (désigné comme "cave"), espace dont le sol se situe au niveau altimétrique de mon terrain et ouvre directement sur mon terrain par les arcades qui séparent les piliers soutenant la terrasse;
b) m'autorise à "relier [la "cave"] à [ma] maison et pour cela à appuyer sur les piliers de la terrasse toute superstructure qui seraient nécessaires", ce qui constitue une autorisation explicite de construire jusqu'en limite de propriété; aucune limite de hauteur pour ces superstructures n'est spécifiée dans cette servitude conventionnelle.
Ces 3 schémas seront peut-être plus explicites:
La dalle de la terrasse de mes voisins s'est partiellement effondrée en 2004, faute d'entretien. Les précédents propriétaires de cette terrasse ont fait démolir l'ensemble de la dalle de la terrasse et l'on faite reconstruire en septembre 2004:
- sans PC ni autorisation de travaux,
- sans restaurer ou refaire les piliers et arcades de soutien de la terrasse qui sont pourtant en très mauvais état et ne paraissent pas en mesure de soutenir la nouvelle dalle en toute sécurité selon mon architecte
- sans mettre en place un pare-vue pour préserver mon terrain d'une vue directe
- en maintenant une gouttière de fortune pour permettre l'écoulement des eaux de pluie de la terrasse; cette gouttière empiète sur ma propriété et a été réalisée par les précédents propriétaires de la terrasse sur les injonctions des précédents propriétaires de ma maison qui recevaient des jets d'eau sur leur tête en cas de pluie (les eaux de pluie s'évacuaient directement de la terrasse sur mon terrain par des orifices situés dans les arcades qui soutiennent la dalle de la terrasse).
Mon avocat me conseille d'attaquer mes voisins en pénal en me portant partie civile, en raison de la reconstruction illégale de la terrasse réalisée sans autorisation d'urbanisme, et donc sans que soient imposée des améliorations de la conformité aux dispositions du PLU (qui auraient imposé a) un pare-vue et b) un recueil conforme des eaux de pluie, faisant ainsi disparaître la gouttière qui empiète sur mon terrain et complique mon propre projet de construction).
Même si ces voisins n'ont pas hésité à contester mon PC au TA, je ne suis pas moi même procédurier et j'ai essayé de discuter avec eux pour éviter une action en justice. Il résulte de cette discussion:
1°) Que je ne les ai pas convaincu qu'ils ne disposent pas d'une servitude de vue sur mon terrain (allégation d'un acquisition par destination du père de famille)
2°) Qu'ils ne sont pas disposés à remettre rapidement en état les piliers de leur terrasse, alors que leur réfection après construction de mon agrandissement sera bien plus compliquée, et que leur mauvais état (chute de fragments de briques, fissures inquiétantes) gêne mon usage de la servitude sur la "cave" (ce n'est pas leur priorité... faute de moyens financiers selons leur allégations)
3°) Qu'ils estiment que le recueil des eaux de pluies évacuées depuis leur terrasse sur mon terrain constitue une servitude par destination du père de famille
4°) Qu'ils ne tiennent pas vraiment à cette terrasse qui est source d'ennuis, et vont finir par la démolir si nous continuons à les entreprendre à ce sujet!
J'ai rediscuté avec mon avocat qui me dit:
- pour le point 1°): qu'ils ne peuvent revendiquer une servitude de vue depuis leur terrasse par destination du père de famille (cela ne s'est jamais vu pour lui sauf si elle figure clairement dans l'acte notarié)
- pour le point 2°): qu'ils ont le devoir de faire cesser la gêne au plein usage de la servitude et doivent faire réaliser les travaux de consolidation dans des délais rapides (il me recommande dans un premier temps de les mettre en demeure de réaliser ces travaux par LRAR)
- pour le point 3°): que le recueil des eaux de pluies n'est pas dans ce cas imposé par la déclivité naturelle du terrain et qu'il n'y a pas ici de servitude par destination du père de famille (là encore il me recommande dans un premier temps de les mettre en demeure de déplacer la gouttière sur leur propriété par LRAR)
- pour le point 4°): qu'ils ne peuvent démolir la terrasse et faire cesser intentionnellement la servitude d'usage et d'habitation de la "cave" dont je bénéficie, ou que cela ne peut se faire qu'après indemnisation conséquente en raison de la perte de jouissance d'un espace d'environ 30 m².
Qu'en pensent les experts de ces lieux?
Outre l'action pénale (il me reste très peu de temps pour la mettre en oeuvre compte-tenu du délai de 3 ans), d'autres actions purement civiles sont-elles plus simples et aussi efficaces pour régler ces différends concernant cette terrasse, sachant qu'il paraît difficile d'obtenir un compromis amiable?
Merci d'avance de votre aide.
très cordialement,
Gani
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Edité par - ganimed30 le 29 août 2007 00:48:19 |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 00:51:44
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J'espère que les images ne sont pas trop grandes et que cette taille est autorisée.
La taille recommandée dans les FAQ rend les schémas illisibles... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 09:22:37
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Citation :
Initialement entré par ganimed30
(...)La dalle de la terrasse de mes voisins s'est partiellement effondrée en 2004, faute d'entretien. Les précédents propriétaires de cette terrasse ont fait démolir l'ensemble de la dalle de la terrasse et l'on faite reconstruire en septembre 2004:
- sans PC ni autorisation de travaux,
- sans restaurer ou refaire les piliers et arcades de soutien de la terrasse qui sont pourtant en très mauvais état et ne paraissent pas en mesure de soutenir la nouvelle dalle en toute sécurité selon mon architecte
- sans mettre en place un pare-vue pour préserver mon terrain d'une vue directe
- en maintenant une gouttière de fortune pour permettre l'écoulement des eaux de pluie de la terrasse; cette gouttière empiète sur ma propriété et a été réalisée par les précédents propriétaires de la terrasse sur les injonctions des précédents propriétaires de ma maison qui recevaient des jets d'eau sur leur tête en cas de pluie (les eaux de pluie s'évacuaient directement de la terrasse sur mon terrain par des orifices situés dans les arcades qui soutiennent la dalle de la terrasse).
Mon avocat me conseille d'attaquer mes voisins en pénal en me portant partie civile, en raison de la reconstruction illégale de la terrasse réalisée sans autorisation d'urbanisme,
ouiCitation :
et donc sans que soient imposée des améliorations de la conformité aux dispositions du PLU (qui auraient imposé a) un pare-vue et b) un recueil conforme des eaux de pluie, faisant ainsi disparaître la gouttière qui empiète sur mon terrain et complique mon propre projet de construction).
ça m'étonne que le POS/PLU impose ce type de dispositions purement civiles !Citation :
Même si ces voisins n'ont pas hésité à contester mon PC au TA, je ne suis pas moi même procédurier et j'ai essayé de discuter avec eux pour éviter une action en justice. Il résulte de cette discussion:
1°) Que je ne les ai pas convaincu qu'ils ne disposent pas d'une servitude de vue sur mon terrain (allégation d'un acquisition par destination du père de famille)
et ben justement, les dispositions de l'acte d'achat précisent que le père de famille a précisément l'intention d'interdire toute servitude de vueCitation :
2°) Qu'ils ne sont pas disposés à remettre rapidement en état les piliers de leur terrasse, alors que leur réfection après construction de mon agrandissement sera bien plus compliquée, et que leur mauvais état (chute de fragments de briques, fissures inquiétantes) gêne mon usage de la servitude sur la "cave" (ce n'est pas leur priorité... faute de moyens financiers selons leur allégations)
ça, ça s'attaque au civil. D'un autre coté, si vous décidez de faire usage de votre "cave", il est possible qu'un juge impose que vous réalisiez un "toit" à la pièce, en fait que vous solidifiez à vos frais la voute (mais pas le sol de la terrasse : il s'agit de travaux de protection du volume en dessous, pas de réfection du sol au dessus) comme le prévoient les articles 697 et 698 du code civilCitation :
3°) Qu'ils estiment que le recueil des eaux de pluies évacuées depuis leur terrasse sur mon terrain constitue une servitude par destination du père de famille
le motif (père de famille) qu'ils invoquent est totalement débile , mais si la terrasse n'existait pas les eaux couleraient naturellement sur leur terrain puis, par simple gravité sur le votre, ce qui est parfaitement légal comme le prévoit l'article 640 du code civil; si la gouttière s'ouvre chez eux, a priori, rien à dire pour l'écoulement lui même, même si l'eau qui en sort s'écoule après chez vous; on peut quand même soulever la question de l'aggravation par réalisation d'une gouttière... en revanche, le surplomb de votre propriété par la gouttière est totalement interdit. Citation :
4°) Qu'ils ne tiennent pas vraiment à cette terrasse qui est source d'ennuis, et vont finir par la démolir si nous continuons à les entreprendre à ce sujet!
la solution est là : rachetez làCitation :
J'ai rediscuté avec mon avocat qui me dit:
- pour le point 1°): qu'ils ne peuvent revendiquer une servitude de vue depuis leur terrasse par destination du père de famille (cela ne s'est jamais vu pour lui sauf si elle figure clairement dans l'acte notarié)
pas d'accord avec l'avocat : une servitude de vue par destination du père de famille , ça marche très bien... mais, comme dit plus haut, les dispositions de l'acte de division etc, etc... (reprenez aussi cette JP déjà citée : Cour de cassation, Chambre civile 3, 1988-05-04, 86-18284)Citation :
- pour le point 2°): qu'ils ont le devoir de faire cesser la gêne au plein usage de la servitude et doivent faire réaliser les travaux de consolidation dans des délais rapides (il me recommande dans un premier temps de les mettre en demeure de réaliser ces travaux par LRAR)
comme je l'ai écrit juste avant, là, je ne suis pas convaincu Citation :
- pour le point 3°): que le recueil des eaux de pluies n'est pas dans ce cas imposé par la déclivité naturelle du terrain
là non plus selon le positionnement du débouché de gouttièreCitation :
et qu'il n'y a pas ici de servitude par destination du père de famille
oui d'accordCitation :
(là encore il me recommande dans un premier temps de les mettre en demeure de déplacer la gouttière sur leur propriété par LRAR)
tout à fait d'accord : le problème est le positionnement de la gouttière, pas l'écoulement des eaux qui en débouchentCitation :
- pour le point 4°): qu'ils ne peuvent démolir la terrasse et faire cesser intentionnellement la servitude d'usage et d'habitation de la "cave" dont je bénéficie
ouiCitation :
, ou que cela ne peut se faire qu'après indemnisation conséquente en raison de la perte de jouissance d'un espace d'environ 30 m².
ce n'est pas l'espace qui compte mais le volume partiellement clos : si ils démolissent la terrasse et vous laissent jouir du sol, la servitude n'a pas été respectéeCitation :
Qu'en pensent les experts de ces lieux?
Outre l'action pénale (il me reste très peu de temps pour la mettre en oeuvre compte-tenu du délai de 3 ans), d'autres actions purement civiles sont-elles plus simples et aussi efficaces pour régler ces différends concernant cette terrasse, sachant qu'il paraît difficile d'obtenir un compromis amiable?
Merci d'avance de votre aide.
très cordialement,
Gani
pour ma part, je lancerais l'action pénale pour construction sans autorisation d'urbanisme et une LRAR de mise en demeure de résoudre les problèmes civils relevés (gouttière empiétant et ne débouchant pas chez eux, pare-vue, perte d'usage de la servitude (même si vous avez compris ce que j'en pense)... et je préciserais trois choses dans le courrier :
*que j'ai lancé une action pénale
*que je suis prêt à discuter et, notamment, à racheter le terrain et la terrasse...(à un prix que vous pourrez négocier vu la situation!)... et qu'alors je retirerai toute action, pénale ou civile
*mais qu'à défaut d'accord amiable, la situation sera aussi évoquée devant les juridictions civiles |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 août 2007 10:04:10 |
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ganimed30
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 11:42:45
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Emmanuel,
Merci encore une fois pour ces réponses si rapides. Vos réponses appellent de ma part des compléments d'informations et des précisions supplémentaires qui suivent:
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par ganimed30
(...)Mon avocat me conseille d'attaquer mes voisins en pénal en me portant partie civile, en raison de la reconstruction illégale de la terrasse réalisée sans autorisation d'urbanisme,
oui
me conseillez-vous de me porter partie civile ou simplement d'informer la mairie (le préfet? la DDE?) de la construction illégale en leur demandant d'agir?
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
ça m'étonne que le POS/PLU impose ce type de dispositions purement civiles !
Les services d'instruction de la mairie sont très chiants sur les vues et imposent soit recul soit pare-vue (j'en ai fait l'objet lors de l'instruction de mon propre PC). Ils donnent également des directives en matière de recueil des eaux de pluie lorsqu'ils instruisent les demandes de PC et les DT. La dalle de la terrasse reconstruite a été pentée vers mon terrain et de nouveaux orifices pour l'évacuation des eaux de pluies créés vers ma propriété. Ici, il ne s'agit pas de n'écoulement naturel des eaux de pluies sur le sol naturel, mais bien de l'évacuation des eaux de la toiture en terrasse d'une construction vers une autre propriété. Qu'en pensez-vous?
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
ça, ça s'attaque au civil. D'un autre coté, si vous décidez de faire usage de votre "cave", il est possible qu'un juge impose que vous réalisiez un "toit" à la pièce, en fait que vous solidifiez à vos frais la voute (mais pas le sol de la terrasse : il s'agit de travaux de protection du volume en dessous, pas de réfection du sol au dessus) comme le prévoient les articles 697 et 698 du code civil
Le texte de la servitude est très clair sur l'entretien de la terrasse. Il précise que l'entretien de la dalle et des piliers et arcades de la terrasse reste entièrement à la charge de mes voisins, que j'ai le droit d'aménager l'espace situé sous la terrasse de façon à la rendre plus conforme à son usage, que de tels travaux sont bien sûr à ma charge de même que d'éventuels travaux pour garantir l'étanchéité de la dalle, ou encore le crépi des piliers et arcades.
Cela change -t-il votre lecture des deux articles du code civil que vous citez, en particulier:
CODE CIVIL, Article 698: Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire.
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
le motif (père de famille) qu'ils invoquent est totalement débile , mais si la terrasse n'existait pas les eaux couleraient naturellement sur leur terrain puis, par simple gravité sur le votre, ce qui est parfaitement légal comme le prévoit l'article 640 du code civil; si la gouttière s'ouvre chez eux, a priori, rien à dire pour l'écoulement lui même, même si l'eau qui en sort s'écoule après chez vous; on peut quand même soulever la question de l'aggravation par réalisation d'une gouttière... en revanche, le surplomb de votre propriété par la gouttière est totalement interdit.
Les conduits d'écoulement sont construits dans le muret de la terrasse (mur non mitoyen appartenant aux voisins) et leurs orifices s'ouvrent directement sur ma propriété à 3m du sol; ils sont ensuite connectés à la fameuse gouttière de fortune (qui d'ailleurs est percée en de nombreux endroits et fuit), gouttière qui est intégralement située sur ma propriété également à 3m du sol et rejoint la canalisation d'évacuation des eaux usées de mon voisin qui est enterrée et traverse mon terrain (à propos, les précédents popriétaires de la terrasse se sont connectés au réseau municipal d'évacuation des eaux usées illégalement, sans autorisation préalable, via cette canalisation enterrée qui traverse mon terrain qui leur appartenait alors)
Cela change-t-il votre lecture à propos de leur droit à faire s'écouler les eaux de pluies provenant de leur terrasse vers mon terrain?
Ai-je un moyen de me débarasser de leur canalisation d'évacuation des eaux usées enterrée dans mon terrain? Pour mémoire 1°) par de servitude à ce propos dans mon acte 2°) cette canalisation n'est pas enterrée sur toute sa longueur et est visible sur mon terrain sur son premier mètre
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
la solution est là : rachetez là
Je l'ai bien sûr envisagé avec les précédents propriétaires qui ont refusé. De plus, je ne suis pas sûr que les propriétaires actuels seraient d'accord pour me la vendre et si oui à un prix raisonnable (sachant que j'ai déjà l'usage du volume partiellement clos qu'elle délimite, et que dans la situation actuelle elle n'impose pas d'impôt foncier, ni de frais d'entretien de ses structures). Enfin, mon PC actuel n'est possible qu'avec une construction en limite de propriété. Le rachat de la terrasse ne déplacerait-il pas la limite de ma parcelle en imposant alors un recul de 4m pour ma surélévation? Ou bien le fait que le PC qui a été obtenu dans les conditions actuelles de ma parcelle resterait-il valide si l'achat du terrain supplémentaire est postérieur à l'obtention du PC?? Qu'en pensez-vous?
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par ganimed30
- pour le point 2°): qu'ils ont le devoir de faire cesser la gêne au plein usage de la servitude et doivent faire réaliser les travaux de consolidation dans des délais rapides (il me recommande dans un premier temps de les mettre en demeure de réaliser ces travaux par LRAR)
comme je l'ai écrit juste avant, là, je ne suis pas convaincu
Citation :
Initialement entré par ganimed30
- pour le point 3°): que le recueil des eaux de pluies n'est pas dans ce cas imposé par la déclivité naturelle du terrain
là non plus selon le positionnement du débouché de gouttière
Citation :
Initialement entré par ganimed30
et qu'il n'y a pas ici de servitude par destination du père de famille
oui d'accord
Citation :
Initialement entré par ganimed30
là encore il me recommande dans un premier temps de les mettre en demeure de déplacer la gouttière sur leur propriété par LRAR)
tout à fait d'accord : le problème est le positionnement de la gouttière, pas l'écoulement des eaux qui en débouchent
Les compléments d'info que je vous ai donnés ci-dessus changent-ils votre lecture?
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
pour ma part, je lancerais l'action pénale pour construction sans autorisation d'urbanisme et une LRAR de mise en demeure de résoudre les problèmes civils relevés (gouttière empiétant et ne débouchant pas chez eux, pare-vue, perte d'usage de la servitude (même si vous avez compris ce que j'en pense)... et je préciserais trois choses dans le courrier :
*que j'ai lancé une action pénale
*que je suis prêt à discuter et, notamment, à racheter le terrain et la terrasse...(à un prix que vous pourrez négocier vu la situation!)... et qu'alors je retirerai toute action, pénale ou civile
*mais qu'à défaut d'accord amiable, la situation sera aussi évoquée devant les juridictions civiles
Est-il vraiment possible de retirer une action pénale une fois qu'elle est lancée? La mairie (le préfet? la DDE?) ne peut-elle pas poursuivre son action pénale même si je ne suis plus partie civile? Quelle conséquence cela peut-il avoir sur la terrasse? Conduire à sa démolition??
Merci d'avance de votre investissement et de vos réponses si bien documentées.
Très cordialement
Gani |
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