Citation :

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Initialement entré par wroomsi

Romin, quel est l'usage chez toi pour les modif ?

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Citation :

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Initialement entré par cristel4

Retour de mairie et DDE.
Pas de possibilité de venir contre le mur mitoyen. La DDE refuse la modif : Seul recours l'abandon de mitoyenneté ou la charreterie. Dans le dernier cas on perd plus de 20m2 sur la surface totale et le pb est tj présent puisqu'il faut s'appuyer contre le mur. Grosse perte pour nous dans la mesure où la façade n'est que de 8m.
Si vous avez d'autres réponses pour éviter de perdre de l'espace et ne pas toucher au mur ? là on a plus d'idées.
Pour l'abandon , le voisin peut-il s'y opposer ? Quelles démarches ? Sachant que le mur est en mauvais état. Mon notaire ne sait pas trop.

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Citation :

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Initialement entré par Space

Citation :

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Initialement entré par cristel4

Retour de mairie et DDE.
Pas de possibilité de venir contre le mur mitoyen. La DDE refuse la modif : Seul recours l'abandon de mitoyenneté ou la charreterie. Dans le dernier cas on perd plus de 20m2 sur la surface totale et le pb est tj présent puisqu'il faut s'appuyer contre le mur. Grosse perte pour nous dans la mesure où la façade n'est que de 8m.
Si vous avez d'autres réponses pour éviter de perdre de l'espace et ne pas toucher au mur ? là on a plus d'idées.
Pour l'abandon , le voisin peut-il s'y opposer ? Quelles démarches ? Sachant que le mur est en mauvais état. Mon notaire ne sait pas trop.

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Si vous construisez contre le mur mitoyen ou même à quelques centimètres, vous êtes en limite dans tous les cas.

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Citation :

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Au niveau de l'autorisation d'urbanisme (comme sur les plans à fournir d'ailleurs) ça ne fait aucune différence.

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Citation :

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Donc je ne comprends pas le refus de la DDE.
Etes vous sûr de leur avoir bien expliqué les choses? Quel est le motif du refus?

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Initialement entré par Space

Quand je dis quelques, c'est 2, 3 ou 4, pas 25!

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Citation :

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Initialement entré par cristel4

Je leur ai bien expliqué le cas mais ils me disent que la modif sera refusée car se serait mon pignon gauche qui viendrait contre le mur mitoyen et qu'un espace pourrait se faire si le mur venait à tomber. Un supposé espace entre mon pignon et la limite. Je ne sais pas si je me suis bien expliquée.

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Citation :

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Du coup on perd courage après toutes ces démarches et la déprime nous gagne . Là on est dans l'impasse.

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Citation :

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Pouvez-vous me dire ce qui arriverait dans le pire des cas si on decidait de démolir le mur mitoyen et de construire quand même ?
En rappelant que ce n'est pas le permis et la maison qui sont mis en cause mais la destruction du mur.

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Citation :

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On va attendre le retour de l'avocat de nos voisin et leur demander une vraie réponse, car pour le moment ils font l'autruche.
Je leur ai également adressé un courrier en signalant toutes les infractions qu'ils avaient pu commettre.( construction d'un abris en pierres sur ledit mur sans notre autorisation, racines d'arbres qui traversent et écroulent le mur et plantations trop près du mur)

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Citation :

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Mon constructeur me dit de commencer les travaux.

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Citation :

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Pour répondre à "Larocaille" notre mur ne sera pas en parpain mais en plaques de béton, donc peu de possibilités de ce côté...

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Citation :

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Cour Administrative d'Appel de Marseille
statuant
au contentieux
N° 03MA01616
Inédit au Recueil Lebon

1ère chambre - formation à 3

Mme Isabelle BUCCAFURRI, Rapporteur
M. CHERRIER, Commissaire du gouvernement

M. ROUSTAN, Président
LAFOREST


Lecture du 12 avril 2007



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la requête, enregistrée le 8 août 2003, présentée pour M. et Mme X, élisant domicile respectivement au ..., par Me Laforest, avocat ; M. et Mme X demandent à la Cour :


1°/ d'annuler le jugement n° 01-7271 du 26 juin 2003 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 20 juin 2001 par lequel le maire de la commune de Pertuis a délivré un permis de construire à la société civile immobilière (SCI) Teammo ;


2°/ d'annuler, pour excès de pouvoir, ladite décision ;


3°/ de condamner conjointement et solidairement la SCI Teammo à leur verser la somme de 6 097,96 euros au titre de l'article L.761�1 du code de justice administrative ;


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Vu les autres pièces du dossier ;


Vu le code de l'urbanisme ;


Vu le code de justice administrative ;


Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 29 mars 2007 :


- le rapport de Mme Buccafurri, rapporteur ;


- les observations de Me Laforest pour M. et Mme X, de Me Courant pour la commune de Pertuis et de Me Passeron substituant Me Fortunet pour la SCI Teammo ;


- et les conclusions de M. Cherrier, commissaire du gouvernement ;



Considérant que Mme X et M. X relèvent appel du jugement susvisé par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 20 juin 2001 par lequel le maire de la commune de Pertuis a délivré à la SCI Teammo un permis de construire en vue de l'édification d'un bâtiment comportant six logements et deux bureaux, d'une surface hors oeuvre nette (SHON) de 555 m², sur un terrain sis rue de Croze à Pertuis et classé en zone UB par le plan d'occupation des sols (POS) de la commune approuvé le 18 décembre 1985 et modifié le 30 juin 1999 ;



Sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non recevoir opposées à la requête d'appel par la commune de Pertuis et la SCI Teammo ;


Sur la régularité du jugement attaqué :


Considérant qu'il ne ressort d'aucune mention du jugement attaqué que les premiers juges n'auraient pas pris en compte l'intégralité des pièces versées au dossier, dont notamment celles versées au débat par M. et Mme X ; que, par suite, ces derniers n'établissent pas que le jugement attaqué aurait été rendu à la suite d'une procédure irrégulière ;



Sur la légalité du permis de construire du 20 juin 2001 :


En ce qui concerne le moyen tiré de la violation de l'article UB 6 du règlement du POS :


Considérant que, selon les dispositions de l'article UB6 du règlement du POS relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : «A défaut d'indication figurant au plan, les constructions doivent être édifiées à l'alignement des voies publiques existantes, prévues, modifiées ou à créer, ou à la limite de la marge de recul qui s'y substitue. Si plusieurs constructions existantes marquent un retrait par rapport à la limite du domaine public, les constructions nouvelles doivent s'implanter en tenant compte de l'alignement ainsi constitué. Il en est de même pour les extensions éventuelles de constructions existantes.» ;


Considérant, d'une part, que si les appelants font valoir que la société pétitionnaire aurait fourni volontairement des plans qui n'auraient pas permis de vérifier l'implantation réelle de la construction projetée au regard des dispositions dudit article, ils n'établissent pas, par cette seule allégation non démontrée, que l'autorité administrative n'aurait pu statuer en toute connaissance de cause sur le projet contesté, notamment quant à son implantation, alors qu'il ressort des pièces du dossier que le dossier de la demande de permis de construire comportait un plan de masse coté dans les trois dimensions, des plans de coupe et de façade ; que, si, les appelants font également valoir, en s'appuyant sur une note technique établie par un géomètre expert le 10 février 2004, que l'orientation de la construction, telle qu'elle était indiquée dans le plan de l'état des lieux et le plan du rez-de-chaussée fournis dans la demande de permis de construire, ne serait pas conforme à celle figurant sur le plan cadastral, ils n'établissent pas davantage que cette erreur, à la supposer réelle, aurait été de nature à induire en erreur l'autorité administrative qui disposait des autres plans précités joints à la demande de permis de construire ;


Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'examen du plan de masse joint à la demande de permis de construire, que la construction projetée est édifiée à l'alignement des voies publiques en conformité avec les dispositions susrappelées de l'article UB6 ; que si les appelants soutiennent que la desserte du local poubelle empiète sur des dépendances du domaine public, il résulte de l'examen du plan de masse que la construction, seule visée par les dispositions de cet article, affectée à ce local se situe à l'alignement de la voie publique et ce, en conformité avec les dispositions de l'article UB6 ;


Considérant, enfin, que si les intéressés font, en outre, valoir que la desserte de ce local empiète sur le domaine public sans aucune autorisation ni indemnisation, ils n'ont pas assorti ce moyen de précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien fondé ;


Considérant qu'il en résulte que les appelants n'établissent pas que le permis de construire attaqué serait intervenu en violation de l'article UB6 du règlement du POS ;


En ce qui concerne le moyen tiré de la violation de l'article UB7 du règlement du POS :

Considérant que, selon les dispositions de l'article UB7 relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : «1 - En bordure des voies, les constructions doivent être édifiées en ordre continu, d'une limite latérale à l'autre, sur une profondeur maximum de 15 mètres à partir de l'alignement existant ou de fait./ Au delà de cette profondeur de 15 mètres, peuvent être édifiées :

a) des constructions annexes à l'habitation .

b) des constructions principales élevées dans le plafond de l'ilôt, à condition qu'elles soient éloignées des limites séparatives de telle manière que la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche de la limite séparative soit au moins égale à la moitié de la différence de niveau entre ces deux points diminuée de 4 mètres, cette distance n'étant jamais inférieure à 4 mètres » ;


Considérant qu'il ressort de l'examen du plan de masse que, si le bâtiment existant sur le terrain d'assiette se trouve en bordure de la rue Croze, le bâtiment autorisé par le permis en litige s'implante en bordure de la voie publique située à l'opposé de la rue Croze et qu'ainsi le calcul de la profondeur des 15 mètres prévue par les dispositions précitées de l'article UB7 devait s'effectuer à compter de cette voie publique et non à partir de la rue Croze ; qu'il résulte de l'examen du plan de masse que le bâtiment projeté s'implante en ordre continu sur une profondeur de 15 mètres à partir de cet alignement ; qu'il résulte également des pièces du dossier que, si la construction projetée ne sera pas implantée sur le mur mitoyen avec la propriété de M. et Mme X, mais sera accolée à ce mur mitoyen pour des motifs de préservation du mur en question ancien et constitué de pierres sèches, le bâtiment projeté doit être regardé comme implanté en limite séparative, comme l'exigent les dispositions de l'article UB7-1 du règlement du POS seules applicables pour la partie de la construction projetée située dans une bande de 15 mètres de profondeur ; qu'il n'est pas établi ni même allégué que le bâtiment projeté, pour la partie excédant la bande de 15 mètres de profondeur, serait implanté en méconnaissance des dispositions des a) et b) de l'article UB7-1 du règlement ; que, par suite, le moyen tiré de la violation de cet article doit être écarté ;


En ce qui concerne le moyen tiré de la violation de l'article UB10 du règlement du POS :

Considérant que, selon les dispositions de l'article UB10 relatif à la hauteur des constructions : «1- Hauteur relative 1.1 La hauteur à l'égout des toitures de toute construction doit être telle que la différence de niveau entre tout point du bâtiment et tout point de l'alignement opposé n'excède pas la distance comptée horizontalement entre ces deux points majorée de la moitié de cette distance (H = L x 1,5). Une tolérance de un mètre est admise lorsque la hauteur déterminée comme il est indiquée ci-dessus ne permet pas d'édifier un nombre entier d'étages 2 - Hauteur absolue La hauteur des constructions en tout point du bâtiment, mesurée à partir du sol existant, ne pourra excéder 12,5 mètres jusqu'à l'égout des toitures.» ;


Considérant qu'il est constant que le bâtiment projeté n'excède pas la hauteur absolue fixée à 12,50 mètres à l'égout du toit par les dispositions de l'article UB10 ; qu'en se bornant à faire valoir que la cote altimétrique de 50,06 indiquée en pied de façade Sud-Ouest serait erronée au motif que la cote altimétrique du côté du domaine public est de 50,48 et 50,58 , les appelants n'établissent pas, comme ils le soutiennent, que la construction projetée, sur la façade Sud-Ouest, excéderait de 0,47 cm la hauteur relative maximale autorisée par les dispositions susrappelées alors qu'en outre ils n'établissent pas ni même n'allèguent que la tolérance de 1 mètre prévue par cette disposition, dont la société Teammo se prévalait en première instance, ne serait pas en l'espèce applicable ; que la circonstance que ladite façade serait de nature à réduire l'ensoleillement de leur habitation est sans influence sur la légalité du permis de construire critiqué qui est délivré sous réserve du droit des tiers ; que, par suite, le moyen susvisé soit être écarté ;


En ce qui concerne le moyen tiré de la violation de l'article UB11 du règlement du POS :

Considérant que si les appelants soutiennent que le permis de construire attaqué méconnaît les dispositions de l'article UB11 du règlement du POS relatif à l'aspect extérieur des constructions en ce qui concerne les baies, ils n'apportent pas de précisions suffisantes permettant d'apprécier le bien-fondé de ce moyen qui ne peut, par suite, qu'être écarté ;


En ce qui concerne les moyens tirés de la violation des articles UB12 et UB13 du règlement du POS :

Considérant, d'une part, qu'en se bornant à soutenir que la participation pour non réalisation de places de stationnement, mise à la charge de la société bénéficiaire par le permis contesté, est importante et serait liée aux aménagements nécessaires du parking public, les appelants ne démontrent pas que le permis de construire critiqué serait contraire aux dispositions de l'article UB12 du règlement du POS relatif au stationnement des véhicules ;


Considérant, d'autre part, que le moyen tiré de la violation de l'article UB13 du règlement du POS n'est assorti d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé et doit, par suite, être écarté ;



Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que M. et Mme X ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par son jugement du 26 juin 2003, le Tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, leurs conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces dernières dispositions, de mettre à la charge de M. et Mme X le paiement d'une part à la commune de Pertuis et d'autre part à la SCI Teammo de la somme, pour chacune d'entre elles, de 750 euros au titre des frais qu'elles ont exposés et non compris dans les dépens ;




DÉCIDE :


Article 1er : La requête de M. et Mme X est rejetée.

Article 2 : M. et Mme X verseront d'une part à la commune de Pertuis et d'autre part à la SCI Teammo une somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative.


Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme X, à la commune de Pertuis, à la SCI TEAMMO et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer

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Citation :

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Conseil d'Etat
statuant
au contentieux
N° 24522
Publié aux Tables du Recueil Lebon

3 / 5 SSR

M. Schneider, Rapporteur
M. Labetoulle, Commissaire du gouvernement

M. Gazier, Président



Lecture du 29 juin 1983



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

VU LA REQUETE, ENREGISTREE AU SECRETARIAT DU CONTENTIEUX DU CONSEIL D'ETAT LE 29 MAI 1980 ET LE MEMOIRE COMPLEMENTAIRE ENREGISTRE LE 28 AVRIL 1981, PRESENTES POUR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "L'EMPEREUR" DONT LE SIEGE EST 13, RUE AUBERT A EPINAL [VOSGES] ET TENDANT A CE QUE LE CONSEIL D'ETAT : 1°] ANNULE LE JUGEMENT EN DATE DU 20 MARS 1980 PAR LEQUEL LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY A ANNULE, A LA DEMANDE DE M. PFUND, LE PERMIS DE CONSTRUIRE QUI LUI A ETE ACCORDE LE 20 SEPTEMBRE 1977 EN VUE DE L'EDIFICATION D'UNE RESIDENCE A REMIREMONT ; 2°] REJETTE LA DEMANDE PRESENTEE POUR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY ; VU LE CODE DE L'URBANISME ; VU LE CODE DES TRIBUNAUX ADMINISTRATIFS ; VU L'ORDONNANCE DU 31 JUILLET 1945 ET LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; VU LA LOI DU 30 DECEMBRE 1977 ;
CONSIDERANT QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L'URBANISME "A MOINS QUE LE BATIMENT A CONSTRUIRE NE JOUXTE LA LIMITE PARCELLAIRE, LA DISTANCE COMPTEE HORIZONTALEMENT DE TOUT POINT DE CE BATIMENT AU POINT DE LA LIMITE PARCELLAIRE QUI EN EST LE PLUS RAPPROCHE DOIT ETRE AU MOINS EGALE A LA MOITIE DE LA DIFFERENCE D'ALTITUDE ENTRE CES DEUX POINTS, SANS POUVOIR ETRE INFERIEURE A TROIS METRES" ; QUE CETTE DISPOSITION N'A NI POUR OBJET NI POUR EFFET, DANS LE CAS OU DEUX PARCELLES SE TROUVENT SEPAREES PAR UN MUR MITOYEN, D'INTERDIRE A L'UN DES COPROPRIETAIRES DE FAIRE BATIR CONTRE CE MUR ;
CONSIDERANT QU'IL RESSORT DES PIECES VERSEES AU DOSSIER QUE, PAR ARRETE DU 20 SEPTEMBRE 1977, LE PREFET DES VOSGES A ACCORDE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "L'EMPEREUR" UN PERMIS POUR CONSTRUIRE UN BATIMENT CONTRE LE MUR MITOYEN SEPARANT LA PROPRIETE DE CETTE SOCIETE DE CELLE DE M. PFUND ; QUE C'EST A TORT QUE, POUR ANNULER CE PERMIS, LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY S'EST FONDE SUR CE QUE L'IMPLANTATION DE CE BATIMENT NE RESPECTERAIT PAS LES PRESCRIPTIONS PRECITEES DE L'ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L'URBANISME ;
CONSIDERANT, QU'IL APPARTIENT AU CONSEIL D'ETAT, SAISI DE L'ENSEMBLE DU LITIGE PAR L'EFFET DEVOLUTIF DE L'APPEL, D'EXAMINER LES AUTRES MOYENS SOULEVES PAR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY ;
CONSIDERANT QUE LE PERMIS LITIGIEUX NE COMPORTANT, AINSI QU'IL A ETE DIT, AUCUNE DEROGATION AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE R. 111-19 DU CODE DE L'URBANISME, LE PREFET N'ETAIT PAS TENU, PREALABLEMENT A SA DELIVRANCE, DE RECUEILLIR L'AVIS DE LA COMMISSION DEPARTEMENTALE D'URBANISME ; QUE LE MOYEN TIRE DE CE QUE L'AVIS DU MAIRE DE REMIREMONT N'AURAIT PAS ETE RECUEILLI MANQUE EN FAIT ; QUE LE MOYEN TIRE DE LA MECONNAISSANCE D'UNE SERVITUDE CONTRACTUELLE N'EST PAS AU NOMBRE DE CEUX QUI PEUVENT ETRE INVOQUES A L'APPUI D'UN RECOURS POUR EXCES DE POUVOIR DIRIGE CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE ;
CONSIDERANT QU'IL RESULTE DE TOUT CE QUI PRECEDE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "L'EMPEREUR" EST FONDEE A SOUTENIR QUE C'EST A TORT QUE PAR LE JUGEMENT ATTAQUE LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY A ANNULE LE PERMIS DONT S'AGIT ;


DECIDE :


DECIDE : ARTICLE 1ER - LE JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY EN DATE DU 20 MARS 1980 EST ANNULE. ARTICLE 2 - LA DEMANDE PRESENTEE PAR M. PFUND DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE NANCY EST REJETEE. ARTICLE 3 - LA PRESENTE DECISION SERA NOTIFIEE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "L'EMPEREUR", A M. PFUND ET AU MINISTRE DE L'URBANISME ET DU LOGEMENT.

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Citation :

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 15 mars 1977 Cassation partielle REJET Cassation

N° de pourvoi : 75-12332
Publié au bulletin

PDT M. Costa
RPR M. Frank
AV.GEN. M. Tunc
Demandeur AV. M. Vidart
Défenseur AV. M. Boré



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, QU'A LA SUITE DE L'ANNULATION PAR LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE DES PERMIS DE CONSTRUIRE OBTENUS PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SCIC), QUI A EDIFIE A BOURGES UN IMMEUBLE COLLECTIF A TROIS NIVEAUX SUR REZ-DE-CHAUSSEE, LES CONSORTS GUILLAUMIN, PROPRIETAIRES D'IMMEUBLES VOISINS DE CELUI DE LA SCIC, ONT ASSIGNE CETTE SOCIETE EN REDUCTION DE LA HAUTEUR DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX A 12 METRES, ET EN MODIFICATION DE SON IMPLANTATION A 6 METRES DE LA LIMITE PARCELLAIRE DU FONDS GUILLAUMIN, AINSI QU'EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET, INFIRMATIF SUR CE POINT, D'AVOIR, EN ORDONNANT UNE EXPERTISE SUR L'EXISTENCE DU PREJUDICE INVOQUE PAR LES PROPRIETAIRES VOISINS DE L'IMMEUBLE EDIFIE EN INFRACTION AUX DISPOSITIONS DU REGLEMENT D'URBANISME, EXCLU DE CE PREJUDICE CELUI QUI RESULTAIT POUR GUILLAUMIN, DE LA CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX A LA DISTANCE DE 25 CENTIMETRES DE LA LIMITE PARCELLAIRE DE SON TERRAIN BATI, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE DECRET DU 30 NOVEMBRE 1961 IMPOSE AU CONSTRUCTEUR, TANT VIS-A-VIS DE LUI-MEME, QUE DE SES VOISINS, DES CONTRAINTES TENDANT A ASSURER L'AERATION ET L'ECLAIREMENT DES IMMEUBLES, ET QU'IL RESULTE NOTAMMENT DE L'ARTICLE 19 DE CE DECRET, QUI SE COMPLETE PAR L'ARTICLE 7, ALINEA 1ER, DU DECRET DU 29 AOUT 1955, QUE LA CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE JOUXTANT LA LIMITE PARCELLAIRE N'EST AUTORISEE QUE S'IL S'AGIT D'UN TERRAIN CONTIGU, NON BATI, CE QUI N'EST PAS LE CAS EN L'ESPECE ;
QUE, DE TOUTE FACON, DES LORS QUE L'IMMEUBLE LITIGIEUX NE JOUXTAIT PAS LA LIMITE PARCELLAIRE, L'OBLIGATION DE RESPECTER UNE DISTANCE DE SIX METRES ETAIT IMPOSEE AU CONSTRUCTEUR PAR LA STRICTE APPLICATION DU REGLEMENT D'URBANISME DONT GUILLAUMIN, PROPRIETAIRE VOISIN, AVAIT INVOQUE A JUSTE TITRE LA VIOLATION ;
MAIS ATTENDU QUE LES PARTICULIERS NE PEUVENT INVOQUER LA VIOLATION DE REGLEMENTS ADMINISTRATIFS INSTITUANT DES CHARGES D'URBANISME OU DES SERVITUDES D'INTERET PUBLIC QU'A LA CONDITION DE PROUVER L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE PERSONNEL, QUI SOIT EN RELATION DIRECTE DE CAUSE A EFFET AVEC LADITE INFRACTION ;
ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT CONSTATE QU'ENTRE LE FONDS GUILLAUMIN ET LE FONDS DE LA SOCIETE, EST IMPLANTE A CHEVAL SUR LA LIGNE DIVISOIRE DES PARCELLES, UN MUR MITOYEN D'UNE LARGEUR DE CINQUANTE CENTIMETRES, AUQUEL LA SCIC A ACCOLE SA CONSTRUCTION ;
QUE, SANS SE PRONONCER SUR L'EXISTENCE OU NON D'UNE INFRACTION AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 19 DU DECRET DU 30 NOVEMBRE 1961, LA COUR D'APPEL, DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION, RELEVE QUE GUILLAUMIN NE SUBIT DU FAIT DE LA CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX CONTRE LE MUR MITOYEN SEPARATIF, AUCUN PREJUDICE ;
QUE, PAR CE SEUL MOTIF, L'ARRET SUR CE POINT EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;
REJETTE LE SECOND MOYEN. MAIS SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 1143 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QU'AYANT CONSTATE QUE LA HAUTEUR DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX EST DE 14,20 METRES AU FAITE DE LA TOITURE, ET DE 14,70 METRES AU FAITE DES CHEMINEES, LES JUGES D'APPEL, TOUT EN OBSERVANT QUE CETTE HAUTEUR N'EST PAS CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 NOVEMBRE 1961, RETIENNENT QUE LES CONSORTS GUILLAUMIN RECLAMENT LA REDUCTION A 12 METRES DE LA HAUTEUR DE L'IMMEUBLE, EN SE FONDANT SUR L'AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE PAR LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE QUI S'EST REFEREE POUR ANNULER LE PREMIER ARRETE PREFECTORAL A L'ARTICLE 19 DU PROGRAMME D'AMENAGEMENT DE LA VILLE DE BOURGES DU 6 SEPTEMBRE 1932, INTERDISANT A TOUT BATIMENT, DANS LE SECTEUR EN CAUSE, DE DEPASSER 12 METRES ;
QU'AYANT ORDONNE UNE EXPERTISE POUR DETERMINER LES ELEMENTS PERSONNELS DE PREJUDICE INVOQUES PAR CHACUN DES DEMANDEURS, LA COUR D'APPEL AJOUTE QUE " LA REDUCTION DE L'IMMEUBLE AUX DIMENSIONS QU'IL AURAIT DU AVOIR, NON SEULEMENT NE SAURAIT ETRE ORDONNEE EN L'ETAT DE LA PROCEDURE, MAIS QUE LE TRIBUNAL A ESTIME A JUSTE TITRE QU'IL SERAIT DERAISONNABLE DE LA PRESCRIRE DES LORS QU'ELLE PROVOQUERAIT UN PREJUDICE SANS COMMUNE MESURE AVEC CELUI ALLEGUE PAR LES DEMANDEURS " ;
ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI ET EN SE PRONONCANT A L'AVANCE SUR LA SANCTION ET LE MODE DE REPARATION DU PREJUDICE, DONT L'EXISTENCE ET LA RELATION DE CAUSE A EFFET AVEC L'INFRACTION AU REGLEMENT D'URBANISME, NE SONT PAS ENCORE DETERMINEES, LES JUGES D'APPEL ONT VIOLE LE TEXTE SUSVISE ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU PREMIER MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 10 MARS 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE BOURGES ;
REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS.

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Citation :

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 28 janvier 1987 Rejet .

N° de pourvoi : 85-14410
Publié au bulletin

Président :M. Francon, conseiller doyen faisant fonction
Rapporteur :M. Tarabeux
Avocat général :M. Marcelli
Avocat :M. Ryziger .



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 27 février 1984), qu'à la suite de la construction par son voisin, M. Gory, d'un contre-mur adossé au mur mitoyen de leurs propriétés Mme Alibert a réclamé la destruction du contre-mur et la construction d'un mur mitoyen neuf ;

Attendu que Mme Alibert fait grief aux juges du fond de l'avoir déboutée de cette demande, alors, selon le moyen, " que, d'une part, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; qu'il ne peut être apporté de modifications au mur mitoyen que du consentement des deux propriétaires ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'expert et des énonciations du jugement que M. Gory a, de son propre chef, et sans consulter Mme Alibert, apporté des modifications importantes au mur mitoyen en faisant directement couler un contre-mur sur ce mur mitoyen sans aménager de séparation ; que la seule solution préconisée par l'expert consiste à solidariser définitivement l'ensemble du contre-mur et du mur mitoyen ; qu'en considérant que ces travaux avaient pu être effectués par M. Gory sans l'autorisation de Mme Alibert, les juges du fond ont violé, par refus d'application, les dispositions des articles 545 et 653 et suivants du Code civil ; alors, d'autre part, que si un mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement que veut pratiquer un co-propriétaire, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais ; qu'au cas présent, il résulte des constatations de l'expert et des énonciations du jugement et de l'arrêt que l'édification de la construction par M. Gory, comportant l'exhaussement du mur mitoyen impliquait la reconstruction de celui-ci cependant que, au lieu de reconstruire le mur mitoyen à ses frais, M. Gory avait décidé de couler directement sur le mur mitoyen un contre-mur en béton vibré ; qu'en se prononçant ainsi qu'ils l'ont fait, les juges du fond ont donc violé par refus d'application, l'article 659 du Code civil ; alors, enfin, que l'un des voisins ne peut appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ; qu'en l'espèce, il est constant, à supposer que le contre-mur puisse être considéré comme un ouvrage propre à M. Gory, que ce dernier n'a sollicité ni le consentement de Mme Alibert, ni requis une expertise avant d'entreprendre la construction ; que l'atteinte au droit de propriété résultant de ce seul défaut de consultation ne pouvait être dépourvue de sanction ; d'où il suit qu'en statuant ainsi qu'ils l'ont fait, les juges du fond ont violé les articles 544, 545 et 662 du Code civil " ;


Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le contre-mur édifié par M. Gory et ses fondations étaient indépendants du mur mitoyen, ne le surchargeaient pas et le consolidaient même, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu d'en ordonner la démolition pour reconstruire un nouvel ouvrage ;

Que, par ces seuls motifs, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi

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Citation :

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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 8 mars 1972 Cassation

N° de pourvoi : 71-10358
Publié au bulletin

. PDT M. DE MONTERA
. RPR M. FABRE
. AV.GEN. M. TUNC
Demandeur AV. MM. MARTIN-MARTINIERE
Défenseur CALON



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

SUR LE PREMIER MOYEN : VU LES ARTICLES 544, 660 ET 1382 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES PROPRIETES DE LA SOCIETE ANONYME LA PERLE DU BOIS ET DE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION DU 75, BOULEVARD MAURICE-BARRES A NEUILLY-SUR-SEINE, ETAIENT SEPAREES PAR UN MUR MITOYEN, ELEVE A CHEVAL SUR LA LIGNE DIVISOIRE ;
QUE LA SECONDE DE CES DEUX SOCIETES A FAIT DEMOLIR CE MUR POUR Y SUBSTITUER, EXACTEMENT AU MEME EMPLACEMENT, UN MUR DE MEME LARGEUR, MAIS PLUS HAUT QUE LE PRECEDENT, QUI EST UN MUR PIGNON DE L'IMMEUBLE QU'ELLE A FAIT EDIFIER ;
QU'ULTERIEUREMENT, LA SOCIETE LA PERLE DU BOIS A FAIT CONSTRUIRE, A SON TOUR, UN IMMEUBLE QU'ELLE A JUXTAPOSE A CELUI DE SA VOISINE, SANS UTILISER CELUI-CI COMME MUR PORTEUR ;
ATTENDU QUE, POUR DECLARER LA SOCIETE LA PERLE DU BOIS TENUE DE PAYER A SA VOISINE LA MOITIE DE LA DEPENSE DE L'EXHAUSSEMENT, CALCULEE EN DEDUISANT, DU COUT TOTAL DE LA CONSTRUCTION DU MUR PIGNON DE L'IMMEUBLE DE CELLE-CI, LES FRAIS DE DEMOLITION DU MUR PRIMITIF ET LA VALEUR DE CE DERNIER, L'ARRET ATTAQUE SE BORNE A ENONCER QUE LE MUR EDIFIE PAR LA SOCIETE LA PERLE DU BOIS NE CONSTITUE QU'UNE MODESTE PAROI NE POUVANT ASSURER UNE PROTECTION EFFICACE ET QUE CETTE SOCIETE A TIRE PROFIT DU MUR ELEVE PAR SA VOISINE QU'IL S'ENSUIT QU'EN ACCOLANT SON MUR A CELUI DE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION MAURICE-BARRES ET EN S'EN SERVANT POUR ASSURER LA PROTECTION DE SON IMMEUBLE, ELLE A COMMIS UNE EMPRISE QUI AUTORISE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION MAURICE-BARRES A LA CONTRAINDRE A FAIRE L'ACQUISITION DE LA MITOYENNETE DE L'EXHAUSSEMENT LITIGIEUX ;
QU'EN STATUANT DE LA SORTE, SANS RELEVER AUTREMENT LES CIRCONSTANCES DE FAIT D'OU IL RESULTERAIT DE LA PART DE LA SOCIETE LA PERLE DU BOIS, QUI N'A FAIT QU'USER DE SON DROIT DE PROPRIETE EN ELEVANT SUR SON TERRAIN UN MUR JUXTAPOSE AU MUR MITOYEN EXHAUSSE, SOIT UNE MANIFESTATION DE VOLONTE D'ACQUERIR LA MITOYENNETE DE L'EXHAUSSEMENT, SOIT UNE ATTEINTE AU DROIT DE PROPRIETE DE SA VOISINE, LA COUR D'APPEL, QUI N'A PAS MIS LA COUR DE CASSATION EN MESURE D'EXERCER SON CONTROLE, N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LE SECOND MOYEN : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU LE 4 JUILLET 1970 ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;
REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE REIMS.

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Citation :

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Initialement entré par larocaille

Bonjour Laurent,

J'abonde dans le sens de Romain.
En présence d'un mur mitoyen, la limite séparative, telle que la considère le Code de l'Urbanisme, peut être au choix, soit la limite parcellaire, soit le ras du mur mitoyen.

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Citation :

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Désolé, Légifrance a quelques problèmes en ce moment et je ne peux vous copier les JP. J'ai même vu une très belle explication de texte sur l'article R111-19 du Code de l'Urbanisme dans ce cas et qui, si j'ai bonne mémoire, émanait du Conseil d'Etat.

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Dans ce domaine, je cherche d'ailleurs une réponse sur ce qu'est exactement la limite séparative. Est-ce une ligne au niveau du sol? Ou est-ce une surface qui part de cette ligne vers le ciel?

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Si on en croit les juridictions civiles, c'est une surface car un surplomb constitue un empiétement. Mais pour l'urbanisme, les choses sont beaucoup moins claires. Une simple question pour l'illustrer: Le fait d'aligner son débord de toit sur la limite séparative confère-t-il à la construction la qualité d'édifiée en limite de propriété?

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Pour le problème évoqué sur ce fil, le surplomb au dessus du mur mitoyen jusqu'en son millieu me parait effectivement une solution bordée tant au niveau urbanisme que judiciaire. J'avais trouvé une JP qui traitait ce cas avant de suggérer cette solution. Bon, toujours pas de Légifrance...

Dans les autres bizareries sur ce point, j'évoquerais aussi le statut du mur mitoyen, qui selon les différentes sources juridiques doit être considéré, tant pour l'édifice que pour son assiette, comme, au choix, une copropriété, une indivision ou des servitudes réciproques. Bref c'est un espace géré en communauté.

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Pourquoi, alors, ne pourrait-il pas y avoir d'empiétement sur cet espace? Le fameux article 658 du Code Civil n'est-il pas en contradiction avec les fondements mêmes de la mitoyenneté?

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La limite de propriété est bien un plan passant par la ligne au sol et passant par le rayon de la terre.

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La limite de propriété est bien une surface verticale passant par la ligne au sol repérée par un bornage (et non pas entre deux bornes bien sur!)

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