Citation :

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Initialement entré par cristel4

A tous, j'ai fait une lecture attentive...

Pour la construction en surplomb, je pense que cela est impossible. Le constructeur en question, pour ne pas citer son logo, construction en plaques de béton et armatures métaliques, ne me rajoutera pas une mur sur 10 m de hauteur de pignon sur 8 m 50 de long sur le vieux mur tiendrait le choc. Comme je vous l'ai dit, il s'effondre en son milieu du fait des racines voisines d'arbres qui le traversent. On peu presque voir chez notre gentil voisin.

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Citation :

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Initialement entré par Laurent CAMPEDEL

Citation :

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Initialement entré par larocaille

Bonjour Laurent,

J'abonde dans le sens de Romain.
En présence d'un mur mitoyen, la limite séparative, telle que la considère le Code de l'Urbanisme, peut être au choix, soit la limite parcellaire, soit le ras du mur mitoyen.

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Avec alors un abandon de la mitoyenneté.

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Citation :

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Cour administrative d'appel de Lyon
statuant
au contentieux
N° 93LY01912
Inédit au Recueil Lebon

1e chambre

M. SIMON, Rapporteur
M. GAILLETON, Commissaire du gouvernement





Lecture du 14 février 1995



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



Vu la requête et le mémoire complémentaire, enregistrés au greffe de la cour le 10 décembre 1993, présentés par Mme Madeleine WEBER demeurant à Bron (69500), 12 impasse Callemard ; Mme WEBER demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement du 13 octobre 1993 par lequel le tribunal administratif de Lyon a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 26 mars 1993 du maire de Bron portant délivrance à Mme LAVAUD d'un permis de construire ;

2°) d'annuler cet arrêté ;

3°) de décider, en application de l'article L.125 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel, que jusqu'à ce qu'il ait été statué sur sa requête il sera sursis à l'exécution du jugement attaqué ;

4°) de condamner la commune de Bron, d'une part, et Mme LAVAUD, d'autre part, à lui verser chacune la somme de 8 000 francs en application de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

> . Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

Vu la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 31 janvier 1995 :

- le rapport de M. SIMON, président-rapporteur ;

- les observations de Me DUFLOT substituant Me ARRUE, avocat de Mme LAVAUD et de Me PETRETO, avocat de Mme WEBER ;

- et les conclusions de M. GAILLETON, commissaire du gouvernement ;


Sur la régularité du jugement attaqué :

Considérant qu'aux termes de l'article R.156 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel : "Les mémoires produits après la clôture de l'instruction ne donnent pas lieu à communication et ne sont pas examinés par la juridiction." ;

Considérant que la note en délibéré établie le 9 octobre 1993, dont Mme WEBER se prévaut, n'a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Lyon que le 11 octobre 1993 soit après la clôture de l'instruction intervenue à l'audience publique du 29 septembre 1993 ; que, par suite, Mme WEBER n'est pas fondée à soutenir que les premiers juges ont omis de statuer sur les moyens invoqués dans cette note qu'ils n'avaient pas à examiner ;

Considérant, par ailleurs, que si dans le second considérant du jugement attaqué, qui mentionne l'accord du représentant de l'Etat à la délivrance du permis de construire litigieux, l'article L.421.2-1 du code de l'urbanisme est cité à la place de l'article L.421.2-2, cette erreur matérielle est sans conséquence sur la régularité du jugement ;

Sur la légalité du permis de construire délivré par Mme LAVAUD :

En ce qui concerne la violation de l'article R.111.19 du code de l'urbanisme :

Considérant qu'aux termes de l'article R.111.19 du code de l'urbanisme : "A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres" ; que cette disposition implique nécessairement, dans le cas où le bâtiment à édifier doit jouxter la limite parcellaire et où les deux parcelles voisines sont séparées par un mur, que ce bâtiment soit accolé au mur mitoyen ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse joint à la demande déposée par Mme LAVAUD, que le permis de construire litigieux a été délivré pour l'extension d'une maison individuelle dont le mur pignon sud devait être édifié sur la limite séparative des propriétés de Mme LAVAUD et de Mme WEBER ; que la circonstance que le muret vétuste séparant les deux parcelles ne peut, en raison de sa fragilité, servir d'appui au mur pignon sud de la construction et qu'il existe, de ce fait, un interstice de 1,5 centimètre entre le mur pignon édifié et ce muret est sans influence sur la légalité dudit permis qui n'est pas affectée par les conditions dans lesquelles la construction a été effectuée ; que, par suite, Mme WEBER ne peut utilement invoquer une violation des dispositions précitées de l'article R.111.19 du code de l'urbanisme ;

En ce qui concerne la violation de l'article R.111-22 du code de l'urbanisme :

Considérant qu'aux termes de l'article R.111.22 : "Dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des conditions particulières" ;


Considérant qu'à supposer même que ces dispositions soient applicables dans le secteur dans lequel doit être réalisé le projet de construction de Mme LAVAUD, il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire aurait commis une erreur manifeste d'appréciation en estimant que ce secteur ne présentait pas une unité d'aspect qui aurait pu, compte tenu de la hauteur de 8,05 mètres de cette construction, justifier un rejet de la demande de permis ;

En ce qui concerne les autres moyens :

Considérant, d'une part, qu'aucune disposition législative ou réglementaire du code de l'urbanisme ne prévoit l'accord du propriétaire du fonds voisin lorsqu'une construction est édifiée en limite séparative ;

Considérant, d'autre part, que si la planche de rive du faîtage de la construction surplombe de 1 à 2 centimètres la propriété de Mme WEBER, cette circonstance est sans influence sur la légalité du permis en question dès lors qu'il n'est pas établi que les plans produits à l'appui de la demande ait comporté des indications erronées sur l'implantation du bâtiment ;

Considérant, enfin, que le permis de construire est accordé sous réserve des droits des tiers ; que, par suite, les moyens tirés de ce que le permis de construire litigieux impliquerait l'usage d'un "droit d'échelle" sur les fonds de la requérante, de ce qu'il nuirait à leur ensoleillement et porterait atteinte à une haie de cyprès, ne sont pas au nombre de ceux qui peuvent être invoqués à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir ;

Sur l'allocation de sommes non comprises dans les dépens :

Considérant qu'aux termes de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel : "Dans toutes les instances devant les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation" ;

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soient accueillies les conclusions de Mme WEBER, partie perdante dans la présent instance, tendant à ce que Mme LAVAUD et la commune de Bron soient condamnées à lui verser une somme au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés ; qu'en revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit, en application des dispositions précitées, à la demande de Mme LAVAUD et de condamner Mme WEBER à lui verser la somme de 4 000 francs ;


DECIDE :


Article 1er : Les conclusions de la requête de Mme WEBER dirigées contre le jugement du tribunal administratif de Lyon en date du 13 octobre 1993 sont rejetées.
Article 2 : Mme WEBER versera à Mme LAVAUD la somme de 4 000 francs au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel.

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Citation :

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Cour Administrative d'Appel de Paris
statuant
au contentieux
N° 02PA03113
Inédit au Recueil Lebon

1ère Chambre - Formation B

M. Ivan LUBEN, Rapporteur
Mme GIRAUDON, Commissaire du gouvernement

Mme VETTRAINO, Président
FERIGNAC


Lecture du 28 mars 2006



REPUBLIQUE FRANCAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la requête, enregistrée le 21 août 2002, présentée par la COMMUNE DE VINCENNES, représentée par son maire, dont le siège est 53 bis, rue de Fontenay à Vincennes (94300) ; la COMMUNE DE VINCENNES demande à la cour :


1°) d'annuler le jugement du 21 juin 2002 du Tribunal administratif de Melun annulant le permis de construire délivré le 30 avril 2001 par le maire de la commune de Vincennes à l'association La Province Lacordaire des Dominicaines du Rosaire pour l'extension d'un bâtiment sis 1 bis, rue de l'Union ;


2°) de constater la légalité du permis de construire initial délivré le 30 avril 2001 et du permis de construire modificatif délivré le 20 décembre 2001 ;


3°) de condamner solidairement les consorts A, M. et Mme Y et M. Z au paiement d'une somme de 762,25 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

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Vu les autres pièces du dossier ;


Vu le code de justice administrative ;


Vu le code de l'urbanisme ;


Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;


Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 mars 2006 :


- le rapport de M. Luben, rapporteur,


- et les conclusions de Mme Giraudon, commissaire du gouvernement ;


Considérant que le maire de la COMMUNE DE VINCENNES a délivré le 30 avril 2001 un permis de construire à l'association « La Province Lacordaire des Dominicaines du Rosaire » pour l'extension d'un bâtiment sis 1 bis, rue de l'Union à Vincennes ; qu'un permis de construire modificatif a été délivré le 20 décembre 2001 ;


Considérant qu'aux termes de l'article UA 7 du plan d'occupation des sols de la commune de Vincennes : « Implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives. ( ) 1 - Implantation par rapport aux limites séparatives dans la bande de 20 mètres : dans la bande de 20 mètres de largeur comptée à partir de la ligne d'implantation des bâtiments par rapport aux voies (article UA 6), l'implantation des façades par rapport aux limites séparatives peut se faire soit en limite séparative soit en retrait. Toutefois, s'il s'agit de limites n'aboutissant pas à une voie (limites de fond de parcelle notamment), l'implantation doit se faire en retrait. ( ) » ;


Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des plans joints à la demande de permis de construire modificatif, qu'un mur mitoyen préexistant, d'une épaisseur de 42 centimètres, séparait le terrain d'assiette de la construction projetée de la parcelle 66, à l'ouest de celle-là ; qu'eu égard à cette circonstance, l'extension projetée du bâtiment existant pouvait, sans méconnaître les dispositions précitées de l'article UA 7 du plan d'occupation des sols exigeant l'implantation des bâtiments en limite séparative, être accolée audit mur mitoyen ;


Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le Tribunal administratif de Melun, pour annuler les permis de construire délivrés à l'association « La Province Lacordaire des Dominicaines du Rosaire » par le maire de Vincennes, s'est fondé sur la circonstance que l'extension projetée n'a pas été édifiée en limite séparative mais à 40 centimètres de celle�ci, soit la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen séparant les parcelles 66 et 68, en méconnaissance des dispositions précitées de l'article UA 7 du plan d'occupation des sols ;


Considérant toutefois qu'il appartient à la Cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les consorts A, M. et Mme Y et M. Z devant le Tribunal administratif de Melun ;


Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 421�2 du code de l'urbanisme : « A � Le dossier joint à la demande du permis de construire comporte : 5°/ Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; 6°/ Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de la construction de l' environnement, son impact visuel, ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte l'implantation d'arbres de hautes tiges, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long terme ; 7°/ Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existant, expose et justifie les constructions de ses accès et de ses abords. » ;


Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le dossier joint à la demande de permis de construire comporte plusieurs photographies qui, bien que prises depuis l'intérieur de la parcelle d'assiette de la construction projetée, permettent de situer le bâtiment existant dans son environnement, notamment une église sur la parcelle 51 et le bâtiment où résident les requérants au 3 de la rue de l'Union ; que si les angles de prise de vue n'ont pas été reportés sur le plan de masse, les autres documents joints au dossier, et notamment les différents plans, permettent toutefois sans ambiguïté de situer lesdits angles ; que plusieurs documents graphiques, sous forme de montages photographiques, permettent d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement, et qu'une notice décrit avec une précision suffisante l'environnement existant ; qu'ainsi, eu égard au caractère modeste de l'extension réalisée en continuité architecturale avec le bâtiment existant, l'autorité compétente a été mise en mesure, grâce aux différentes pièces produites au dossier, d'apprécier l'insertion de la construction dans le site ; que si le plan de la façade ouest de la construction projetée ne figurait pas dans le dossier de demande de permis de construire, les dimensions et la caractéristique de ladite façade, constituée d'un mur aveugle, pouvaient être aisément déterminées au vu des autres pièces figurant au dossier de demande ; qu'il suit de là que les dispositions précitées de l'article R. 421�2 du code de l'urbanisme n'ont pas été méconnues ;


Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article UA 10 du plan d'occupation des sols de la commune de Vincennes : « 2 - Gabarit enveloppe des bâtiments. Le gabarit enveloppe est l'ensemble des lignes déterminant le volume dans lequel doivent s'inscrire les bâtiments. On distingue trois gabarits enveloppes : (...) le gabarit enveloppe au droit des limites séparatives concerne l'implantation des bâtiments au droit et en retrait des limites séparatives. (...) Le gabarit enveloppe est une ligne brisée composée successivement d'une verticale, d'une oblique et d'une horizontale. ( ) La verticale du gabarit enveloppe au droit des limites séparatives résulte du rapport distance/ hauteur exprimé à l'article UA 7. (...) L'oblique du gabarit enveloppe prolonge la verticale selon une pente ascendante 1/1 dirigée vers l'intérieur du terrain, perpendiculairement : (...) soit à la limite séparative ; ( ). L'horizontale, qui se greffe sur l'oblique 1/1, est elle aussi dirigée vers l'intérieur du terrain. Elle correspond à la hauteur plafond, fixée à 33 mètres (27 mètres dans un rayon de 500 mètres autour du château). » ; qu'aux termes de l'article UA7 du même plan d'occupation des sols : « Au delà de la bande de 20 mètres de largeur comptée à partir de la ligne d'implantation des bâtiments par rapport aux voies (article UA 6), l'implantation par rapport aux limites séparatives doit se faire en retrait. La distance comptée horizontalement par rapport à la limite séparative doit être au moins égale : (...) à la moitié de la hauteur de la façade, avec un minimum de 3 mètres, si la façade ne comporte pas de baies éclairant des pièces d'habitation ou de travail, ou si elle comporte de telles baies mais que les pièces concernées disposent par ailleurs (...) sur une autre façade, d'au moins une baie (...) » ; qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions d'une part que la verticale du gabarit enveloppe ne doit pas être mesurée sur la limite séparative lorsque la construction à édifier est implantée en retrait de ladite limite, mais sur ce retrait, et d'autre part que le niveau du sol naturel des parcelles voisines est sans incidence sur la mesure du gabarit enveloppe ;


Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par le permis de construire modificatif délivré le 20 décembre 2001 est entièrement située dans la bande des 20 mètres de largeur comptée à partir de la ligne d'implantation des bâtiments par rapport aux voies ; que la construction projetée est implantée en retrait de 4,5 mètres par rapport à la limite séparative ; que la verticale du gabarit�enveloppe est donc de 13,5 mètres, et qu'elle est prolongée par une ligne oblique selon une pente ascendante 1/1 dirigée vers l'intérieur du terrain ; que la hauteur de façade de la construction envisagée étant de 7,60 mètres et la hauteur totale du bâtiment étant de 11,05 mètres, le gabarit enveloppe prescrit par les dispositions précitées des articles UA 7 et UA 10 du plan d'occupation des sols n'a pas été méconnu ;


Considérant, en troisième lieu, que les dispositions de l'article UA 11 du plan d'occupation des sols de la commune de Vincennes reprennent les dispositions permissives de l'article R. 111�21 du code de l'urbanisme aux termes desquelles « le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, au site, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales » ;


Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction projetée, qui consiste en une extension modeste, présente une grande continuité avec le bâtiment préexistant, de bonne qualité architecturale ; qu'il s'ensuit que le maire de Vincennes n'a pas commis, en autorisant ladite construction, d'erreur manifeste d'appréciation ;


Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que la COMMUNE DE VINCENNES est fondée à soutenir que c'est à tort que, par son jugement du 21 juin 2002, le Tribunal administratif de Melun a annulé le permis de construire délivré le 30 avril 2001 par le maire de la commune de Vincennes à l'association « La Province Lacordaire des Dominicaines du Rosaire » pour l'extension d'un bâtiment sis 1 bis, rue de l'Union ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, les conclusions des consorts A, à M. et Mme Y et à M. Z endant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il n'y a pas lieu dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des consorts A, de M. et Mme Y et de M. Z pris solidairement le paiement à la COMMUNE DE VINCENNES de la somme de 762,50 euros qu'elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;


D E C I D E :


Article 1er : Le jugement du 21 juin 2002 du Tribunal administratif de Melun est annulé

Article 2 : La demande présentée par les consorts A, M. et Mme Y et M. Z devant le Tribunal administratif de Melun ainsi que leurs conclusions présentées en appel sont rejetées.

Article 3 Le surplus des conclusions de la requête de la COMMUNE DE VINCENNES est rejeté.

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Initialement entré par wroomsi

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Initialement entré par larocaille
D'après le CE et les JP, la construction accolée au mur mitoyen ne sous-entend aucunement l'abandon de la mitoyenneté.

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Initialement entré par cristel4

Dès demain je propose le surplomb à mon constructeur. Pour le reste j'attends le retour de mes voisins et de leur avocat et je continue mes démarches administratives. Dire que la construction n'a pas encore commencer ! Habituellemnt c'est avec le constructeur que les soucis apparaissent ...On a du soucis à ce faire !
s'il accepte ce surplomb c'est presque gagné pour nous. Juste les plans à refaire pour le sous-sol déplacé d'un mètre.
cristel.

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Initialement entré par larocaille
Mais il ne s'agit pas de rajouter un mur. Il s'agit de monter les plaques de béton en les alignant le long du mur mitoyen, puis de fixer sur ces plaques une couche d'isolant externe d'une épaisseur égale à la moitié de la largeur du mur mitoyen. La partie des plaques en "contact" avec le mur sera goudronnée.
Les plaques de certains constructueurs sont d'ailleurs pré-percées afin de pouvoir y fixer l'isolant au moyen de vis et chevilles.
L'isolant tient sur les plaques et ne repose pas sur le mur mitoyen.
Si votre voisin laisse le mur se ruiner, votre maison restera debout.

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Initialement entré par cristel4

Phenix est notre constructeur et l'isolation se fait bien de l'interieur. Explication our le sous-sol : en décalant les fondation d'un mètre et en faisant une banquette au dessus de la bande de terre,le long du mur nous gardons notre surfaces habitable et nous garantissont le mur. Le sous-sol est donc raccourci. On laisse une bande de 1m sur 8.50 et le sous-sol fait donc 7m de facade sur 8.50 de long. J'espère que je me suis expliquée correctement. On est sur de garder le mur.

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Ca, c'est si on arrive a abandonné la mitoyenneté. Combien de temps pour ce genre de démarche ? Pouvons-nouds construire de suite ou attendre un délai de plusieurs mois pour l'enregistrement?

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Mon notaire n'a fait ce genre d'acte et ne peut me répondre pour le moment. Merci pour vos précisions.
PS : Excusez-moi, mais je n'ai pas saisi le message de L.Campedel de 14h05 en ma faveur.

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Initialement entré par cristel4

Conclusion peut-on construire ou pas le long de ce mur ? Vous n'avez pas l'air d'être d'accord...

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Initialement entré par larocaille

Christel4,

Nous sommes d'accord (Laurent vous pouvez me contredire) sur le fait que la solution que vous vous apprêtez à mettre en ouevre, à savoir construire votre bâtiment accolé au mur mitoyen puis joindre la limite séparative en surplomb de celui-ci, est la meilleure que l'on puisse trouver.
En agissant ainsi, vous pouvez vous prévalloir de:
1) joindre la limite séparative sur toute la surface de votre pignon, tant que cela vous est possible.
2) disposer d'un arrêt du Conseil d'Etat (et des jurisprudences) qui confortent la légalité de votre construction accolée au mur mitoyen.
Pour expliquer un peu, un arrêt du Conseil d'état a force de loi dans la mesure où il apporte une réponse à une situation pour laquelle la loi était silencieuse.

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Citation :

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Donc, je n'ai rien de plus solide à vous proposer.
N'hésitez pas à montrer l'arrêt du CE et les JP au service instructeur si celui-ci invoque le doute.

Pour l'isolant extérieur, qui va juste vous permettre de joindre la limite séparative sans surcharger le pignon ni s'appuyer sur le mur mitoyen, votre constructeur ne devrait pas avoir de problème car l'isolation extérieure est simple à mettre en oeuvre et plus efficace que l'isolation intérieure. Par contre, il peut vous demander un petit supplément car l'isolation extérieure nécessite d'être étanche. Bon, la qualité de la construction n'est pas l'objet de ce fil, donc j'arrête là.

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