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 Sujet  |
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fguigui
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857 réponses |
 Posté - 02 août 2007 : 10:39:17
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Bonjour à tous,
J'avais ouvert il y a quelques temps un sujet sur la modification du règlement de copropriété.
Il s'avérait qu'il fallait l'unanimité pour modifier le RdC et faire enregistrer la modif. au fichier immobilier.
JPM rajoutait (me semble-t-il, si ma mémoire ne me joue pas des tours !) qu'on pouvait user de la ratification pour faire modifier le RdC (qui de toute façon semble très difficile à obtenir ...).
Ce que j'ai compris de la ratification serait en gros :
- la résolution est votée en AG
- elle obtient une certaine majorité (quelqu'elle soit, même si ce n'est pas l'unanimité).
- si la résolution n'est pas contestée (devant le tgi) dans les 2 mois suivants la notification du pv d'ag, elle est considérée comme valablement adoptée.
La ratification serait en quelque sorte la non-contestation devant le TGI.
Ai-je bien compris ? Cela s'apparenterait à un passage en force, mais serait bien utile pour rattraper des situations injustes.
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Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 11:35:00
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Salut ETASPAK !,
En fait je ne pensais pas à la modification de tantièmes.
Je voulais faire rajouter au RdC, un article qui indiquerait les tantièmes utilisés pour "chaque" vote :
- tantièmes ascenseur pour travaux ascenseur
- tantièmes chauffage pour travaux chaufferie
- ...
Comme c'est indiqué dans des RdC plus récents que le notre (qui n'est pas si vieux (années 60')).
Il y a eu des "aberrations" à notre dernière ag, un magasin au RdC (avec 3000/100000 ce qui est énorme à l'échelle de notre copro) a pesé sur les votes des résolutions les + chères ... (alors qu'il ne paiera évidemment pas).
Alors modif. du RdC par ratification ? |
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 12:13:07
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fguigui, lorsque vous précisez :
« Il y a eu des "aberrations" à notre dernière ag, un magasin au RdC (avec 3000/100000 ce qui est énorme à l'échelle de notre copro) a pesé sur les votes des résolutions les + chères ... (alors qu'il ne paiera évidemment pas). »
Pourquoi il ne paiera pas ?
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 15:44:57
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ben il a zéro tantièmes ascenseur.
Bien que le vote se fait aux tantièmes généraux, le montant des travaux ascenseur sera réparti aux tantièmes ascenseur. D'où l'"aberration"... |
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 17:10:59
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Êtes-vous vraiment certain que ce magasin ne possède aucun lot en sous-sol (parking, cave, local, ect....) ?
En ce qui concerne la modification du règlement de copropriété pour la mise en conformité de la répartition des charges, à la majorité simple de l'article 24, voyez ce lien :
Modifier les charges d'ascenseur ?
Pour ce qui est de profiter de la mise en conformité des règlements de copropriété avec les évolutions législatives, à faire avant le 13 décembre 2008, le sujet est délicat.
On pourrait considérer que s'il y a une violation flagrante de la loi, la mise en conformité de la répartition des charges, à la majorité simple de l'article 24, serait envisageable.
Ce ne sera toutefois que dans des cas exceptionnels:
- Lots du rez-de-chaussée supportant des charges d'ascenseur, alors qu'ils ne bénéficient pas de l'équipement et qu'ils sont dans l'impossibilité d'en profiter……
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?langue=fr&id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=26876#a_26876
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?langue=fr&id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=50226#a_50226
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 17:50:24
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je crois que le magasin n'a pas d'accès à un ascenseur ni à un monte-charge, il n'a pas d'entrepot de stockage dans la copro. Son entrée est distincte de l'entrée commune, je vérifierai dans le RdC.
En fait je ne souhaite pas de modification des répartitions, je souhaite que les votes soient décomptés selon les tantièmes idoines. Ca me parait être le bon sens, et cela évitera les risques de collusions... |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 19:10:41
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De fguigui
" Il y a eu des "aberrations" à notre dernière ag, un magasin au RdC (avec 3000/100000 ce qui est énorme à l'échelle de notre copro) a pesé sur les votes des résolutions les + chères ..."
Comment peut-il "peser" sur les votes avec seulement 3/100 des voix!...
Combien de copropriétaires êtes-vous? |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 19:35:33
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Citation :
Initialement entré par fguigui
En fait je ne souhaite pas de modification des répartitions, je souhaite que les votes soient décomptés selon les tantièmes idoines. Ca me parait être le bon sens, et cela évitera les risques de collusions...
Puisque vous souhaitez que les votes soient décomptés selon les tantièmes idoines.
Il suffit que votre syndic inscrive à chaque résolution de l’ordre du jour la majorité idoine nécessaire au vote.
Ce qui me parait être de bon sens, et évitera également les risques de collusions...
Voyez ce lien :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/convoc.htm
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 20:03:14
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Citation :
Initialement entré par fguigui
En fait je ne souhaite pas de modification des répartitions, je souhaite que les votes soient décomptés selon les tantièmes idoines. Ca me parait être le bon sens, et cela évitera les risques de collusions...
Puisque vous souhaitez que les votes soient décomptés selon les tantièmes idoines.
Il suffit que votre syndic inscrive à chaque résolution de l’ordre du jour la majorité idoine nécessaire au vote.
Ce qui me parait être de bon sens, et évitera également les risques de collusions...
Voyez ce lien :
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/convoc.htm
Vous répondez à côté il me semble ETASPAK.
Je veux, par exemple, que les travaux ascenseur soient votés avec les tantièmes de la grille de répartition ascenseur et pas avec les tantièmes généraux. Idem pour les travaux chaufferie, ...
Pour cela, il me semble, il faut que cela soit prévu dans le RdC.
J'avais vu cette disposition dans le RdC de ma précédente copropriété, où il était prévu que les votes relatifs aux charges spéciales étaient effectués avec les quote-parts de ces charges.
Donc il faut bien rajouter un article en ce sens dans le RdC, à quelle majorité ? Par ratification ?
J'espère avoir été clair, ce coup-ci. |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 20:58:19
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De ETASPAK
"Il suffit que votre syndic inscrive à chaque résolution de l’ordre du jour la majorité idoine nécessaire au vote."
Seule condition: que cela soit conforme au règlement de copropriété, pour être valable.
fguigui vous n'avez pas répondu à mon interrogation...
"Comment peut-il "peser" sur les votes avec seulement 3/100 des voix!...
Combien de copropriétaires êtes-vous?"
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ETASPAK
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3782 réponses |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 août 2007 : 21:18:03
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Bonsoir JB22,
Quel est le rapport entre un règlement de copropriété et la rédaction d’une convocation à l’assemblée générale annuelle ?
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chenkak
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620 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 07:10:22
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Fguigui, dans votre première question/intervention d'hier concernant la ratification d'une résolution votée sans la majorité légale, il me semble qu'il y avait dans le sujet évoqué il y a quelques temps une quatrième et dernière condition très contraignante :
- attendre 10 ans avant de pouvoir faire enregistrer la modification du RDC, rendant seulement alors la résolution incontestable. |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 10:07:11
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Citation :
Initialement entré par JB22
De ETASPAK
"Il suffit que votre syndic inscrive à chaque résolution de l’ordre du jour la majorité idoine nécessaire au vote."
Seule condition: que cela soit conforme au règlement de copropriété, pour être valable.
fguigui vous n'avez pas répondu à mon interrogation...
"Comment peut-il "peser" sur les votes avec seulement 3/100 des voix!...
Combien de copropriétaires êtes-vous?"
Au niveau des différentes grilles de répartition charges communes / spéciales, je n'en sais pas trop puisque lors de la signature chez le notaire le RdC ne m'a pas été remis, je vais encore en être de 32€ au fichier immobilier pour l'obtenir. C'est par ouïe dire lors de l'ag que j'ai été mis au courant de cet état de fait.
Pour les votes à l'ag, c'est relativement simple :
- 44000/100000 présents ou représentés
Le 1/3 des voix a été obtenu de justesse pour le vote à la majorité de l'art. 25, et dans ce 1/3 il y avait 3000/100000 d'un seul copropriétaire...
Combien de copros ? 222 |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 10:14:19
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Citation :
Initialement entré par chenkak
Fguigui, dans votre première question/intervention d'hier concernant la ratification d'une résolution votée sans la majorité légale, il me semble qu'il y avait dans le sujet évoqué il y a quelques temps une quatrième et dernière condition très contraignante :
- attendre 10 ans avant de pouvoir faire enregistrer la modification du RDC, rendant seulement alors la résolution incontestable.
En fait ce n'est pas une modification du RdC que je souhaite mais un additif qui dirait que les travaux seraient votés selon les quote-parts des grilles de répartition auxquels ils sont rattachés. J'avais cela dans un précédent RdC, et je pense que ce genre de dispositions est relativement commune dans les RdC à partir des années 70'.
Donc dans le cas d'un additif à un RdC, faut-il attendre 10 ans avant d'enregistrer la disposition au fichier immobilier ? |
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 11:35:05
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Bonjour fguigui,
En fait votre additif correspond bien à une modification de votre règlement de copropriété, puisque vous souhaitez créer une grille de répartition de charge spécifique à certains travaux (ascenseur, chaufferie) avec les tantièmes appropriés, en fonction de l’utilité potentielle qu’elle représente pour chaque copropriétaire.
Voyez ce lien :
Additif au règlement de copropriété sur feuille volante :
Le règlement de copropriété est établi par acte notarié ou par acte déposé chez un notaire.
Il ne peut être modifié que par décision de l’assemblée générale des copropriétaires ou très exceptionnellement par décision judiciaire.
Le règlement de copropriété et tout modificatif, pour être opposables aux tiers, en particulier tout tiers acquéreur doivent être publiés au fichier immobilier du bureau des hypothèques.
Vous devez donc vérifier au bureau des hypothèques en vous faisant communiquer une copie de l’acte que l’additif que vous signalez est bien mentionné.
S’il ne l’est pas, aucun copropriétaire ni le syndic ne peuvent s’en prévaloir.
De plus, un règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires.
Il ne peut donner des droits aux seuls occupants.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2693
Puisqu’il n’existe apparemment pas dans votre règlement de copropriété de grille de répartition de charge spécifique à certains travaux (ascenseur, chaufferie).
Voyez également ce lien concernant une clause du règlement de copropriété contraire à la loi.
CLAUSES DU REGLEMENT DE COPROPRIETE CONTRAIRES A LA LOI DE 1965 :
Les clauses du règlement de copropriété contraires à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doivent recevoir application tant qu’elles non pas été déclarées non écrites par le juge.
Il résulte de l’article 43, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret en Conseil d’État prises pour leur application sont réputées non écrites.
Cette notion de "clause réputée non écrite" a toujours été discutée.
Il a même été jugé qu’une telle clause était censée n’avoir jamais existé.
Non, dit la Cour de cassation, le droit a horreur du vide, comme la nature : tant que le juge n’est pas intervenu la clause réputée non écrite doit s’appliquer.
http://www.lexnot.com/lexnot/article.php3?id_article=187
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Edité par - ETASPAK le 03 août 2007 11:36:01 |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 11:45:15
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| merci ETASPAK, mais je crois qu'il y a quelques liens qui ont sauté. |
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 12:17:59
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Fguigui,
Comme il est dit dans cette jurisprudence qui date du 21 juin 2006 « toute clause réputée non écrite doit s’appliquer tant que le juge n’est pas intervenu. »
De ce fait en l’état de ce que vous dites et en fonction de ce que dit votre règlement de copropriété, le fameux magasin en question à l’obligation de participer à hauteur de ses tantièmes aux travaux d’ascenseur.
Et pour preuve, il participe au vote correspondant à ces travaux
Cordialement.
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 12:41:25
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et donc comme il a 0 tantième ascenseur, il ne participe pas au vote travaux ascenseur (ou il y participe avec un poids nul). C'est ce que j'avais fini par comprendre.
Merci de votre aide. |
Cordialement / Frédéric |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 03 août 2007 : 13:09:16
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Citation :
Initialement entré par fguigui
et donc comme il a 0 tantième ascenseur, il ne participe pas au vote travaux ascenseur (ou il y participe avec un poids nul). C'est ce que j'avais fini par comprendre.
Merci de votre aide.
Vous l’aviez très bien compris, ce qui n’est certainement pas le cas de votre syndic  .
Cordialement  .
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