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fguigui
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857 réponses |
 Posté - 08 janv. 2008 : 14:54:30
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Je reviens sur ce sujet après discussions avec le syndic et le CS
Citation :
Initialement posté par ETASPAK
fguigui, lorsque vous précisez :
« Il y a eu des "aberrations" à notre dernière ag, un magasin au RdC (avec 3000/100000 ce qui est énorme à l'échelle de notre copro) a pesé sur les votes des résolutions les + chères ... (alors qu'il ne paiera évidemment pas). »
Pourquoi il ne paiera pas ?
L'aberration est que ce magasin a 3000 (en fait 3200) / 100000 de tantièmes généraux (avec lesquels ont été effectué les votes), et 0/100000 tantièmes ascenseur (avec lesquels vont être répartis le montant des travaux ascenseur).
Grâce à ses tantièmes généraux la résolution a été adopté.
Le vote des travaux ascenseur ne peut être effectué avec les tantièmes ascenseur car un lot correspondant à tout un immeuble (!) n'est pas affecté de tantièmes ascenseur et paie séparemment les charges de ses propres ascenseur (sans répartition).
Cependant il est dit dans le RdC :
Pour les décisions qui intéresseraient les droits ou charges répartis entre certains seulement des copropriétaires d'après les distinctions du tableau de répartition des droits et charges, seuls voteront les propriétaires intéressés, ils disposeront d'un nombre de voix égal à leurs parts de droits ou charges et les quorum et majorité seront déterminés sur la même base.
Je m'appuie sur cet article du RdC pour affirmer que le magasin ne payant pas les travaux ascenseur n'a pas à participer au vote de la résolution des travaux ascenseur.
Le syndic réplique qu'il ne peut interdire le vote au magasin.
Qu'en pensez-vous ?
Il me semble évident que le magasin ne doit pas participer au vote.
Avez-vous des jurisprudences allant dans ce sens ? |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 20:43:56
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| gedehem, JPM, les autres, vous avez une idée ? |
Cordialement / Frédéric |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 23:01:53
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Pas besoin de jurisprudence : la clause de votre RDC est explicite et doit être appliquée, en premier lieu par le pdt de séance, lequel doit appliquer ce qui est prévu et ne pas permettre le vote !
Quant au syndic, il doit rappeler cette clause conventionnelle en cas de manquement, étant chargé de son application et de son respect.
Faute de contestation de cette clause devant le juge, et je ne vois pas ce qu'elle a de contestable, elle DOIT être mise en œuvre chaque fois que nécessaire.
Un vote qui tiendrait compte de ces voix, vote mentionné comme tel au PV, DOIT être rectifié s'agissant là d'une impossibilité par convention. (Rectification PV d'AG y compris si le sens du vote en est changé.)
Le vote n'est pas nul : il n'est pas conforme. |
Edité par - gédehem le 08 janv. 2008 23:03:33 |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 23:17:10
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c'est bien ce que je pensais.
Merci gedehem ! |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 09 janv. 2008 : 20:20:37
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| Hélas, il va bien être difficile de faire respecter la loi dans cette copro ! |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 23:02:23
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Le syndic justifie la prise en compte des tantièmes généraux dans le vote des travaux ascenseur du magasin qui ne les paiera pas (car 0 tantièmes ascenseur) ainsi :
Le droit de vote n’est pas attaché exclusivement à l’usage, ou pas, d’un équipement. Il peut être aussi attaché au droit de propriété tout simplement. Il convient de garder ce point à l’esprit.
Lorsqu’il y a une création d’ascenseur, tous les copropriétaires votent (y compris ceux du rch) mais seuls ceux qui en ont l’usage paient l’appareil.
L’ascenseur appartient à qui ? A ceux qui en paient les charges uniquement? Non, bien sûr.
Les appareils appartiennent à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui n’en ont pas l’utilité tel que le Grand XXXXXX LXcXuXbX.
S’il y avait un incident sur un ascenseur impliquant un versement d’indemnité, qui paieraient ? les copropriétaires qui ont l’utilité de l’ascenseur ?ou l’intégralité du syndicat ? la réponse s’impose.
Pourquoi alors le Syndicat assumerait il les conséquences dommageables d’un incident sur ascenseur sans avoir un droit de regard sur cet équipement via un droit de vote.
Qu'en pensez-vous ? Cette position est-elle sensée ? |
Cordialement / Frédéric |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 11:09:33
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Guide la copropriété (LITEC):
"Tous les copropriétaires, y compris ceux qui n'auront pas à participer aux dépenses, sont appelés à voter (Aix 22 avril 1969: Gaz.Pal.1969;2,257.-Trib.grande inst.Paris 17 novembre 1973 : Gaz.Pal.1974,1,125.-Trib.grande inst.Paris 5 mars 1976 : Gaz.Pal.1977,1,sommm.203),sauf toutefois dans les cas suivants :
-Lorsque le règlement a prévu le contraire (mais cette opinion n'est pas admise par tous :J.Cl Copropriété, fasc.94,n.111);
-Lorsque les travaux ne concernent que des parties communes spéciales à certains copropriétaires qui seront seuls appelés à délibérer;
-Lorsqu'un syndicat secondaire décide de travaux d'amélioration le concernant (V.art.27 de la loi)..." |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 11:30:57
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Merci JB22.
Je crains de ne pas être plus avancé.
Les ascenseurs sont des parties communes.
Il est prévu le contraire dans le RdC :
Pour les décisions qui intéresseraient les droits ou charges répartis entre certains seulement des copropriétaires d'après les distinctions du tableau de répartition des droits et charges, seuls voteront les propriétaires intéressés, ils disposeront d'un nombre de voix égal à leurs parts de droits ou charges et les quorum et majorité seront déterminés sur la même base.
Pas de syndicat secondaire.
Dans notre cas, le magasin au Rez de chaussée (0 tantième ascenseur) devait-il participer au vote des travaux ascenseur ? |
Cordialement / Frédéric |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 12:33:33
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fguigui, ne cherchez pas plus loin, : la clause de votre RDC doit être appliquée aussi longtemps que le juge n'aura pas constaté qu'elle est "non écrite", ce qui n'est de plus pas certain du tout ....
Les arguments développés par votre syndic, rejoingnant de nombreux juristes et praticiens, n'en est pas moins contestable dans la mesure où, certes, c'est le syndicat qui serait condamné en cas d'accident, mais le dommage étant du à cet élément d'équipement commun "ascenseur", la réparation du dommage sera réparti entre les seul "propriétaire" de part d'ascenseur !
Car un "service ou élément d'équipement commun" dont n'ont pas utilité certains, qui plus est lorqu'ils ne constituent pas le gros œuvre de l'immeuble, ne sont pas "propriété" de ceux qui n'en ont aucune utilité ..
On le supprime : pour eux rien de plus rien de moins...
Ceci étant une discussion qui n'est pas tranchée par le juge, et votre syndic n'étant pas juge, reste la clause de de votre RDC que le syndic doit appliquer sans broncher, quelque soit son avis, qui n'est qu'un avis, disposition conventionnelle qui fait loi chez vous.
C'est donc par erreur que le copropriétaire n'ayant aucun utilité de cet ascenseur a participé au vote : il s'agit donc de rectifier le PV d'AG en raison d'une erreur matérielle. |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 13:11:13
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Je crois que nous pouvons mettre un point final à ce sujet.
Si JB22 a quelque chose à ajouter ...
Pour ma part, les travaux ascenseur ont commencé, la résolution n'a pas été contesté devant le TGI, la copropriété s'est fait "enfler" de 343000€, et je me suis mis à dos l'ensemble des membres du CS ...
Merci encore de vos conseils avisés. |
Cordialement / Frédéric |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 13:21:05
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il y a un zéro de trop ou combien d'ascenseur ????
vou atteignez nos records ...
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 13:25:57
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| y a 6 ascenseurs. mise aux normes 2008+2013+ travaux optionnels (peintures,carrelages,...). |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 11:22:47
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Finalement nous n'en avons peut-être pas tout à fait fini avec ce sujet.
L'adaptation du RdC aux législations actuelles a été faite par un cabinet d'avocat spécialisé qui nous a pondu un nouveau RdC toiletté sans toucher aux tantièmes. Adaptation qui sera mise au vote lors de la prochaine AG à l'article 24.
Il paraitrait que la fin de cet article du RdC :
et les quorum et majorité seront déterminés sur la même base.
est contraire à loi. Effectivement la majorité et le quorum sont bien fixés par la loi.
La fin de cet article invaliderait tout l'article et a carrément été retiré du nouveau RdC.
Une adaptation du RdC pourrait-il ne reprendre que le début de l'article incriminé ?
Qu'en pensez-vous ?
Gedehem, JPM ? Tous les autres ?
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Cordialement / Frédéric |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 16:19:23
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La mise à jour d'un règlement de copropriété doit se faire à
la majorité simple cad de l'art 24 L/65, en application de l'art 49 de ladite loi jusqu'au 13 décembre 2008./
Il faut se rappeler qu'il s'agit simplement d'adaptations
alors que textes votés et publiés auraient dù se suffire à eux
à eux même.
Mais il faut bien que tout ce beau le monde vive sur le dos des copropriétaires.
Même pour les " modifications ", il aurait été souhaitable
qu'il en soit ainsi, après le vote de l'AG. |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 19:23:06
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| pas d'autres avis sur la suppression de l'article du RdC ? |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 11:54:18
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| il est pas dans le coin gedehem ? |
Cordialement / Frédéric |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2008 : 22:31:23
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Ben si ! ...
1) l'adaptation du RDC prévue par L.art.49 ne concerne QUE les clauses du RDC contraires aux textes.
2)- En quoi la clause contestée est-elle contraire aux textes ? ...
Il faut l'expliquer
Ce cabinet d'avocat est "spécialisé" en quoi ???
Il a été jugé à de nombreuses reprises qu'un RDC pouvait prévoir que les copropriétaires ayant la charge de tel équipement ou partie commune auront seuls droit de vote !
De ce fait, les majorités se calculent sur les coropriétaires ayant droi de vote et non sur celles du syndicat .
Exemple : syndicat 1000/1000°, telle partie commune ne concerne que 800/1000°, les majorité se calculent sur ces 800/800° ou sur les présents et représentés de ces seuls 800/800°
Autrement dit, la clause :
"Pour les décisions qui intéresseraient les droits ou charges répartis entre certains seulement des copropriétaires d'après les distinctions du tableau de répartition des droits et charges, seuls voteront les propriétaires intéressés, ils disposeront d'un nombre de voix égal à leurs parts de droits ou charges et les quorum et majorité seront déterminés sur la même base."
est licite ... (pas de quorum en copropriété)
La modification ou suppression de cette clause nécessite ici l'unanimité dans la mesure où elle détermine une distinction parmi les parties communes entre celles qui sont à charges de tous et celles qui sont à charge de certains seulement ainsi que les modalités de vote qui découlent de cette distinction.
Spécialisé en quoi, ce cabinet d'avocat ??  |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 09:38:57
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Merci beaucoup gédehem.
A savoir combien a du coûter l'adaptation du RdC à la copropriété ! Je n'étais pas encore dans cette copro quand l'adaptation a été décidé. |
Cordialement / Frédéric |
Edité par - fguigui le 08 avr. 2008 10:26:54 |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 18 avr. 2008 : 10:50:04
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| je suis pris d'un doute tout d'un coup, notre RdC est antérieur à 1965, est-il obligatoire de l'adapter (article 49) ? |
Cordialement / Frédéric |
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fguigui
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857 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 16:22:47
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Enfin dernière petite question concernant la modif. (adaptation) du RdC, les tantièmes, ... :
Après la rédaction initiale du RdC, des lots qui n'avaient pas le chauffage (collectif) initialement en ont été dotés.
De ce fait la base immeuble "chauffage" est passée de 100000 à 120000/120000°.
Je pense que cette modification des tantièmes chauffage (additif, les autres tantièmes chauffage n'étant pas impactés) n'a jamais pu être adoptée en AG (à l'unanimité ?).
Ce qui n'empêche pas les syndics, depuis 40 ans, de répartir les charges chauffage sur cette base de 120000/120000°.
Dans le cadre de l'adaptation du RdC j'ai donc demandé que cette nouvelle répartition chauffage soit intégrée au RdC.
Cette grille doit-elle être votée avant le vote sur le RdC adapté ?
A quelle majorité ? Simple ratification (art. 24), unanimité ? |
Cordialement / Frédéric |
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modification RdC (énième question !)
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