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 Sujet  |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
 Posté - 21 août 2007 : 08:21:31
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Bonjour,
Nous avons un projet d'acquisition pour un terrain à construire. Le terrain est desservi par un chemin indivis entre 3 propriétaires. Nous rachèterions donc un tiers de cet indivis. J'aimerais connaitre les contraintes éventuelles et les points que je dois impérativement vérifier avant cette acquisition.
D'avance merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 08:24:20
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qui entretient quoi et comment se décident les opérations d'entretien ...
les limites du cheminement sont-elles clairement bornées ou identifiées....
attendons d'autres trémoignages ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 08:31:07
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Il nous a été dit que c'était les règles de l'indivis qui s'exerçaient... Concernant l'entretien, le chemin a été empierré il y a quelques années par le vendeur actuel du terrain et les frais ont été partagés entre les 3 propriétaires. Le chemin n'est pas très important : environs 22 mètres par 4 de large. Il manque actuellement une borne mais il est clairement indentifiable. Il a été créé dans le prolongement d'une voie communale afin de rendre constructible (accès possible) les 2 autres terrains. A l'origine, la parcelle ayant servi à la création de ce chemin faisait partie de la parcelle que nous souhaitons acheter.
Vous faut-il plus de renseignements ? que dois-je vérifier ? Je dois appeler le notaire ce matin afin de préparer le compromis de vente...
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 09:38:02
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moi, il ne me faut rien...
vous dites que l'empierrement a été partagé à 3 : comment sera partagé le désherbage dans 4 ans si les propriétaires ont changé ? comme dans les indivisions familiales, un petit règlement d'indivision ne fait pas de mal !
vous dites que le chemin est indentifiable : commment le sera t il dans 25 ans et comment prouver qu'il n'empiètera pas sur votre propriété... d'où l'intérêt de bien connaitre les limites...et de les reporter sur un acte !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 août 2007 : 09:42:03
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Il faut juste que dans le compromis de vente soit clairement indiqué la répartition de l'entretien afin de palier au conflit les plus fréquents.
Sinon, ce genre de situation est très courante et se vit assez bien au global, même si bien sur on peut toujours tomber sur un voisin invivable...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 09:48:42
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Concernant les limites, notre parcelle et le chemin indivis vont être rebornés avant la vente définitive (cela avait déjà été fait dans le passé mais 2 bornes avaient disparu depuis lors). Donc le chemin et notre parcelle seront clairement identifiés.
Concernant un règlement de division, il n'en existe pas. Nous avons récupéré une copie de l'acte de cession gratuite qui avait permis la création de ce chemin indivis, rien n'avait été prévu à l'époque. Cela fait 20 ans maintenant que ce chemin existe, il y a eu un rempierrage il y a quelques années qui a bien été divisé entre les 3 propriétaires. Je pense donc que c'est OK.
Une autre question : le règlement d'urbanisme prévoit l'implantation des constructions d'habitation avec un recul minimum de 3 mètres par rapport aux limites séparatrices (sauf annexes n'excédant pas 15 m² pouvant s'implanter à la limite). Qu'en est-il pour la limite entre notre parcelle et le chemin indivis ? Devons-nous considérer que nous devons nous implanter à 3 mètres ou existerait-il une possibilité de nous mettre en limite (avec accord des 2 autres propriétaires indivis ?)
D'avance merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 10:40:16
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bonne nouvelle pour le bornage donc.
pour les règles d'implantation, est-il prévu au POS une règlementation relative aux distances minimales à respecter par rapport aux voies ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 12:02:29
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Effectivement : "le recul minimum des constructions par rapport à l'alignement existant des voies ou places publiques, ou à l'alignement futur, est de 5 mètres. Cette disposition sera appliquée le long des voies privées, la limite latérale des voies privées étant prise comme alignement".
Cela signifie que nous serions obligés de nous mettre à 5 mètres du chemin indivis ?
Ensuite, il est indiqué : "un recul compris entre 0 à 5 mètres pourra être autorisé ou imposé pour des raisons d'ordre technique ou d'ordre architectural et paysager, et notamment :
- pour les projets d'ensemble ou pour un ordonnancement architectural
- pour la modification ou l'extension de constructions existantes
- pour des raisons topographiques, ou de configuration des parcelles
- dans le cas de construction nouvelles avoisinant une construction ancienne de qualité ou en raison de l'implantation de constructions voisines,
- pour permettre une préservation de la végétataion ou des talus existants
- à l'angle de 2 voies ou pour des voies en courbe" |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 12:12:31
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| alors débrouillez vous pour convaincre l'instructeur et le maire que vous vous placez dans une des dérogations (exceptionnellement nombreuses) prévues : cette règle s'applique en effet pour votre chemin indivis. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 25 août 2007 : 12:21:11
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Compte-tenu de la procédure en cours sur notre précédent pb, je pense qu'ils ne seront pas enclins à nous écouter. Nous allons donc revoir notre projet en prévoyant ces 5 mètres...
Merci |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 12:05:27
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Deux autres questions : à l'est, notre futur terrain est bordé par un chemin communal qui permet d'accéder à une parcelle au sud de notre terrain et des terrains limitrophes. Ce chemin fait environ 2 mètres et ne permet pas l'accès à un véhicule 4 roues. Le fait que ce soit un chemin, est-ce assimilable à une voie et donc positionnement à 5 mètres ?
Hier, une voisine m'a fait savoir qu'il y aurait une servitude de passage en bas de notre terrain qui ne serait plus utilisée depuis des années et qui permettrait d'accéder à des terrains agricoles enclavés (non cultivés aujourd'hui. Elle m'a précisé que cela nous empêcherait de mettre une cloture jusqu'en bas de notre terrain. Le propriétaire avait évoqué la possibilité de cette servitude mais nous avions demandé au notaire de vérifier dans les titres de propriété. Rien n'apparait explicitement dans les actes. Que dois-je faire pour vérifier ce point ?
Cdlt |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 12:19:26
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pour la première question : oui, un chemin piéton peut aussi vous contraindre à respecter la règle des 5 mètres. vues vos contraintes, je vous conseille vivement de demander un certificat d'urbanisme pour préciser par quel(s) coté(s) vous êtes contraints : vous pourriez par exemple présenter pour le CU un projet otuchant les deux limites de votre propre terrain et voir si on vous bloque des deux cotés !
pour la servitude de passage : deux possibilités ; soit elle existe conventionnellement (allez vérifier au registre des hypothèques car elle doit avoir été enregistrée devant notaire pour être opposable) soit elle est légale par l'enclavement des terrains.
si on se trouve dans le cas de l'enclave, il faut voir comment le terrain a été enclavé, c'est à dire quelle(s) division(s successives) ont fait qu'il n'est plus limitrophe d'un chemin d'exploitation ou du domaine public. en effet, le passage de désenclavement est dû par le fond issu de la division du fond enclavé quand on peut l'identifier.
toujours aux hypothèques donc, consultez l'historique de ces parcelles enclavées.
enfin, le droit de passage dû à un autre fond n'empêche pas de se clore si l'on installe un portail qui permettra au propriétaire du fond dominant d'exercer son droit. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 12:29:14
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Il y a un CU en cours de validité. Mais je ne vois pas de mentions particulières.
Pour la servitude, je vais consulter le bureau des hypothèques mais je pense qu'elle n'est pas conventionnelle car elle ne figure pas sur les actes de propriétés de 1924 et de 1984 (précédents changements de propriétaires). Par contre, pour l'aspect enclavement, nous allons également faire les recherches sur les parcelles enclavées.
Merci pour vos réponses avisées
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 17:12:33
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Bon je reviens vers vous car le géomètre est passé ce jour pour procéder au bornage qui doit être fait avant l'achat définitif de notre terrain (bornage indiqué au compromise de vente). Quel ne fût pas notre surprise (comme quoi le bornage devrait être impératif avant toute vente de terrain !) :
d'un côté, un voisin a empiété de plus de 80 cm sur la limite réelle du terrain. N'ayant pas mis de clôture entre nos deux parcelles, ce n'est pas trop grave : la seule conséquence c'est que certains végétaux qu'il a planté se trouve sur notre futur terrain et que l'un de ses poteaux d'entrée est également chez nous...
Limite haute et basse, pas de pb, c'est déjà cà.
De l'autre côté du terrain bordé par le chemin communal (qui sépare notre futur terrain et le terrain d'un autre propriétaire), la limite de notre terrain arrive presque à la bordure opposée du chemin communal, en d'autres termes, le chemin communal passe pour 80% de sa largeur sur notre terrain... Il semblerait que les années passant, ce chemin se soit quelque peu décalé. Qui plus est, la mairie a installé une buse et un regard d'eau pluvial qui se trouve être sur le terrain...
Le propriétaire actuel s'est vu très embêté lorsqu'il a découvert ce que lui indiquait le géomètre, et nous aussi également.
Je ne sais pas bien comment tout ceci va se résoudre mais je me pose la question de savoir si la mairie du coup, ne va pas être tentée de demander un alignement pour récupérer la partie de chemin communal empiétant sur notre futur terrain. A-t'elle la possiblité de le faire ? Si elle le fait, nous allons être confronté à un 2ème pb : la vente définitive du terrain est subordonnée à l'optemtion de notre permis de constuire qui est déposé depuis 3 semaines. Or, les plans fait par l'architecte sur la base du relevé d'un plan de bornage datant de 1984 avec les mesures exactes (celles que le géomètre aujourd'hui a repéré sur le terrain) prévoit une construction qui respecte sur 3 côtés la distance minimum à respecter par rapport aux limites de propriétés (3m en limite privée, 5 m du chemin communal). Si la commune décidait de reprendre un bout de terrain, nos plans ne seraient plus valables ?
Qu'en pensez-vous et que me conseillez-vous ?
Cdlt |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 oct. 2007 : 18:09:21
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pour récupérer le terrain, la commune doit engager une DUP et une expropriation... soit 3 ans de procédures au moins..., uniquement pour intégrer une surface irrégulièrement incorporée au domaine public par emprise progressive...constitutive de voie de fait !
vous allez donc prévenir la commune que vous voulez récupérer le terrain...et voir comment ça réagit !
sachant que la discussion , si elle est portée devant le juge, mettra 3 ou 4 ans à être tranchée, les délais de procédure sont a priori incompatibles avec un projet de construction... donc soit la commune est prête à entendre raison à l'amiable, soit vous êtes prêt à entrer en guerre pour un certain temps soit vous laissez tomber, une fois encore ... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 11 oct. 2007 18:12:08 |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 12 oct. 2007 : 08:24:16
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Bon, la mairie ne cherchera donc pas à répérer le terrain, je la vois mal se lancer dans ce genre de démarche à quelques mois de l'échéance électorale car l'équipe actuelle ne se représente pas.
Nous allons donc laisser le propriétaire actuel se débrouiller avec la mairie, il est en bien meilleure odeur de sainteté que nous avec notre procédure en cours...
Suite au prochain numéro
Cdlt |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 19:22:41
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Des nouvelles, la Mairie contactée par le propriétaire du terrain n'est pas opposée à reconnaitre l'emplacement de la borne indiquée par le géomètre-expert. Expertise contradictoire donc la semaine prochain entre les différents propriétaires dont la Mairie.
Par ailleurs, la DDE nous a appelé hier pour nous indiquer qu'il manquait à notre dossier de permis de construire une pièce qu'ils avaient oublié de nous réclamer (sur le chemin indivis). Cela nous a permis d'apprendre que la DDE avait émis un avis favorable à notre dossier mais que l'ABF avait assorti son avis conforme de plusieurs réserves. Je suppose donc que ces réserves seront reprises dans l'autorisation du permis de construire. Dans le cas où ces réserves seraient d'importance pour nous, quels moyens réels aurions-nous de les contester ?
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 20:31:44
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tenez nous au courant pour le bornage, c'est assez drole.
les réserves de l'ABF seront retranscrites sous forme de prescriptions du PC.
attendez de les lire pour envisager de les contester ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 oct. 2007 20:33:28 |
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 11:11:04
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Bornage contradictoire ce matin : la mairie était prête à accepter la borne du géomètre, à déplacer le regard d'eau qui se trouvait sur notre terrain, le voisin de l'autre côté du chemin communal conciliant pour rendre la partie du chemin communal qu'il avait mangé...
Mais restait un pb que personne n'avait encore soulevé : avec ce bornage, cela faisait une voie d'accès de 2.30 m de large (soit un goulet d'étranglement)juste avant le chemin indivis qui lui faisait bien les 4 mètre de large.
Cet étranglement aurait gêné les 3 propriétaires de l'accès indivis, à commencer par nous. Finalement, le représentant de la Mairie a proposé qu'une cession gratuite de notre futur terrain soit faite à la Mairie pour laisser un accès plus large. Nous avons accepté verbalement car il ne convient pas bêtement de s'opposer au bon sens... sous réserve que cela ne modifie pas notre permis de construire en cours d'instruction (normalement, il a du arriver en mairie cette semaine avec avis favorable de la DDE et restrictions (non connues à ce jour) de l'ABF. Nous perdrions environ 3m², ce n'est pas la mort...
Quant à l'autre voisin qui empiétait sur notre terrain, il n'était malheureusement pas présent ce matin, le géomètre a donc posé un piquet et va lui envoyer le plan d'arpentage pour qu'il le signe avant de poser la borne définitive.
Voili, voilà les dernières nouvelles...
Cdlt
PS : Il paraitrait que la Mairie a le droit de demander une cession gratuite à concurrence de 10% de notre terrain (?) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 11:20:29
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oui pour le PS !
ça réduit d'ailleurs d'autres taxes d'urbanisme, si mes souvenirs sont bons (PVR non exigible si elle était prévue notamment).
cette cession ne touchera pas vos droit à construire au titre du COS... mais quid des distances, ça je ne sais plus.
ça commence a être plein de bon sens... mais le chemin ne sera plus alors indivis car communal entièrement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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portlouis
Contributeur vétéran
157 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 11:30:26
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A ma connaissance, il n'y a de PVR. Pour les distances, il parait que cela ne changerait rien car le permis est accordé en fonction du terrain initial avant cession gratuite. Cela dit, réellement cela ne change rien car c'est un angle aigu de notre terrain qui serait cédé et dans cette partie, nous étions plus loin que les distances minimum requises.
Pour le chemin indivis, non il reste bien indivis, ce serait juste une partie du chemin communal (situé avant d'arriver au chemin indivis) qui serait agrandi par la cession gratuite et éviterait un étranglement de 2.30 m avant d'arriver au chemin indivis qui lui fait 4 m.
Oui tout cela est du bon sens (même si le RV a été un peu chaud car mon conjoint a refusé de serrer la main du représentant de la Mairie au vue de notre affaire précédente dans laquelle il est activement intervenu pour le refus de notre permis de construire avec moultes rumeurs...)
Nous attendons maintenant l'obtention du permis et voir exactement quelles sont les réserves car il est important pour nous qu'elles ne touchent pas des éléments fondamentaux par rapport à notre construction déjà existante (en atelier pour la partie ancienne construction prévue sur notre terrain initial) et des matériaux que nous possédons déjà...
Cordialement |
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Sujet |
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Chemin d'accès indivis
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