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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 03 oct. 2007 : 22:40:51
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quel intérêt de dépenser de l'argent ?
la renonciation à la mitoyenneté ? mais laissez courrir ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 07:06:56
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Bonjour,
Après une nuit réparatrice, voici la réponse que j'aimerais adresser à leur avocate dans un délai de 10 jours environ soit vers le 12/10/09. Je souhaiterais avoir votre avis et suis prêt à y faire des modifications si nécessaire.
Maître,
Par la présente, nous accusons réception de votre courrier du 1er octobre courant. Nous tenons à vous faire part de notre désappointement à la lecture de celui-ci car ses termes ne laissent pas de nous surprendre.
En effet, il apparaît clairement que le différend qui nous oppose à vos clients n’est pas perçu correctement et il ne peut donc être mis un terme au litige comme vous le souhaiteriez.
Afin de permettre à vos clients de bien appréhender le problème dont il est question, nous vous en donnons à nouveau le contenu :
1- Le mur de garage, déjà en cours de construction, est situé à 10 centimètres à l’intérieur de leur propriété et non construit en limite de propriété comme la loi les y oblige.
2- Nous demandons à vos clients que ces 10 centimètres de vide entre la limite de propriété actuelle et le mur de garage situé sur leur propriété disparaissent et que la dite construction vienne réellement exactement en limite de propriété comme définie sur le cadastre.
3- La notion de mitoyenneté ne peut être utilisée dans ce contexte, le mur de garage de vos clients se trouvant à l’intérieur de leur propriété. Aucune renonciation à acquisition ne peut nous être demandée pour cette raison.
Dans le cas où le règlement d’urbanisme ne serait pas simplement et strictement respecté dans un délai raisonnable, nous envisageons d’engager toutes procédures nécessaires devant les juridictions compétentes, notamment pénale, pour permettre au juge de trancher ce différend.
Dans l’attente, nous vous prions d’agréer, Maître, l’expression de notre plus vif mécontentement.
merci et bonne journée |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 oct. 2007 07:25:27 |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 07:08:55
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| déjà en construction est en réalité en gras et souligné |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 07:27:45
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deux propositions de modification :
Citation :
2- Nous demandons à vos clients que ces 10 centimètres de vide entre la limite de propriété actuelle et le mur de garage situé sur leur propriété disparaissent et que la dite construction vienne réellement exactement en limite de propriété comme définie sur le cadastre.
ce n'est pas le cadastre qui définit la limite mais les titres de propriété et les bornesCitation :
3- La notion de mitoyenneté ne peut être utilisée dans ce contexte, le mur de garage de vos clients se trouvant à l’intérieur de leur propriété. Aucune renonciation à acquisition ne peut nous être demandée pour cette raison.
je propose :
la renonciation à acquisition de mitoyenneté que vous demandez n'a bien sûr aucun sens puisque le projet de vos clients ne prévoit pas en limite un mur séparatif mais un pignon de batiment. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 oct. 2007 08:20:44 |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 12:49:28
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Citation :
Initialement entré par fons31
Nous sommes dans un lotissement et le bornage existe. Par ailleurs il y avait une clôture mitoyenne avant les travaux, délimitant parfaitement les 2 parcelles.
Fons31, je me permet d'intervenir. Il me semble qu'il y à quelques points qui n'ont pas été vérifiés dans cette discussion:
- La clôture n'a pas été enlevée pour faire les fondations chez vous?
- Le toit projeté ne pentera pas vers votre propriété?
- Le projet ne créer pas de vues droites(je ne le pense pas, cela vous aurait intepelé ) ou de vues obliques sur votre propriété? |
Edité par - Vincentius le 04 oct. 2007 12:52:31 |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 13:19:12
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la clôture avec la fondation surmontée de 2 parpaings ont été enlevées par le voisin.
C'est une construction avec un toit 4 pentes qu'il projette d'édifier, donc il y aura une pente vers notre propriété.
Il n'y a de vues droites ou obliques dans son projet. |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 13:22:22
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
deux propositions de modification :
Citation :
2- Nous demandons à vos clients que ces 10 centimètres de vide entre la limite de propriété actuelle et le mur de garage situé sur leur propriété disparaissent et que la dite construction vienne réellement exactement en limite de propriété comme définie sur le cadastre.
ce n'est pas le cadastre qui définit la limite mais les titres de propriété et les bornesCitation :
3- La notion de mitoyenneté ne peut être utilisée dans ce contexte, le mur de garage de vos clients se trouvant à l’intérieur de leur propriété. Aucune renonciation à acquisition ne peut nous être demandée pour cette raison.
je propose :
la renonciation à acquisition de mitoyenneté que vous demandez n'a bien sûr aucun sens puisque le projet de vos clients ne prévoit pas en limite un mur séparatif mais un pignon de batiment.
D'accord pour la première modification à faire;
Par contre comme je viens de l'indiquer, sa construction aura une pente vers chez nous et non un pignon. |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 13:28:33
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La clôture mitoyenne était établie sur une longueur de 30 mètres et pour édifier sa construction il en a ôté 8.60 mètres (clôture + 2parpaings + fondation. Avant même que la D.D.E. ne délivre leur PC. , nous avions informé cell-ci que nous voulions que la nouvelle construction soit établie à 1cm (en limite de propriété ou à 3 mètres).
Sur les plans annexés au P.C., il est bien noté manuellement par nos voisins que leur construction serait en limite de propriété. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 13:43:41
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| la pente vers chez vous fait que la construction en limite est impossible car la règle n'est pas respectée. Le PC est irrégulier ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 14:47:00
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pour quelle raison le PC est-il irrégulier?
Même si la pente est vers chez nous, en ce qui concerne l'écoulement des eaux de pluie il existe une possibilité technique que nous avons vue appliquée dans la commune |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 14:59:16
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Citation :
Initialement entré par fons31
La clôture mitoyenne
Si j'ai bien compris la clôture n'est pas mitoyenne, elle appartient intégralement à vous ou à votre voisin et est par conséquent située entièrement sur le terrain de son propriétaire.
Citation :
était établie sur une longueur de 30 mètres et pour édifier sa construction il en a ôté 8.60 mètres (clôture + 2parpaings + fondation.
Au sujet des fondations, ce qui importe, c'est de vérifier si les fondations du garage de votre voisin n'empiète pas sur votre propriété.
Citation :
Avant même que la D.D.E. ne délivre leur PC.
Si la clôture leur appartient je pense qu'il pouvait, à la rigueur, l'enlever avant l'obtention du PC.
Citation :
, nous avions informé cell-ci que nous voulions que la nouvelle construction soit établie à 1cm (en limite de propriété ou à 3 mètres).
C'est le code de l'urbanisme ou le PLU si la commune en dispose, qui indique ces règles, pas le voisinage
Citation :
Sur les plans annexés au P.C., il est bien noté manuellement
Manuellement ou automatiquement: aucune importance.
Citation :
par nos voisins que leur construction serait en limite de propriété.
**modération**
correction de balises |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 oct. 2007 15:08:14 |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 15:08:12
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Citation :
Initialement entré par fons31
pour quelle raison le PC est-il irrégulier?
Même si la pente est vers chez nous, en ce qui concerne l'écoulement des eaux de pluie il existe une possibilité technique que nous avons vue appliquée dans la commune
Les règles de distances par rapport aux limites séparatives s'appliquent aussi bien en vue du dessus qu'en vue de coté, c'est comme si le garage était mis de bais (vue du dessus). Il ne doit y avoir aucune partie du bâtiment entre 0 et X mètres de la limite sépartative. Voir ce sujet de laurent
**modération**
intégration de lien et correction de balises |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 oct. 2007 15:10:07 |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 17:24:51
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Citation :
Initialement entré par Vincentius
Citation :
Initialement entré par fons31
La clôture mitoyenne
Si j'ai bien compris la clôture n'est pas mitoyenne, elle appartient intégralement à vous ou à votre voisin et est par conséquent située entièrement sur le terrain de son propriétaire.
Citation :
était établie sur une longueur de 30 mètres et pour édifier sa construction il en a ôté 8.60 mètres (clôture + 2parpaings + fondation.
Au sujet des fondations, ce qui importe, c'est de vérifier si les fondations du garage de votre voisin n'empiète pas sur votre propriété.
Citation :
Avant même que la D.D.E. ne délivre leur PC.
Si la clôture leur appartient je pense qu'il pouvait, à la rigueur, l'enlever avant l'obtention du PC.
Citation :
, nous avions informé cell-ci que nous voulions que la nouvelle construction soit établie à 1cm (en limite de propriété ou à 3 mètres).
C'est le code de l'urbanisme ou le PLU si la commune en dispose, qui indique ces règles, pas le voisinage
Citation :
Sur les plans annexés au P.C., il est bien noté manuellement
Manuellement ou automatiquement: aucune importance.
Citation :
par nos voisins que leur construction serait en limite de propriété.
**modération**
correction de balises
la clôture était mitoyenne
les fondations du garage n'empiètent pas sur notre terrain par contre le premier parpaing qu'ils ont posé est à 10 cm de la limite de propriété |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 17:38:33
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| Si la clôture est mitoyenne, votre voisin devait avoir votre accord pour l'enlever! Concernant la non conformité du PC, le recours est possible dans les 2 premiers mois suivant le plus tardif des affichage du PC en mairie et sur le terrain. |
Edité par - Vincentius le 04 oct. 2007 17:39:34 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 18:04:26
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| là, je pense qu'on pourrait envisager un recours civil au titre du L480-13 du code de l'urbanisme...recours en réparation (indemnitaire) uniquement, mais pas en démolition si les deux mois d'affichage sont passés. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 19:09:18
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les 2 mois d'affichage sont passés. Il entreprend ses travaux presque 1 an après.
Le voisin nous a demandé l'accord pour enlever la clôture en janvier. La réponse que je lui ai faite se trouve dans ce dossier.
Nous avons fait un recours gracieux pour leur P.C., mais il a été démonté point par point par le service urbanisme de notre commune. Voici notre demande datant de
Objet : Recours administratif de contestation du permis de construire.
Madame, Monsieur,
Suite au permis de construire cité en objet, accepté par la D.D.E., délivré en date du 10/08/06 par la mairie, avec un affichage de l’autorisation le 18/08/06 chez nos voisins, et dont une copie nous a été transmise par la mairie sur notre demande du 21/08/06, nous avons l’honneur de vous adresser le présent courrier afin de vous faire part de nos inquiétudes.
Constatation liminaire :
D’après les éléments qui nous ont été remis par la mairie le 28/08/06, le dossier validé par la D.D.E. est incomplet. Il manque en effet le plan de masse. Cette pièce, qui doit comporter, parmi divers éléments, les bâtiments existants ainsi que les nouveaux bâtiments, est obligatoire (voir article L421-1 et suivants du code de l’urbanisme). Cet élément est indispensable pour une évaluation raisonnable des implantations.
A noter également que les divers plans ne présentent aucune indication d’orientation précise (points cardinaux).
La présence de nombreuses anomalies soulève des interrogations qui suscitent des inquiétudes légitimes.
A : Plan de la page intitulée « Garage, Abri de jardin », non conforme au plan de situation.
1°) D’après celui-ci, le nouveau bâtiment a tous ses angles droits et suivant les vues nommées « Façade sud-ouest » et « Façade sud-est » il serait implanté sur le lot N°27 du « Triangle du Chêne », en limite de propriété avec les lots N°26 et N°36. Or sur le plan de masse du terrain du lot N°27 (sur lequel ne figure pas l’implantation des bâtiments), il n’y a pas d’angle droit à cet emplacement.
La réglementation (article UB7 du PLU de la ville) précise que les constructions peuvent être implantées, soit en limite séparative, soit à une distance de la limite séparative au moins égale à la moitié de la hauteur des constructions sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
Conclusion : Soit il y a non-respect de la règlementation, soit le plan est faux. Compte tenu des dimensions du bâtiment il y a un effet significatif non négligeable sur les côtes de celui-ci.
2°) Il apparaît un débord de toiture sur chacun des murs, y compris ceux qui sont sensés être situés en limite de propriété, ce qui suppose un dépassement chez les deux voisins concernés par la construction.
Question : Ya-t-il non-respect de la réglementation ou le plan est-il faux ? .
B : Plan de la page libellée « Coupe terrain ».
La distance spécifiée entre les deux limites de propriétés est : 800 +954+800+860 = 3414 cm ( il est à noter qu’aucune unité de mesure n’étant précisée, il est supposé qu’il s’agit d’une mesure en centimètre) soit 34.14 mètres. Or d’après le plan de masse du terrain du lot N°27 aucun des 4 côtés ne correspond à cette mesure.
Remarque : Une interprétation du schéma basée sur les différentes vues pourrait laisser croire à une représentation de la façade sud-ouest. Mais la longueur du terrain sur ce côté n’est que de 33.50 m.
Conclusion : Ces incohérences conduisent à se demander s’il y a non-respect de la règlementation ou bien si le plan est faux.
C : Implantation des panneaux solaires.
D’après les spécifications de la page 2 de la demande de permis de construire, il est indiqué que les panneaux solaires représentent une surface de 22 m², et qu’ils sont implantés sur la façade sud-est.
1°) Il y a certainement une erreur de notation car il ne peut être implanté des panneaux solaires sur une façade qui est sensée être en limite de propriété.
2°) Si ces panneaux sont en réalité implantés sur la toiture dont la pente est inclinée vers la façade sud-est, comme cela est indiqué sur les documents libellés « Vues de dessus » et « Façade sud-est », ou plus précisément sur le plan de la page intitulée « Garage, Abri de jardin », alors les illustrations ne sont pas représentatives de la réalité. Suivant les côtes indiquées sur ce dernier plan, la représentation de la projection des panneaux est visiblement très inférieure aux 22 m². Il n’y a aucun rapport de proportionnalité.
Conclusion : Les plans et les vues sont-ils faux ou la déclaration est-elle erronée ?.
D : Nature des travaux.
- La hauteur sous toiture, de 2,85 m (cf. côte indiquée sur le plan de la page intitulée « coupe sur garage »),
- L’épaisseur des murs, qui implique vraisemblablement la présence d’une isolation (calculable à partir du plan de la page intitulée « Garage, Abri de jardin » par déduction entre les côtes extérieures du bâtiment et les surfaces spécifiques qui y sont indiquées),
- La présence d’une fenêtre donnant sur la partie nommée « Garage » (visible sur le plan de la page « Garage, Abri de jardin » et la vue « Façade nord-est),
laissent septique quant à la dénomination de « Garage » étendue aux 45,810 m² indiqués sur le plan de la page intitulée « Garage, Abri de jardin » et à l’usage réel de cette surface ainsi qu’aux nuisances qui pourraient en découler. Jusqu’à présent, sur les 35,84 m² (6,4 x 5,6 = 35,84) du plan intitulé « Aménagement garage », seuls les 23,519 m² destinés au « bureau » sont utilisés par le stationnement de deux véhicules. Est-il nécessaire de déduire l’intégralité des 45,810 m² de la S.H.O.N, sachant que même les surfaces de stockage, de réserves et de réparations ne sont pas déductibles ?
Conclusion : Il paraît légitime de douter de la nature des travaux déclarés et de s’interroger sur l’utilisation ultérieure qui pourrait en être faite.
Ainsi, toutes ces anomalies et imprécisions engendrent un fort sentiment d’inquiétude. Afin d’éviter tous les désagréments qui pourraient survenir, liés à une implantation non conforme, voir une construction non réglementaire, il est indispensable que tous ces aspects soient éclaircis, avant même le début de quelconques travaux, en réalisant les corrections nécessaires.
Souhaitant que nos remarques soient prises en compte afin de nous rassurer, et dans l’attente d’une action adaptée de votre part, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos sentiments les plus respectueux.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 19:26:23
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votre courrier était intéressant mais vous n'y avez pas donné suite au contentieux... il est rarissime qu'un recours gracieux soit suivi d'un autre effet que la prolongation du délai de recours contentieux !
la question des vues, a peine effleuré, est en revanche très intéressante : créent-ils à moins de 19dm de la limite de propriété des ouvertures permettant de voir chez vous ?
(je ne sais plus si on déjà traité la question dans votre dossier !) |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 04 oct. 2007 19:27:11 |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 19:33:24
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| il semblerait que les distances soient largemet respectées bien qu'aucunes côtes ne soient vraiment précises. Sur le mur donnant sur notre propriété il n'y a pas d'ouverture et leurs portes de garage donnent face à leur maison. |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 19:41:07
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| le voisin peut-il présenter vers notre propriété une toiture avec une pente de 30°, posée au dessus de son mur? |
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fons31
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 19:43:29
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
deux propositions de modification :
Citation :
2- Nous demandons à vos clients que ces 10 centimètres de vide entre la limite de propriété actuelle et le mur de garage situé sur leur propriété disparaissent et que la dite construction vienne réellement exactement en limite de propriété comme définie sur le cadastre.
ce n'est pas le cadastre qui définit la limite mais les titres de propriété et les bornesCitation :
3- La notion de mitoyenneté ne peut être utilisée dans ce contexte, le mur de garage de vos clients se trouvant à l’intérieur de leur propriété. Aucune renonciation à acquisition ne peut nous être demandée pour cette raison.
je propose :
la renonciation à acquisition de mitoyenneté que vous demandez n'a bien sûr aucun sens puisque le projet de vos clients ne prévoit pas en limite un mur séparatif mais un pignon de batiment.
je n'ai pas comris ce qui concerne le pignon de bâtiment.Pourriez-vous m'en dire plus, merci |
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mur de garage en limite de propriété
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