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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 31 août 2007 : 18:09:49
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bonjour
je viens de faire faire des travaux considérables dans un petit studio. Au lieu de le louer vide comme avant, j'aimerais passer au meublé. Il est tellement joli que j'aimerais pouvoir garder un oeil vigilant sur son état ce qui est difficile avec des baux de 3 ans renouvelables à perpette. En outre, On m'a parlé de fiscalité avantageuse. Un abattement de 72% ? Mais en tombant sur une vielle discussion sur universimmo datant de 2005, je m'aperçois que les choses ne sont pas aussi simple.
D'abord quelle régime fiscal adopter ? LMNP ? Réel ? micro ?
Est-ce que je peux déduire les travaux, les meubles et en sus compter sur un abattement de 72% ? Ca me semble trop beau !
Vous aurez compris : je n'y entends pas grand-chose. Jusqu'à présent mes déclarations se sont limitées à la 2042 et le RF.
Merci d'avance.
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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 19:08:46
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En attendant, je viens de me plonger dans une lecture approfondie des sujets similaires. Ce forum est une mine de renseignements précieux mais j'ai encore des questions :
1. Logiquement je devrais demander une autorisation préfectorale pour louer en meublé. Après tout, on ne sait jamais à l'avance si ce sera en résidence secondaire ou principale. Est-elle valable une fois pour toute ?
2. Si j'ai bien compris, l'abattement de 72% est seulement valable pour le microbic mais à ce moment là, bye bye à l'imputation des travaux et achat de meubles ? Il faut donc d'abord envisager le LMnP réel et ensuite se tourner vers le microbic quand on a amorti son déficit ?
3. Est-il vrai, comme le mentionne Fanette44, que si on impute les travaux occasionnés, on s'engage à louer NU pendant minimum 3 ans ? Il me semble que justement tout le monde fait des travaux pour louer meublé. Ici à Paris, on loue beaucoup à des étrangers de passage et il faut que ce soit impeccable. Si c'est le cas, peu de gens doivent être au courant.
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 20:39:36
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Citation :
je viens de faire faire des travaux considérables dans un petit studio. Au lieu de le louer vide comme avant, j'aimerais passer au meublé
SI vous n'avez pas encore défiscalisé vos travaux avec votre déclaration en NU pas de problème mais si vous les avez imputés alors engagement location en vide trois ans plus l'année en cours |
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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 31 août 2007 : 20:45:31
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non Dieu merci. Je n'ai pas défiscalisé dans ma déclaration RF. Merci beaucoup pour votre réponse.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 13:55:25
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Citation :
D'abord quelle régime fiscal adopter ? LMNP ? Réel ? micro ?
Le microbic est horriblement simple. Le réel simplifié est plutôt compliqué. Il nécessite la tenue d'une comptabilité (allez, grosso modo un millier d'euros pour le comptable si vous sous-traitez) et nécessite de tout garder, d'être minutieux, et d'y passer du temps.
Pour un seul logement est-ce raisonnable?
Citation :
Est-ce que je peux déduire les travaux, les meubles et en sus compter sur un abattement de 72% ? Ca me semble trop beau !
Absolument pas. Le microbic est exclusif de toute autre déduction.
Avec le microbic, vous êtes imposé forfaitairement sur 300 euros de recette si vous louez à 280 + 20 de charges.
De toutes façon les travaux ne sont pas déductibles, contrairement aux RF, ils sont tout au plus amortissables, à condition d'avoir pris les précautions qu'il faut (immeuble inscrit au bilan).
Ils sont amortissables au même titre que l'immeuble lui-même est amortissable, et que les meubles le sont aussi.
Citation :
Vous aurez compris : je n'y entends pas grand-chose. Jusqu'à présent mes déclarations se sont limitées à la 2042 et le RF.
Allez voir les (Ajout)formulaires 2031 et toute la liasse 2033, téléchargeables sur le net, pour voir ce qu'est la déclaration de BIC en LMnP ou LMP.
Citation :
1. Logiquement je devrais demander une autorisation préfectorale pour louer en meublé. Après tout, on ne sait jamais à l'avance si ce sera en résidence secondaire ou principale. Est-elle valable une fois pour toute ?
Pour Paris et la plupart des villes de plus de 200 000 habitants seulement.
Correction des fautes de frappe et ajout d'un mot |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 sept. 2007 18:03:16 |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 14:21:22
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Avec une seule location en meublé, le réel même simplifié n'est pas simple... sans emprunt, le microBIC conviendrait mieux.
Pour faire un choix sérieux, entre microBIC et réel simplifié, il vous faudrait une estimation suffisamment précise de l'impact des amortissements et des charges. Vous avez des connaissances comptables ?
Le bail d'un an renouvelable est attractif et il semble répondre à votre désir de mieux contrôler vos locataires, même si cela me paraît assez illusoire.
En comparaison d'une location vide, louer en meublé suppose qu'on soit beaucoup plus présent, si on gère soi-même (Mobilier, électro-ménager, rotation à priori plus fréquente des locataires). Est-ce le cas ?
Sinon, votre démarche est la bonne : continuez à voir sur UI les discussions qui concernent le sujet. |
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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 16:05:41
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Citation :
Le microbic estr horriblement simple. Le réel simplifié est plutôt compliqué. Il nécessite la tenue d'une comptabilité (allez, grosso modo un millier d'euros pour le comptable) et nécessite de tout gazrder, d'être minutieux, et d'y passer du temps; Pour un seul logement est-ce raisonnable?
Non, je ne veux pas de comptable. Pour un seul logement, ce n'est vraiment pas rentable comme vous dites. Simplement j'en ai eu pour 22 000 euros de travaux et qu'il va falloir plusieurs années pour amortir ces frais. Je pensais qu'il existait une "déclaration des frais réels en non professionel pour la location meublée" mais mon centre des impôts m'assure que non. En clair, c'est soit microbic soit frais réels en professionnel. Dans ces conditions, il semblerait que le plus intéressant serait de continuer en location nue pendant 3 ans et d'éventuellement passer au meublé en microbic après. Qu'en pensez-vous ?
Citation :
De toutes façon les travaux ne sont pas déductibles, contrairement aux RF, ils sont tout au plus amortissables, à condition d'avoir pris les précautions qu'il faut (immeuble inscrit au bilan).
Ils sont amortissables au même titre que l'immeuble lui-même est amortissable, et que les meubles le sont aussi.
Excusez-moi, vous allez vraiment vous demander d'où je sors, mais quelle est la différence entre déductibles et amortissables ?
Il faut faire un bilan à joindre à sa déclaration si on fait du frais réels ?
Citation :
Allez voir les 2031 et toute la liasse 2033, téléchargeables sur le net, pour voir ce qu'est la déclaraiton de BIC en LMnP ou LMP.
Donc les impôts m'ont quand même raconté n'importe quoi : on peut déclarer en LMnP frais réels ? Sauf que, d'après ce que vous me dites, c'est horriblement compliqué ?
Merci pour ces infos, je vais aller voir ces horribles docs.
Citation :
Logiquement je devrais demander une autorisation préfectorale pour louer en meublé. Après tout, on ne sait jamais à l'avance si ce sera en résidence secondaire ou principale. Est-elle valable une fois pour toute ?
Pour paris et la plupart des vilels de plus de 200 000 habitants seulement.[/quote]
ben voui, c'est à Paris.
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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 16:12:33
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non je n'ai pas de connaissances comptables mais d'après vos réponses, cela semble nécessaire. Je n'ai pas d'emprunt mais j'ai fait de gros travaux alors le 72% d'abattement ne semble pas suffisant dans un premier temps.
La location d'un an renouvelable est effectivement illusoire puisqu'on est obligé de renouveler.
Je sais que la location meublée demande plus de temps mais je suis une mère au foyer cherchant un nouveau secteur d'activité et ne désirant plus être salariée. Le temps j'en ai.
Merci pour vos réponses.
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 16:13:42
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Citation :
Je pensais qu'il existait une "déclaration des frais réels en non professionel pour la location meublée" mais mon centre des impôts m'assure que non. En clair, c'est soit microbic soit frais réels en professionnel.
N'importe quoi ! Le LMNP en réel simplifié existe bel et bien et permet de pratiquer l'amortissement. Donc frais réels en non professionnel çà existe.
Mais pour çà il faut une comptabilité minimale. Avec un seul logement vous n'avez pas besoin d'un bilan (vous serez sous le seuil) mais il vous faut un compte d'exploitation. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 16:19:39
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Citation :
illusoire puisqu'on est obligé de renouveler.
Si votre locataire pose problème (par exemple mauvais payeur) vous pouvez résilier le bail en le justifiant (voir précisément les conditions).
Citation :
Je sais que la location meublée demande plus de temps mais je suis une mère au foyer cherchant un nouveau secteur d'activité et ne désirant plus être salariée. Le temps j'en ai.
Alors, pas de problème... y compris pour acquérir quelques notions sérieuses de comptabilité (un compte d'exploitation pour un logement, c'est pas si terrible).
A+ |
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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 16:33:47
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Citation :
Initialement entré par galérien
Citation :
Je pensais qu'il existait une "déclaration des frais réels en non professionel pour la location meublée" mais mon centre des impôts m'assure que non. En clair, c'est soit microbic soit frais réels en professionnel.
N'importe quoi ! Le LMNP en réel simplifié existe bel et bien et permet de pratiquer l'amortissement. Donc frais réels en non professionnel çà existe.
Mais pour çà il faut une comptabilité minimale. Avec un seul logement vous n'avez pas besoin d'un bilan (vous serez sous le seuil) mais il vous faut un compte d'exploitation.
Oui, ils étaient particulièrement gratinés aux impôts aujourd'hui. C'est la rentrée pour tout le monde. C'était plein de nouvelles recrues qui avaient très envie de me parler mais qui n'y connaissaient pas grand-chose.
Mmmhh... C'est quoi un compte d'exploitation ?
Dans la RF on déduit, dans la LMnP on amortit : quelle est la différence ?
Je suis en train de me demander si je loue nu pendant 3 ans pour la déduction des travaux quitte à passer au microbic ensuite. Je me casserais peut-être moins la tête. Qu'en pensez-vous ?
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 17:06:17
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Citation :
C'est quoi un compte d'exploitation ?
OULAH ! C'est un démarrage à zéro... Quitte à faire hurler les comptables, je dirais que c'est ce qui se rapproche le plus du système recettes/dépenses en intégrant la notion d'amortissement.
Citation :
Dans la RF on déduit, dans la LMnP on amortit : quelle est la différence ?
C'est la différence entre une simple facture et un actif qui va se dévaloriser au cours des années. On va donc considérer la déduction comme étant étalée sur ce nombre d'années. Je simplifie au mini !
Il est évident que vous avez tout à apprendre. Mais çà peut se faire. |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 18:07:02
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Citation :
mais quelle est la différence entre déductibles et amortissables ?
Je déclare 20 000 euros de revenus. Je déduis le remplacement de la serrure, 50 euros et l'assurance de l'année en cours, 100 euros. Restent 21 850.
J'amortis mes 20 000 euros de travaux faits en 2007.
C'est de la toiture, amortissable sur mettons 20 ans, donc 1 000 euros par an (20 ans fois 1 000 = 20 000).
Je passe à 20 850 euros cette année, mais j'amortirais chaque année suivante pendant 20 ans encore.
J'amortis mes meubles en revanche sur 6 ans seulement par exemple.Si j'en ai pour 1000 euros, ca fait 133 euros par an d'amortissement déductible.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 sept. 2007 18:10:29 |
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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 18:18:56
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Citation :
Je déclare 20 000 euros de revenus. Je déduis le remplacement de la serrure, 50 euros et l'assurance de l'année en cours, 100 euros. Restent 21 850.
J'amortis mes 20 000 euros de travaux faits en 2007.
C'est de la toiture, amortissable sur mettons 20 ans, donc 1 000 euros par an (20 ans fois 1 000 = 20 000).
Je passe à 20 850 euros cette année, mais j'amortirais chaque année suivante pendant 20 ans encore.
J'amortis mes meubles en revanche sur 6 ans seulement par exemple.Si j'en ai pour 1000 euros, ca fait 133 euros par an d'amortissement déductible.
D'accord mais y a-t-il des règles bien précises sur les montants maxi à amortir annuellement et peut-on créer autant de "postes" que l'on veut : exemple ; plomberie, électricité, maçonnerie, menuiserie.... ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 19:17:25
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La, il va falloir que vous preniez des cours de comptabilité....
Vosu pouvez commencer par lire les nombreux posts sur ce forum consacrés aux thèmes suivants:
LMP
LMnP
Loueur en meublé, fiscalité
Loueur en meublé, comptabilité |
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 08:15:33
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Citation :
plomberie, électricité, maçonnerie, menuiserie
Cela constituerait un poste travaux. Il ne faut pas multiplier les postes.
Pour l'amortissement, le principal c'est le logement sans le terrain ou la part de terrain qui le concerne (sur 25-30 ans) et les meubles (sur 6-7 ans). |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 09:07:15
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Attention, galérien, il y a deux façons de faire, selon qu'on décompose en éléments (ce qu'exige la nouvelle réglementation comptable) ou non (ce qui est encore possible pour les locations meublées, si j'ai bien compris).
Ce que vous proposez est à l'ancienne manière. Dans ce cas, le 30 ans global est un minimum si j'ai bien compris.
Si vous décomposez, certains éléments peuvent tomber à moins de 20 ans, et même de 15 ans. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 04 sept. 2007 09:15:39 |
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vincigar
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 10:18:43
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Citation :
Initialement entré par galérien
Citation :
plomberie, électricité, maçonnerie, menuiserie
Cela constituerait un poste travaux. Il ne faut pas multiplier les postes.
Pour l'amortissement, le principal c'est le logement sans le terrain ou la part de terrain qui le concerne (sur 25-30 ans) et les meubles (sur 6-7 ans).
Bon alors mon super plan tombe à l'eau ? LMnP frais réels sur 3-4 ans afin d'amortir les travaux et une partie des meubles. Ensuite passer en microbic et me la couler douce (paperasserie de comptabilité parlant). |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 04 sept. 2007 : 11:02:04
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Citation :
Attention, galérien, il y a deux façons de faire, selon qu'on décompose en éléments (ce qu'exige la nouvelle réglementation comptable) ou non (ce qui est encore possible pour les locations meublées, si j'ai bien compris).
C'est aussi ce que j'ai compris pour le meublé. Dans son livre, Le Boulch détaille fort bien le sujet.
A+ |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 sept. 2007 : 23:30:02
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attention Vinvicar, c'est pas tout rose d'être bailleur et surtout en meublé.  Y'a toujours un p'tit quelque chose qui n'ira pas. ex : Vous, vous gardez vos p^¨eles 5 ou 6 ans ou plus. Là il faudra songer à renouveler annuellement ou plus ou moins. Il faudra être très vigilant sur l'inventaire. Le turn-over est plus important et en grande majorité le "j'm'en foutisme" aussi, même avec des gens "à priori" très corrects.
Mais comme vous le dites, je préfère récupérer très souvent mon bien et le remettre d'aplomb que de devoir le (faire) refaire tous les 3 ans. Ce qui par contre ne pose pas de problèmes à un bricoleur-né , n'est-ce pas ribouldingue ou les autres ? Voila aussi une grosse différence de pensée qui pourra jouer sur votre choix. |
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location meublée ... novice
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