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coconutpower
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 Posté - 05 sept. 2007 : 17:24:02
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Bonjour,
j'ai fait l'acquisition d'un studio au sein d'une copro qui venait de vendre la loge de la concierge (18 avril).
L'AG avait décidé que le produit serait restitué lors de l'approbation des comptes au plus tard : le 23 mai (date AG).
J'ai acheté mon studio le 21 mai.
En juillet, le syndic a envoyé les quotes-parts à tous les copropriétaires. Pour le lot que j'occupe, c'est l'ancienne proprio qui a reçu le fruit de la vente alors qu'elle n'était plus copropriétaire.
Aucune convention n'avait été prise entre moi et la vendeuse, les notaires n'en ont pas parlé...
Mon syndic me soutient qu'effectivement, c'est à elle que l'argent revenait, pourtant la loi 6-1 de 65 semble dire le contraire " En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis".
Quelqu'un aurait-il un avis sur ce problème ?
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Edité par - coconutpower le 05 sept. 2007 17:24:54 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 17:40:14
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C'est bien la vendeuse, alors copropriétaire, qui a vendu sa quote-part commune sur la loge devenue lot privatif.
C'est donc elle qui en touche sa part.
L'Art.6.1 de la loi de 1965 traite des droits de publicité et n'a rien à voir avec la répartition sur les vendeurs (dont vous n'êtes pas) du produit de la vente du lot après paiement des droits, honoraires et modifs EDD/RDC. |
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 18:04:08
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Ben, c'est plutot la copropriété qui a vendu la loge, pas l'ancienne copropriétaire.
Cet argent revient donc normalement à la copro qui décide quoi en faire.
La décision était bien évidemment de la répartir entre les copropriétaires... mais selon quelle logique ou quelle loi peut-on arguer avec certitude que c'est à la propriétaire à la date de la vente de la loge que l'argent doit revenir ? Pourquoi pas au copropriétaire en date de la répartition ou lors de l'approbation des comptes, comme l'AG l'avait spécifié en indiquant "restitué lors de l'approbation des comptes au plus tard"...
J'ai consulté plusieurs personnes (dont l'ADIL, mon notaire) et j'obtiens des avis assez différents... |
Edité par - coconutpower le 05 sept. 2007 18:07:11 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 19:12:42
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La décision de créer un lot privatif pour cette loge et de la vendre a bien été prise alors que l'ex-copropriétaire était encore membre du syndicat, bien avant que vous ne soyez copropriétaire !
Que la répartition en soit faite ensuite par le syndic après l'approbation des comptes ne change rien : il s'agit d'une créance spécifique à cette personne, nominativement.
Il n'est pas question ici de "charges de copropriété", les art.D.5-1, 6-1 et 6-2 pour l'imputation vendeur/acheteur ne s'appliquent pas.
Le produit de la vente ne concerne QUE les membres du syndicat lors de la prise de décision effective (décisoire) par l'AG, décision bien antérieure à votre achat. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 19:22:44
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pour ma part je retiendrai comme date, celle de la signature de l'acte autenthique, puisque c'est à ce moment là que le syndicat a perçu le produit de la vente
même si pour des raisons pratiques, la répartition n'a été effectuée qu'avec celle de la répartition des dépenses après approbation des comptes |
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 20:47:43
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Merci pour ces réponses.
Pour ma part, j'avais trouvé dans un document des Editions Legislatives le texte suivant :
La cession d'un lot de copropriété [...]. Elle en produit donc les effets, cad, d'une part, le transfert de propriété, avec les droits y attachés (participation aux assemblées, exercice des actions afférentes au lot cédé, sauf si le vendeur qui les a introduites s'est réservé le cas de les poursuivre, mais non ceux qui lui sont étrangers, comme celui qui porterait sur le solde créditeur du vendeur dans les livres du syndicat.
Deux points s'en dégagent :
1 On pourrait penser que le droit à percevoir le produit de la vente de la loge aurait été transmis de cette façon.
2 Sauf à ce que la ventilation ait été faite avant que je n'entre dans la copro, chose à vérifier dans les livres du syndic.
Je me raccroche à un espoir : le syndic avait initialement prévu de nous remettre le fric uniquement en 2008, la vente devant s'imputer de l'exercice 2007 qui ne pouvait donc se cloturer qu'en 2008. C'est la pression de la copro qui a fait accélerer le mouvement.
A voir.
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Edité par - coconutpower le 05 sept. 2007 21:47:36 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 sept. 2007 : 22:27:19
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 ... Je ne vois pas trop à quoi vous voulez vous "raccrocher" ... !!
Car enfin, si par erreur vous touchiez une part de la vente de ce lot, c'est que cet apparte vous aurait couté en fait le prix d'achat que vous avez réglé moins la quote-part devant revenir au "vendeur", cette copropriétaire.
Cela n'a aucun sens !
Vous étiez "acheteur", cette ex-copropriétare était "vendeur".
C'est donc le "vendeur" qui encaisse le produit de la vente .. pas l"acheteur" !!!
Vous êtes devenu copropriétaire le 21 mai (signature des actes ? notification de la mutation au syndic ?)
Dans la mesure où la vente de cette ex-loge décidée il y a plusieurs mois est intervenue le 18 avril, donc avant que vous ne soyez membre du syndicat, c'est bien votre vendeur qui était membre du syndicat ce 18 avril et qui doit percevoir le produit de cette vente.
On se moque de la date pratique de répartition de ce produit...
Ne révez plus : il n'y a rien à gratter ! ou  |
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 10:58:52
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Je ne renonce pas facilement ! Pour l'instant, ma démarche est d'établir une certitude argumentée (qu'elle me soit favorable ou pas).
Pour l'instant, tous les arguments qui m'ont été opposés reposaient sur des principes un peu vagues (un peu comme les vôtres) mais pas sur des textes clairs, qui existent peut être cela-dit (pas faciles à identifier quand on ne maitrise pas totalement la sémantique juridico-immobilière). Vos réponses m'aideront peut être à les trouver cependant. Je les mettrai sur ce site si je trouve des infos fiables.
Je constate également que je reçois des avis très différents qui reposent sur des principes qui n'ont rien à voir les uns avec les autres.
De toute façon, quelqu'en soit l'issue, la question est intéressante (enfin, je la trouve intéressante) et je vous remercie encore pour le temps que vous avez consacré à me répondre. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 11:40:17
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Juridiquement, votre raisonnement ne tient pas la route.
C'est l'article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui s'applique.
Il précise que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
En clair :
1 - la créance de votre vendeur est née à la date même de la vente (cf. " de plein droit ")
2 - le syndic ne fait que détenir des fonds qui appartiennent à ce vendeur et aurait dû les lui remettre depuis belle lurette
2 - la partie commune vendeur ne se trouvait dans votre lot quand vous l'avez acheté.
De plus votre position n'est pas conforme à l'équité la plus élémentaire
Par ailleurs je pense qu'il reste préférable, dans notre matière, de parler de venderesse et non de vendeuse. Les simplifications de langage abusives du Robert finissent par perturber la compréhension des textes.
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Edité par - JPM le 06 sept. 2007 11:47:54 |
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 sept. 2007 : 21:45:24
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Effectivement, là, c'est clair !
Merci pour ces éclaircissements !
Reste à travailler plus pour... |
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:19:42
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Et bien finalement, NON !
Je sors d'une consultation à la Chambre Notariale de Paris, le notaire est formel, c'est la règle de l'exigibilité des fonds qui prime dans le cas présent.
C'est donc au copropriétaire en date de la restitution des fonds que les fruits d'une vente doit revenir.
A suivre... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:40:21
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Je maintiens mon point de vue et je prends contact avec la Chambre des notaires.
La règle de l'exigibilité des fonds ? S'il s'agit de celle relative à la répartition des produits encaissés par le syndicat, le notaire fait erreur car, dans ce cas, l'exigibilité n'est pas subordonnée à l'approbation préalable des comptes.
S'il y a un autre argument contre mon point de vue, je reste à l'écoute.
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 18:13:59
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Le lien renvoie à l'étude sur le traitement comptable des produits et je suis bien d'accord avec ce qui est indiqué d'autant que de mon côté j'ai écrit pratiquement la même chose à ce sujet. Et pour cause : il s'agit de l'application des décrets comptables.
Ils s'appliquent aux produits pour les travaux et opérations exceptionnelles définis par l'article 4 alinéa 4 du décret du 14 mars 2005. Cette définition vise les loyers des parties communes mais pas le prix de leur vente dont la distribution demeure soumise à l'article 16 de la loi de 1965.
La position du Dictionnaire permanent de gestion immobilière (V° syndicat de copropriétaires n° 65) est d'ailleurs particulièrement rigoureuse puisqu'il mentionne que la division du prix de plein droit interdit au syndicat de le conserver. S'il est décidé d'utiliser le prix pour la constitution d'une provision, le syndic doit d'abord créditer les comptes des copropriétaires (la division du prix est réalisée) et ensuite les débiter pour constituer la provision.
Il n'est pas certain qu'on puisse imposer cette opération à un opposant qui peut certainement réclamer sa quote-part. Et il y a surement de la jurisprudence sur ce point.
En l'état, je maintiens pleinement ma position sur ce sujet intéressant.
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 16:50:57
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Des news.
Je viens de consulter Maitre Redoutey, que vous connaissez probablement. Ses dires confirment ce que j'avais lu auparavant.
Selon lui, si la somme en question ne figurait pas encore au compte de la venderesse dans les livres du syndic, elle devrait me revenir, puisque les modalités de répartition ne dépendent que de la décision du syndicat des copropriétaires.
Ne l'ayant pas vu dans l'etat daté remis par le syndic, il y a de très forte chances pour qu'à la date où j'ai acheté mon studio, la ventilation n'ait pas encore été faite.
De son coté, mon notaire a contacté le notaire de la venderesse pour tenter de récupérer ces fonds à l'amiable, mais je ne me fais guère d'illusions.
Bref, ça parait bien engagé, en théorie... reste à entamer une petite bataille avec le syndic qui ne devrait pas être piquée des hannetons ! |
Edité par - coconutpower le 24 sept. 2007 16:55:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 18:42:03
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puisque les modalités de répartition ne dépendent que de la décision du syndicat des copropriétaires.
Cette affirmation est contraire aux dispositions de l'article 16-1 alinéa 1 de la loi : les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
En l'espèce la partie commune cédée n'a jamais figuré dans le lot de l'acquéreur. Elle figurait dans le lot du vendeur jusqu'à la vente (de la partie commune). Elle revient donc de plein droit au vendeur.
En admettant même que les fonds soient conservés pour constitution d'une provision pour travaux, la quote-part du vendeur doit lui être remboursée et l'acquéreur doit la reconstituer. Une seule exception : si entre temps les travaux ont été décidés avec affectation de la provision. Le vendeur ne peut plus prétendre au remboursement.
Il y a vraisemblablment de la jurisprudence sur ce point. C'est à voir.
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 22:17:33
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Et bien, à ce que j'ai pu comprendre jusque là, l'article 16-1 établi le principe de répartition proportionnelle mais ne précise rien quant aux modalités de cette répartition qui sont ici le nerf du problème.
La décision de l'AG qui ne peut être contredite d'affecter cette somme au compte de la copropriété, serait même, à vous lire, contraire à cet article.
Je crois que depuis 65, certaines choses ont du changer.
Il y a un arret quelque part qui consacre ce principe de "compte vendeur", je vais essayer de le retrouver. A part ça, Redoutey n'a trouvé aucune jurisprudence vraiment probante, mais il y en a peut être... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 09:54:08
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La piste de recherche de jurisprudence est celle d'un vendeur de lot " actif ". Je veux dire par là qu'il veut vendre son lot ; la loge a été vendue ; il se démène pour récupérer sa quote-part du prix de vente de la loge. Le syndic lui répond que ceci et que celà. S'il assigne en paiement de sa quote-part, il revient sans nul doute avec son chèque.
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coyote28
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4 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 15:31:24
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| Je pense que si l'affectation des fonds perçus n'avait pas encore été voté en AG (ce qui semble difficile avant de connaitre le montant de la vente), le fruit de la vente doit revenir à l'acquéreur (au même titre que le coût des travaux à venir mais non encore votés). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 16:33:20
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Comme dans le cas de toute vente, l'affectation du prix est de rentrer dans la poche du vendeur, et dans le cas présent, des vendeurs.
Il est bien évident que la décision de vendre mentionne un prix, au moins un prix minimum.
Il ne s'agit pas ici d'équité, mais d'application de la loi. Il se trouve qu'en l'espèce la loi est équitable
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coconutpower
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 00:55:08
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Et bien pour répondre à Coyotte : l'affectation des fonds a été décidée le 18 janvier. la loge a été vendue le 18 avril. Les parts ont été distribuées en juillet.
L'AG avait décidé de porter ces fonds à son compte et de les répartir après approbation des comptes (qui dailleurs auraient du se faire en mai 2008 - exercice 07).
La réponse de Coyotte est la même que celle de mon notaire (qui s'est un peu penché sur la question).
La réponse de Redoutey était plus complexe... Souhaitez-vous que je la publie quelque part, si ça vous intéresse ? |
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Repartition d'une vente de copro - ach / vend
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