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 Sujet  |
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 21 sept. 2007 : 14:18:01
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Bonjours à tous,
Je suis tout nouveau sur le forum que je viens de découvrir, le site m’a l’air d’avoir des pros, je pense avoir la bonne réponse à un souci de grande taille dont je viens de rencontrer.
En 1995 j’ai acheté un terrain avec un C.U donc constructif, à la limite de ma propriété qui elle-même acheté en 1985, j’ai donc fait un investissement sur ce terrain d’une prime d’assurance reçut suite à un événement, dont je suis devenu invalide et reconnu inapte à tout travail.
Avec la vie actuelle mes ressources sont insuffisantes, désirant vendre ce terrain je viens d’avoir une réponse négative de la part de ma mairie sur la demande d’un C.U.
Il m’a été répondu dans la Cadre 10 du Certificat d’Urbanisme ce qui suis et dont je ne comprends rien : « Considérant que dans les divisions foncières, Les nouvelles Unités sont constructibles si elles ont une superficie moyenne d’au moins 1500m2 avec un minimum de 1200m2 en application de l’article UA5 du règlement du POS.
Considérant que la parcelle cadastrée N°xxx, objet de la demande, est issue de l’unité foncière constituée des parcelles cadastrée N°XXX et de N°xxx d’une superficie total de 2854m2,(une fois déduite la superficie de l’emplacement réservé N°xx du POS, estimée à 6m2.
Considérant que la superficie moyenne des lots issus de cette unité foncière serait de 1427m2 alors qu’elle ne devrait pas être inférieure à 1500m2 en application de l’article UA5 du règlement du POS.
Considérant, en conséquence, que le terrain objet de la demande est inconstructible en application de l’article UA5 du règlement du POS.
D’après le maire déjà à l’époque de l’achat, le terrain était soumis aux astreintes d’un POS approuvé en date du 22/04/93 il n’y aurait pas du y avoir de Certificat d’Urbanisme favorable la parcelle était inconstructible.
Ma question quels sont les recours qui existent pour pouvoir rendre la parcelle constructive sachant qui lui manque 70m2, je suis en zone UA centre de village.
Est-il possible de prendre 70m2 sur mon terrain qui a la même superficie que l’autre enfin d’avoir les 1500m2 requis, je ne sais que faire, merci de me répondre.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 14:30:22
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Première solution peut-être facile : pouvez-vous acheter 70m2 de terrain à un voisin ?
Ensuite, qu'elle surface faisait votre parcelle lors de l'achat en 1985 ?
Quelle faisait la surface de l'autre parcelle, acheté dix ans plus tard ?
Il faudrait vous procurer à la mairie les règles d'urbanisme régissant vos parcelles (le POS) et recopier ici le fameux article UA5.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 21 sept. 2007 : 19:18:33
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Merci Mr Laurent CAMPEDEL déjà de me répondre, je reléve les renseignements qui me manque et je reviens vers vous bien cordialement
Alain. |
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 11:24:00
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Voilà les infos:
Voilà Laurent ce que j’ai comme renseignement :
Première solution peut-être facile : pouvez-vous acheter 70m2 de terrain à un voisin ?
La Réponse est Non.
Ensuite, qu'elle surface faisait votre parcelle lors de l'achat en 1985 ?
La réponse est de 1430m2.
Quelle faisait la surface de l'autre parcelle, achetée dix ans plus tard ?
La réponse est de 1430m2, la même superficie que la première.
Il faudrait vous procurer à la mairie les règles d'urbanisme régissant vos parcelles (le POS) et recopier ici le fameux article UA5.
J’ai le fameux article :
Article UA5 Caractéristiques des terrains
Dans les divisions foncières, les nouvelles Unités sont constructibles si elles ont une superficie moyenne d’au moins 1500m2 avec un minimum de 1200m2.
Cette disposition ne s’applique pas aux groupes d’habitations.
Les unités foncières existant avant la publication du plan d’occupation des sols sont constructibles si elles ont une superficie suffisante déterminée en fonction des conditions techniques de l’assainissement.
Voilà faut’ il d’autres documents merci de votre réponse bien Amicalement Alain.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 11:55:33
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Citation :
Initialement entré par alains64
Voilà les infos:
Voilà Laurent ce que j’ai comme renseignement :
Première solution peut-être facile : pouvez-vous acheter 70m2 de terrain à un voisin ?
La Réponse est Non.
Aie aie aie...
Citation :
Ensuite, qu'elle surface faisait votre parcelle lors de l'achat en 1985 ?
La réponse est de 1430m2.
Quelle faisait la surface de l'autre parcelle, achetée dix ans plus tard ?
La réponse est de 1430m2, la même superficie que la première.
vous êtes précis dans vos achats ou c'était des lots issu d'un partage ?
Citation :
Il faudrait vous procurer à la mairie les règles d'urbanisme régissant vos parcelles (le POS) et recopier ici le fameux article UA5.
J’ai le fameux article :
Article UA5 Caractéristiques des terrains
Dans les divisions foncières, les nouvelles Unités sont constructibles si elles ont une superficie moyenne d’au moins 1500m2 avec un minimum de 1200m2.
Cette disposition ne s’applique pas aux groupes d’habitations.
Les unités foncières existant avant la publication du plan d’occupation des sols sont constructibles si elles ont une superficie suffisante déterminée en fonction des conditions techniques de l’assainissement.
Voilà faut’ il d’autres documents merci de votre réponse bien
Non, on a ce qu'il faut maintenant puisqu'on a aussi la réponse de la mairie.
D'abord, l'explication du refus.
Lorsque vous avez acheté la seconde parcelle, la limite parcellaire entre les 2 parcelles a disparue au regard de l'urbanisme.
Votre propriété est devenue une seule et unique grande parcelle.
La division cadastrale n'avait plus aucune importance et valeur pour l'urbanisme (et vous auriez pu d'ailleurs demander un regroupement de parcelle au cadastre).
Ceci étant dit, il est donc logique que la mairie répondent que vous ne pouvez pas diviser en 2 car votre parcelle totale mesure moins de 3000m2.
Pour pouvoir créer 2 terrains constructibles, il faudrait que vous puissiez acheter non pas 70m2, mais 146m2.
Ensuite l'explication de votre mésanventure.
Lorsque vous avez acheté, les règles d'urbanisme étaient peut-être tout simplement différentes. A cette époque, vous avez peut effectivement acheté un terrain constructible !
Mais, à l'occasion d'une révision du POS, votre terrain est devenu inconstructible sans que vous vous en aperceviez.
Il se peut aussi que le 1er CU fut accordé positif à tort.
Mais je pense qu'il est trop tard pour intenter une action contre le vendeur (et pour ce dernier, il est trop tard pour intenter une action contre le CU).
Et pour finir, que faire ?
Vous ne pouvez pas vendre de parcelle tant que les règles d'urbanisme n'ont pas changé.
Demandez à la mairie si, par hazard, une révison ne serait pas dans les cartons, réforme qui abaisserait ou supprimerait la limite des 1500m2.
Si ce n'est pas le cas, je ne vois plus qu'une chose.
Si les règles d'urbanisme le permettent, construisez vous-même une seconde maison sur votre terrain, louez la ou vendez-là avec un morceau de terrain !
Citation :
Amicalement Alain.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 12:38:11
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Bjr,
Citation :
Dans les divisions foncières, les nouvelles Unités sont constructibles si elles ont une superficie moyenne d’au moins 1500m2 avec un minimum de 1200m2.
Que signifie ce paragraphe, c'est 1500 ou c'est 1200 ???? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 13:50:48
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pour proposer une autre option que celles de Laurent : votre parcelle est(-elle déjà batie en partie ?
si oui, pourquoi ne pas faire un CU proposant le détachement de 1500m2 (donc en ne conservant que 1360m2 pour la parcelle déjà batie) ? cela rend inconstructible la parcelle déjà batie.. et alors ?
je ne garantis pas que ça passe : tout dépend de la finesse du service instructeur et de la qualité de la rédaction du POS !
une décision de la CAA de Versailles à déclaré illégal un CU positif rendu dans cette istuation, mais le POS était très bien et très précisément rédigé...(si je la retrouve, je ferai signe). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 14:42:51
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Citation :
Initialement entré par BGO
Bjr,
Citation :
Dans les divisions foncières, les nouvelles Unités sont constructibles si elles ont une superficie moyenne d’au moins 1500m2 avec un minimum de 1200m2.
Que signifie ce paragraphe, c'est 1500 ou c'est 1200 ????
Cela signifie que vous pouvez diviser une parcelle de 9000m2 de plusieurs manière :
En 6 parcelles (6x1500=9000), réparties comme suit :
-1 grande parcelle de 3000m2 + 5 petites parcelles de 1200m2 (1x3000+5x1200=9000)
-2 grandes parcelles de 2100m2 + 4 petites parcelles de 1200m2 (2x2100+4x1200=9000).
-3 grandes parcelles de 1800m2 + 3 petites parcelles de 1200m2 (3x1800+3x1200=9000).
-4 grandes parcelles de 1650m2 + 2 petites parcelles de 1200m2 (4x1650+2x1200=9000).
-5 parcelles de 1560m2 + 1 parcelles de 1200m2 (5x1560+1x1200=9000).
Mais vous ne pouvez pas partager 2854m2 en 2 parcelles de 1654m2 et 1200m2 car la somme des 2 inférieure à 3000m2 (forcément, n'est-ce pas).
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 14:48:13
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
pour proposer une autre option que celles de Laurent : votre parcelle est(-elle déjà batie en partie ?
Si oui, pourquoi ne pas faire un CU proposant le détachement de 1500m2 (donc en ne conservant que 1360m2 pour la parcelle déjà batie) ?
Non Emmanuel.
L'article UA5 est très clair : Dans les divisions foncières, les nouvelles Unités sont constructibles si elles ont une superficie moyenne d’au moins 1500m2 avec un minimum de 1200m2
Ici, quoi qu'il en soit, il s'agit d'une division foncière, qu'il y ai ou non une maison déjà batie.
Tu peux bien créer une parcelle de 2000m2 en ne laissant la maison que sur 854m2, il restera qu'au départ la parcelle faisait moins des 3000m2 demandés.
En clair, dans cette zone, pour pouvoir faire une division foncière, il faut être propriétaire d'une parcelle d'au moins 3000m2.
Citation :
cela rend inconstructible la parcelle déjà batie.. et alors ?
je ne garantis pas que ça passe : tout dépend de la finesse du service instructeur et de la qualité de la rédaction du POS !
une décision de la CAA de Versailles à déclaré illégal un CU positif rendu dans cette istuation, mais le POS était très bien et très précisément rédigé...(si je la retrouve, je ferai signe).
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 15:07:56
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psa si sur : la moyenne ne concerne, si je lis bien, que la constructibilité des unités nouvelles...
que l'ancienne ne soit pas constructible, on s'en moque un peu : elle est déjà construite  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 15:21:28
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
psa si sur : la moyenne ne concerne, si je lis bien, que la constructibilité des unités nouvelles...
que l'ancienne ne soit pas constructible, on s'en moque un peu : elle est déjà construite
Je vois sur quoi tu veux jouer !
Mais visiblement, la mairie ne veut pas jouer avec toi !
Et j'avoue que moi non plus au premier réflexe...
Mais le réflexe est peut-être mauvais.
Car effectivement, j'approuve ton raisonnement : il y a un mot de trop (par rapport à l'esprit du rédacteur j'imagine) dans les règles d'urbanisme : le mot "nouvelles" !
Hum, tu as raison Emmanuel, en l'état actuel de rédaction de leurs règles, je pense maintenant aussi que la mairie ne pourra pas justifier une réponse négative pour un CU concernant une parcelle de plus de 1500m2 !
A mon avis, le maire pense tout l'inverse, mais à tort vu ses règles.
Bien vu (lu en fait) Emmanuel !
Lire tous les mots, toujours bien lire tous les mots !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 15:51:59
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| sachant que ça ne tiendra surement pas devant un tribunal qui s'inbtéressera à l'intention des auteurs (ici l'assainissement individuelb apparemment...) mais dans le cadre d'un recours gracieux, on a le droit d'essayer |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 16:24:08
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
sachant que ça ne tiendra surement pas devant un tribunal qui s'inbtéressera à l'intention des auteurs (ici l'assainissement individuelb apparemment...) mais dans le cadre d'un recours gracieux, on a le droit d'essayer
La règle admet des parcelles de 1200m2 minium.
Et la division laissera bien 2 parcelles de plus de 1200m2 chacune...
Franchement, ça se tente.
Demander à un géomètre de modifier le parcellaire de manière à détacher créer une parcelle de 1550m2 (ne pas prendre de risque et laisser de la marge) et une seconde parcelle du reste.
Lui demander de le faire enregistrer aux hypothèques et donc au cadastre.
Une fois réalisée, demander un CU pour la nouvelle parcelle.
Attendre le refus de la mairie.
Puis tenter le recours gracieux.
Et si ça ne suffit pas, vue la somme en jeu, aller au tribunal (heu, on a bien le droit d'aller au tribunal après un recours gracieux ?).
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 22 sept. 2007 21:14:46 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 sept. 2007 : 19:34:17
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
heu, on a bien le droit d'aller au tribunal après un recours gracieux ?.
oui, bien sur ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 23 sept. 2007 : 18:21:22
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| Merci beaucoup pour vos réponses je reviens plus tard vous dire la suite, pour l'assainissement individuel il est ok autorisé sur la parcelle. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 09:51:01
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d'accord avec Emmanuel
il est tt à fait- possible de laisser une parcelle batie présentant une superficie inférieure à celle prévue par l'article 5 aux parcelles nouvelles. C'est pour permettre cette opération, dite de régénération des droits à construire, que l'article L.111-5 de l'ancien code de l'urba a été abrogé par la loi SRU.
bien cordialement,
Vincent |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 24 sept. 2007 : 11:53:39
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Citation :
Initialement entré par vinzz
d'accord avec Emmanuel
il est tt à fait- possible de laisser une parcelle batie présentant une superficie inférieure à celle prévue par l'article 5 aux parcelles nouvelles. C'est pour permettre cette opération, dite de régénération des droits à construire, que l'article L.111-5 de l'ancien code de l'urba a été abrogé par la loi SRU.
bien cordialement,
Vincent
Nous sommes donc finalement 3 d'accord : en suivant la méthode que j'ai donné, suite à la judicieuse et fondamentale remarque d'Emmanuel, normalement Alain devrait pouvoir créer son lot à bâtir.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 19:00:28
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Bonjour à tous
Je reviens sur mon souci
Laurent CAMPEDEL à répondu
D'abord, l'explication du refus.
Lorsque vous avez acheté la seconde parcelle, la limite parcellaire entre les 2 parcelles a disparue au regard de l'urbanisme.
Votre propriété est devenue une seule et unique grande parcelle.
La division cadastrale n'avait plus aucune importance et valeur pour l'urbanisme (et vous auriez pu d'ailleurs demander un regroupement de parcelle au cadastre).
Je peux dire que l'explication et bien la bonne mais ce n’est pas bien juste, en fait la division foncière d'origine et de 1984 et l'application du POS et de l'article UA5 est de 1990.
Je fais donc une demande d'un recours gracieux dans le sens de l'origine de la division foncière avec l'article de UA5 "Les unités foncières existant avant la publication du plan d’occupation des sols sont constructibles si elles ont une superficie suffisante déterminée en fonction des conditions techniques de l’assainissement."
Dison que je ressens cela comme une certaine spoliation
Qu’en pensez-vous ?
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 19:37:35
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Citation :
Initialement entré par alains64
Bonjour à tous
Je reviens sur mon souci
Laurent CAMPEDEL à répondu
D'abord, l'explication du refus.
Lorsque vous avez acheté la seconde parcelle, la limite parcellaire entre les 2 parcelles a disparue au regard de l'urbanisme.
Votre propriété est devenue une seule et unique grande parcelle.
La division cadastrale n'avait plus aucune importance et valeur pour l'urbanisme (et vous auriez pu d'ailleurs demander un regroupement de parcelle au cadastre).
Je peux dire que l'explication est bien la bonne mais ce n’est pas bien juste, en fait la division foncière d'origine et de 1984 et l'application du POS et de l'article UA5 est de 1990.
Les dates sont sans rapport.
Quelles qu'elles soient, vos 2 parcelles ont dès le début constitué un seul ténement.
Vous ne saviez pas ceci, mais ce n'est pas injuste pour autant.
Vous accordez de l'importance à une division qui a cessé d'exister urbanistiquement le jour de votre achat.
Si vous aviez acheté la parcelle avec une SCI que vous auriez créé pour l'occasion, vous auriez eu effectivement 2 parcelles distinctes.
Citation :
Je fais donc une demande d'un recours gracieux dans le sens de l'origine de la division foncière avec l'article de UA5 "Les unités foncières existant avant la publication du plan d’occupation des sols sont constructibles si elles ont une superficie suffisante déterminée en fonction des conditions techniques de l’assainissement."
Ce recours est inutil et n'aboutira pas.
Comprennez bien qu'à l'heure actuelle, vous n'êtes propriétaire que d'une seule parcelle de 2854m2.
Pour en vendre une partie, vous devez créer une parcelle de 1500m2 minimum.
Citation :
Dison que je ressens cela comme une certaine spoliation
Je ne pense pas que vous soyez particulièrement spolié. Refaire une division cadastrale avec un géomètre n'est tout de même pas une ruine, surtout vu la bulle immobilière du moment (mais qui crève, dépâchez-vous de vendre...).
Savez vous que chaque année en France certaines zones de terrain à bâtir sont "déclassées" en zone inconstructible ?
Là vous auriez été spolié. Car du jour au lendemain, votre terrain de 150 000 euros en vaut 15 000 !
Citation :
Qu’en pensez-vous ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 oct. 2007 : 19:46:27
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| oui, et dites vous alain que vous auriez pu faire une plus mauvaise affaire encore si le règlement de POS/PLU avait été un peu "mieux" rédigé, vous empêchant de détacher 1500m2 avec une règle de moyenne incluant la parcelle batie. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 09:36:15
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Bonjour,
C'est quoi acheté la parcelle avec une SCI ?
merci de votre réponse bien Amicalement Alain. |
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