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 Sujet  |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 09 oct. 2007 : 10:22:44
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Citation :
Initialement entré par alains64
Bonjour,
C'est quoi acheté la parcelle avec une SCI ?
Une Société Civile Immobilière.
Vous créez une société écran.
Citation :
merci de votre réponse bien Amicalement Alain.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 10:23:22
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Votre problème vient du fait que vous avez réuni dans une même main les deux parcelles, ce qui a eu pour effet d'en faire une seule unité foncière. Pour séparer à nouveau les deux parcelles vous devez diviser votre unité foncière et vous tombez sous le coup des dispositions du POS en matière de division.
Si vous aviez acheté la seconde parcelle via une SCI (Société Civile Immobilière) les deux parcelles n'auraient pas été réunies parce que la SCI est une personne morale différente de vous même. En gros, les deux parcelles auraient appartenues à des propriétaires différents, même si la SCI vous appartenait.
Bien sur, vous ne pouviez pas prévoir et maintenant vous êtes pris au piège.
La piste donnée par Emmanuel est intéressante, mais il n'est pas évident que le service instructeur accepte de regarder les choses sous cet angle.
D'autres pistes peuvent aussi être explorées:
- Le lotissement unilot.
- Le PC valant division parcellaire.
Pour savoir si c'est jouable, il faudrait que vous nous donniez les règles du POS concernant ces points.
Ajout:
Le PC valant division parcellaire, ça existe encore avec la nouvelle loi? |
Dominique |
Edité par - larocaille le 09 oct. 2007 10:48:15 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 10:55:26
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Le PC valant division parcellaire, ça existe encore avec la nouvelle loi?
oui... il est même amélioré par le fait qu'il est ... divisible ! donc que chacun des batiments qu'il prévoit initialement peut voir sa propre autorisation distinguée du PC initial par un transfert partiel. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 11:06:37
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par larocaille
Le PC valant division parcellaire, ça existe encore avec la nouvelle loi?
oui... il est même amélioré par le fait qu'il est ... divisible ! donc que chacun des batiments qu'il prévoit initialement peut voir sa propre autorisation distinguée du PC initial par un transfert partiel.
En voilà une nouvelle qu'elle est bonne. 
Selon les termes du POS, il me paraît évident que la surface minimum pour construire est de 1200m².
Mais le POS entend pénaliser les divisions en imposant cette fameuse moyenne de 1500m². Si la pénalisation est juste dirigée vers les divisions, il est possible que d'autres formes de "détachement de parcelle" ne soient pas pénalisées... |
Dominique |
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 12:11:26
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement entré par larocaille
Le PC valant division parcellaire, ça existe encore avec la nouvelle loi?
oui... il est même amélioré par le fait qu'il est ... divisible ! donc que chacun des batiments qu'il prévoit initialement peut voir sa propre autorisation distinguée du PC initial par un transfert partiel.
En voilà une nouvelle qu'elle est bonne.
Selon les termes du POS, il me paraît évident que la surface minimum pour construire est de 1200m².
Mais le POS entend pénaliser les divisions en imposant cette fameuse moyenne de 1500m². Si la pénalisation est juste dirigée vers les divisions, il est possible que d'autres formes de "détachement de parcelle" ne soient pas pénalisées...
Bien sur larocaille, je chercher dans tout les sens à comprendre L'article UA5 qui dit : Dans les divisions foncières, les nouvelles Unités sont constructibles si elles ont une superficie moyenne d’au moins 1500m2 avec un minimum de 1200m2 que je ne comprends pas très bien le sens ce n'est pas assez clair car avec cet article soit disant que la superficie minimum pour avoir le CU est de 1500 m2.
J'ai aussi suivi la piste avec les nouvelles Unités.
Je n'ais pas assez de recul et de connaissance intellectuelle sur ce sujet.
Je cherche encore j'ai jusqu'a vendredi pour la prescription d'un recour.
bien amicalement Alain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 12:57:22
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Laurent a clairement expliqué la conséquence de ce type de règle, à savoir que le propriétaire peut détacher des parcelles de 1200m² qui seront constructibles à condition que la surface initiale du terrain divisée par le nombre de parcelles ne soit pas inférieur à 1500m².
On peut donc en déduire que le minimum exigé pour construire est de 1200m².
La règle vise clairement à restreindre les possibilités pour le propriétaire de détacher des parcelles pour les vendre.
Il est assez difficile de comprendre pourquoi la commune a édicté ce genre de règle car cela conduit à terme, sur la zone, à créer une disparité des surfaces des parcelle avec des parcelles de 1200m² issues des divisions et des parcelles beaucoup plus grandes que le dispositif oblige à conserver en l'état. Cela va donc à l'encontre d'une densité harmonieuse de la zone.
Ce genre de règle est par ailleurs préjudiciable pour des divisions qui n'auraient pas de but spéculatif. On peut par exemple citer le cas d'une succession dans laquelle une parcelle de 2500m² serait à partager entre deux héritiers.
Ce qu'il faut maintenant rechercher dans le POS, ce sont les règles qui s'appliquent aux lotissements car il se pourrait très bien que pour un lotissement la surface minimale des parcelles constructibles soit de 1200m² sans autre limitation.
Si tel était le cas, il vous suffirait de créer un lotissement unillot pour une parcelle de 1200m² pour sortir de l'impasse.
De même, vous devez rechercher la règle qui fixe la surface minimale que doit avoir une parcelle non issue d'une division pour que celle-ci soit constructible. |
Dominique |
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 13:45:25
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| Merci Larocaille et à tous pour vos aides je trouve le forum très sympa et dynamique et pour tout les compléments d'informations de chacun, je reviendrais pour vous dire la suite AA+++++ Alain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 14:48:42
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si votre CU prévoyait une division en deux parties égales de la parcelle d'origine, il a été refusé, c'est normal et il est inutile à mon sens de revenir là dessus.
je pense vraiment que vous pouvez tenter le coup d'une division créant un terrain nu de 1500m2, l'autre terrain déjà bati ne conservant que 1354m2.
pour ce faire, vous ne faites pas un CU mais une Déclaration préalable à aménagement (procédure simplifiée du lotissement).
si elle vous revient en refus, vous pourrez contester le refus en expliquant que la règle du règlement de POS/PLU est parfaitement respectée puisque la surface moyenne des unitésnouvelles à batir respecte à la fois la règle de la moyenne à 1500 et de la surface minimale à 1200, et que la parcelle batie n'entre pas dans le calcul de la moyenne, étant déjà construite et n'ayant plus besoin d'être constructible.
accesoirement, vu le bor..l ambiant avec les nouvelles autorisations d'urbanisme, il est probable que votre DP sera acceptée par défaut , sachant qu'un accord même tacite sur une DP interdit tout retrait ultérieur.
l'autre solution proposée par Larocaille de faire un PC valant division est bien sur aussi possible, sauf si le POS prévoit l'usage de cette procédure, ce qui est peu probable. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 19:24:00
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Re bonjour à tous,
Je demande le réglement ou la loi qui dit:
Quand une personne acheté une seconde parcelle la limite parcellaire entre les 2 parcelles a disparue au regard de l'urbanisme cela me bute je voudrais voir cela pour mieux me rendre compte.
encore merci Alain
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 19:32:20
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| comprends pas ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 20:03:04
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Oui Emmanuel WORMSER
à l'origine Laurent CAMPEDEL ma répondu sur mon souci
D'abord, l'explication du refus.
Lorsque vous avez acheté une seconde parcelle, de terrain la limite parcellaire entre les 2 parcelles a disparue au regard de l'urbanisme.
Votre propriété est devenue une seule et unique grande parcelle.
Alors je demande quelle est la loi ou la règle qui dit que la limite parcellaire entre les 2 parcelles a disparue au regard de l'urbanisme.
Cela afin d'avoir une référence pour mieux comprendre mon problème et même existe t'il une jurisprudence pour mon cas merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 20:06:52
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l'urbanisme ne s'intéresse pas au parcellaire cadastrale mais à l'unité foncière, et c'est tout. En achetant deux parcelles contigües, vous avez formé une unique unité foncière...
essayez d'imaginer, s'il en était autrement, comment il serait possible d'accorder un PC quand une unité est composé de plusieurs dizaines de références cadastrales... Ca arrive, bien sur, dans les communes non remembrées. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 20:54:30
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Je comprends bien que l'urbanisme ne s'intéresse pas au parcellaire cadastrale mais à l'unité foncière pour leurs faciliter leur travail mais dans le sens ou à l'origine il y a un terrain qui est construit avec une maison d'habitation, en achetant une autre parcelle je forme une unique unité fonciére, je le resent mal surtout quand on me dit que la parcelle qui était constructive à un moment ne l'ai plus à un autre surtout quand les conditions du POS non pas changer depuis l'achat de cette derniére parcelle et que seul l'origine de la division compte.
Je voudrais avoir le réglement qui rédige cet état de fait il doit bien exister quelque chose.
Surtout que je ne suis pas à l'origine de cette division elle a été enregistré cadastré payer et maintenant elle est ignorer par la suite je ne pense pas que dans les limite de département cela se passe comme ça
Bien Amicalement Alain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 21:00:24
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la seule solution dont vous disposiez aurait été d'acheter la deuxième parcelle via une société de portage, genre SCI, qui aurait d'ailleurs pu vous louer l'usage de la parcelle... mais la propriété restait distincte.
vous "ressentez" mal une situation dans laquelle vous vous ^^etes vous même installé par méconnaissance du droit...
dura lex sed lex. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 oct. 2007 21:01:48 |
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 21:04:32
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Oui mais mon notaire ne ma pas conseiller dans ce sens, il était informer que je ne voulais que le terrain et il y a de cela plus de 10 ans enfin merci de votre soutien.
Bien Amicalement Alain |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 21:44:02
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Ce que les textes modernes (comme de Code de l'Urbanisme) appellent l'unité foncière vient en fait des droits les plus anciens relatifs à la propriété. Les biens possédés par un maître (c'est le terme encore employé dans le Code Civil) peuvent être multiples, mais lorsque ces biens s'incorporent, ils ne forment plus qu'un.
Pour schématiser un peu, si vous possédez deux parcelles qui ne se touchent pas, vous êtes propriétaire de deux biens. Mais si les deux parcelles se touchent, alors elles ne constituent qu'un seul bien.
Dans les usages modernes cela pose effectivement quelques problèmes puisque vous ne pouvez par exemple pas diviser votre propriété pour vous-même, mais cela a très longtemps constitué un avantage très important pour les propriétaires, dans le sens où les limites parcellaires internes à leurs propriétés ne leur étaient pas opposables.
Je ne sais pas si c'est très clair...
Dans votre cas, ne comptez pas faire croire au service instructeur qu'une parcelle appartient à Alain-1 et l'autre à Alain-2. Vous êtes le maître des lieux et il faut l'accepter.
Ce qui n'empêche pas de rechercher des solutions pour sortir de l'impasse. |
Dominique |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 oct. 2007 : 22:07:09
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Citation :
Initialement entré par alains64
Je comprends bien que l'urbanisme ne s'intéresse pas au parcellaire cadastrale mais à l'unité foncière pour leurs faciliter leur travail mais dans le sens ou à l'origine il y a un terrain qui est construit avec une maison d'habitation, en achetant une autre parcelle je forme une unique unité fonciére, je le resent mal surtout quand on me dit que la parcelle qui était constructive à un moment ne l'ai plus à un autre surtout quand les conditions du POS non pas changer depuis l'achat de cette derniére parcelle et que seul l'origine de la division compte.
Je voudrais avoir le réglement qui rédige cet état de fait il doit bien exister quelque chose.
Pas de loi ici.
Seulement des jurisprudences.
Les divisions castrales n'ont aucune importance pour quoi que ce soit lorsque les terrains sont réunis dans une même main.
Savez-vous par exemple que si vous pouvez demander qu'un de vos terrains soit diviser cadastralement, vous pouvez tout autant demander que plusieurs de vos parcelles soient réunies ?
C'est d'ailleurs ce qui est fait lors des remembrements.
S'il y en avait eu un dans votre commune, vos 2 parcelles n'en aurait fait qu'une.
Mais quoi qu'il en soit, cela n'aurait rien changé urbanistiquement de toutes façons.
Citation :
Surtout que je ne suis pas à l'origine de cette division
Mais vous êtes à l'origine de la réunion...
Citation :
elle a été enregistré cadastré payer et maintenant elle est ignorer
Rien n'est ignoré.
Au contraire, la réunion est reconnue.
Il faut que vous admettiez une chose fondementale : les divisions cadastrales n'existent pas entre parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire. Et ce pour toutes les codes !
Citation :
par la suite je ne pense pas que dans les limite de département cela se passe comme ça
Que voulez-vous dire ?
Citation :
Bien Amicalement Alain
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 08:41:53
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Citation :de Laurent CAMPEDEL
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par la suite je ne pense pas que dans les limite de département cela se passe comme ça
--------------------------------------------------------------------------------
Que voulez-vous dire
En effet je voulais dire que si un propriétaire d'une parcelle dans un département et une autre dans un autre département les terrains sont réunis y a t'il notion dans ce cas que les divisions cadastrales n'existent pas entre parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.
Avez vous des jurisprudences sur ce sujet?.
Merci bien Amicalement Alain
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alains64
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 08:48:53
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Ce que les textes modernes (comme de Code de l'Urbanisme) appellent l'unité foncière vient en fait des droits les plus anciens relatifs à la propriété. Les biens possédés par un maître (c'est le terme encore employé dans le Code Civil) peuvent être multiples, mais lorsque ces biens s'incorporent, ils ne forment plus qu'un.
Pour schématiser un peu, si vous possédez deux parcelles qui ne se touchent pas, vous êtes propriétaire de deux biens. Mais si les deux parcelles se touchent, alors elles ne constituent qu'un seul bien.
Dans les usages modernes cela pose effectivement quelques problèmes puisque vous ne pouvez par exemple pas diviser votre propriété pour vous-même, mais cela a très longtemps constitué un avantage très important pour les propriétaires, dans le sens où les limites parcellaires internes à leurs propriétés ne leur étaient pas opposables.
Je ne sais pas si c'est très clair...
Dans votre cas, ne comptez pas faire croire au service instructeur qu'une parcelle appartient à Alain-1 et l'autre à Alain-2. Vous êtes le maître des lieux et il faut l'accepter.
Ce qui n'empêche pas de rechercher des solutions pour sortir de l'impasse.
Bien sur Dominique, je pense qu'il doit y avoir une solution car pour moi je ne recherche que le bon sens être dans le droit juste. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 oct. 2007 : 08:59:09
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Citation :
Initialement entré par alains64
En effet je voulais dire que si un propriétaire d'une parcelle dans un département et une autre dans un autre département les terrains sont réunis y a t'il notion dans ce cas que les divisions cadastrales n'existent pas entre parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.
Avez vous des jurisprudences sur ce sujet?.
Merci bien Amicalement Alain
il existe des JP relatives à des unités foncières à cheval sur des limites de commune, chacune des communes appliquant des règles d'urbanisme différentes...
Et bien c'est désespérement simple : chaque partie du terrain est soumise à ses propres règles, sans transfert possible (du COS notamment) des droits de l'une sur l'autre, mais l'unité foncière reste unique au regard de chaque commune.
ce sont donc, pour celles relatives à l'unité foncière, les règles les plus restritives qui s'appliquent.
amusant non ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 oct. 2007 09:00:28 |
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