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sertim
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 Posté - 25 sept. 2007 : 14:33:20
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Lors d'un entretien, ce jour, le responsable de copropriété nous informe que les créances irrécouvrables des copropriétaires débiteurs seront mis automatiquement à la charge du syndicat au titre de la solidarité, en fin d'exercice?
Je n'ai pas compris son explication par l'intermédiaire du compte 600.
Vous est il possible de le confirmer et l'illustrer par un exemple?
Remerciements anticipés.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 16:30:57
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Citation :
créances irrecouvrables des copropriétaires débiteurs
Avez vous les preuves que ces créances sont bien irrecouvrables ?? Le Syndic a t'il fait TOUT le nécéssaire pour les recouvrer ( mise en demeure, tribunal,...)
Citation :
seront mis automatiquement à la charge du syndicat au titre de la solidarité
Qui vous annonce de telles choses.
Il n'y a pas de solidarité entre copropriétaires. Et encore moins d'automatisme.
Si certains impayés importants de charges sont longs à récupérer, et mettent en péril la gestion du Syndicat ( certaines factures que le syndic ne peut payer, eau ou EDF par exemple); le Syndic peut appeler, après un vote de l'AG les copropriétaires à boucher ce trou. Les copropriétaires avancent cette somme au Syndicat ( un prêt), en attendant le paiement des créditeurs.
Citation :
le responsable de copropriété
Parlez vous du Syndic, ou du Président du Conseil Syndical ???
Je vous donne un exemple : nous avons eu un impayé de charges suite à une faillite d'une SCI. Le Pavillon a été vendu, et le produit de cette vente consigné par le mandataire judiciaire.
Le Syndic a dit à l'AG que cette somme était irrécouvrable, et qu'il fallait boucher le trou car le compte était à découvert. Nous avons voté cette résolution sans voir aucuns documents; le gestionnaire fût persuasif, et le CS nul.
Nous ( nouveau CS ) venons de découvrir que le Syndic n'a pas fait opposition pour récupérer la somme due consignée auprès du mandataire ( délai de 15 jours non tenu) malgré la relance de celui-ci.
Nous avons mis en demeure le Syndic de rembourser aux Copropriétaires cet appel de fond.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 16:34:12
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****** Modérateur *******
Ce n'est pas bien grave ! Le doublon est supprimé
Désolé j'ai fait une mauvaise manipulation. Comment peut-on effacer un doublon ? merci
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Edité par - JPM le 25 sept. 2007 17:15:22 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 17:44:48
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Ce qui est plus grave  , ce sont les indications relatives au message de Sertim.
La vérité est que dans certains cas :
1 - soit il est nécessaire de suppléer momentanément à une insuffisance de trésorerie consécutive à in important retard de paiement, avec l'espoir de récupérer les fonds dus (succession ou cententieux quelconque)
2 - soit il faut de résoudre à constater l'irrecouvrabilité de la créance du syndicat
Dans les deux cas, les copropriétaires n'ont pas d'autre solution que de mettre la main à la poche. Il ne s'agit pas de solidarité au sens juridique, mais de nécessité pratique. Il peut y avoir parfois solidarité sociale, quand il s'agit de donner un coup de main passager.
La nouvelle comptabilité tient compt fort justement de ces différentes situations.
Pour 1 : la dette du copropriétaire passe en 459 (copropriétaire créance douteuse) avec éventuellement le vote d'un "emprunt du syndicat auprès des copropriétaires" (expression vicisue et barbare)
Pour 2 : elle passe en 677 (perte sur créance irrécouvrable.
Dans certains de ces cas, la responsabilité du syndic peut être engagée, parce qu'il n'a pas utilisé les garanties offertes au syndicat et qu'il a laissé s'accumuler les impayés sans agir en justice.
Dans d'autres, elle ne l'est pas, parce qu'il y a coincidence entre vote de gros travaux et dépot de bilan d'une société copropriétaire, par exemple.
Pour Je vous donne un exemple : nous avons eu un impayé de charges suite à une faillite d'une SCI. Le Pavillon a été vendu, et le produit de cette vente consigné par le mandataire judiciaire.
L'affirmation est téméraire, car il faudrait connaître la situation exacte et de toute manière le mandataire judiciaire n'a pas consigné le prix, mais il l'a encaissé.
Le défaut de délivrance d'une opposition à la suite de la vente est une faute certaine. Mais il n'est pas certain qu'un préjudice s'y associe. C'est souvent ailleurs qu'il faut rechercher des fautes du syndic : défaut d'inscription de l'hypothèque du syndicat en son temps normal.
Reste que pour une SCI, le syndicat peut poursuivre les associés. Ce qui n'est pas le cas pour d'autres types de sociétés. Désormais, plus besoin d'attendre l'achèvement des opérations la liquidation des biens, car la déclaration de la créance tient lieu de " vaines poursuites " dont la preuve devait être rapportée avant d'assigner les associés. Voyez :
http://jpm-copro.com/Cass%2018-05-2007-1.htm
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Edité par - JPM le 25 sept. 2007 17:46:42 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 18:26:19
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Citation :
Le défaut de délivrance d'une opposition à la suite de la vente est une faute certaine. Mais il n'est pas certain qu'un préjudice s'y associe.
Le mandataire judiciaire averti le synidc que la somme est entre ses mains ( ce sont les termes de son courrier), et que le syndicat à 15 joures pour faire opposition.
Le Syndic n'a pas fait opposition, et ceci se passe en 2004. Depuis le dossier de cette SCI est vide. Nous sommes en droit d'avoir un doute sur la destination des fonds. Sont-ils dans la main du Mandataire ou du Syndic ??
Nous avons aussi trouver dans ce dossier une prise d'hypothèque légale valable jusqu'en 2008, une surprise pour le Syndic ( changement de directeur)
Cette créance était récupérable en 2004, le Syndic n'aura pas du appeler des fonds pour clore ce dossier en 2005( les mots du Syndic). La faute grave du Syndic est avéré, et un préjudice financier certain pour chaque Copro.
Ce qui est navrant et grave c'est l'attitude du Syndic, qui fait le mort depuis nos demandes et nos découvertes. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 20:34:09
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Nous avons aussi trouver dans ce dossier une prise d'hypothèque légale valable jusqu'en 2008
Mais Philippe 388, comment pouvez considérer comme une découverte extraoridinaire une mention qui figure sur la fiche du lot et que n'importe qui peut lire en demandant la fiche ?????
Et comment-il y avoir un dossier de recouvrement sans la fiche hypothécaire ?
Et ou est l'avocat dans cette affaire ?
Et ou en est la liquidation de la SCI ? Il n'y a qu'à regarder sur Internet.
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sertim
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 25 sept. 2007 : 20:38:33
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Merci à tous,
ce que dit JPM : "1 - soit il est nécessaire de suppléer momentanément à une insuffisance de trésorerie consécutive à in important retard de paiement, avec l'espoir de récupérer les fonds dus (succession ou cententieux quelconque)" se rapproche le plus des explications du nouveau syndic qui vient de prendre - 01 juillet 2007 - la situation laissée par l'ancien syndic.
c'est "espoir de récupérer les fonds dus" qui nous désespèrent.
Le responsable de copropriété du nouveau syndic a tenu ces propos en fonction de ce que nous lui disions car à ce jour l'ancien syndic n'a toujours pas remis les documents comptables lui permettant de se faire une opinion exacte.
Et il nous a laissé l'impression qu'il n'hésitera pas à lancer cet "emprunt". Il a par ailleurs précisé que l'on pouvait ainsi espérer entraîner une prise de conscience des copropriétaires "solidaires" vis à vis des débiteurs concernés.
Encore merci. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 08:45:10
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Citation :
Mais Philippe 388, comment pouvez considérer comme une découverte extraoridinaire une mention qui figure sur la fiche du lot et que n'importe qui peut lire en demandant la fiche ?????
Et comment-il y avoir un dossier de recouvrement sans la fiche hypothécaire ?
Et ou est l'avocat dans cette affaire ?
Et ou en est la liquidation de la SCI ? Il n'y a qu'à regarder sur Internet
JPM vous semblez encore surpris, nous(nouveau CS) le sommes aussi, nous pensions comme vous. Comment cela est-il possible ???.
Le fautif est le Syndic qui a totalement laissé tomber ce dossier. Après avoir appeler des fonds aux Copros,il a classé le dossier, pour lui tout est terminé.
Quand le Syndic cache la vérité aux copros, quand le CS ne vérifie rien et ne suis aucun dossier, je pense que l'on peut excuser les Copros d'avoir suivi ce Syndic.Je fus le seul Copropriétaire à ouvrir ce dossier, et découvert cette hypothèque, le gestionnaire l'ignorait totalement.
Quand à la liquidation de la SCI, j'ai le jugement daté de 1999. Mais vous allez être encore surpris, rien n'apparait sur infogreffe, et OUI c'est possible JPM. Nous sommes ici dans le vrai monde, pas dans votre monde parfait.
Je confirme que ce Syndic fait partie des 2 + gros groupes français. Cela ne certifie en rien leur qualité professionnelle, malheureusement!!!
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 11:39:04
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Il faut connaître la date exacte du jugement
la solution : règlement judiciaire ou liquidation des biens
les coordonnées de l'administrateur désigné et la ualité exacte qui lui est donnée dans le jugement
au moins les coordonnées du gérant de la SCI. Si possible celles des associés. Pour celà retrouver les statuts, quitte à consulter l'acte d'acquisition d'origine qui figure sur la fiche hypothécaire
savoir si cette société était immatriculée (on le trouve dans le jugement).
Avec déjà celà on peut retrouver le fil !
Et la responsabilité du syndic peut être engagée pour n'avoir pas eu tous ces resnseignements dans la liste des copropriétaires. Ce qui montre à ceux qui prétendent que les syndics sont indiscrets, qu'il est parfois utile d'avoir d'autres données que celles visées par la loi et la CNIL.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 13:08:52
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Citation :
Ce qui montre à ceux qui prétendent que les syndics sont indiscrets, qu'il est parfois utile d'avoir d'autres données que celles visées par la loi et la CNIL.
JPM : ne pas confondre discrétion et incompétance du Syndic. Je vous confirme que le Syndic fût plus que discret dans ce dossier.
JPM : Liquidation judiciaire de la SCI en fevrier 1999, 2 créanciers seulement inscrits notre syndicat et le trésor public, vente de la maison en 2003, confirmation que les fonds sont dans la main du mandataire judiciaire en 2004, après GRANDE DISCRETION DU SYNDIC, pas d'opposition faite dans les délais.
Il n'y a pas d'indiscrétion dans notre cas, mais une faute grave du Syndic.
Il existe aussi des Syndics totalement incompétents, JPM. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 13:31:33
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Le syndicat était créancier inscrit. Donc il a été informé du jugement de liquidation. Donc il devait produire la créance du syndicat. Celà a-t-il été fait.
Informez vous auprès du liquidateur.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 sept. 2007 : 17:35:50
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JPM : relisez l'ensemble de mes posts.
Si je vous parle de date de jugement, de vente, de liquidation judiciaire, de fonds dans la main du mandataire, c'est que j'ai copie de tous ces documents, copies du dossier du Syndic.
La créance a été produite. Le Syndic connaissant que les fonds de la vente était en sa possession, a prevenu avocats et Syndic pour qu'il fasse opposition au mandataire, mais le Syndic très DISCRET n'a rien fait.
Contactez le mandataire judiciaire ?? il ne répondra pas à un copropriétaire ou à un Conseil Syndical. Le Syndic a bien commis une faute GRAVE, en ne récupérant pas ces fonds.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 10:43:33
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Je pense que le liquidateur répondrait au Président du conseil syndical d'un copropriété ayant déclaré sa créance. (J'avais écrit produit sa créance mais " produit " est périmé)
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 10:56:07
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JPM : avez-vous une expérience quelconque avec un mandataire judiciaire ??
Mon expérience personnelle me permets de dire que cette personne ne répondra jamais à un créancier quelconque, ayant produit ou pas sa créance.
Plongez vous dans tous les scandales liés au tribunaux de commerce; Syndics et tribunaux de commerce se rejoignent quelque part dans leur manière de faire.
Mais nous, ( le CS) demandons au Syndic de rembourser l'appel de fond qu'il n'aurait pas du faire, puisqu'il savait que la somme due par la SCI était dans la main du mandataire. Il appartenait au Syndic de récupérer cette somme.
Il rembourse immédaitement les Copros; à sa charge de récupérer cette somme auprès du mandataire Judiciaire. Si le mandataire dit qu'il y a forclusion , alors le Syndic assume sa faute grave et fait jouer sa caisse de garantie, c'est son problème. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 16:33:08
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Je vous rappelle quand même votre observation à propos des fonds litigieux : Sont-ils dans la main du Mandataire ou du Syndic ??
Une lettre recommandée ne coute pas cher.
D'autre part, si la créance du syndicat a été déclarée par le syndic, comme vous l'indiquez, il a forcément été tenu au courant de la suite de la liquidation.
Enfin tout celà se passe devant le Tribunal de commerce de X ... Il y a un greffe dans ce Tribunal. Et le Greffe peut soit indiquer une voie, soit même fournir des renseignements précis.
Le syndic en place actuellement peut se remuer un peu.
Et finalement, le syndic n'a-t-il pas reçu tout ou partie des fonds. Vous parlez de l'hypothèque du trésor. Elle est inscrite antérieurement ou postérieurement à celle du syndicat ? Il suffit sur ce point de lire la fiche.
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 22:58:36
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JPM : tout est clair dans mas posts, vous survolez et répondez à coté. Je n'ai jamais parlé d'hypothèque du Trésor. Le syndic a l"ensemble du dossier, ne pouvait ignorer aucun des faits exposés.
Lisez mes fiches !! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 sept. 2007 : 23:18:51
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J'ai bien lu : 2 créanciers seulement inscrits notre syndicat et le trésor public
Un créancier inscrit est un créancier hypothécaire.
C'est peut être de créanciers déclarants, admis ou non, que vous vouliez parler ? Si le Trésor n'est pas inscrit, l'hypothèque du syndicat passe première, et plus exactement seule.
Et le privilège du syndicat, pour au moins une partie de la créance, passe aussi avant le privilège du Trésor.
Donnez tout celà à un bon clerc de notaire, il vous fait un tableau précis de la situation en trois heures, mais étalées sui une quinzaine de jours.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 09:49:39
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JPM : essayez, une fois!, de répondre aux questions posées par les intervenants non spécialistes (comme vous) du droit ( romain,grec ou ouzbek,..). Sans vous fachez, attention à votre coeur.
Vous mettez souvent en doute les explications postées sur UI, surtout lorsque celles-ci mettent en cause les Syndics. Il faudra que vous admettiez que certains syndics n'appliquent pas du tout le droit, commenttent des erreurs, ....
Ne revenons pas sur les créanciers inscrits, sur le jugement, sur l'age du juge,.. une seule question : Le Syndic a commis une faute en appelant des fonds qui étaient recouvrables auprès du mandataire judiciaire, en mentant à l'AG, il doit recréditer immédiatement les copros ? il doit se préoccuper de contacter juge ou mandataire pour récupérer ces fonds, sinon son assurance pour apurer cette dette ??
JPM : Nous ne sommes pas tous des experts, mais des bénévoles ( même un gérant!!!). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 10:07:07
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Le syndic a commis une faute ? Peut être ? et alors elle serait grave. Mais ce n'est pas certain du tout puisqu'on ne sait rien de la situation.
Ne pas faire opposition est sans doute une faute. Mais s'il n'y a pas de fonds susceptibles d'être appréhendés, il n'y a pas de préjudice.
Une faute + pas de préjudice = pas de responsabilité.
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 10:13:14
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"Une faute + pas de préjudice = pas de responsabilité du syndic" dit JPM.
ça alors !
Lisez les messages de Philippe, bon Dieu !
Le montant du préjudice est celui que le syndic a demandé d'éponger !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2007 : 11:12:47
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Benmazout : n'importe quel syndic peut être amené à demander aux copropriétaires d'éponger un solde débiteur qui s'avère irrecouvrable. La nouvelle comptabilité prévoit une procédure spécifique à cet égard.
Si une hypothèque a été inscrite par une banque sur un lot à hauteur de 200.000 e le 18 juin 2000,
Si des appels de fonds ont été effectués en 2001 pour 18 000 € et sont demeurés impayés
Si le syndic a inscrit l'hypothèque légale du syndicat pour 18 000 € en février 2002 et poursuivi ensuite le recouvrement des charges pour obtenir finalement un jugement définitif en octobre 2003.
S'il y a une liquidation judiciaire avec finalement une vente du lot pour 190 000 € en 2006
Il est tout à fait possible que la syndicat, dont l'hypothèque est primée par celle de la banque, ne récupère qu'une partie de sa créance ou même rien du tout parce que le privilège spécial, seule garantie subsistant au profit du syndicat ne joue que partiellement ou pas du tout compte tenu des dates.
Dans le cas, le syndic, qui aura effectué toutes les prestations possibiles, n'aura d'autre solution que de faire constater l'insolvabilité du débiteur.
Les charges passeront dans le compte 677 pertes sur créances irrecouvrables.
Dans ce même exemple, si le syndic a fait une faute, mais qu'il est établi qu'en toute hypothèse, faute ou pas faute, le syndicat n'aurait rien perçu, sa responsabilité ne sera pas engagée. Il n'y a pas de préjudice.
Il faut prendre en considération que le recouvrement effectif d'une créance importante de charges n'est jamais certain, même si le syndic et l'avocat ont fait tout le nécessaire.
Mais il est vrai aussi que, dans certains cas, c'est une faute du syndic qui est à l'origine des déboires du syndicat.
Dans l'affaire évoquée on ne connait rien de la situation exacte et il n'est même pas impossible que le syndic ait récupéré des fonds, sans restituer l'avance aux copropriétaires, ce qui serait aussi une faute, mais d'un autre genre
Il faut donc s'informer. Après, on peut déterminer s'il y a faute et s'il y a préjudice.
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