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 Sujet  |
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RICOCA
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 29 sept. 2007 : 16:57:51
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Bonjour,
Je viens de parcourir le forum en quête de réponse à mes problèmes actuels, et je n'ai rien trouvé de similaire alors je me lance dans l'énoncé de la chose.
Je suis actuellement propriétaire d'un bien d'une surface de 1 496 m2 (détail important pour la suite) constitué d'un grand corps de bâtiment et d'un terrain .
Nous avons actuellement 2 parcelles : AM 85 et AM 86.
Nous avons voulu vendre une partie du terrain en TAB.
Nous avons fait appel à un géomètre expert pour fixer les limites de ce terrain et diviser notre bien actuel en 2 lots : A : TAB de 595 m2 et B le reste (batiment+ surface de terrain restant).
Avant toute publication , nous avons étudier la possibilité de faire du lot B 2 lots : une maison habitable avec un terrain + une grange à aménager.
Le géomètre est venu pour prendre toutes les mesures nécéssaires pour la réalisation des 3 lots.
Un compromis a été signé en mars/2007, sur le TAB avec bien sur comme condition suspensive, l'obtention d'un PC pour les acheteurs.
En parrallèle, le géomètre a deposé un CU pour demander si notre projet était réalisable .
Pendant ce temps, une de nos voisine a eu connaissance de notre projet a estimé qu'il était illégal et nous a envoyé un AR pour nous signifié qu'elle intenterait un recours contre tout PC si l'on vendait en trois lots.
Compte tenu des délais de la justice et du fait que nous avons acheté un nouveau logement avec un crédit relais, nous avons donc renoncé à notre vente en trois lots.
Fin de l'été, le CU est revenu de la mairie stipulant que notre projet de 3 lots n'était pas réalisable, ( une parcelle faisait moins de 500 m2 et rendait les autres non constructibles) mais il est vrai que nous avions déja pris notre décision de vente en deux lots donc nous n'avons rien fait de plus auprès de la mairie, par contre le géomètre nous a fait parvenir les plans de notre proriété divisée en 2 lots.
Deux jours avant la fin des 2 mois suivant la délivrance du PC sur le TAB, nous avons reçu une copie du recours gracieux fait par notre voisine contre le PC.
Nous lui avons répondu que notre projet de vente en 3 lots était abandonné, nous lui avons fourni une copie du plan du géomètre ainsi qu'une copie du courrier adressé au maire lui précisant notre décision de vente en deux lots.
Notre voisine ne veut pas lever son recours (malgré son engagement du mois de juillet): elle dit ne pas avoir assez de garantie, le maire ne veut pas statuer sur le recours gracieux donc nous devons attendre encore 2 mois pour que le TA s'en charge.
Aujourd'hui dans un nouveau courrier (et au cours d'une longue conversation télephonique)notre voisine exige que l'on réunisse les parcelles de notre propriété, pour lever son recours car selon elle (ou plutot selon ce qu'elle a bien voulu comprendre des dires de son conseil)c'est la seule garantie qu'elle a que le futur acquéreur du lot comportant la maison ne puisse pas revendre la grange .
Nous sommes dans l'impasse totale et le temps joue contre nous : crédit relai en cours, Offre de prêt qui ne sera bientôt plus valable pour les acquéreurs du TAB (ce qui pourrait entraîner un avortement de la vente).
Nous cherchons donc quel document lui apporter pour lui faire comprendre que nous vendons en deux lots (nous allons signer un compromis devant notaire jeudi 4/10 pour le lot B - batiment+ terrain restant et elle dit que ça ne lui suffira pas)et ce dans les meilleurs délais.
Merci de toute aide apportée.
Une famille au bord de la crise de nerf !!
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 18:27:12
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elle se place sur un plan résolument contentieux : inutile de continuer à lui montrer vous même des pièces ou éléments qui ne lui apportent effectivement aucune garantie à terme ; peut-être a t elle compris, mais un peu tard, que le seul moyen de n'avoir pas de voisins, c'est d'acheter les terrains voisins.
vous, comme elle, mélangez allègrement ce qu'elle souhaite ou espère (motivation)... et la légalité d'une autorisation adminsitrative (motifs) : quels motifs de légalité a t elle soulevés ?
dans ce type de situation, il est conseillé de prendre un avocat (voyez votre assistance juridique) pour faire peur à la voisine.
le TA, ça n'est pas deux mois mais deux ans, d'où l'intérêt, avant de péter un plomb, de vous adresser à un professionnel...
nous pouvons donc vous aider si vous nous expliquer sur quoi elle se fonde en terme dl'appréciation de la légalité de l'opération : quoique vous fassiez, vous ne l'empêcherez pas d'aller au TA... donc la seule voie consiste à bétonner votre dossier, pour qu'il soit dans les règles, et qu'elle perde dans ses actions contentieuses. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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RICOCA
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 20:00:00
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Merci beaucoup de votre réponse.
Que la voisine se place résolument sur un plan contentieux, ça nous l'avions bien remarqué... c'est d'ailleurs venant d'elle, la seule chose dont on est sur !!
L'avocat ne lui fera pas peur du tout mais , vous avez raison nous allons devoir y passer...(ça devient une évidence)
Les délais du TA, mon mari et moi on connait... on travaille dans l'administration !! , c'est d'ailleurs pour ça que nous avions décidé d'abonder dans le sens de la voisine car nous savons que nous n'avons pas les moyens financiers de se trainer un crédit relais de 2 ans .(sans en plus être sur de l'aboutissement de la chose)
Acheter une partie du terrain, je vous l'ai épargné dans mon 1er mot car celui ci est déja bien assez compliqué je trouve, mais c'est ce qu'elle a voulu faire un temps... elle contestait notre projet, mais disait que si on ratachait le lot de - de 500 m2 à sa propre propriété c'etait bon et qu'elle nous proposait donc de racheter une partie....mais une fois le géomètre passé , elle a fait machine arrière (c'est pas grave, les honoraires d'un géomètre, c'est à la portée de toutes les bourses !!)
Pour l'instant, elle fonde son recours gracieux sur le fait que nous avions un projet de vente à 3 lots dont un lot de - de 500 m2 .
Que le PLU dit que lors d'une division de propriété il faut que tous les lots fassent au moins 500 m 2 sinon aucun des lots ne sera constructible .
Pour elle, le permis délivré pour le TAB est illégal car aucun des lots ne peut être constructible car un lot fait - de 500 m2... sauf que nous on a abandonné ce projet... que nous vendons en deux lots : un TAB de 595 m2 et une maison + terrain de 855 m2 .
a midi elle a fait semblant de bien vouloir nous croire et comme, au bout de 30 mn de conversation j'ai fini par lui démontrer par A + B que nous ne pouvions pas faire autrement que vendre en deux lots...alors, maintenant, elle exige que chaque lot ne soit composé que d'une seule parcelle... et ça on ne sait pas si c'est possible ... et si ça l'est quelles démarches entreprendre ???... et encore une fois courre le pb du temps... qui joue contre nous.
Nous sentons bien que si réunification de parcelle dans un délai raisonnable il y a , elle ne lachera pas non plus le morceau..; et elle va éxiger que le nouvel acheteur s'appelle Jean et ai une voiture bleue.... j'ironise un peu mais c'est juste pour cacher ma colère et surtout ma grande angoisse... la santé financière de notre projet .. et donc de notre vie se joue maintenant.
Alors que peut-être on a pas fait toutes les choses dans le bon ordre mais nous ne sommes pas des pros et nous avons essayé de nous entourrer de conseil de professionnels : Géomètre expert, Notaire...
On fini par se culpabiliser à mort mais maintenant, plus possible de faire marche arrière.
Encore merci pour votre réponse.
Juste le fait de s'entendre dire que les e......eurs ce n'est pas nous, ça me remonte le moral.
Cordialement |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 21:03:30
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faites tout dans les règles et poursuivez l'opération : le TA la déboutera si son problème c'est la couleur des boutons du pantalon du jardinier...et c'est tout.
l'action au TA ne suspend pas vos opérations.
mieux, si elle fait un référé suspension, il sera jugé très vite (1 à 2 mois), avec les pauvres arguments dont elle dispose, et le juge de fond revient rarement sur la décision du juge du référé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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RICOCA
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 21:30:55
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merci pour votre réponse.
Vous semblez dire que l'action devant le TA ne suspend pas l'opération mais les acheteurs du TAB se retrouve avec un PC contesté...
1/ peuvent ils signer ? (vente définitive prévue d'ici fin oct 2007)
2/ si oui... le voudront ils ...?... ça je sais d'ores et déja que vous n'avez pas la réponse !!
dernières choses et ensuite je vous lache :
avons nous des moyens (légaux, je m'entend!!)pour forcer le maire à prendre une décision sur le recours gracieux de la voisine?
ne pouvons nous pas saisir le juge.. car si c'est à elle de le faire, elle attendra le dernier moment c'est certain et n'utilisera certainement pas une procédure rapide ?
Notre intention, vous l'avez bien compris c'est de régler au plus vite et avec les moyens les plus simples cette pagaille..
Savez vous si la réunion de parcelles est possible... si oui suivant quel procédé ? (en esperant que vous ne me demandiez pas de faire de nouveau appel au Géomètre car au tarif pratiqué on ne pourra certainement pas...)
encore merci |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 22:31:52
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Citation :
alors, maintenant, elle exige que chaque lot ne soit composé que d'une seule parcelle...
Citation :
Savez vous si la réunion de parcelles est possible...
sauf erreur de ma part (et bouzigues serait je crois plus qualifié pour répondre exactement), seul le cadastre, et donc l'administration fiscale, peut réviser et renoméroter les parcelles.
mais la réunion dans une même main de plusieurs parcelles n'aura jamais comme incidence, autant que je sache, de donner un numéro unique parcellaire à l'ensemble.
il faut distinguer la notion de parcelles (qui est une division fiscale) de celle de tènement, qui peut être composé de plusieurs parcelles.
il est d'ailleurs vraisemblable que, le géomètre ayant envoyé son plan de division à l'administration, un nouveau numérotage soit en cours d'attribution.
votre voisine vous demande une chose irréalisable par vous. àmon avis, c'est perdu d'avance pour elle.
si bouzigues voulait bien passer dans le coin pour confirmer ou infirmer... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 22:40:52
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| en attendant bouzigues, je partage parfaitement l'avis de AieMac |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 29 sept. 2007 : 22:57:52
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
en attendant bouzigues
Sonnez le !!!
Sur son e-mail .
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Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 00:50:33
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C'est quoi cette histoire de parcelles?
La seule chose qui compte et que la loi reconnait, c'est l'unité foncière, que celle-ci soit composée d'une ou de 1000 parcelles n'a absolument aucune importance.
En plus, j'ai un doute sur la lecture qui a été faite du PLU dans le sens où rien ne peut empêcher un propriétaire de diviser sa propriété bâtie en trois (ou plus) tant que la parcelle déjà bâtie restante ne contrevient pas au PLU.
Ce n'est pas vraiment facile à expliquer, mais disons simplement qu'on ne peut interdire de diviser une propriété en deux parties qui respectent le PLU (une déjà bâtie et l'autre à construire) tout en créant une troisième parcelle inconstructible parce que trop petite.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 08:16:07
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"elle exige que chaque lot ne soit composé que d'une seule parcelle"
en attendant Bouzigues ...
 il ne me semble pas qu'on puisse faire l'opération de division foncière que vous décrivez sans donner une référence cadastrale - et une seule- aux parcelles ISSUES de la division.
Le géomètre a pris en compte les 2 parcelles référencées AM 85 et 86, il a déterminé leurs limites, et il a opéré la division demandée...en 2 parcelles ayant des références cadastrales nouvelles
Votre voisine a fait un recours gracieux : bon. Si le maire ne donne pas suite dans le délai de 2 mois, C'EST UN REFUS TACITE qui court dès que ce délai est expiré.
Aucun PC ne peut être considéré comme valide AVANT ce délai de 2 mois
Le reste est de l'intox , non |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 08:58:03
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Citation :
Initialement entré par Mout
(...) un recours gracieux : bon. Si le maire ne donne pas suite dans le délai de 2 mois, C'EST UN REFUS TACITE qui court dès que ce délai est expiré.
Aucun PC ne peut être considéré comme valide AVANT ce délai de 2 mois
c'est quoi cette histoire de validité après les deux mois
un PC est valide dès qu'il est signé et tant qu'il n'est ni retiré, ni annulé ni jugé illégal par une juridiction adminstrative (cas de la question préjudicielle dans le cadre du L480-13...). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 30 sept. 2007 08:59:00 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 08:58:26
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La référence cadastrale et par conséquent le bornage en cas de division ne sera obligatoire qu'à compter de demain (Encore un truc pour le fil d'Emmanuel).
En attendant il n'y a aucune obligation que les actes de propriété découlant d'une division correspondent à des divivisions parcellaires cadastrales. C'est pour cela que je suis dubitatif sur cette histoire de parcelles imposée par la voisine. A mon avis c'est purement de l'esbrouffe.
Quant à la division elle-même en deux ou trois parcelles, il y a un truc qui m'échappe. Et je pense que la réponse est dans le PLU. J'attend donc des précisions sur ce que dit réellement ce PLU.
J'ai bien peur que ricoca ne se soit laissé intoxiquer.  |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 09:16:11
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Ma connaissance des divisions est empirique.
J'attends Bouzigues avec impatience
C'est un PV de cadastre qui "crée" les références cadastrales des parcelles issues de division.
Les interventions à l'initiative des pouvoirs publics sont soumises aux dispositions édictées par le décret n°55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre.
En dehors de ce cas, c'est à l'initiative d'un propriétaire qu'un fonds peut être divisé, d'après la "mise en forme" d'un géomètre expert, complétée et validée (/CU et/PLU) par un certificat d'urbanisme, avec acte notarié consacrant l'opération, le notaire assurant la publication aux hypothèques.
Les hypothèques transmettent au cadastre, leur "frère" et voisin
Les parcelles IDENTIFIABLES par leur référence cadastrale peuvent alors faire l'objet d'une mutation.
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RICOCA
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 09:21:11
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bonjour,
je me demande quand vous dormez ??
Bon, je vais essayer de vous informer du mieux possible (au bout d'un moment on finit par en perdre son latin !!)
Lorsque nous avions pensé vendre en 3 lot, ceux ci se seraient composé de : lot A : TAB 595 m2, lot B : maison + terrain : 500 et qqs m2 , lot C : grange a rénover + terrain = surface du lot : 330 m2 . ( le corps de batiment qui nous appartient est d'un seul tenant mais seule une toute petite partie est actuellement habitable et habitée... le reste c'est une grande grange mais a rénover totalement)
Pour pouvoir vendre la grange, il faut qu'elle puisse devenir habitable. Pour cela un PC est nécéssaire (surface exploitable d'environ 300m2), pour qu'un PC puisse être délivré, il faut que la parcelle soit constructible...mais PLU dit si - 500 m2 alors pas constructible...
Voilà en résumé le pb de la division en 3 lots ...
Dès que mon mari est dispo (pour l instant il rédige un courrier de réponse à la voisine!!), il vous met tous les détails en ligne : PLU, CU.... cela sera plus lisible pour lui.
LES PARCELLES :
Je ne suis pas étonnée par vos réponses :
j'ai bien essayé de dire à la voisine que le nb de parcelles n'avait rien à voir avec le fait qu'il y ait un ou 3 lots...(dans mon travail, je vois passer des actes de propriété et il est très fréquent que la propriété d'une personne soit composée de plusieurs parcelles sans que ça change quoi que ce soit !!) que de plus je ne voyait pas comment je pouvais décider du nombre...: elle dit que c'est son avocat qui lui a dit de demander cela... on est pas dupe: soit elle est bête et elle ne comprend rien, soit elle fait montre de très mauvaise foi..(on penche pour la deuxième solution).
PC :
Visiblement, PC accordé = signature possible... mais je vous avour que je me sens mal à l'aise par rapport à notre petit couple d'acheteurs qui se demande bien quand ils vont pouvoir commencer leurs travaux !!
TA :
c'est tout ce qu'on ne voulait pas... se lancer dans une procédure judiciaire sans fin... si nous devons en passer par là, je ne suis pas sur de tenir le coup mais bon...
Je pense que d'ici ce soir, on vous mettra en ligne les élements manquants
merci encore pour vos précieux renseignements. |
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RICOCA
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 09:25:57
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Citation :
Initialement entré par Mout
Les parcelles IDENTIFIABLES par leur référence cadastrale peuvent alors faire l'objet d'une mutation.
.... votre réponse est intervenue pendant la rédaction de ma dernière intervention....
c'est pour cela que la voisine souhaite une seule parcelle par lot : elle pense se prémunir ainsi d'une future vente par notre futur acheteur de la grange seule.
Elle pense qu'une parcelle n'est pas divisible |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 09:50:25
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pourquoi votre conjoint rédige-t-il un courrier à la voisine ?
s'il y écrit une sottise, elle saura l'utiliser contre vous.... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 10:07:38
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Mout,
Jusqu'à ce soir minuit, un propriétaire peut vendre un morceau de sa parcelle en spécifiant juste la superficie cédée et sans aucune autre formalité.
Cette pratique pose des problèmes car un propriétaire indélicat pouvait vendre 700m² qui après bornage se révélaient n'en constituer que 400 (cas déjà rencontré sur UI). Dans un tel cas, quelle surface devait retenir le service instructeur pour savoir si la parcelle est constructible ou non? Et si le bornage avait lieu après la construction, cette dernière devenait-elle illégale?
Je pense que les dispositions de la nouvelle loi visent à éviter ce genre de complications.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 10:25:58
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franchement Larocaille, je suis peu "assurée" de mes connaissances acquises par l'expérience...
...mais je ne conçois pas qu'un notaire puisse un acte de vente sans "matérialiser" la chose vendue en la situant (cadastre) et en la décrivant (superficie, voisinage, accès)
Il n'y a qu'un cas où je vous suivrais : le cas où un propriétaire d'une unité foncière composée de plusieurs parcelles, DETACHE une parcelle existante (avec sa référence cadastrale) en lui "attribuant " une superficie approximative.
Mais dans mon expérience, l'acquéreur potentiel met comme condition que le vendeur fasse BORNER la parcelle vendue pour avoir au moins un élément d'appréciation sur sa constructibilité / PLU |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 10:38:50
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Tout à fait d'accord sur les précautions que devrait prendre tout acheteur.
Mais d'un point de vue purement légal, il n'y a aujourd'hui aucune obligation.
Un acte disant: "une bande de terrain de 3m de large à la limite nord de la propriété Martin et constituant une superficie de 100m²" est parfaitement légal.
De même, un croquis à main levée constitue un descriptif légal du bien cédé.
En fait, c'est au notaire d'estimer si le descriptif du bien cédé est suffisant pour qu'il n'y pas d'équivoque. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 11:14:37
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| ah, je comprends : vous vous situez dans le cas de servitudes de passage, pas de terrain à bâtir... |
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RICOCA
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 30 sept. 2007 : 11:36:59
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Juste pour info... le TAB est borné (3 bornes jaunes délimitent ce terrain) : bornage fait par un géomètre expert bien sur.
Les plans sont entre les mains du Notaire qui assure la vente...
A la convoc du géomètre, aucune des voisines n'a répondue...
une a signée les plans envoyés par le géomètre
L'autre non.... celle qui a fait un recours sur le PC délivré.... |
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division et litiges avec un voisin
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