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coprobleme
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26 réponses |
 Posté - 02 oct. 2007 : 22:23:32
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Chers co-forumeurs,
Après une recherche extensive sur ce forum, je n'ai pas réussi à trouver une définition claire de la notion de travaux en urgence. je veux parler des travaux effectués par le syndic sans consultation de l'AG et sans accord préalable du CS sur le devis.
La loi du 10 Juillet lart. 18 précise que le syndic est chargé de:
"- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci"
OK d'accord, mais tout dépend ce que l'on entend par "sauvegarde de l'immeuble". En cas de fuite + dégat des eaux + robinet d'arrêt innacessible, on comprend bien que le syndic doit affrêter un plombier ou un pompier pour entrer par la fenêtre. Si quelque chose menace de s'écrouler, pareil, l'urgence ne fait pas de doute.
Mais dans la mésaventure qui m'est arrivée récemment, j'en doute: une vitre intérieure accolée à la porte d'entrée a été brisée. Les débris de verre furent ramassés et les parties saillantes entourées avec du chatterton. Puis nous avons placée une bache hermétique par dessus. Donc rien n'empêchait le fonctionnement normal de la porte et personne ne pouvait prendre froid à cause d'un courant d'air.
Le syndic a fait remplacer la vitre (150€) d'autorité sans nous communiquer le devis. Il soutient qu'il s'agit d'une urgence alors que rien ne menaçait la sauvegarde de l'immeuble selon moi.
Qui décide de la définition exacte de la "sauvegarde" ? Et est-ce que le syndic doit prouver lui-même qu'il agit bien dans ce cadre au delà d'affirmations péremptoires ?
Merci pour vos conseils.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 22:36:30
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il fallait soit faire remplacer la vitre, soit faire retirer TOUS les morceaux de verre encore fixés sur les parois!!
la responsabilité du syndicat serait engagé si quelqu'un se blessait en tombant sur les parois endommagés
quant au montant e l factur, avez vous fait effectué un devis concurrentiel???
n'oubliez pas qu'il y a la fourniture et la pose (avec déplacement)
enfin s'agissant d'un bris de verre, vérifiez si cette garantie est inscrite dans le contrat d'assurance de l'immeuble |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 oct. 2007 : 23:35:51
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là, il semble plutôt s'agiree de travaux relevant de l'entretien (pourvoir à sa conservation)et, pour remplacer une vitre, notamment dans ce cas, on ne va pas attendre l'assemblée générale suivante.
En ce qui concerne le CS il faut voir ce qui a été voté par l'AG suivant cette partie de l'article 21 L 1965
< l'AG des copropriétaires statuant à la majorité de l'article 25,arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire >
Il en est de même avec la mise en concurrence (même article) :
< A la même majorité,elle (AG) arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire >
si les 150€ sont inférieurs (ce qui semble logique) aux 2 montants précités vous pouvez difficilement reprocher qq chose au syndic |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 00:41:07
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La réponse à Coproblème est d'emblée que le syndic a pleinement et correctement rempli ses obligations
Il s'agit d'un travail d'entretien courant qui relève de sa compétence et pour lequel il n'a aucune autorisation à demander.
J'ajoute que l'assurance multirisque du syndicat couvre certainement ce bris de glace et qu'il était donc nécessaire de faire effectuer ce travail pour envoyer la facture à l'assureur.
La notion de travaux urgents est liée aux dispositions de l'article 37 du décret. Il s'agit alors de travaux qui, en l'absence d'urgence, exigeraient une décision de l'assemblée générale dans les formes et délais habituels.
Quand une tempête a gravement endommagé la toiture, l'urgence immédiate est de faire bâcher la toiture. Le syndic fait le nécessaire sans délai.
Pour les travaux de réfection, l'article 37 précise la conduite à tenir.
Pour ce qui est de la terminologie liée à ces questions, l'entretien, la maintenance, l'urgence, la conservation de l'immeuble sont des termes parfaitement clairs. Les situations de fait peuvent parfois prêter à interprétation.
Ce n'est vraiment pas le cas en l'espèce qui pourrait au contraire être un bon exemple de ce que le syndic peut et doit faire sans rien demander à personne.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 08:10:07
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| pour l'assurance une déclaration doit être faite dans les 5 jours suivant le sinistre..... mais à vérifier ce qui est prévu au contrat, qu'en tant que membre du CS vous devez avoir, notamment la part "franchise" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 10:11:29
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Dans une bonne police multirisques la franchise en bris de glaces ne doit pas dépasser 0,15 fois l'indice en € et souvent il n'y en a pas. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 12:02:50
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lors de négociation d'un contrat multirisque on négocie surtout les risques potentiellement possibles, au coût de réparation pouvant être important pour SON immeuble,avec,éventuellement, des clauses particulières plus adaptées;
le bris de glace ne peut être que secondaire en fonction de l'existant
cela ne veut pas,pour autant, "dire" que c'est une mauvaise multirisque |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 15:21:33
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Il est généralement inutile de négocier une bonne police multirisques parce que les clauses de la police qu'on vous présente sont bonnes.
Quand l'affaire passe par le bon agent général d'un bon syndic, elles sont encore meilleures car l'agent général a ses clauses particulières et on en profite quand le syndic a une cinquantaine de polices ou plus chez lui. Bien entendu il ne s'agi pas pour autant d'une police portefeuille mais d'une police propre au syndicat qui le suivra éventuellement chez un autre syndic.
La négociation est limitée à la tarification du mètre carré de surface développée, compte tenu des statistiques de l'immeuble et de la qualité de son entretien.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 16:12:00
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JPM, je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous sur cette citation
Citation :
Il est généralement inutile de négocier une bonne police multirisques parce que les clauses de la police qu'on vous présente sont bonnes
les conditions générales voire particulières de l'assurance ne "collent" pas obligatoirement avec ce que votre copropriété a besoin
ex. Notre assureur local est "courtier" et travaille ,notamment, avec deux C°, A et Az .
La deuxième était, sur le plan général, plus interessante mais cette C° n'assure pas les pertes d'eau en cas de fuite; hors notre général est à environ 150m du bâtiement et il à fallu "palabrer" pour que soit ajouter ce risque,en plus sans supplémént
Il y a qq années nous avions consulté plusieurs assureurs sur la place avec un descriptif détaillé de ce que nous avions en tant que bâtiment et assurance........un seul s'est déplacé pour "visiter" toutes les parties communes, y compris la toiture terrasse!! |
Edité par - felix1930 le 03 oct. 2007 16:13:04 |
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 16:59:46
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Merci pour vos réponses,
@nefer: dans mon post j'ai bien précisé que la fenêtre avait été sécurisée et que personne ne pouvait se blesser. De toute façon, si nous avions enlevé tout le verre, cela n'aurait rien changé puisque le syndic n'a PAS cherché à connaître l'état de la vitre avant d'envoyer un vitrier. Donc merci de me lire avant de répondre.
@jpm: Bien sûr, le syndic peut intervenir sans demander l'avis du CS pour assurer l'entretien. Le syndic décide de l'intervention, mais cela n'implique pas qu'il décide aussi de la nature des travaux, ou du choix d'une solution plutôt qu'une autre. Pourquoi pourrait-il avec notre argent, faire un choix stupide ? En l'occurrence, nous avions d'autres idées pour remplacer cette vitre, plus sures et moins chères (moins cher que la franchise de l'assurance). Par exemple poser un panneau en bois ou un plexiglas.
Donc je suis d'accord pour que le syndic intervienne mais pas n'importe comment. Il aurait suffit qu'il téléphone au CS pour régler le problème en 5 minutes.
J'imagine qu'il existe des cas encore plus ubuesques. Si une copro se fait voler un nain de jardin , que se passe-t'il ? Le syndic fait remplacer le nain de jardin même si les copropriétaires en avaient marre de sa présence et sont bien contents qu'il ait disparu ?
Les copropriétaires sont quand même les mieux placés pour savoir de quelle façon il faut entretenir leur maison.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 17:02:29
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Vous avez raison pour l'intérêt de la clause perte d'eau dans votre cas.
Elle figure toujours en option dans une bonne police.
Vous avez même une option bris de machines qui peut être intéressante dans certains cas, et d'autres options comme la couverture du syndic bénévole et des membres du conseil syndical.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 17:03:15
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Le syndic a fait remplacer la vitre (150€)
petit rappel au niveau des devis :
Les professionnels NE sont tenus d'établir un devis détaillé,préalablement à l'exécution des travaux, QUE si le montant estimé de ceux ci est supérieur à 150€
En + = coproblème,si le syndic a pris l'initiative de faire changer cette vitre c'est qu'un copropriétaire lui a signalé ce problème en indiquant,peut être,de surcroît qu'il y avait déjà XXX temps que cette vitre était cassée.
CS < en l'occurence,nous avions d'autres idées.....> reste à espérer que les autres copropriétaires avaient les mêmes!!
Pour essayer d'éviter ce qui vous arrive, dès que nous avons un problème panne ou autre ,nous CS, affichons une note informant les occupants (copro et locataires) que nous nous occupons du "problème" et suivant le cas (intervention entreprise ou non)en informons le syndic afin d'éviter "ces" inconvénients |
Edité par - felix1930 le 03 oct. 2007 17:53:19 |
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 19:02:10
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Citation :
Initialement entré par felix1930
En + = coproblème,si le syndic a pris l'initiative de faire changer cette vitre c'est qu'un copropriétaire lui a signalé ce problème en indiquant,peut être,de surcroît qu'il y avait déjà XXX temps que cette vitre était cassée.
CS < en l'occurence,nous avions d'autres idées.....> reste à espérer que les autres copropriétaires avaient les mêmes!!
Pour être précis, voici ce qu'il s'est passé: un coproprio a demandé au syndic un devis et un devis seulement, de façon à réserver au CS la possibilité de choisir la meilleure solution. Le Syndic a dit "oui oui bien sûr un devis" et le lendemain la vitre était remplacée nous mettant devant le fait accompli.
En gros le syndic nous a embobiné. Sans doute par paresse mais cela témoigne d'un certain mépris de leur part.
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 oct. 2007 : 23:21:17
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j'ai "Le guide du copropriétaire" hors série de mars 2007,petite différence le mien porte le n°1011b,peut être parceque je suis abonné au P...........pour moi les renseignements donnés ne donnent rien de plus que ce qui a été indiqué sur ce sujet dans ce forum
Les travaux éxécutés sont des travaux d'entretien et ,pour moi,il y a peut être une erreur du syndic mais une aussi du copropriétaire car c'est plutôt au CS de contacter en premier le syndic sinon c'est vite le b.....; si le CS fait le mort,le problème est différent |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 09:01:07
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 Bonjour.
Felix 1930, vous devriez savoir que depuis que je fréquente ( entre autres) ce forum, j'ai progressé...
Mon message était destiné à ce que Coprobleme fasse la distinction entre travaux d'entretien courant et travaux d'urgence.
Je suis d'avis que ce sont des travaux d'entretien.
Rien de plus.
Le syndic semble avoir fait correstement son boulot.
Le copro n'avait pas a demander un devis.
Il ne représente que lui et pas l'AG des copros.
La bonne question de ce copro aurait du être: "Est-ce que l'assurance de la copro couvre ce risque?"
Question, à laquelle, bien sûr, un CS "normal" devrait pouvoir répondre.
Cordialemnt |
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 21:37:02
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Citation :
Initialement entré par lionelthomas74
Bonjour.
Felix 1930, vous devriez savoir que depuis que je fréquente ( entre autres) ce forum, j'ai progressé...
Mon message était destiné à ce que Coprobleme fasse la distinction entre travaux d'entretien courant et travaux d'urgence.
Je suis d'avis que ce sont des travaux d'entretien.
Rien de plus.
Le syndic semble avoir fait correstement son boulot.
Le copro n'avait pas a demander un devis.
Il ne représente que lui et pas l'AG des copros.
La bonne question de ce copro aurait du être: "Est-ce que l'assurance de la copro couvre ce risque?"
Question, à laquelle, bien sûr, un CS "normal" devrait pouvoir répondre.
Cordialemnt
Merci pour les précisions sur les travaux d'urgence. Moi aussi j'ai progressé et j'ai compris que les travaux "en urgence" sont des travaux qui nécessiteraient la convocation d'une AG s'il n'étaient pas urgents. Donc clairement pas mon cas même si le syndic soutient le contraire.
Cependant, je crois qu'il y a une confusion sur le terme "syndic". Quand j'écris "syndic", je veux parler d'un "syndic professionel", pas le conseil syndical (CS).
Dans mon cas, c'est un copro membre du CS, et en accord avec lui, qui a demandé au syndic pro de faire un devis et ce dernier a PROMIS qu'il ferait un devis. Le demandeur représentait donc bien l'avis de la copropriété qui l'a élu. Et le syndic pro aurait dû tenir compte de sa demande, en tout cas il n'aurait pas dû faire une promesse et agir ensuite de façon contraire.
Si le syndic avait dit vouloir faire les travaux sans attendre, le CS aurait proposé de faire lui-même les travaux (ce qui est son droit) ce qui aurait économisé le temps du syndic pro et les finances de la copropriété. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 21:48:32
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là nous sommes d'accord.
Mais petite précision, vous pouvez très bien en tant que membre du CS demander un (des)devis vous même; par contre la commande c'est le syndic |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 21:55:32
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Le syndic ne vous a pas embobiné : 150 € c'est un goutte d'eau pour un budget de copro. Il a estimé, à juste titre, que le prix était correct et qu'il n'était pas nécessaire de demander plusieurs devis. Imaginez la charge de travail, si pour chaque bricole il fallait employer un circuit de décisions lourd (demande devis, envoi au cs, accord, réunions ...), laissons cela aux dépenses importantes.
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coprobleme
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 22:23:32
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Citation :
Initialement entré par mespres
Le syndic ne vous a pas embobiné : 150 € c'est un goutte d'eau pour un budget de copro. Il a estimé, à juste titre, que le prix était correct et qu'il n'était pas nécessaire de demander plusieurs devis. Imaginez la charge de travail, si pour chaque bricole il fallait employer un circuit de décisions lourd (demande devis, envoi au cs, accord, réunions ...), laissons cela aux dépenses importantes.
Mais bon sang de bon sang, ne lisez pas mon propos de travers. On ne lui a pas demandé plusieurs devis et je ne lui reproche pas de ne pas l'avoir fait !!
Je reproche au syndic de nous avoir fait croire qu'il allait nous communiquer le prix. S'il nous avait dit la vérité, on aurait acheté un plexiglas de 50x50 à 20€ à bricorama, on l'aurait posé nous même et personne n'aurait vu la différence.
Et puis 150€, c'est peu pour certaines copro. Mais dans la notre nous sommes 15 avec certains copropriétaires à 100/1000emes.
Quand à la quantité de travail pour le syndic: s'il nous avait laissé faire il n'aurait même pas eu à envoyer un seul bon de commande.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 oct. 2007 : 23:46:09
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vous parlez maintenant de plexiglas, alors que votre premier message parlait d'une votre!!!
vous ne pouvez pas remplacer une vitre par un plexiglas sans décision d'AG
les membres du CS ne sont pas assurés pour effectuer des travaux dans la copropriété
et leur responsabilité serait engagée en cas d'accident survenu par cette pose....mal effectuée!!! |
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Sujet |
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Notion de travaux en urgence
Forum fermé
Bonjour.