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marysech
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 20 oct. 2007 : 18:49:04
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Tout d'abord merci de vous intéresser à mon problème et de me donner tous ces renseignements.
A propos de l'accès actuel, le frère du voisin n'est que locataire du terrain et non propriétaire, il le loue à quelqu'un d'étranger à leur famille, ce n'est donc pas un problème de partage d'héritage.
Ensuite vous dites qu'en cas d'enclave volontaire, ce qui est manifestement le cas ici, le désenclavement est interdit dans le cadre du 682. Ce qui signifierait que le voisin ne pourrait jamais désenclaver son terrain ?
Je vous copie une partie de l'acte de 1929 :
Mme Veuve Vincent : propriétaire à l'époque du terrain enclavé
Mme Leblanc : ancienne propriétaire de notre maison.
"Mme Veuve Vincent se réserve, pour elle et tous ses ayants-droit, un droit de passage à tous usages, ainsi qu'un droit de vue et de jour sur la parcelle par elle remise en échange à Madame Leblanc, comme sur une voie publique, de manière à permettre à Madame Veuve Vincent , ou à ses ayants droit, d'édifier toute construction sur la limite du terrain cédé à Madame Leblanc, ce qui est accepté expressément par cette dernière autorisée de son mari.
Mr et Mme Leblanc s'obligent à faire édifier à leurs frais, mais sur le terrain restant à Madame Veuve Vincent, et en bordure de celui-ci, un mur de clôture d'une hauteur identique à celle du mur confinant à l'est la parcelle cédée par Madame Veuve Vincent et se trouvant en bordure du chemin vicinal…".
Le mur a été édifié (environ deux mètres de haut) et jamais détruit depuis cette date, ce qui prouve que le droit de passage n'a jamais été utilisé.
Merci encore.
Maryse
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 19:06:02
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alors il n'y a pas auto-enclavement puisque le passage est expressément prévu dans l'acte de partage.
reste à négocier l'indemnité pour former l'assiette nouvelle.
à noter : le futur voisin pourra construire en limite et ouvrir des fenêtres donnant sur votre terrain...(droit de vue) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marysech
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 19:39:55
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Ah dommage, ça m'aurait bien plu qu'il ne puisse pas désenclaver 
Donc il prévoit de faire un trou dans le mur, passer dans notre terrain et accéder à la voie publique.
En fait notre terrain est devenu un parking, ça supprime deux places. On a estimé la location d'une place à 20 euros par mois, soit, pour les deux places, 480 euros par an, donc on pense demander 500 euros par an.
Pensez-vous que c'est raisonnable ? Trop cher ou pas assez ? Ce n'est pas tous les jours qu'on est confrontés à ces problèmes et on ne sait pas vraiment ce à quoi on a droit ou pas. En plus les notaires et autres experts ne nous disent rien, heureusement qu'on trouve des gens sympas sur le Net !
Bon dimanche
Maryse
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 oct. 2007 : 23:52:31
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la seule limite est le prix du terrain que l'indemnité ne peut pas dépasser...
soyez bien conscient que ça finira peut-être par rien du tout !, le voisin se réfugiant derrière l'existence de l'acte conventionnel qui fait qu'il n'y a en fait pas enclave.
tout se négocie, mais je vous déconseille fortement de prendre une somme annuelle : préférez une somme en une fois... des fois que l'euro disparaisse au profit du iuera (au pif !) et pensez à notarier l'accord sur l'assiette. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 oct. 2007 23:53:14 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 10:49:01
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Pour pouvoir exiger une indemnité il faudra d'abord demander à un juge de prononcer l'extinction de la servitude conventionnelle, ce qui n'est pas gagné puisqu'il suffit au voisin de prouver qu'il a utilisé (ou tenté d'utiliser) la servitude hier pour que la prescription trentenaire ne soit pas recevable.
En supposant que vous obteniez gain de cause sur l'extinction de la servitude, le voisin demandera alors au juge une application de l'article 682. Et dans ce cas, c'est le juge qui fixe l'indemnité, celle-ci étant généralement dérisoire.
Si vous voulez avoir une petite chance de gagner, il vous faut impérativement prendre les devants en réclamant l'extinction de la servitude actuelle, ce qui relèvera aussi le fait que le passage se fait actuellement autre part.
Une piste alternative consiste à réclamer la mitoyenneté du mur construit sur le fonds dominant en limite de propriété. Etant donné qu'il a été construit aux frais du fonds servant, le prix de cette mitoyenneté sera celui de la bande de terrain représentant la moitié de l'épaisseur du mur.
En acquérant cette mitoyenneté, vous pourrez vous opposer à la démolition de tout ou partie de ce mur. Si le voisin venait à exiger de démolir une partie du mur pour accéder au passage, vous pourriez alors invoquer (en défense cette fois) l'extinction de la servitude.
Même si le voisin obtient gain de cause, vous aurez au moins limité la servitude de vue, elle aussi prévue dans l'acte.
On pourrait même considérer, dans ce cas, que la servitude conventionnelle a disparu au titre de l'article 703 du Code Civil:
Citation :
Article 703
Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user
En effet, les quelques cm de terrain acquis avec la mitoyenneté ne sont pas assujettis à servitude, car non issus du fonds servant.
Bon, là on entre dans le domaine du "trapèze volant sans filet". |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 oct. 2007 : 11:24:10
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Dominique, à mon avis l'argument,aussi amusant soit il, tient plus du trapèze que de l'appication du contrat initial : la servitude s'est éteinte depuis la construction du mur +30 ans mais le mur est prévu dans l'acte de servitude...
un peu complexe ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 05:57:19
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Au sujet de ce mur, il y a une précision qu'Isabelle pourrait nous donner car j'imagine mal que dès l'instauration de la servitude celle-ci soit obstruée par le mur. |
Dominique |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 11:50:27
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
la seule limite est le prix du terrain que l'indemnité ne peut pas dépasser...
Ha bon ?
Sources ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 11:55:24
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
la seule limite est le prix du terrain que l'indemnité ne peut pas dépasser...
Ha bon ?
Sources ?
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1994-02-09, 92-11500 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 oct. 2007 11:56:01 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 12:05:54
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Cour de Cassation, Chambre civile 3, 1994-02-09, 92-11500
Bah non, justement, là, c'est l'inverse.
La cassation reproche à l'arrêt d'appel de ne pas prendre en considération le seul dommage occasionné au fonds servant.
Elle lui reproche d'avoir fixé à tort l'indemnité selon la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage.
Viole l'article 682 du Code civil, la Cour d'appel qui,[...] retient, [...], que cette indemnité doit être fixée selon la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage.
Si le terrain vaut 100, cela est sans lien avec le fait que le tort sera estimable à 200. Dans ce cas, l'indemnité doit être de 200 et non de 100.
Voili voilà...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 12:54:49
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Laurent, le tort lui même ne peut être supérieur à la perte de la propriété du terrain, objectivement !
Je te sens d'humeur malicieuse de jour... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 22 oct. 2007 12:56:36 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 13:33:41
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Laurent, le tort lui même ne peut être supérieur à la perte de la propriété du terrain, objectivement !
Bah, pas "à priori", d'après la cour.
Imaginons que le servant doive conserver la pleine propriété de sa parcelle afin que sa construction existante ne se trouve pas en surdensité.
Ensuite, il doit laisser le passage à une entreprise qui va provoquer le passage de 30 camions jours.
Si la parcelle, lieu du passage, vaut 15 000 euros, que la maison du servant vaille 200 000 euros, ne crois-tu pas que la décote que va subir sa maison sera supérieure à 15 000 euros ?
Bref, à sa place, c'est 50 000 euros que je demanderais.
Citation :
Je te sens d'humeur malicieuse de jour...
Ca pourrait, mais même pas.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 22 oct. 2007 13:53:58 |
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marysech
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 08:24:01
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Bah on s'est fait à l'idée de ne rien avoir du tout car on a appris que notre voisin n'avait pas hésité à traîner devant le tribunal une petite mamy de 82 ans pour une histoire à peu près similaire ailleurs alors que la vieille dame proposait un arrangement cohérent. Depuis elle est partie en maison de retraite, toute cette histoire, comme elle disait, "l'avait fait vieillir de vingt ans"....
Apparemment c'est quelqu'un qui connait très bien les lois, il refuse absolument tout dialogue et compromis et n'a aucun état d'âme vis à vis des inconvénients qu'il peut causer autour de lui.
Et nous on n'y connait rien dans les lois et ça nous parait bien compliqué tout ça !!!
A propos de la construction du mur, si si il a bien été construit dès le droit de passage accordé car c'est un terrain agricole, le paysan voulait juste s'en servir pour mettre ses vaches qu'il pouvait faire entrer par le terrain loué à côté.
Est-ce qu'il pourra justifier qu'il utilisait le droit de passage en sautant le mur ?
En fait notre parking est en bordure de route et il surplombe le terrain agricole d'une hauteur de deux mètres. Notre voisin projette de traverser notre parking, faire détruire le mur sur une longueur de trois ou quatre mètres, faire constuire une rampe d'accès pour combler les deux mètres de hauteur et ainsi donner accès à son terrain qui est devenu constructible.
Et comme la largeur du terrain n'est pas très importante pour une construction, la seule solution est de construire la future maison accolée à la nôtre.
Génial....
En tout cas merci pour vos réponses et éclaircissements, on va certainement aller au tribunal car il ne voudra rien entendre. On va demander une indemnité en une seule fois comme nous le conseille Emmanuel, 1500 euros, on peut toujours rêver...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 08:47:55
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si vous reprenez attentivement les remarques de Larocaille, ce que j'ai fait, il propose de de commencer par faire constater judiciairement l'extinction de la servitude conventionnelle au titre du 702.
ça permetra de remettre les compteurs à zéro (pas de risque que le voisin dise "tout ça a déjà été payé il y a 100 ans")
à partir de là, le voisin devra demander un désenclavement qui fera l'objet d'une indemnité bien propre , non "polluée" par le titre initial, et même que Laurent m'a convaincu qu'on peut espérer plus que la valeur du terrain (en installant une rampe, ce qu'il sera autorisé à faire, il rend inutilisable votre jardin...)
donc, convaincu par mes deux complivces, je vous conseille de passer par étapes...
et 1500€, c'est très insuffisant dès lors que la servitude ne se limite pas à un droit de passage mais impose une suppression de fait de votre ouissance d'une partie du terrain. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 09:27:08
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Bien d'accord sur les 1500 euros : pouvoir passer devant votre maison, ça coute plus cher. Cela dépend du prix de votre maison avec son terrain, de l'emplacement du chemin devant celle-ci, etc. Un notaire pourra vous donner une idée du prix à exiger.
Mais pour l'instant, suivez conseils de Dominique et Emmanuel.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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marysech
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 10:52:17
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Je m'aperçois que je m'exprime très mal.
En fait notre maison est en bordure de route, son côté droit est en limite de propriété avec le terrain du voisin, ce terrain est en pente. Notre terrain à nous est derrière la maison (on est en rez-de-chaussée côté route, on descend un étage et on est en rez-de-jardin de l'autre côté). Le rez-de-chaussée sert de garage, notre appartement est à l'étage. Le parking est égalemenet en bordure de route, à côté de la maison, il surplombe le terrain du voisin. Les dimensions du parking sont égales à l'emplacement de cinq voitures (environ 5 mètres de large et 12 mètres de long). C'est uniquement sur cette bande de paking qu'il va passer, ce qui nous condamne deux places,et dans notre quartier les places de stationnement sont rares ! La rampe d'accès sera sur son terrain à lui.
Je sais pas si je suis bien claire, c'est difficile d'expliquer.
Ce qui nous gêne le plus, outre le fait de ne plus pouvoir stationner c'est que la future construction sera accolée à notre maison. Quand ils vont faire les fondations, ça va certainement fragiliser notre mur, sans compter que c'est pas marrant d'avoir un toit sous ses fenêtres.
Les 1500 euros c'est pour les deux places de parking et l'inconvénient de la maison collée à la nôtre.
COmment dois-je m'y prendre pour faire constater judiciairement l'extinction de la servitude ? Il faut aller voir un juge ? Et comment on fait pour demander un rendez-vous à un juge ? ça prend du temps ?
Pour ce qui concerne la mitoyenneté du mur, il ne voudra jamais, le voisin ne dialogue pas, il ne parle pas, il aboie !
Merci à tous les trois.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 11:13:03
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Insérer un schéma en suivant pas à pas les conseils de ce sujet.
Parce que là, j'ai du mal à comprendre comme votre maisonen bordure de route et collée contre la propriété voisin peut encore avoir des places de stationnement à sa droite...
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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marysech
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 23 oct. 2007 : 21:59:39
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oui c'est pas simple à comprendre.
Notre maison : façade sur la rue : 10 mètres.
Parking : largeur entre la rue et la maison : 5 mètres. Longueur : au total 22 mètres dont 10 mètres devant la maison et 12 mètres en surplomb du terrain du voisin.
Notre parking déborde de la maison sur la droite, c'est la bande de terrain qui avait fait l'objet de l'échange entre les anciens propriétaires respectifs.
Hou là là c'est de plus en plus compliqué comme j'explique.
Je vais essayer de faire un croquis et de l'insérer mais là je promets rien, je suis aussi nulle en informatique qu'en textes de loi. Et vous avez cru comprendre que ce n'est pas peu dire  |
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Jgrand
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 14:00:24
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Bonjour,
Je reviens sur le droit de passage depuis 30 ans ce qui rend l'action en indemnité irrecevable (art 685 C.civ)
Par contre l'utilisation simultanée de 2 itinéraires rend la possession équivoque et ne permet pas d'acquérir par prescription l'assiette d'une servitude (Montpellier, 25 janv.1984 : Gaz. Pal. 1984.1.218, note Alauze) |
Cordialement,
Jean |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 14:07:58
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Jean, on est ici dans aucun des deux cas...
il y a ici une servitude conventionnelle éteinte par non-usage parce qu'il était impossible d'en user pendant 30 ans...
*l'action indemnitaire est donc possible précisément parce qu'il n'y a pas eu usage pendant 30 ans (situation inverse de la première décision que vous citez)
*s'agissant d'une servitude conventionnelle, l'acquisition de la servitude par voie prescriptive est sans intérêt....d'autant qu'il n'y a pas ici d'équivoque sur le trajet utilisé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 oct. 2007 14:31:12 |
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