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 Sujet  |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 17 oct. 2007 : 16:20:55
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Bonjour à toutes et tous,
tout nouveau sur ce forum, je souhaiterais savoir ce qui ce passe dès lors que l'on achète un appartement en copro, que dans cette même copro il y à une procédure en cours qui coûte des frais aux copropriétaires et ma question est, est-ce que le vendeur mais surtout le notaire, ne doit-il pas informer de cette procédure en cours au moment de la signature?
Merci de vos réponses
à bientôt
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 16:39:24
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Bonjour gambetta, Bonne question. Je ne sais répondre que partiellement: La réponse courte est que: Effectivement le syndic doit remplir le formulaire "Etat daté" que le notaire lui envoie.
Mais:
1) J'ai compris que le syndic remplit dans la case procédure en cours seulement le/les cas ou le syndicat a été assigné au tribunal, et pas les affaires qui "menacent".
2) Il me parait bien (trop!) tard pour un acheteur de découvrir le jour de la signature  qu'il y a une procédure en cours. Il faut être au courant au moment de la négociation de prix.
Mon conseil: demandez le compte rendu (procès verbaux) des trois dernières assemblées générales dès la première visite.
Comment et quand obtenir une copie de cet « Etat daté » : j’espère qu’un autre contributeur/trice pourra nous le dire.  |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:03:42
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gambetta : en copro il faut TOUJOURS demander au moins les comptes et les proces verbaux des 3 dernières AG ...
pourquoi ? pour que vous sachiez quels sont les travaux qui ont été proposés et ... non votés (mais qui reviendront à coup sûr dans qq temps !) et les procédures en cours ... pas de surprises dans ce cas |
Cordialement, |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:03:54
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bonjour Guymmo,
et merci pour votre réponse, en effet, l'état daté doit faire figuré ce type d'infos et il s'avère que le syndicat était déjà assigné au moment de la signature donc, y aurait-il anguille?
Pour le point n°2 que vous évoquez, bien que cela soit quand même préjudiable à la vente, y à t-il manquement de la part du vendeur de l'info sous peine de ne pas acheter le bien ou bien de ne pas signer?
J'attends donc d'un bon contributeur une petite réponse concernant qui peut fournir une copie de l'état daté?
à suivre...
Citation :
Initialement entré par Guymmo
Bonjour gambetta, Bonne question. Je ne sais répondre que partiellement: La réponse courte est que: Effectivement le syndic doit remplir le formulaire "Etat daté" que le notaire lui envoie.
Mais:
1) J'ai compris que le syndic remplit dans la case procédure en cours seulement le/les cas ou le syndicat a été assigné au tribunal, et pas les affaires qui "menacent".
2) Il me parait bien (trop!) tard pour un acheteur de découvrir le jour de la signature qu'il y a une procédure en cours. Il faut être au courant au moment de la négociation de prix.
Mon conseil: demandez le compte rendu (procès verbaux) des trois dernières assemblées générales dès la première visite.
Comment et quand obtenir une copie de cet « Etat daté » : j’espère qu’un autre contributeur/trice pourra nous le dire.
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:14:32
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Bonjour joulia
je suis au courant en effet pour demander les 3 derniers pv mais il s'avère aussi que la procédure est (récente).
La procédure officielle, assignation en l'occurence, date de février/mars 2007 et notre acquisition de juillet 2007 donc je pense qu'il y à un oubli(volontaire ou non)mais si c'est le cas, je crois qu'il y aurait manquement quelque part dans la procédure de vente quelle que soit l'étape!
Qu'en pensez-vous?
et merci bien sur pour votre réponse joulia
Citation :
Initialement entré par Joulia
gambetta : en copro il faut TOUJOURS demander au moins les comptes et les proces verbaux des 3 dernières AG ...
pourquoi ? pour que vous sachiez quels sont les travaux qui ont été proposés et ... non votés (mais qui reviendront à coup sûr dans qq temps !) et les procédures en cours ... pas de surprises dans ce cas
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:18:01
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En théorie , le syndic doit prévenir des affaires en cours, mais en pratique s'il ne l'indique pas au notaire, et si le syndic ne le fait pas apparaitre sur le compte rendu écrit des AG. vous n'avez aucun moyen de le connaitre.
Dans notre copropriété depuis 2003 une procédure suit son cours - la copropriété a du payer 15 000€ de frais d'administrateur provisoire pour annulation du mandat du syndic !!! il n'est marqué sur aucun compte rendu que l'affaire ce poursuit en cassation ( après TGI et Cour d'Appel ! ) .
Aucun moyen d'obtenir une quelconque information objective sur cette procédure, et le conseil syndical signe toujours des comptes rendus édulcorés d'AG , chez nouis le point essentiels abordés par oral dans les AG , sont oubliés à l'écrit !!! pour le syndic réelu après avoir subi une annulation de son mandat, maintient que la procédure en cours contre lui est personnelle entre un copropriétaire et le syndic , et donc ne concernant pas la copropriété ( édifiant certes, mais hélas réel !! )
pourtant ce n'est pas neutre ! cette procédure ayant accéssoirement donnée lieue à une réponse ministérielle - claire, nette et précise - sur l'intitulé des comptes séparés ( entre-autre diffusée sur JPM copro et sur l'ARC ) mais rien ne change, les nouveaux acheteurs n'en sauront rien, rien du risque que le mandat du syndic soit pour une seconde fois annulé, avec 15 000€ à payer à nouveau !!! en fonction de la réponse de la cour de cassation..
conclusion quand vous achetez en copropriété, renseignez vous bien en dehors du vendeur, du syndic, de l'agence immobilier, et du notaire, car dans certaine ville tout ce joli monde s'entend comme larrond en foire ... et vous devrez peut- etre payer pour une affaire que vous découvrirez en cours de route après votre achat !!!
désolé !! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:24:14
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La négociation de prix se fait donc avant de pouvoir prendre connaissance de l’état daté ?
Et encore: dans le cas de JYL53 le syndic est capable de rien remplir dans la case procédures parce que, selon lui, la procedure ne concerne pas le syndicat mais un copropriétaire contre le syndic?  |
Edité par - Guymmo le 17 oct. 2007 17:27:57 |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:29:03
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Bonjour jyl53
édifiant, le mot est faible, la réponse n'est pas très optimiste certes mais je cherche à savoir si un recours est néanmoins possible à l'encontre du vendeur justement?
Quel que soit le "coupable", il doit y en avoir un dans la chaine qui n'ai pas fait son job et contre lequel on puisse se retourner, non
Citation :
Initialement entré par JYL53
En théorie , le syndic doit prévenir des affaires en cours, mais en pratique s'il ne l'indique pas au notaire, et si le syndic ne le fait pas apparaitre sur le compte rendu écrit des AG. vous n'avez aucun moyen de le connaitre.
Dans notre copropriété depuis 2003 une procédure suit son cours - la copropriété a du payer 15 000€ de frais d'administrateur provisoire pour annulation du mandat du syndic !!! il n'est marqué sur aucun compte rendu que l'affaire ce poursuit en cassation ( après TGI et Cour d'Appel ! ) .
Aucun moyen d'obtenir une quelconque information objective sur cette procédure, et le conseil syndical signe toujours des comptes rendus édulcorés d'AG , chez nouis le point essentiels abordés par oral dans les AG , sont oubliés à l'écrit !!! pour le syndic réelu après avoir subi une annulation de son mandat, maintient que la procédure en cours contre lui est personnelle entre un copropriétaire et le syndic , et donc ne concernant pas la copropriété ( édifiant certes, mais hélas réel !! )
pourtant ce n'est pas neutre ! cette procédure ayant accéssoirement donnée lieue à une réponse ministérielle - claire, nette et précise - sur l'intitulé des comptes séparés ( entre-autre diffusée sur JPM copro et sur l'ARC ) mais rien ne change, les nouveaux acheteurs n'en sauront rien, rien du risque que le mandat du syndic soit pour une seconde fois annulé, avec 15 000€ à payer à nouveau !!! en fonction de la réponse de la cour de cassation..
conclusion quand vous achetez en copropriété, renseignez vous bien en dehors du vendeur, du syndic, de l'agence immobilier, et du notaire, car dans certaine ville tout ce joli monde s'entend comme larrond en foire ... et vous devrez peut- etre payer pour une affaire que vous découvrirez en cours de route après votre achat !!!
désolé !!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:30:23
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L'incident que vous signalez est fréquent et c'est l'occasion de faire le point.
Mais il faudra nous indiquer :
la nature et l'objet de cette procédure
si l'assignation a été délivrée avant la signature de la vente.
Ceci étant c'est avant tout le vendeur qui doit signaler aussi bien les travaux votés que l'existence d'une procédure ou la proximité d'une assemblée générale. Quand le vendeur informé ne dit rien, il y a ce que les juristes appelle une réticence dolosive  Elle peut, dans certains cas, avoir des conséquences juridiques sur la vente elle-même.
Mais le syndic lui-même est tenu de fournir les mêmes renseignements.
Normalement l'état daté et le note de renseignements complémentaires doivent vous êtes communiqués par le notaire chargé de la vente.
Il y a bien entendu faute du syndic s'il a omis de signaler l'existence d'une procédure intéressant l'immeuble.
J'ajoute qu'il a aussi l'obligation de notifier aux copropriétaires toute assignation délivrée au syndicat des copropriétaires. Cette formalité est souvent oubliée. Dans ce cas d'oubli, on ne peut évidemment reprocher au vendeur de n'avoir pas fait état d'une procédure qu'il ignorait.
Je vous conseille toutefois de relire votre acte d'acquisition qui doit indiquer l'existence ou l'inexistence d'une procédure intéressant le syndicat. Il se pourrait qu'une indication donnée vous ait échappé.
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 17:36:06
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Au fait, dans votre copro, qui est à l'initiative de l'annulation du mandat de syndic, est-ce suite à une résolution et un vote collectif en AG ou est-ce une démarche d'un copropriétaire (isolé)?
pcq dans les 2 cas, la procédure se fait entre le syndic et le syndicat, non?
Citation :
Initialement entré par JYL53
En théorie , le syndic doit prévenir des affaires en cours, mais en pratique s'il ne l'indique pas au notaire, et si le syndic ne le fait pas apparaitre sur le compte rendu écrit des AG. vous n'avez aucun moyen de le connaitre.
Dans notre copropriété depuis 2003 une procédure suit son cours - la copropriété a du payer 15 000€ de frais d'administrateur provisoire pour annulation du mandat du syndic !!! il n'est marqué sur aucun compte rendu que l'affaire ce poursuit en cassation ( après TGI et Cour d'Appel ! ) .
Aucun moyen d'obtenir une quelconque information objective sur cette procédure, et le conseil syndical signe toujours des comptes rendus édulcorés d'AG , chez nouis le point essentiels abordés par oral dans les AG , sont oubliés à l'écrit !!! pour le syndic réelu après avoir subi une annulation de son mandat, maintient que la procédure en cours contre lui est personnelle entre un copropriétaire et le syndic , et donc ne concernant pas la copropriété ( édifiant certes, mais hélas réel !! )
pourtant ce n'est pas neutre ! cette procédure ayant accéssoirement donnée lieue à une réponse ministérielle - claire, nette et précise - sur l'intitulé des comptes séparés ( entre-autre diffusée sur JPM copro et sur l'ARC ) mais rien ne change, les nouveaux acheteurs n'en sauront rien, rien du risque que le mandat du syndic soit pour une seconde fois annulé, avec 15 000€ à payer à nouveau !!! en fonction de la réponse de la cour de cassation..
conclusion quand vous achetez en copropriété, renseignez vous bien en dehors du vendeur, du syndic, de l'agence immobilier, et du notaire, car dans certaine ville tout ce joli monde s'entend comme larrond en foire ... et vous devrez peut- etre payer pour une affaire que vous découvrirez en cours de route après votre achat !!!
désolé !!
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 18:07:10
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Gambetta92,
Pour répondre à votre question : en france les actions communes en justice ne sont toujours pas autorisées dans le droit français...donc l'initiative vient d'un copropriétaire ( isolé par le fait ) contre le syndic. Pour savoir si oui ou non le compte bancaire de la copropriété était réellement séparé ou non ( si vous cliquez sur mon pseudo vous aurez une idée du contexte )
( Et dans les archives de JPM : son analyse sur la décision de la cour d'appel de Paris surt la définition des comptes séparés reprend objectivement le contexte en janvier 2007...)
toujours est-il que le copropriétaire a peut etre fait l'erreur d'attaquer le syndic et non le syndicat des copropriétaires ? mais c'est idiot de refaire l'histoire... les 15000e ont été de toute façon à payer !!
toujours est-il que le conseil syndical savait depuis le début les risques de cette procédure soit = application de l'annulation du mandat de syndic et nominataion d'un administrateur provisoire pour gerer la copropriété Par le TGI d'Evry ( cf loi SRU 2000 ) .... et le conseil syndical n'a rien fait, a seulement dit quand l'administratur provisoire a "déboulé" dans la copropriété : que le role du conseil syndical n'était pas d'intervenir dans une affaire privée !!!
( depuis quand la gestion d'un compte commun à un ensemble de copropriétaire est une affaire privée ???
Mais le plus triste, est la capacité d'occultation de l'information dans cette procéduredepuis 5 ans maintenant, qui se poursuit en casation, et dont on ne voit apparaitre nulle part la moindre information sur les documents concernant la copropriété ...
J'espère avoir bien répondu à votre question; Cordialement
Et toujours merci à JPM pour la clarté de ses réponses
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 14:47:04
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J'ai retrouvé en date du 19 mars 2006, ce qu'un copropriétaire ( verdelet ) avait écrit sur l'annulation du mandat de syndic dans notre copropriété, à chaud ( 2006 sur une procédure commencée en 2003 ) la description est interessante ,
lien : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36687
depuis, le silence du syndic et du conseil syndical sont restés identique : circulez il n'y a rien à voir !!! toujours une chappe de plomb sur la procédure en cours. toujours un risque existant que le mandat du syndic soit annulé une seconde fois, en fonction de la réponse en 2008 ou 2009 de la cour de cassation, ( et pour la seconde fois un administrateur provisoire ??? et encore 15 000€ à payer pour les copropriétaires ??? ) mais de cela il ne faut surtout pas en parler  !!
Cordialement JYL53 |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 16:51:32
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Bonjour JPM
merci et pour vous répondre, il s'agit à la base d'un dégat des eaux/infiltration chez une copro qui a tenté de solutionner le problème à l'amiable avec le syndic bénévole en place au moment des faits et depuis un ping-pong s'est installé et cela à duré près d'un an, donc elle a assigné depuis février ou mars 2007, la signature de notre compromis à eu lieu fin avril 2007 avec une AG qui à eu lieu en mai 2007 et qui occultait complètement cette procédure en cours, à savoir il n'y à que 4 copros au total et le sujet à été abordé lors de la réunion(j'étais absent car par encore acheté)notre vendeur lui était présent mais sur les 4 copros, nous sommes 3 nouveaux arrivants et pour conclure, nous avons signé l'acte définitif en juillet 2007 et le notaire n'a pas fait lecture non plus de cette procédure.
A ce jour, nous n'avons toujours reçu l'acte de vente afin de pouvoir vérifier cette info.
Je ne manquerais de vous tenir au courant evidemment
par ailleurs, que veut dire exactement réticence dolosive? ( est-ce dans le but de cacher la vérité sur certaines actions ou procédures à l'acquéreur?)
et si réticence dolosive il y à, quel est le recours en général?
à bientôt, affaire à suivre...
Citation :
Initialement entré par JPM
L'incident que vous signalez est fréquent et c'est l'occasion de faire le point.
Mais il faudra nous indiquer :
la nature et l'objet de cette procédure
si l'assignation a été délivrée avant la signature de la vente.
Ceci étant c'est avant tout le vendeur qui doit signaler aussi bien les travaux votés que l'existence d'une procédure ou la proximité d'une assemblée générale. Quand le vendeur informé ne dit rien, il y a ce que les juristes appelle une réticence dolosive Elle peut, dans certains cas, avoir des conséquences juridiques sur la vente elle-même.
Mais le syndic lui-même est tenu de fournir les mêmes renseignements.
Normalement l'état daté et le note de renseignements complémentaires doivent vous êtes communiqués par le notaire chargé de la vente.
Il y a bien entendu faute du syndic s'il a omis de signaler l'existence d'une procédure intéressant l'immeuble.
J'ajoute qu'il a aussi l'obligation de notifier aux copropriétaires toute assignation délivrée au syndicat des copropriétaires. Cette formalité est souvent oubliée. Dans ce cas d'oubli, on ne peut évidemment reprocher au vendeur de n'avoir pas fait état d'une procédure qu'il ignorait.
Je vous conseille toutefois de relire votre acte d'acquisition qui doit indiquer l'existence ou l'inexistence d'une procédure intéressant le syndicat. Il se pourrait qu'une indication donnée vous ait échappé.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 17:19:17
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| avez vous demandé à votre notaire la copie de l'état daté rempli et envoyé par le syndic??? |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 20:26:11
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bonsoir nefer,
non, je n'ai pas encore demandé la copie de l'état daté mais je pense le faire dès demain, ce qui m'étonne, c'est le fait que si effectivement qque chose était mentionné dans l'état daté, pourquoi est-ce que le notaire n'en à pas fait lecture?
D'autant que la procédure a été engagée mais personne n'en a fait mention!!! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 20:59:44
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c'est au syndic de bien remplir l'état daté
attendez d'en avoir une copie |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 18 oct. 2007 : 21:05:43
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oui y à plus qu'à...
merci pour votre réponse en tt cas
Citation :
Initialement entré par nefer
c'est au syndic de bien remplir l'état daté
attendez d'en avoir une copie
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 14:47:38
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Bonjour à toutes et tous,
je reviens vers vous qui m'avez répondu et les autres j'espère, pour ceux qui ont suivi, il se trouve que j'ai contacté notre notaire et il s'avère que le syndic n'a effectivement pas fait mention de l'assignation faite par une copro à l'encontre du syndicat dans l'état daté, par conséquent voici ma question, quel recour avons-nous et contre qui surtout et que pouvons-nous attendre de tout cela évidemment???
En attendant vos réponses
cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 16:09:25
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Vous pouvez demander l'exonération de toute contribution aux charges liées à cette procédure : honoraires divers et frais de procédure, éventuellement les indemnités qui pourraient être dues à tel ou tel. Les sommes corespondantes devraient être prises en charge par le syndic qui aurait intérêt à faire une déclaration à son assureur de responsabilité.
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 24 oct. 2007 : 17:20:08
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Tous d'abord, merci pour votre réponse, la réactivité fait réellement plaisir
- par contre, concrètement, comment demander l'exonération en question?
- Pouvez-vous m'expliquer cette histoire de déclaration à l'assurance du syndic, aurait-il, par manquement ou par omission, engagé sa responsabilité du fait de cet "oubli"?
De ce fait, y à t-il un recours(juridique je parle)avec texte de loi à l'appui svp?
en vous remerciant
Citation :
Initialement entré par JPM
Vous pouvez demander l'exonération de toute contribution aux charges liées à cette procédure : honoraires divers et frais de procédure, éventuellement les indemnités qui pourraient être dues à tel ou tel. Les sommes corespondantes devraient être prises en charge par le syndic qui aurait intérêt à faire une déclaration à son assureur de responsabilité.
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 08:23:52
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Bonjour,
dès lors que la signature définitive d'un achat immobilier a été effectuée, existe t-il un courrier type afin de récupérer un fond de roulement et quel texte peut-on citer, article 20?
merci |
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