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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
 Posté - 27 oct. 2007 : 12:12:26
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Le mensuel 60 millions de consommateurs, consacre un dossier très interessant sur les syndics et leurs dérives et pas mal de conseils pratiques face aux abus, peut-etre trouverez-vous une réponse aux questions que vous vous posez...
En tout cas il apparait dans cet article que la relation contratuelle syndic-copropriétés ne poura plus maintenant etre comme avant !!! et c'est tant mieux  !!!
cordialement J-Y Leroux |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 09:48:18
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Bonjour,
Nous sommes dans le même cas dans notre copropriété.
La faute en incombe au syndic qui a "omis" de citer les procédures en cours lors de la rédaction du questionnaire demandé par le notaire. Ce dernier ne peut donc être mis en cause.
Mais, le syndic OUI, bien évidemment
Il l'a fait, très certainement, en accord avec le vendeur, qui a signé la vente définitive chez le notaire, le matin même de l'assemblée générale annuelle dont la convocation à l'AG qui prévoyait la résolution suivante:
L'AG fait le point sur les procédures judiciaires en cours dans la copropriété (art. 24).
Elles sont mentionnées dans le rapport du Président du Conseil syndical, joint en annexe à ce Procès-verbal.
A noter:
[*]pourquoi mentionner (art. 24) pour cette résolution qui n'est que de l'information, non suivie d'un vote
[*]le rapport de Pdt du CS n'était pas joint à cette convocation. Terminé la veille de l'AG, il a été lu en séance, devant 60% des copropriétaires présents physiquement, et donné au nouveau syndic élu pour être joint au PV de l'AG, permettant d'informer les absents, principalement des Etrangers.
Ce nouveau syndic s'est distingué tout de suite en ne diffusant pas ce Rapport qui contenait toutes les informations détaillées possibles sur les très nombreuses procédures en cours et les milliers d'euros déjà dépensés en frais d'avocats.
Le vendeur a donné à l'acheteur la convocation à l'AG, dès signature chez le notaire, lui suggérant d'aller à la réunion de l'après-midi.
Nous avons fait la connaissance de l'acheteur en entrée de séance, mais trop tard pour le mettre en garde. Nous lui avons donné copie du Rapport du Pdt, il l'a lu dans les jours qui suivent, mais n'est pas allé chez le notaire pour voir ce qu'il en était. C'est son problème.
Quelqu'un parle d'une action à faire contre le syndic, à titre individuel. C'est possible, à preuve notre "syndic indélicat" vient de se voir destituer sur une autre copropriété de Cannes, par un référé traité en urgence par le TGI, avec nomination d'un administrateur provisoire, à la demande d'un seul copro.
De notre côté, nous en sommes arrivés à créer une association de défense, permettant de fédérer plusieurs copropriétaires pour des actions à son encontre, ce qui a été déclneché en juin 2006, juste après son élection. Mais, la lenteur de la justice .... (voir Rachida, elle a du boulot qui l'attend
Pour info, voici le site Internet que nous venons ce créer. Les affaires judiciaires sont, pour l'instant protégées par un mot de passe, mais devraient être rendues publiques d'ici peu, en suivant les recommandations de la CNIL
http://leshortensias.cannes.free.fr/
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 11:12:16
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Le site est très bien fait.
L'affaire des loggias pourrait bien alimenter un jour la rubrique de jurisprudence si les juridictions du fond prennent le parti de ne pas se plier aux arrêts de la Cour de cassation.
Encore faut-il, dans chaque cas, connaître les particularités du dossier, car il y a plusieurs variantes du problème.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 11:32:04
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Citation :
Initialement entré par JPM
L'affaire des loggias pourrait bien alimenter un jour la rubrique de jurisprudence si les juridictions du fond prennent le parti de ne pas se plier aux arrêts de la Cour de cassation.
Rassure-toi, je suis l'affaire de très près et en rendrai compte sur ce forum régulièrement, car, cela n'apparaît (pas encore) sur notre site, mais nous avons également une telle affaire (comme dans beaucoup de résidences de Cannes, mais ça doit être pareil ailleurs) pour quatre vérandas installées différemment des 15 autres installées, plus normalement, auparavant.
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 12:09:25
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le site est très bien fait.
MERCI. tu noteras que j'ai cité le tien dans la rubrique "liens", compte tenu du nombre important d'infos qu'on y trouve.
Mais j'ai toujours le souci du respect des règles de la CNIL, donc je poste un sujet dans ce sens sur le forum des questions juridiques. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 14:05:43
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Côté CNIL, celà peut être l'occasion de faire le point de ce qu'ils pensent des sites d'immeuble.
Il y a eu un arrêt, me semble-t-il, à propos d'un site d'immeuble ouvert par une association, revendiqué ensuite par le syndicat des copropriétaires 
Ou bien c'est un juriste spécialisé qui a posé le problème.
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 15:01:00
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Bonjour Nefer
j'ai maintenant en ma possession l'état daté que m'a envoyé le notaire et effectivement, à l'annexe de la 3eme partie de l'état daté, au paragraphe des procédures en cours, il est coché que NON.
Par conséquent, j'ai eu quelques réponses avant de recevoir ces infos, dois-je donc contester d'une part les honoraires demandés qui plus est, le syndic compte faire un appel "exceptionnel"pour ces honoraires alors qu'étant en système de charges provisionnelles, il ne peut faire cet appel, puisque non voté, non?
Par ailleurs est-ce normal d'avoir un fond de roulement(je crois que non)vu qu'en général c'est plutôt réservé dès lors qu'il y à des copros défaillants ou un système de charges réelles?
merci de vos réponses
Citation :
Initialement entré par nefer
c'est au syndic de bien remplir l'état daté
attendez d'en avoir une copie
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 18:50:19
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Citation :
Initialement entré par JPM
Ou bien c'est un juriste spécialisé qui a posé le problème.
J'ai déplacé la question vers "Droit et sites Internet et Blog" de la rubrique "Conseils syndicaux et divers copropriétaires" |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
Edité par - kasos le 28 oct. 2007 18:51:13 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 20:52:20
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Citation :
Initialement entré par gambetta92
j'ai maintenant en ma possession l'état daté que m'a envoyé le notaire et effectivement, à l'annexe de la 3eme partie de l'état daté, au paragraphe des procédures en cours, il est coché que NON.
La première chose à faire est d'écrire au syndic en RAR pour lui demander pourquoi il n'a pas signalé ces procédures dans le questionnare. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:46:39
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Bonjour Kasos
et merci pour votre réponse, je vais suivre ce conseil bien que ça me semble logique en effet de lui demander des compte vu que le notaire lui, ne peut savoir ce qui lui est caché!
Par ailleurs, je continue sur ma lancée, le vendeur en question a fait des travaux pour vendre son appartement mais a fait du cache misère et dissimulé sous des coffrages par exemple, des colonnes d'évac communes complètement corrodées par la rouille et qui fuient qui plus est, je sais que déclaration doit être faite à l'assurance mais est-ce que d'après vous, il peut s'agir d'un vis caché et quel est le recours dans une telle situation?
en vous remerciant |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 19:14:14
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Citation :
Initialement entré par gambetta92
Par ailleurs, je continue sur ma lancée, le vendeur en question a fait des travaux pour vendre son appartement mais a fait du cache misère et dissimulé sous des coffrages par exemple, des colonnes d'évac communes complètement corrodées par la rouille et qui fuient qui plus est, je sais que déclaration doit être faite à l'assurance mais est-ce que d'après vous, il peut s'agir d'un vis caché et quel est le recours dans une telle situation?
1) déclaration à votre assurance concernant les fuites (elle se retournera contre le syndic si c'est de sa faute)
2) déclaration au syndic car ce que vous décrivez est un équipement des parties communes. C'est à lui de faire réparer. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 15:18:07
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Bonjour kasos
et merci, c'est chose faite concernant la déclaration mais j'aurais aimé avoir une réponse, si vous la connaissez bien sur, à la question peut-il s'agir d'un vis caché car non déclaré aussi?
merci d'avance
Citation :
Initialement entré par kasos
Citation :
Initialement entré par gambetta92
Par ailleurs, je continue sur ma lancée, le vendeur en question a fait des travaux pour vendre son appartement mais a fait du cache misère et dissimulé sous des coffrages par exemple, des colonnes d'évac communes complètement corrodées par la rouille et qui fuient qui plus est, je sais que déclaration doit être faite à l'assurance mais est-ce que d'après vous, il peut s'agir d'un vis caché et quel est le recours dans une telle situation?
1) déclaration à votre assurance concernant les fuites (elle se retournera contre le syndic si c'est de sa faute)
2) déclaration au syndic car ce que vous décrivez est un équipement des parties communes. C'est à lui de faire réparer.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 17:26:49
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Citation :
Initialement entré par gambetta92
peut-il s'agir d'un vice caché car non déclaré aussi?
C'est plus compliqué
Quel est l'âge de l'immeuble? (garantie décénale?)
De toutes façons, c'est l'expert de votre compagnie d'assurance qui recherchera la cause et vous dira ce que vous pouvez faire.
Mais s'il y a faute du vendeur qui vous a caché qqchose, vous pourrez vous retourner contre lui
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 21:50:12
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Bonsoir kasos
et bien il s'agit d'un petit immeuble des années 20/30...
merci |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 07:28:47
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Citation :
Initialement entré par gambetta92
et bien il s'agit d'un petit immeuble des années 20/30...
Donc plus de garantie contre vie caché de l'immeuble.
Ne vous reste que l'action par votre compagnie d'assurance, à défaut d'une action faite par le syndic concernant une partie commune. |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 03 nov. 2007 : 15:00:19
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Merci Kasos,
le contraire m'aurait étonné aussi!
qu'importe, le fait est que déclaration est faite à l'assurance(la mienne dans un 1er temps)et puisque cela concerne les parties communes, le syndic doit faire le reste, d'ailleurs, vu les dégats, nous avons un enfant asthmatique, peut-on exiger une certaine réactivité, ce qui va de soit cela dit, mais le syndic est-il déjà tenu d'intervenir rapidement?
merci |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 08:41:17
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Bonjour JPM
permettez-moi de revenir vers vous car vous me demandiez des éléments que je n'avais pas à ce moment:
1- Pour ce qui est de la nature de la procédure, une copropriétaire assigne le syndicat par le biais du syndic evidemment pour un degat des eaux survenue chez elle à cause "d'un élément de le toiture défectueux et fuyard", depuis c'est expertise sur expertise sans réelle avançée du dossier, à savoir qu'à l'époque, il s'agissait d'un syndic bénévole occupant dont déclaration lui a été faite et depuis rien n'avance!
Assignation a donc été faite le 15 mai 2007, une AG le 22 mai 2007 où, d'après les copros présents(nouveaux arrivants de l'année, 3 sur 4)juste de l'information sur le dossier mais personne n'a parlé d'assignation et rien n'est mentionné dans le PV non plus!
Notre achat date de mi juillet 2007 et ayant eu vent de cette procédure, j'ai demandé au notaire chargé de la signature, copie de l'état daté et à ma grande surprise, à l'annexe reprenant les procédures en cours, il est coché clairement NON.(Alors qu'assignation avait été faite en mai).
Pour reprendre ce que l'on nomme une réticence dolosive, je me suis un peu renseigné et j'ai vu effectivement qu'il pouvait avoir, dans certains cas, annulation de la vente ou de l'achat dans l'autre sens car en effet, si nous avions connu cette information, nous n'aurions certainement pas acheté, à mon avis procédure cachée.
J'a demandé une explication par courrier RAR au syndic et devinez, celui-ci nous répond tjrs en RAR, que du fait de certains copros remettant son intégrité et son professionnalisme en cause, qu'il décidait de ne pas renouveller son mandat, qu'il nous donne 3 mois pour trouver un nouveau syndic et la cerise, que nous devons trouver une location pour l'assemblée(détail puisque possible de la faire sur la résidence)mais qu'il n'assistera pas à l'AG!
Sachant qu'il y à déjà une procédure en cours dont je vous parlais + haut, nous-même avons 1 dégat des eaux sur parties communes(colonne évacuations eaux usées et pluviales fuyarde et dégoulinante dès lors qu'il pleut et que notre voisine utilise ses WC)déclaré fin octobre et toujours pas réparé, devis jamais vu ni montants communiqués!
Sinistre causant forte humidité dans l'appartement avec enfant en bas age...Syndic alerté par RAR sans réaction"urgente".
Que faire???
si vous avez un semblant de réponse, elle sera la bienvenue.
En vous remerciant d'avance
Citation :
Initialement entré par JPM
L'incident que vous signalez est fréquent et c'est l'occasion de faire le point.
Mais il faudra nous indiquer :
la nature et l'objet de cette procédure
si l'assignation a été délivrée avant la signature de la vente.
Ceci étant c'est avant tout le vendeur qui doit signaler aussi bien les travaux votés que l'existence d'une procédure ou la proximité d'une assemblée générale. Quand le vendeur informé ne dit rien, il y a ce que les juristes appelle une réticence dolosive Elle peut, dans certains cas, avoir des conséquences juridiques sur la vente elle-même.
Mais le syndic lui-même est tenu de fournir les mêmes renseignements.
Normalement l'état daté et le note de renseignements complémentaires doivent vous êtes communiqués par le notaire chargé de la vente.
Il y a bien entendu faute du syndic s'il a omis de signaler l'existence d'une procédure intéressant l'immeuble.
J'ajoute qu'il a aussi l'obligation de notifier aux copropriétaires toute assignation délivrée au syndicat des copropriétaires. Cette formalité est souvent oubliée. Dans ce cas d'oubli, on ne peut évidemment reprocher au vendeur de n'avoir pas fait état d'une procédure qu'il ignorait.
Je vous conseille toutefois de relire votre acte d'acquisition qui doit indiquer l'existence ou l'inexistence d'une procédure intéressant le syndicat. Il se pourrait qu'une indication donnée vous ait échappé.
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 10:15:34
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Citation :
Initialement entré par gambetta92
Il y a bien entendu faute du syndic s'il a omis de signaler l'existence d'une procédure intéressant l'immeuble.
J'ajoute qu'il a aussi l'obligation de notifier aux copropriétaires toute assignation délivrée au syndicat des copropriétaires. Cette formalité est souvent oubliée. Dans ce cas d'oubli, on ne peut évidemment reprocher au vendeur de n'avoir pas fait état d'une procédure qu'il ignorait.
Suis intéressé par les réponses qui vont parvenir des "spécialistes"
Faute du notaire? J'y crois pas trop, car les notaires ne peuvent aller voir les appartements en vente et enquêter sur tout ce qui ne va pas.
C'est donc certainement une faute imputable au seul syndic.
Et donc possibilité de mettre enn cause sa responsabilité, même s'il démissionne |
Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 14:43:09
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Bonjour Kasos
merci pour votre remarque mais qu'on soit bien d'accord et je crois que nous sommes du même avis, il s'agit, à mon sens, d'une réelle faute du syndic, le notaire n'a rien à voir dans ce que le syndic lui remet!
Mais pourquoi attendre une réponse des spécialistes? Ironie?
cordialement
Citation :
Initialement entré par kasos
Citation :
Initialement entré par gambetta92
Il y a bien entendu faute du syndic s'il a omis de signaler l'existence d'une procédure intéressant l'immeuble.
J'ajoute qu'il a aussi l'obligation de notifier aux copropriétaires toute assignation délivrée au syndicat des copropriétaires. Cette formalité est souvent oubliée. Dans ce cas d'oubli, on ne peut évidemment reprocher au vendeur de n'avoir pas fait état d'une procédure qu'il ignorait.
Suis intéressé par les réponses qui vont parvenir des "spécialistes"
Faute du notaire? J'y crois pas trop, car les notaires ne peuvent aller voir les appartements en vente et enquêter sur tout ce qui ne va pas.
C'est donc certainement une faute imputable au seul syndic.
Et donc possibilité de mettre enn cause sa responsabilité, même s'il démissionne
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 14:56:36
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Citation :
Initialement entré par gambetta92
Mais pourquoi attendre une réponse des spécialistes? Ironie?
NON, ce n'est pas de l'ironie
J'aimerais que s'exprime sur ce sujet plusieurs intervenants qui sont plus qualifiés que moi.
Car vous avez un sacré problème, dont je ne vois pas comment vous allez pouvoir vous en sortir
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Cordialement
kasos
Ancien Pdt de CS
Secrétaire d'une association de défense des copropriétaires de sa résidence |
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