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 Sujet  |
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 25 oct. 2007 : 17:31:14
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Bonjour
le pos d'une commune indique à l'article NB 10
HAUTEUR MAXIMUN DES CONSTRUCTIONS
la hauteur des constructions mesurée en tout point des facades du sol naturel ou excavé jusqu'au niv de l'égout du toit ne pourra exeder 1 étage sur rez de chausée et 7 metres
dans le cas d' un terrain en pente j'interprete cette disposition :
que la hauteur visible du batiment doit suivre le profil du terrain tout en restant en dessous de 7 metre et avoir toujours 1 à 2 niveau visible au dessus du terrain naturel
Question : puis je construire un local habitable d'une hauteur de 3 m au dessus du sol soit une partie semi entérré sous le rez de chaussée et une partie faisant terrasse devant le rez de jardin
merci
giov
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 17:44:50
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| faites un petit croquis en suivant ce mod'op, ce sera plus clair |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 18:58:17
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chez vous non plus, rien n'est prévu pour le mesurage de hauteur dans les terrains en pente ?
lisez ce fil...
selon moi, vous êtes OK sauf règle spécifique aux terrains en pente.
Laurent, un avis contraire ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:04:28
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je pense avoir le droit sauf que l'instructeur de la DDE interprete cela comme étant 3 niveaux il se refugie sur l'article ( 1 étage sur rez de chaussée )
le pos ne prevoit pas d'hauteur frontale
il ne prevoit rien sur les sous sols
merci |
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:10:28
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existe t'il un texte, des croquis explicatifs legaux doncs opposables a tous ou s'agit 'il encore d'une interpretation personnelle
si vous pouvez me renseigner merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:12:46
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faites lui lire cette décision du CE : Conseil d'Etat, 1 /10 SSR, 1989-10-23, 79875.
façade par façade, vous êtes dans la règle. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:13:52
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Citation :
Initialement entré par valastro
existe t'il un texte, des croquis explicatifs legaux doncs opposables a tous ou s'agit 'il encore d'une interpretation personnelle
si vous pouvez me renseigner merci
soit la règle est précisée dans le POS/PLU et elle ne souffre aucune interprétation, soit elle ne l'est pas et on ne peut pas vous interdire d'interpréter à votre avantage ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:25:22
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merci pour cet decision du conseil d'état
j'ai du mal à comprendre le raisonnement de l'instructeur alors que toutes les villas autour de la mienne sont dans la meme configuration que mon croquis . |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:31:20
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la règle du POS/PLU existait elle lors de leur construction ?
retrouvez dans la présentation de votre zone les motivations de ces règles de hauteur : si on y parle d'homogénéité des constructions nouvelles avec le bati existant, ou un truc du genre, vous avez gagné sans coup férir. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 25 oct. 2007 19:33:01 |
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 19:55:37
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non il n'y a rien du genre
sauf : ASPECT EXTERIEUR
(les constructions doivent s'efforcer à la plus grande simplicité de volume possible et exclure tout décrochement inutile)
- je vais rechercher s'il existe d'autres décision du conseil d'état
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 20:08:20
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si vous trouvez, indiquez les....
j'en ai déjà rapporté pas mal dans l'autre fil en cours sur un sujet similaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 20:58:12
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Citation :
Initialement entré par valastro
non il n'y a rien du genre
sauf : ASPECT EXTERIEUR
(les constructions doivent s'efforcer à la plus grande simplicité de volume possible et exclure tout décrochement inutile)
Stupéfiant !!!!
Honteux !!!!
Comment des élus peuvent-ils tenter aussi éhontément d'imposer leurs petits goûts étriqués ???
C'est quoi des "décrochements inutiles" ???????
Idiot.
Imbécile.
Injugeable.
Désolé du coup de gueule.
Mais des fois, c'est plus fort que moi...
Citation :
- je vais rechercher s'il existe d'autres décision du conseil d'état
merci
Sinon, pour revenir à votre question, impossible de vous conseiller sans voir le dessin des façades.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 21:13:18
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Laurent, c'est ma fote, ma craie rande fote !
valastro avait fait le schéma intégré au fil deux fois de suite... et j'ai réussi, après plusieurs corrections de balises tout à fait efficaces, à les supprimer !!!!
je lui a demandé de recommencer la manip par MP et j'attends... qu'il corrige ma fôte ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 21:33:51
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 25 oct. 2007 21:37:09 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 21:38:47
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Laurent, c'est ma fote, ma craie rande fote !
valastro avait fait le schéma intégré au fil deux fois de suite... et j'ai réussi, après plusieurs corrections de balises tout à fait efficaces, à les supprimer !!!!
je lui a demandé de recommencer la manip par MP et j'attends... qu'il corrige ma fôte !
Bon, les doigts sur la table, bien à plat !   
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 21:47:54
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Citation :
Initialement entré par valastro
Pour moi, il y a 2 façades décalées.
On ne peut donc pas considérer que vous dérogez au POS.
La hauteur mesurée en façade du garage ne dépasse pas 1 étage sur rez-de-chaussée.
La hauteur mesurée en façade (donc de bâtiment visible) de la maison ne dépasse pas non plus 1 étage sur rez-de-chaussée.
L'instructeur tente d'expliquer qu'il serait donc impossible de construire une cave sous votre rez-de-jardin actuel ce qui bien sur est faux.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 25 oct. 2007 : 22:03:50
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oui je suis convaincu que la decision de la DDE n'est pas fondé
il s'agit là encore une fois d'une interpretation personelle de l'instructeur malheureusement pour moi le maire et son adjoint chargé de l'urbanisme suivent les conseils et l'avis de la DDE .
bon ce n'est pas grave , je ne vais pas baisser les bras
merci
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 07:54:59
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Sans vouloir défendre le service instructeur qui me semble bien pointilleux, il faut reconnaître que la rédaction du POS est vicieuse:
Citation :
mesurée en tout point des facades du sol naturel ou excavé jusqu'au niv de l'égout
Le coup de vice vient du "ou excavé", ce qui sous entend que la hauteur d'excavation entre dans la mesure.
Une solution pour couper court à l'interprétation du service instructeur serait de déposer un PC qui correspond à la maison sans la terrasse (on laisse le TN devant) mais avec sous-sol intégral non visible.
Puis un peu plus tard, un second PC pour création de la terrasse et du local dessous avec l'excavation et abattage du mur frontal du sous-sol intégral (qui ne constiyue alors qu'un aménagement intérieur). Comme évoqué dans un autre fil, le service instructeur ne pourra alors regarder que la légalité des travaux relatifs à ce second PC, sans pouvoir le refuser au motif qu'il rendrait le premier illégal. |
Dominique |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 09:04:13
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Sans vouloir défendre le service instructeur qui me semble bien pointilleux, il faut reconnaître que la rédaction du POS est vicieuse:
Citation :
mesurée en tout point des facades du sol naturel ou excavé jusqu'au niv de l'égout
Le coup de vice vient du "ou excavé", ce qui sous entend que la hauteur d'excavation entre dans la mesure.
Le mot excavé signifie ici "par rapport au terrain visible après travaux".
En clair, il est là pour ne pas permettre de contourner la règles de la hauteur maximum par rapport au TN, et d'éviter au final d'immeubles présentants des façades de 15m de haut réalisés sur un terrain très pentu que l'on aurait creusé 8m du terrain existant !
Cependant, ce raisonnement ne doit pas être appliqué à des constructions en escalier.
Mais on sent tellement dans ce POS la volonté bonsaïste de la mairie que cela va être difficile à contrer de front.
Visiblement, les autorités de là-bas veulent de petites maisons toutes simples, comme les autres, pour que ça fasse bien joli.
Citation :
Une solution pour couper court à l'interprétation du service instructeur serait de déposer un PC qui correspond à la maison sans la terrasse (on laisse le TN devant) mais avec sous-sol intégral non visible.
Sous-sol partiellement enterré donc.
Citation :
Puis un peu plus tard, un second PC pour création de la terrasse et du local dessous avec l'excavation et abattage du mur frontal du sous-sol intégral (qui ne constiyue alors qu'un aménagement intérieur).
Ce PC ne sera pas accordé car il rendra la globalité de la construction illégale au yeux du service instructeur.
Citation :
Comme évoqué dans un autre fil, le service instructeur ne pourra alors regarder que la légalité des travaux relatifs à ce second PC, sans pouvoir le refuser au motif qu'il rendrait le premier illégal.
Si, bien sur !
L'instruction d'une autorisation peut très bien être refusée parce que cela rend la globalité de la construction illégale.
En désespoir de cause, pour contourner la position négative, il faut construire un autre bâtiment sur le terrain.
C'est à dire qu'il ne faut pas connecter les 2 constructions et laisser un vide (comblé par de la terre) entre les 2 de quelques mètres (ou de la distance peut-être précisée dans les règles d'urbanisme).
Etant un autre bâtiment, il ne pourra pas être argumenté qu'il rend son voisin illégal.
Bien sur, d'un point de vue utilisation, les 2 volumes ne seront pas connectés... C'est peut-être acceptable pour le garage, non ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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valastro
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 16:49:04
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Re bonjour
la cote de 7m à l'égout est la partie visible du terrain
nul par il est stipulé qu'il est interdit ou autorisé de faire une cave
à l'extreme les fondations horizontales de la maison sont si l'on suit le raisonnement de la DDE dans l'illegalité
je rappelle que toutes les maisons autour de la mienne sont dans la meme configuration que mon croquis ?
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 20:18:52
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je pense vraiment que vous pouvez contester avec les éléments qu'on vous a présentés (3 façades, une décision de justice dans ce sens...)
après, à vous de voir si vous préférez revoir le projet... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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hauteur d'une constructions entérrée?
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