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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 27 oct. 2007 : 08:36:44
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Le massacre, c'est en septembre. Et probablement en octobre aussi.
Un vent de panique souffle à propos de l'immobilier. Et on se rassure comme on peut.
LaVieImmo
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Vendredi 26 octobre 2007 à 11:47
"La rémunération des agents immobiliers est archaïque", Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider, coprésidents fondateurs de Laforêt Immobilier
Catégorie : Immobilier
(Lavieimmo.com) - Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider ont fondé le réseau d’agences immobilières Laforêt Immobilier, qu’ils dirigent, en 1981. Ils analysent pour nous le marché immobilier français, et donnent notamment leur avis sur la crise des subprimes et les perspectives d’évolution des prix.
La Vie Immobilière : Selon une récente enquête de la répression des fraudes, huit agences immobilières sur dix sont en infraction. Comment réagissez-vous à cet accablant constat ?
Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider : Il est tout fait normal que des contrôles soient effectués. C'est même recommandé. Il faudrait cependant établir une hiérarchie entre les infractions. Il est plus grave d'exercer sans carte professionnelle que de se voir reprocher un défaut d'affichage. Il serait constructif que les autorités ne se contentent pas de dénoncer. Devant une réglementation de plus en plus complexe, des textes qui ne cessent d'évoluer et une avalanche de nouvelles normes, l'administration pourrait avoir un rôle utile de conseil. Dans notre réseau, nous sélectionnons attentivement nos franchisés, qui sont des créateurs formés à ce métier (environ 100 contrats sont conclus par an pour 1 500 demandes examinées). Ensuite, nous réalisons chaque année des enquêtes « client mystère ».
La Vie Immobilière : Quand un commerce disparaît, il est remplacé par une agence immobilière. Cette prolifération n'est-elle pas dangereuse ?
Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider : Il y a toujours eu trop d'agences immobilières car une petite boutique peut survivre avec quelques transactions seulement. Mais la profession est en train d'évoluer et de passer d'un stade artisanal à un stade industriel. Quelques grandes marques vont se partager le marché avec une vision européenne, voire internationale, car nos clients se mondialisent aussi. Cette évolution demande une tout autre dimension d'organisation. Une nouvelle génération de professionnels disposant d'outils efficaces (méthodes d'évaluation, fichiers partagés...) émerge. Mais cette mutation prend du temps et serait facilitée par une révision des modalités de rémunération aujourd'hui archaïques. En France, l'agent immobilier n'est payé qu'à la signature de l'acte (ce qui relativise l'enquête de la DGCCRF*, car les mauvais ne peuvent survivre longtemps) et en pourcentage (ce qui est inflationniste). En outre, dans la plupart des cas, c'est le vendeur du bien qui signe le mandat, mais c'est l'acheteur qui règle la commission. Une rémunération au service rendu améliorerait la transparence et l'efficacité de la profession.
La Vie Immobilière : Le gouvernement a promis une France de propriétaires. Sur quels leviers devrait-il agir ?
Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider : Pour atteindre cet objectif, il faudrait diminuer les droits d'enregistrement. De 4 % environ aujourd'hui, la taxe devrait passer à 2 %, un niveau comparable à celui d'autres pays européens, ce qui permettrait de donner un coup de pouce aux acheteurs. Donner aux locataires de HLM la possibilité d'acheter leur logement nous semble également une bonne idée permettant de fluidifier le marché du logement. Les conditions d'entrée et de sortie des logements sociaux doivent être améliorées afin de ne pas figer la population des résidents. Concernant l'ISF, l'abattement sur la résidence principale, qui va passer de 20 à 30 %, n'est pas suffisant. Nous aurions souhaité une exonération.
La Vie Immobilière : Pensez-vous que la crise américaine des subprimes va traverser l'Atlantique ?
Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider : Les difficultés du marché américain du logement ne sont pas transposables en France. La contagion concerne pour l'instant la sphère financière et les produits dérivés. La structure française du marché des crédits est solide et les risques de défaut de paiement sont très limités dans les banques françaises de dépôt. L'impact est surtout psychologique, avec peut-être la tentation de durcir les conditions de crédit. Pour l'instant, cette crise a au moins eu un effet favorable puisqu'elle a conduit la Banque centrale européenne à infléchir sa politique de hausse des taux d'intérêt.
La Vie Immobilière : Les prix de l'immobilier se tassent ; quelles sont vos prévisions ?
Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider : Jusqu'en juin, le marché est resté très dynamique, avec une progression de 5 % des transactions sur le premier semestre et des hausses encore significatives. Cet été, les acheteurs ont marqué un certain attentisme et les prix ont stagné. Septembre a été un mois difficile, les clients se faisant tirer l'oreille, dans l'espoir probablement illusoire d'acheter à la baisse. Nous tablons sur une stabilité des prix d'ici à décembre puis une évolution en ligne avec le taux d'inflation de 2 à 3 % par an. Une évolution raisonnable après la flambée de ces dix dernières années.
Propos recueillis par Françoise Rey
* Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 oct. 2007 08:41:59 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 08:49:08
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la suite de l'article en ligne
Citation :
La Vie Immobilière : Pensez-vous que la crise américaine des subprimes va traverser l'Atlantique ?
Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider : Les difficultés du marché américain du logement ne sont pas transposables en France. La contagion concerne pour l'instant la sphère financière et les produits dérivés. La structure française du marché des crédits est solide et les risques de défaut de paiement sont très limités dans les banques françaises de dépôt. L'impact est surtout psychologique, avec peut-être la tentation de durcir les conditions de crédit. Pour l'instant, cette crise a au moins eu un effet favorable puisqu'elle a conduit la Banque centrale européenne à infléchir sa politique de hausse des taux d'intérêt.
LeNabot nous disait le contraire il y a encore peu avec de gros titres de topics
que s'est 'il passé depuis ? |
Edité par - fanette44 le 27 oct. 2007 08:50:28 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 08:54:34
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Citation :
Initialement entré par fanette44
la suite de l'article en ligne
Citation :
La Vie Immobilière : Pensez-vous que la crise américaine des subprimes va traverser l'Atlantique ?
Bernard de Crémiers et Patrick-Michel Khider : Les difficultés du marché américain du logement ne sont pas transposables en France. La contagion concerne pour l'instant la sphère financière et les produits dérivés. La structure française du marché des crédits est solide et les risques de défaut de paiement sont très limités dans les banques françaises de dépôt. L'impact est surtout psychologique, avec peut-être la tentation de durcir les conditions de crédit. Pour l'instant, cette crise a au moins eu un effet favorable puisqu'elle a conduit la Banque centrale européenne à infléchir sa politique de hausse des taux d'intérêt.
LeNabot nous disait le contraire il y a encore peu avec de gros titres de topics
que s'est 'il passé depuis ?
Ca c'est de la fumette de hackick. Si vous regardez la réalité, les conditions de crédit se sont extrêmement durcies, ne serait-ce qu'au niveau des prêts relais. Ce qui veut dire que les banques ne croient plus en rien, et certainement pas en l'avenir de l'immobilier.
Question qui n'a rien à voir avec le fil : vous faites les 3 huits ici ? Comme j'ai vu que vous vous êtes couchée tard hier. A moins que vous soyez quinze AI à vous partager le pseudo.  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 oct. 2007 09:33:38 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 10:19:17
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Citation :
Question qui n'a rien à voir avec le fil : vous faites les 3 huits ici ? Comme j'ai vu que vous vous êtes couchée tard hier. A moins que vous soyez quinze AI à vous partager le pseudo.
c'est tout simplement la suite de l'article que vous mettez vous même en ligne |
Edité par - fanette44 le 27 oct. 2007 10:23:48 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 10:22:17
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LeNabotCitation :
A moins que vous soyez quinze AI à vous partager le pseudo.
vous connaissez beaucoup d'AI qui travaillent la nuit et le dimanche ?
pas moi c'est d'ailleurs grace à cela que je loue aussi bien mes logements étudiants le soir et le week end au mois de juillet 
je vous retourne le compliment, vous c'est un travail à plein temps ici |
Edité par - fanette44 le 27 oct. 2007 11:19:21 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 10:33:04
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| Que le mode de rémunération des AI soit archaïque, ça fait des décennies que je le dis et l'écris. |
jcm |
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Appoline
Pilier de forums
495 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 11:33:29
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Citation :
Initialement entré par jcm
Que le mode de rémunération des AI soit archaïque, ça fait des décennies que je le dis et l'écris.
Oui.C'est comme crier dans l'oreille d'un sourd,un jour la vérité triomphera. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 11:46:37
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Le problème est simple. Un AI vend 15 % des affaires qu'il a en stock. Donc dans 85 % des cas il n'est pas payé, mais fournit un service qui a un coût.
Comme personne ne le paie, il est bien obligé de se rattraper sur les affaires qu'il conclut.
Quand PM KHIDER propose d'être payé au service rendu, ce n'est pas idiot, mais délicat. Faudrait-il faire payer chaque visite par exemple ? |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 14:04:12
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Citation :
Initialement entré par Appoline
Citation :
Initialement entré par jcm
Que le mode de rémunération des AI soit archaïque, ça fait des décennies que je le dis et l'écris.
Oui.C'est comme crier dans l'oreille d'un sourd,un jour la vérité triomphera.
Et voilà.... Encore une qui prétend donner des leçons après avoir initié un fil lamentable. Tellement lamentable qu'elle a effacé tous ses posts, probablement sous la honte.
Cela vaut le coup d'être lu. On devine l'état d'esprit.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29361
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 14:46:01
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Citation :
Initialement entré par jcm
Le problème est simple. Un AI vend 15 % des affaires qu'il a en stock. Donc dans 85 % des cas il n'est pas payé, mais fournit un service qui a un coût.
Comme personne ne le paie, il est bien obligé de se rattraper sur les affaires qu'il conclut.
Quand PM KHIDER propose d'être payé au service rendu, ce n'est pas idiot, mais délicat. Faudrait-il faire payer chaque visite par exemple ?
AMHA, une bonne option serait d'indexer la commission sur la surface du bien vendu, et non sur le prix. Ca éviterait aux AI de toujours pousser à acheter plus cher.
Et sinon, pour ceux (et celle :) ) qui pensent que les subprimes ne peuvent arriver chez nous, je dis : effectivement. Il n'y jamais eu de prêts subprimes en France, il ne pourra donc pas y avoir de problèmes subprimes. Par contre, les symptomes du subprimes sont bels et bien présents, même si c'est en plus petite quantité du fait de la plus grande attention dans l'octroi d'un prêt. Dans Libé, aujourd'hui :
http://www.liberation.fr/actualite/societe/287734.FR.php
On nous a expliqué qu’on avait mal compris. En plus, on a découvert que notre dette, alors qu’on rembourse régulièrement tous les mois, n’arrête pas de grossir. En février, si je lis bien l’échéancier de la banque, je lui devrai 228 000 euros, alors que j’ai emprunté 226 700 euros !
=> Amortissement négatif. Et il y a d'autres exemples ressemblant. Il faut juste espérer que ce genre de cas soit une exception, sinon ça pourrait faire des dégats, surtout si les médias commencent à faire de la pub pour ce genre de faits (dans un contexte de taux qui augmentent)
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Edité par - lenouch le 27 oct. 2007 14:53:05 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 15:17:05
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Citation :
Initialement entré par lenouch
Citation :
Initialement entré par jcm
Le problème est simple. Un AI vend 15 % des affaires qu'il a en stock. Donc dans 85 % des cas il n'est pas payé, mais fournit un service qui a un coût.
Comme personne ne le paie, il est bien obligé de se rattraper sur les affaires qu'il conclut.
Quand PM KHIDER propose d'être payé au service rendu, ce n'est pas idiot, mais délicat. Faudrait-il faire payer chaque visite par exemple ?
AMHA, une bonne option serait d'indexer la commission sur la surface du bien vendu, et non sur le prix. Ca éviterait aux AI de toujours pousser à acheter plus cher.
Ca ne changerait rien au fond du problème.
Et les AI ne poussent pas les prix à la hausse, bien au contraire. Ils passent leur temps à se battre avec les vendeurs pour les faire baisser. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 15:20:26
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LeNabot, je trouve que "massacre à la tronçonneuse" et "vent de panique" c'est un peu disproportionné par rapport à l'article qe vous nous présentez ; je cite :
"Septembre a été un mois difficile, les clients se faisant tirer l'oreille, dans l'espoir probablement illusoire d'acheter à la baisse."
Espoir probablement illusoire... ça ne va pas vraiment dans le sens de la démonstration d'un krach, si je ne m'abuse. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 15:38:52
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Citation :
Initialement entré par jcm
Quand PM KHIDER propose d'être payé au service rendu, ce n'est pas idiot, mais délicat.
Elle n'est pas belle la vie ? Après avoir pleinement profité d'un système fortaire au pourcentage sur des prix exhorbitants, voilà notre champion national du syndicalisme corporatiste des agents immobiliers qui se fait le défenseur du paiement au service rendu JUSTE AU COMMENCEMENT du Krach. Quel bel exemple d'hyprocisie. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 oct. 2007 15:40:55 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:11:29
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LeNabot, vous avez la mémoire sélective et vous êtes comme d'habitude inutilement insultant.
Voici ce que j'écrivais sur ce forum en 2004 :
"La loi Hoguet interdit aux agents immobiliers de se faire payer un centime, rembourser le moindre euro… tant qu’une opération n’a pas été conclue.
Ca partait d’un bon sentiment – éviter les abus, ne faire payer que ceux qui ont conclu une opération – et ça ne fonctionne pas si mal. Mais il y a effectivement des effets pervers.
D’abord, il faut conclure une opération. Pas possible de vendre seulement une info, qui pourtant revient cher en temps passé, démarches, publicité, salaires…
(Certains ont cru trouver la parade et se sont faits « marchands de listes » ; c’est une autre démarche.)
Avec la concurrence accrue depuis une quinzaine d’années, un mandat est confié en moyenne à 9 agences. Une seule vendra, peut-être même pas, si le propriétaire trouve lui-même le client. Cela fait beaucoup de dépenses, pour chaque agence, sans aucune contrepartie directe, puisque c’est interdit. Et un énorme gaspillage. Au passage notons qu’il n’y a aucune autre profession à avoir ce mode de rémunération.
Ces dépenses, l’agent doit donc les récupérer sur les affaires qu’il conclut. D’où un profond malentendu avec la clientèle : pourquoi est-ce que je paie si cher pour si peu ? Et c’est compréhensible. De plus, l’agent immobilier a deux clients pour la même affaire, le vendeur et l’acquéreur, et chacun ne voit que ce qui a été fait pour lui. Ambre51 nous dit : je n’ai fait que voir une liste. Etre en position de pouvoir présenter cette liste a probablement coûté quelques milliers d’euros à l’agence. L’agent a peut-être de plus estimé la maison, est allé à la mairie consulter la réglementation, a débroussaillé un problème de servitude, de division… Peut-être ne l’a-t-il pas fait, mais personne ne s’est posé la question : l’agent doit céder gratuitement ses infos ! Sous prétexte que l’acquéreur potentiel n’a voulu que l’adresse du bien.
Alors les solutions : changer la loi ? Pas évident. Il était prévu d’autoriser les agents immobiliers à se faire payer des frais d’étude, dans le cadre de l’ordonnance modificative du décret de la loi Hoguet. Ensuite il a été question que ce ne soit que pour des clients personnes morales. Il semble bien qu’au final il n’y aura rien du tout.
Mais que changer ?
Autoriser l’agence à se faire payer sans avoir conclu (par exemple je vous propose telle démarche concernant votre bien, ça fera tant tout de suite, plus tant si je vends) : pourquoi pas. Il y aurait beaucoup moins de « doublons », au lieu d’aller confier 9 mandats à l’aveuglette (de toute façon ça ne coûte rien…), les vendeurs réfléchiraient entre plusieurs propositions, plusieurs produits… et opteraient pour une ou deux agences seulement. Les coûts pourraient baisser et le service être amélioré.
Interdire le mandat simple, n’autoriser que l’exclusif ? Un peu comme aux Etats-Unis ? Utopique. Et pas indispensable, on peut travailler en exclusivité sans que ce soit obligatoire, avec un peu d’imagination pour élaborer de nouveaux produits. Le mandat semi-exclusif a été inventé il y a une quinzaine d’années. La profession prend actuellement conscience du problème dans son ensemble.
Le mandat exclusif est une bonne réponse, sans avoir besoin de changer la législation. Mais un mandat aménagé, qui laisse tout de même une certaine liberté au propriétaire, apporte beaucoup plus de services (fichier commun notamment, mais aussi démarches commerciales à accomplir, publicités,… ) et est un véritable contrat avec le mandant. De plus cette solution permet de laisser le choix au client entre mandat simple et exclusif, en connaissance de cause."
Sur ce fil :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14273
Le krach avait commencé en juillet 2004 ?
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jcm |
Edité par - jcm le 27 oct. 2007 16:20:03 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:19:35
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Vous êtes très mal placé pour vous plaindre.
D'ailleurs Ad Honores vous avait fait à l'époque une réponse cinglante.
Désolé, vous ne m'avez pas convaincu et je campe sur ma position. Vous avez de vous plaindre que rentrer une affaire vous coute cher.
Je pense qu'il en est ainsi de toutes les entreprises : envoi des catalogues, visites des commerciaux, établissement des devis, négociation, etc.. et l'affaire ne se conclut pas.
Prenez l'exemple des promoteurs avec les appels d'offres.
Quand les métrés ne sont pas fournis avec les plans; coût du bureau de métré pour le quantitatif ( ce qui permet ensuite, en cas d'erreurs de dire "ce sont vos chiffres", établissement de l'estimatif forfaitaire et non révisable, plans d'exécution, etc...
Bien sûr, le promoteur sert, avec raison des différentes proposition pour mener sa négociation et faire baisser les prix. Enfin signature du marché avec une entreprise. Quel est le coût pour les autres ????
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 oct. 2007 16:19:58 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:23:42
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Ne détournez pas la conversation. Votre position, je m'en fous. Vous m'accusez de parler du problème de la rémunération des AI seulement maintenant, alors qu'on dissertait déjà là dessus en 2004. Et combien de fois depuis !
Vos méthodes sont honteuses. Tout ce que vous essayez de faire c'est de disqualifier votre interlocuteur, en racontant n'importe quoi. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:31:29
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ne détournez pas la conversation. Votre position, je m'en fous.
Je n'ai pas à recevoir d'ordre d'un guignol. Le fil parle des difficultés du marché. Et pas de vos états d'âme parce que votre compte bancaire est au rouge faute de clients. Si vous voulez parler du système de rémunérations des AI, ouvrez un autre fil au lieu de m'accuser imbécilement de détourner la conversation. Car je vous ferais remarquer quand même que dès qu'un sujet vous gêne, vous parlez d'autre chose, voire du beau temps. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 27 oct. 2007 16:32:26 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:45:04
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C'est vous qui avez présenté l'interview de PM KHIDER, où il parle du mode de rémunération des AI. Alors si vous ne voulez pas qu'on commente ce que vous présentez, abstenez-vous.
Je rêve, vous m'avez traité de guignol, VOUS ?
Jepréfère m'abstenir de commenter. |
jcm |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:53:06
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
..... Car je vous ferais remarquer quand même que dès qu'un sujet vous gêne, vous parlez d'autre chose, voire du beau temps.
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:55:57
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ca ne changerait rien au fond du problème.
Et les AI ne poussent pas les prix à la hausse, bien au contraire. Ils passent leur temps à se battre avec les vendeurs pour les faire baisser.
Effectivement, mais ce n'est valable qu'actuellement, alors que les volumes ont tendance à stagner/diminuer.
Il y a 2 ans, lorsque c'était le boom, je ne pense pas que les AI jouaient la modération (cad dans le sens des acheteurs). Ils devaient plutot pousser dans le sens des vendeurs. C'est compréhensible, j'aurais fait pareil à leur place. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 17:34:07
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| Eh bien détrompez-vous, à n'importe quelle période, les AI ont tendance à modérer les exigences des vendeurs pour vendre plus facilement. |
jcm |
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Immobilier : massacre à la tronçonneuse.
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