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 Sujet  |
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 29 oct. 2007 : 07:39:34
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Bonjour a tous!
Voila, je vend ma maison qui est en zone uc. Sur le terrain nous avons fait construire une dependance 2 ans apres la maison qui nous servait de garage. Le permis de construire indique donc "dependance" et non "habitation".
Le probleme c'est qu'un acheteur est interessé mais a condition que cette dependance soit habitable!
J'aurais voulu connaitre la marche a suivre sachant que la DDE M'a dit qu'un Certificat d'Urbanisme suffirait, mon notaire semble un peu plus froid et me dit que le CU ne suffirait pas.
Sachant que la loi a changé le 01/10/2007
Qui est dans le vrai?
Moi je veux juste faire un changement de destination pour la vente, que dois je faire s'il vous plait?
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 08:29:25
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d'autre infos:
La maison a 15 ans, la dependance se trouve a environ 5-6 metres de la maison.
Selon la nouvelle loi (si je comprend bien, et la c'est pas sur), la dependance a meme destination que le batiment principal(donc habitation). Pourtant le permis de construire indique "grange".
Donc si la dependance est considere comme annexe de la maison Cela voudrais dire alors que je n'ai rien a faire, et que c'est aux nouveaux acquereurs une foi les cles en main de poser un PC pour faire les travaux.
S'il vous plait aidez moi je suis completement larguer par tout ca. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:13:09
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| Le PC indique-t-il garage ou dépendance? Ce n'est pas la même chose... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:19:14
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effectivement, il n'y aura pas de PC/DP pour changement de destination, quelque soit ce qui figure sur le PC de cette annexe.
en revanche, une DP peut-être nécessaire pour que ce qui est déclaré dans le PC en garage dans le PC initial devienne une chambre (transformation de SHOB en SHON). |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:36:50
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Ce qui est inscrit sur le permis de construire c'est "dependance" ou "grange" mais non garage ca c'est sur.
donc l'acheteur m'a dit qu'il ne prendrait la maison que si la "dependance" peut etre habitable.
Selon se que vous me dites, il n'y aurait pas besoin de papier pour lui prouvez que c'est faisable par rapport a la nouvelle loi!
Si apres l'achat il veut faire des modifications pour la rendre habitable il posera un PC. Mais donc de notre coté il n'y a rien a faire.
Bien sur si je comprend bien se que vous me dites. Car de notre coté on ne veut pas dans la mesure du possible posez un PC/DP.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:41:32
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| oui. rien à faire pour vous. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:47:58
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Citation :
Initialement entré par opop64
Bonjour a tous!
Voila, je vend ma maison qui est en zone uc. Sur le terrain nous avons fait construire une dependance 2 ans apres la maison qui nous servait de garage. Le permis de construire indique donc "dependance" et non "habitation".
En urbanisme, on s'en moque.
Toutes les dépendances d'une maison d'habitation ont pour destination l'habitation. Les destinations "garage", "bûcher", ou encore "grenier" n'existent pas.
Citation :
Le probleme c'est qu'un acheteur est interessé mais a condition que cette dependance soit habitable!
Pour le savoir, il faut déterminer si lors de l'instruction de l'autorisation qui vous a permis de la construire, cette surface a été considérée comme aménageable ou non, c'est à dire comme de la SHON ou non.
Et ici, il n'y avait qu'une possibilité pour qu'elle ne le soit pas considérée : que la surface soit considérée (et donc considérable) comme un garage. Ce n'était alors pas de la SHON.
Dans ce cas, pour la rendre aménageable, si elle fait plus de 10m2, il faudra obtenir une Déclaration Préalable (déclaration peut-être aussi de toutes façons nécessaire s'il faut modifier les ouvertures).
Ce faisant, la SHOB deviendra de la SHON. Et là, va se poser la question de la densité. Si votre maison consomme déjà toute la SHON constructible du terrain, alors la transformation ne sera pas possible.
Si cette surface n'a pas été considérée comme étant un garage, alors elle a été considéré comme aménageable et donc de la SHON. Dans ce cas, elle peut être aménager sans formalité (de la même manière que vous supprimeriez une chambre pour agrandir le salon).
Citation :
J'aurais voulu connaitre la marche a suivre sachant que la DDE M'a dit qu'un Certificat d'Urbanisme suffirait, mon notaire semble un peu plus froid et me dit que le CU ne suffirait pas.
Les 2 grandes questions sont :
Cette surface a-t-elle été considérée comme étant un garage ?
Si oui, la SHON constructible sur le terrain permet-elle de rendre aménageable le garage ?
Citation :
Sachant que la loi a changé le 01/10/2007
Qui est dans le vrai?
Moi je veux juste faire un changement de destination pour la vente,
Il n'y a pas changement de destination, ça c'est clair et net. Allez lire mon éclairage au sujet du changement du code de l'urbanisme. Vous y trouverez les articles de lois nécessaires. Si votre notaire soutient le contraire, montrez lui ces articles de loi.
Citation :
que dois je faire s'il vous plait?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 09:56:55
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Citation :
Initialement entré par opop64
d'autre infos:
La maison a 15 ans, la dependance se trouve a environ 5-6 metres de la maison.
Selon la nouvelle loi (si je comprend bien, et la c'est pas sur), la dependance a meme destination que le batiment principal(donc habitation). Pourtant le permis de construire indique "grange".
Et alors ?
Dans le PC de votre maison, il est bien indiqué "salon", "cuisine", "chambre", etc.
Grange est certe un terme impropre car lié uniquement à l'agriculture. Il aurait du être marqué "remise".
Mais ceci ne change rien à un fait : cette pièce est une dépendance de l'habitation.
En conclusion ici, les mots portés sur les plans d'un permis de construire sont sans importances s'ils sont inappropriés. En effet, les services instructeurs, puis surtout les juges, s'intéressent avant tout à la réalité de la chose. Vous pouvez bien nommer chacune des pièces de la maison "garage", personne ne sera dupe.
Ici, le mot grange fut marqué certainement dans l'espoir d'échapper à quelque chose. Mais cela n'aura servi strictement à rien.
Citation :
Donc si la dependance est considere comme annexe de la maison Cela voudrais dire alors que je n'ai rien a faire,
De toutes façons, vous n'auriez rien eu à faire.
C'est à celui d'acheter de prendre les renseignements nécessaires.
Ici, il suffit de vérifier la SHON constructible sur la parcelle et de connaitre celle de la maison et celle de la remise.
Puis une lecture des règles d'urbanisme leur permettra de vérifier que la projet qu'ils ont en tête est réalisable (ce que vous ne pouvez pas savoir !).
Citation :
et que c'est aux nouveaux acquereurs une foi les cles en main de poser un PC pour faire les travaux.
Pourquoi un PC ?
S'ils ne font que modifier les ouvertures de façades, un DP suffira.
Citation :
S'il vous plait aidez moi je suis completement larguer par tout ca.
Et si vous alliez lire mes éclairages ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:05:54
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Le probleme c'est que je lis vos eclairages, mais qu'a mon sens il y a contarcdiction et vu que je ne suis pas specialiste, je me suis permis de poster sur ce forum ou les reponses sont professionnelles.
Donc pour reprendre si la dependance est considere en SHON (donc pas destination de garage) pas besoin de papier pour l'acheteur puisque la dependance est considere comme habitable au vue de la nouvelle loi.
Si la dependance est considere comme garage (SHOB) alors obligation d'un DP sachant qu'il faut que la densite soit suffisante (mais la je pense que ca irai, tres grand terrain et maison relativement petite)
maison 120 M² Hab dependance 60 m²hab et terrain 6500 m²
Voici se que je pense avoir compris mais une fois de plus sans certitude.
En tout cas merci a tous pour vos reponse c tres sympa |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:09:45
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Citation :
Initialement entré par opop64
Ce qui est inscrit sur le permis de construire c'est "dependance" ou "grange" mais non garage ca c'est sur.
Ce qui est marqué, c'est une chose qui n'a guère d'importance.
Dans les faits, est-ce un garage (par exemple par la taille de la porte) ?
Citation :
donc l'acheteur m'a dit qu'il ne prendrait la maison que si la "dependance" peut etre habitable.
Une seule manière d'en être assuré quoi qu'il arrive : lire les règles d'urbanisme, puis vérifier que le terrain peut supporter la SHON déjà construite. Si c'est le cas, alors l'acheteur pourra poser des rideaux aux fenêtres sans aucun soucis.
Citation :
Selon se que vous me dites, il n'y aurait pas besoin de papier pour lui prouvez que c'est faisable par rapport a la nouvelle loi!
Avec l'ancienne loi, il en été de même.
Sauf que certains services instructeurs faisaient de l'abus de pouvoir et n'appréciaient pas correctement le caractère aménageable ou non des constructions qu'ils instruisaient. Mais les tribunaux leur donnaient à chaque fois tort.
Citation :
Si apres l'achat il veut faire des modifications pour la rendre habitable il posera un PC.
Ce qu'il faut que vous compreniez, ainsi que l'achteur, ainsi que votre notaire, c'est que l'urbanisme ne s'est jamais préoccupé de savoir si les constructions étaient habitables ou non.
L'urbanisme se préoccupe d'une seule chose : l'aménageabilité. Ce qui est tout à fait différent !
Dans une maison "classique", ne sont pas considérés comme aménageables : les garages, les caves souterraines sans fenêtres, et c'est à peut prêt tout.
Ainsi, un grenier est aménageable même s'il n'a pas de jours de toiture.
La buanderie, le cellier, etc., situé en sous-sol partiellement enterré sont améageables.
Allez lire mon éclairage sur les SHOB/SHON pour tout comprendre.
Citation :
Mais donc de notre coté il n'y a rien a faire.
Bien sur si je comprend bien se que vous me dites. Car de notre coté on ne veut pas dans la mesure du possible posez un PC/DP.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:28:20
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Citation :
Initialement entré par opop64
Le probleme c'est que je lis vos eclairages, mais qu'a mon sens il y a contarcdiction et vu que je ne suis pas specialiste, je me suis permis de poster sur ce forum ou les reponses sont professionnelles.
Mais il n'y a pas de problèmes.
Mes éclairges sont justement là pour faire tomber les fausses croyances en matière d'urbanisme.
Et je comprend que vous vouliez encore vous assurer que vous (et aussi nombres de professionnels pouvant vous conseiller) ne pensiez pas correctement.
Citation :
Donc pour reprendre si la dependance est considere en SHON (donc pas destination de garage) pas besoin de papier pour l'acheteur puisque la dependance est considere comme habitable au vue de la nouvelle loi.
Exact.
Mais ceci était aussi vrai avant.
La nouvelle loi n'a rien changé en la matière.
Elle a juste gravé dans le marbre ce que tout le monde aurait du comprendre avant.
Citation :
Si la dependance est considere comme garage (SHOB) alors obligation d'un DP sachant qu'il faut que la densite soit suffisante (mais la je pense que ca irai, tres grand terrain et maison relativement petite)
maison 120 M² Hab dependance 60 m²hab
La surface habitable et la SHON n'ont strictement rien à voir.
Cette dernière est toujours supérieure.
Il faut donc calculer la SHOB des constructions, puis déduire certaines surface pour arriver à la SHON.
Citation :
et terrain 6500 m²
Quel est le COS applicable à la zone ?
S'il est de 0.01, ça ne fait que 65m2 de SHON constructible...
Citation :
Voici se que je pense avoir compris mais une fois de plus sans certitude.
Vous commencez effectivement à comprendre.
Et une fois que vous aurez compris ces textes légaux tout de même assez clairs, vous allez pouvoir mesurer l'ampleur de l'ignorance dans laquelle se maintiennent nombres de professionnels de l'immobilier...
Citation :
En tout cas merci a tous pour vos reponse c tres sympa
Si je vous disait que cela me distrait, vous allez me prendre pour un gars étrange... 
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 29 oct. 2007 10:29:06 |
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:40:06
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Merci encore pour toute ces infos, et dans ce cas heureusement qu'il y a des gens bizarre car ils sont d'une grande aide!!!
Pour info, nous somme en zone UC, ou j'ai pu voir bon nombre de chiffre different pour les COS(de 0.6 a 0.2 selon les communes) mais visiblement meme si la dependance est considere comme garage cela devrait passer facilement.
Du moins grace a vos infos je vais me permettre d'eclairer mon notaire qui ne savait pas quoi nous demender pour ce dossier.
En esperant avoir tout compris MERCI
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 11:08:20
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Citation :
Initialement entré par opop64
Merci encore pour toute ces infos, et dans ce cas heureusement qu'il y a des gens bizarre car ils sont d'une grande aide!!!
Pour info, nous somme en zone UC, ou j'ai pu voir bon nombre de chiffre different pour les COS(de 0.6 a 0.2 selon les communes)
Chaque commune détermine pour chaque zone le COS qu'elle veut !
Il faut donc vérifier ce point dans les règles d'urbanisme qui s'applique à votre zone.
Citation :
mais visiblement meme si la dependance est considere comme garage cela devrait passer facilement.
Du moins grace a vos infos je vais me permettre d'eclairer mon notaire qui ne savait pas quoi nous demender pour ce dossier.
Etonnant.
Citation :
En esperant avoir tout compris MERCI
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 11:39:55
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RE a tous
Il y a du nouveau apres verification pour la dependance qui a denomination grange on ne parle que de surface Brut sur le permis de construire je deduit donc que l'on parle de SHOB.
Maintenant je suppose que l'on doit voir par rapport au COS et au SHON total pour savoir si cette grange peut etre amenageable!
On nous parle de 100m² SHON pour la maison et 177 SHOB
pour la grange on parle de 82m² SHOB
en precisant que sur le CU initial la construction sur le terrain ne devrait pas depasser 160 m² en shon.
Donc la pour moi c charabia et compagnie, en gros est ce que ca sent mauvais ou pas pour rendre habitable la grange?
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 11:57:43
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| sachant que le cos de notre commune est de 0.4 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 12:39:22
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Citation :
Initialement entré par opop64
RE a tous
Il y a du nouveau apres verification pour la dependance qui a denomination grange on ne parle que de surface Brut sur le permis de construire je deduit donc que l'on parle de SHOB.
Ce fut alors une erreur dans la déclaration.
Mais la mairie a pu corriger d'elle-même.
Pour la construction de cette remise, avez-vous payé la Taxe Locale d'Equipement ?
Si oui, alors elle a rectifié.
Si non, hé bien tant pis pour elle, aujourd'hui, elle ne pourra plus la demander !
Citation :
Maintenant je suppose que l'on doit voir par rapport au COS et au SHON total pour savoir si cette grange peut etre amenageable!
On nous parle de 100m² SHON pour la maison et 177 SHOB
pour la grange on parle de 82m² SHOB
Donc, maison plus remise = 182m2 de SHON.
Citation :
en precisant que sur le CU initial la construction sur le terrain ne devrait pas depasser 160 m² en shon.
En vertu de quoi ?
Du COS ?
Dans ce cas, si le terrain faisait déjà 6500m2, le COS serait alors de 0.025 (c'est très faible mais pas impossible)
Citation :
Donc la pour moi c charabia et compagnie, en gros est ce que ca sent mauvais ou pas pour rendre habitable la grange?
Bah, à priori, la mairie s'est faite avoir lors du PC de la remise en ne la comptant pas en SHON.
Et le problème, c'est que 180m2 de SHON, c'est trop pour 160m2 constructible !
Citation :
sachant que le cos de notre commune est de 0.4
Il n'existe pas de COS pour la commune.
Un COS, c'est zone par zone, la commune étant divisée en X zone.
Il faut absolument que vous trouviez le coefficient de votre zone, que vous vous assuriez que la totalité de votre terrain est constructible (ce qui est loin d'être une obligation, la limite pouvant passer en plein milieu de celui-ci).
Bref, il faut aller à la mairie !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 15:27:47
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Et bien sur le CU de 1985, il est precisé que le COS de notre zone est de 0.04 sur 4000m² constructible donc 160 m² de shon.
Aujourd'hui j'appelle la mairie qui me dit que le COS est de 0.4 donc plus du tout la meme chose.
Le cos peut il changer?
Et si on reabilite la grange en habitation prendra t on le cos de 1985 ou celui d'aujourd'hui?
c'est important car sinon la vente sera annulé!!!!!! |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 15:40:36
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| Un certificat d'urbanisme est valable 1 an, voire 1.5 an. Les PLU sont généralement établi pour une durée de 5 à 10 ans. Il faut tenir compte du PLU et de son COS actuel. |
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opop64
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 15:46:32
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Donc si je vous suit bien, faut prendre en compte le COS à 0.4 se qui nous permettrais largement de rehabilité cette maudite grange qui n'attire que des problemes!!!
Mais je ne savais pas que si l'on fixait un shon max de 160m² en 1985, il pouvait augmenter aujourd'hui et qui nous ferais passer à 1600m².
Est-vraiment possible? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:03:13
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Citation :
Initialement entré par opop64
Et bien sur le CU de 1985, il est precisé que le COS de notre zone est de 0.04 sur 4000m² constructible donc 160 m² de shon.
Aujourd'hui j'appelle la mairie qui me dit que le COS est de 0.4 donc plus du tout la meme chose.
Le cos peut il changer?
Les POS changent régulièrement.
Certaines communes appliquant des politiques de négation démographique refusent de changer régulièrement leur POS, mais elles sont minoritaires.
Cependant ici, le saut me semble considérable.
Je soupçonne une erreur. Allez lire le document à la mairie.
Citation :
Et si on reabilite la grange en habitation prendra t on le cos de 1985 ou celui d'aujourd'hui?
Celui d'aujourd'hui, et si les travaux ont lieu dans 1 an, celui de demain.
Lorsqu'on projette de construire, la 1ere chose à faire, c'est d'aller chercher les règles d'urbanisme applicables à la zone.
Il est impossible de concevoir un projet sans ces règles !
Ou du moins, si on le fait, il y a de forts risques pour que le projet en soit pas autorisable !
Citation :
c'est important car sinon la vente sera annulé!!!!!!
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:05:31
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Citation :
Initialement entré par opop64
Donc si je vous suit bien, faut prendre en compte le COS à 0.4 se qui nous permettrais largement de rehabilité cette maudite grange qui n'attire que des problemes!!!
Mais je ne savais pas que si l'on fixait un shon max de 160m² en 1985, il pouvait augmenter aujourd'hui et qui nous ferais passer à 1600m².
Est-vraiment possible?
Mais bien sur.
Comment pensez-vous que l'on pourrait aggrandir les villes si jamais les terrains ne voyaient leur SHON constructible augmenter ?
Notez également que les COS peuvent diminuer (mais c'est plus rare) !
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Sujet |
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prob pour une vente aidez moi SVP
Forum fermé
