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 Sujet  |
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tibo13
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 Posté - 30 oct. 2007 : 13:57:21
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Bonjour,
je suis propriétaire avec mon bof d'une maison de deux logts dans un lotissement. Historiquement, la création de notre parcelle est issue de la division d'un lot en deux (seule cette division est autorisée au réglement de copro).
La création du lotissement date de 1975 ou 76 et depuis nous n'avons jamais (enfin ma vendeuse) été convoqué aux AG ni inclus dans les travaux votés (raccordement à l'égout par exemple .....)
Nous sommes physiquement completement indépendant du lotissement, notre entrée est unique à notre parcelle et donne directement sur la voie publique et nous n'avons évidement pas de lumieres ou poubelles communes.
Enfin, nous ne payons pas de charges et ce depuis le début !!!!!
Notre souhait est de sortir du lotissement afin de pouvoir créer une copro de deux lots chez nous et ne plus être potentiellement contraint par le régime d'indivision que nous avons aujourd'hui.....
Le lotissement a 40 lots environ et il est assez clair que au moins un coloti mal luné nous empechera toujours d'obtenir l'unanimité bien que je me fasse fort de quand même tenter le coup en provoquant moi même le débat lors d'une AG
Ma réelle question est de savoir si sur le terrain juridique, il ne nous est pas possible de contester notre appartenance au lotissement dans la mesure ou nous sommes physiquement et matériellement indépendants et que depuis 30 ans, nous sommes exclus de toute information et décisions, bénéfices et charges.
Merci infinniment pour votre aide.
Cdlt
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 16:08:40
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Bonjour Tibo13.
Utilisez vous le réseau pluvial ou le réseau des eaux usées (tt à l'égout)? Si oui avez-vous la possibilité de vous raccorder aux réseaux publics ?
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Christophe |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 17:17:47
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Bonsoir,
non je n'ai pas accès aujourd'hui au réseau public (ni tt à l'égout ni pluvial) cependant l'ensemble du lotissement bénéficie depuis au moins 5 ans de ces services après vote en AG et réalisation des travaux de raccordement aux frais des colotis (sauf mon lot puisque je ne suis même pas convoqué aux ag !!!!)
Merci pour votre aide |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 17:35:19
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Alors toutes les chances sont de votre coté puisque vous ne profitez d'absolument aucun avantage.
L'ordonance du 1er juillet 2004 prévoit désormais dans ce cas la possibilité de "distraire" (comprendre : enlever) un lot d'un lotissement, géré par une ASL, par réduction de son périmètre. Ce qui n'était pas le cas de la loi de 1865, remplacée par l'ordonance.
Ceci doit néanmoins passer par un vote à la majorité fixée par les statuts et à priori cette majorité est 51% (et non pas 100% = unanimité).
Peut-être faut-il au préalable revoir les statuts si ce point n'y figure pas ?
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Christophe |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 17:58:07
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Bonsoir et merci pour votre aide qui me plait bien !!!!!!
Alors comment savoir si cela figure aux statuts, dans le reglement de copro/ASL je présume et si ce n'est pas le cas comment faire modifier les statuts en notre faveur.
Quid des frais engendrés par notre retrait du lotissement à savoir géometre et notaire (révision dues milliemes et du cahier des charges)
Merci
TM |
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 18:57:52
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Il faut vous rapprocher du président du bureau de l'ASL, lui expliquer votre point de vue et lui demander les derniers statuts.
Il serait trés étonnant qu'il s'oppose à faire enteriner une situation qui dure depuis 30 ans !
De toutes façons les statuts doivent être re-écrits pour être mis en conformité avec l'ordonance de 2004 avant mai 2008. Cela a-t-il été fait ? Peu probable.
C'est donc l'occasion de redéfinir l'Objet de l'association (possibilité de réduire le périmètre du lotissement) et les modalités de distraction d'un lot(conditions, majorité requise), ainsi que d'actualiser le plan parcellaire(dont vous serez absent après le vote).
Les frais côté ASL sont minimes : déclaration à la préfecture, et indépendants de votre départ.
Je ne vois pas où le géomètre ni le notaire devraint intervenir. Il n'y a pas de changement cadastral.
Bonne soirée. |
Christophe |
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CHRI64
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375 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 19:02:00
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| Lire ordonnance et non ordonance !!! |
Christophe |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 19:19:20
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"Notre souhait est de sortir du lotissement afin de pouvoir créer une copro de deux lots chez nous et ne plus être potentiellement contraint par le régime d'indivision que nous avons aujourd'hui....."
Cette déclaration me semble devoir être reprécisée.
Que vous soyez ou non dans un lotissement ne change rien au fait qu'une construction de deux logements sur une même parcelle relève du statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965)
Si votre parcelle est située dans le périmètre d'un lotissement, le cahier des charges publié (et donc opposable) doit être respecté en tant que convention entre les parties contractantes (=les co-lotis)
Appartenir ou non à l'ASL ne changera rien à ce contrat
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 19:33:39
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Ma compréhension de la question est qu'il y a 1 maison de 2 logements => mitoyens et que le PLU autoriserait la séparation en 2 lots.
Sortir de l'ASL permettrait d'appliquer les règles plus souples (PLU).
Si ce n'est pas ça, je passe mon tour ! |
Christophe |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 06:41:24
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CHRI64 je profite de vous avoir sur ce topic, pour vous poser une question qui me rendrait bien service en me répondant.
Voilà, dans un précédent post vous avez signalé à un autre propriétaire: ceci
" voilà ce que dit la circulaire
1. La création
1.1 Les modalités de la création
Aux termes de l'article 7 de l'ordonnance, les ASL se forment par consentement unanime...etc...
J'aimerai savoir, de qu'elle circulaire il s'agit ? et m'en donner les références SVP afin, d'avoir la confirmation que si l'on se trouve soit dans une ASL formée de copropriétés ou une ASL formée de lots individuels (ASL de lotissement), les modalités pour en devenir membre ne sont pas les mêmes. Merci d'avance. |
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CHRI64
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375 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 07:31:02
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Bonjour TRAGAMO,
Je me souviens en effet de votre réaction à l'occasion d'une discussion si embrouillée que je ne comprenais pas votre insistance et surtout sur quoi je ne vous répondais pas. Désolé.
Il s'agit de la Fiche n°2 de la circulaire du 11 juillet 2007 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires. Elle traite surtout des ASA mais consacre 3 fiches intéressant les ASL : n°1, 2 et 13.
Vous la trouverez à :
Circulaire ASA du 11/07/2007
Le chapitre Création se trouve dans la fiche n°2. Je l'ai d'ailleurs cité de nouveau sur le post voisin domaineanger je crois
Espérant que vous y trouverz les réponses à vos questions.
**modération**
intégration de lien perturbant l'affichage |
Christophe |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 oct. 2007 16:51:07 |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 07:49:18
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Merci beaucoup CHRI64 c'est ce que je voulais savoir exactement, vous avez bien travaillé ! Bonne journée, à un de ces jours. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 09:16:51
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CHRI64 : il me semble que vous attribuez à l'ASL de lotissement un "objet" qui n'est pas légal.
Je m'explique : l'objet légal d'une ASL de lotissement est de prendre en charge l'entretien et l'administration des espaces communs, des voies et réseaux assurant la VIABILITE des lots.
L'ASL ne détient aucun pouvoir légal ni de droit public (sur les règles d'urbanisme) ni de droit privé (sur les dispositions conventionnelles publiées)
tibo13 ne tirera aucun avantage à sortir (sous réserve qu'il en fasse partie )de l'ASL
Si la parcelle qu'il possède avec son bof est dans le lotissement, il appartient à ces 2 co-lotis de veiller à respecter le cahier des cahrges publé pour ne pas ouvrir de litige de droit civil.
Le lotissement en question datant de 1975 ou 76, il est probable que le cahier des charges contenait des dispositions réglementaires et des dispositions conventionnelles.
C'est après 1976 que l'on a plus mélangé le règlement de lotissement et le cahier des charges (=document contractuel liant les co-lotis)
En droit civil, les termes d'un contrat ne peuvent être modifiées que par le consentement de tous les contractants.
Si le règlement de ce lotissement est devenu caduc, les règles d'urbanisme (PLU) peuvent avoir évolué.
Mais si le contrat stipule qu'il est interdit de subdiviser les parcelles créées, ou d'y établir des groupements d'habitation, il vaut mieux le respecter pour éviter un litige civil toujours pénalisant pour l'auteur de "l'écart"
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 09:41:46
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Ok bonjour à tous,
en effet il s'agit d'une maison d'un seul tenant composée de 2 logements totalement indépendants mais mitoyens. Sur le cahier des charges du lotissement il est stipulé que la division des lots est interdite.
En réalité, il est probable que je sois obligé d'obtenir l'unanimité des colotis pour sortir du lotissement si la solution CHRI64 ne marche pas. Sur 40 colotis, il y en aura toujours un pour ne pas être d'accord ou être absent donc ......ca coince
C'est pourquoi, je me demandais si il n'y a pas de recours juridique ou de jurisprudence en l'espèce sachant que je suis completement exterieur au lotissement (hormis ma présence sur l'assiete fonciere du lotissement) et exclu depuis trente ans des convocations, bénéfices ou charges ?????
Merci
ps : Mout, de toutes les manieres, aucun notaire ne pourra créer une copro de deux lots chez moi sans sortir du lotissement ?
Comment savoir si les regles du lotissement sont caduques.... |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 10:21:26
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"Sur le cahier des charges du lotissement il est stipulé que la division des lots est interdite."
Si le cahier des charges stipule que la division des lots est interdite, rien de ce que vous envisagez n'aboutira à changer cela.
"Mout, de toutes les manieres, aucun notaire ne pourra créer une copro de deux lots chez moi sans sortir du lotissement ?"
Mais si le cahier des charges n'interdit pas précisément la création de groupement d'habitation sur les lots, tout notaire vous établira légalement un EDD (=état descriptif de division) et un RdC (= règlement de coprorpiété) conformément à la loi du 10 juillet 1965.
Et aucun co-loti ne pourra s'y opposer, car il n'y aura pas (malgré le terme EDD) de "division" de la parcelle : c'est d'une division en jouissance dont il s'agit dans cette forme achevée d'indivision légale
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CHRI64
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 13:11:05
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Mout, je reviens sur vos remarques.
En effet pour moi (à tord ?) l'ASL peut inclure dans son objet la révision du périmètre du lotissement puisque ce changement de périmètre, par distraction d'un lot, est accepté par l'ordonnance 2004.
Si ce n'est pas l'ASL qui peut alors le faire ?
Autre point : si un lot sort du lotissement pourquoi serait-il lié au règlement en question ? Que signifie alors distraction ?
Lorqu'on démissionne d'une association ( = équivalent de la sortie du lotissement) les conventions régissant les rapports entre associés ne sont plus applicables.
Si le règlement est gravé dans le marbre pour l'éternité, que penser de l'article L442-10 du Code de l'urbanisme :
Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.
Je serais trés intéressé de savoir où je me trompe car nos statuts sont en cours de révision, et ne ne voudrais pas être hérétique !
merci d'avance.
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Christophe |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 14:56:20
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Difficile d'y voir clair :
D'après Mout, impossible de sortir purement et simplement du lotissement sans l'unanimité des colotis mais sauf indication contraire du CDC possibilité de créer un EDD et donc potentiellement de revendre indiferamment mon logement ou celui de mon bof
D'après CHR64, possibilité de distraire un lot dans le cadre des ratios fixés par l'article L442-10 du code de l'urba et donc d'être purement et simplement indépendant.
Je dois simplement m'assurer que le PLU de la zone ne m'interdit pas de faire un EDD ou de créer 2 lots.
CHR64, je suis bien preneur d'infos sur votre démarche actuelle.
Merci pour votre aide. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 16:46:37
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C'est compliqué tout ça parce que l'on mélange trois notions distinctes qu'il faut absolument ne pas confondre
1) le règlement de lotissement : ce sont les règles d'urbanisme qui s'appliquent AU MOMENT de la délivrance du permis de lotir, permis délivré pour un projet selon plan et descriptif
C'est ce règlement qui devient caduc après 10 ans , SAUF si les co-lotis en demandent le maintien selon l'article L442-10 du Code de l'urbanisme.
En cas de maintien des règles initiales, les co-lotis peuvent de même, selon les règles de cet article, demander la modification du REGLEMENT sous réserve que la modification soit compatible avec le PLU.
2)le cahier des charges (depuis 1976)en tant que document contractuel comportant des dispositions conventionnelles (qui ne relèvent pas des règles d'urbanisme). Ce document est progressivement "oublié" mais si un co-loti y déroge au point de facher son voisin, celui-ci l'assigne devant les tribunaux civils...et obtient souvent gain de cause
Avant 1976, on appelait cahier des charges le document qui comportait à la fois les REGLES d'urbanisme à respecter et les CONVENTIONS
3) l'ASL qui est obligatoire dans les débuts du lotissement, tant que la construction des lots n'est pas terminée, pour répartir sur les co-lotis les charges d'entretien de la viabilité ....jusqu'à ce que le lotisseur ait vendu tous les lots et que la commune accepte le transfert dans son patrimoine des VRD et autres zones vertes (et les entretiennent ) ou que ces VRD et zones vertes restent "privés" et soient alors transférés gratuitement à l'ASL.
Cette ASL est composée des propriétaires de lots desservis par ces VRD et agrémentés de ces zones vertes...qu'elle entretient avec les cotisations prélevées sur les co-lotis |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 16:58:56
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tibo13 : établir une copropriété sur une parcelle batie  NE RELEVE PAS des règles d'urbanisme
Il s'agit d'une disposition légale = loi du 10 juillet 1965 qui "fixe le statut de la COPROPRIETE"
Quand cette copropriété est établie LEGALEMENT, elle contient des LOTS composés indissolublement  d'une partie privative clairement précisée et d'un tantième des parties communes dont le sol.
Propriétaire d'un LOT DE COPRO, vous ne pouvez revendre qu'un lot de copro...comme aurait La Palice
Dans votre cas, sortir de l'ASL n'a pas de sens puisque vous ne cotisez à l'entretien de VRD qui ne vous profitent pas
Ce qui vous incombe, en tant que co-loti (= propriétaire dans un lotissement, comme vous l'êtes votre bof et vous), c'est de respecter le contrat de lotissement qui interdit de subdiviser les lots |
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tibo13
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 17:01:51
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Donc Mout,
si je te comprends bien, il est normal que je ne sois pas convoqué lors des ag car je n'ai rien à voir avec le lotissement.
Et il est également normal que le notaire n'accepte pas de proceder à un edd sur mon lot à l'encontre du réglement de copro
Alors que dois-je faire pour espérer sortir de ce lotissement et réaliser ma division ?
Dois-je faire un procès au lotissement pour faire valoir mon indépendance ou suis-je coincé ?
Merci |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 31 oct. 2007 : 17:03:46
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"Alors que dois-je faire"
Ma réponse : LIRE MES REPONSES |
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Sujet |
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Creation d'une Copro dans un lotissement
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