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dandy1948
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 01 nov. 2007 : 08:01:31
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bonjour a tous . j'ai lu il y a quelques mois dans un magazine qu'a partir de 60 ans (ce qui va bientot etre mon cas ! )un proprietaire ( ce qui est mon cas ) peut effectuer des travaux de mise a niveau : j'entends par là la creation d'une salle de bain et d'un w-c dans le logement et donc ,CES DEUX évenements reunis ,sortir de la loi de 48 (avec certaines regles bien sur ) et augmenter significativement le loyer . Merci pour vos lumieres .Cordialement .
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jpv |
Edité par - clemouel le 01 nov. 2007 09:38:30 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 nov. 2007 : 00:18:50
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Vous avez donc le même âge que ladite loi...
Excusez-moi de ne pas répondre avec certitude à votre question.
Je ne crois pas que le bailleur puisse imposer des travaux d'améliorations à son locataire. En revanche, si le locataire accepte les travaux, je pense que vous pouvez faire sortir le logement de la loi de 48... |
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dandy1948
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 04 nov. 2007 : 02:59:59
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| bonjour et merci de votre reponse .Cordialement. |
jpv |
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 03:27:18
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Bonjour,
Pouvez-vous être plus précis? Il est impossible de comprendre votre situation en lisant votre message.
Est-ce bien chez votre locataire que vous voulez faire les travaux?
Quelle est la date du bail? Quel est l'article de la loi 48 mentionné dans le bail? Quelle catégorie de logement?
Une réponse générique : sortie loi 1er septembre 1948 se fait par un bail de 8 ans régi par plusieurs articles chapitre 5 de la loi du 24 décembre 1986. Conditions d'habitabilité et de comfort sont définies dans son article 25 (de mémoire), et ses décrets d'application (1987, toujours de mémoire. Allez sur Légifrance, cherchez la loi 1986, puis cliquez sur "application").
Toutefois (hereusement!) il n'y a pas lieu d'attendre 60 ans de propriétaire ni de locataire pour mettre un logement en conformité!
Citation :
Initialement entré par dandy1948
bonjour a tous . j'ai lu il y a quelques mois dans un magazine qu'a partir de 60 ans (ce qui va bientot etre mon cas ! )un proprietaire ( ce qui est mon cas ) peut effectuer des travaux de mise a niveau : j'entends par là la creation d'une salle de bain et d'un w-c dans le logement et donc ,CES DEUX évenements reunis ,sortir de la loi de 48 (avec certaines regles bien sur ) et augmenter significativement le loyer . Merci pour vos lumieres .Cordialement .
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 12:38:10
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Valable uniquement si locataire solvable
le loyer loi 48 est régi par le décret de novembre 1948.
Le loyer est calculé en fonction de la surface corrigée.
Si vous faites des travaux privatifs ou parties communes, vous avez le droit de reactualiser le loyer
si chagment de categorie, le loyer peut faire X2 à X5
IL faut étudier votre cas précis en demandant état de surface corrigée présent et projeté après travaux pour voir faisabilité
Mais si locataire non solvable, pas tres utile ou pour le faire sortir par l'argent |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 13 nov. 2007 : 12:39:17
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La limite de 60 ans c'est pour donner congé en tant que propriétaire à un locataire de plus de 70 ans pour reprise personnelle article 18 ou 19
Mais il y a une condition de ressources non ?
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dandy1948
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 03:08:47
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| bonjour a tous et merci pour vos reponses |
jpv |
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 01:26:39
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Pour compléter la réponse précédente, la hausse pour changement de la surface corrigée est applicable par tranches plafonnées à 5% annuelles en Région Parisienne et 3,5% ailleurs.
La hausse pour certains travaux (article 8 loi 48), si je me souviens bien, n'est pas plafonnée.
Ceci dit, ces deux dispositifs ne font pas sortir le logement de l'empire de la loi 48, seul un bail de 8 ans loi 1986 peut le faire. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 12:30:53
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NOn dans un recaclul de surface corrigée, la surface corrigée s'applique immédiatement
X3 en un coup!
Cela parce que aucune actualisation depuis longtemps
Car meme lors d'un ravalement, le loyer loi 48 peut augmenter de 10%!!!
C'est l'augmentation dans un bail de 8 ans qui doit etre lissé
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 01:12:00
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Citation :
Initialement entré par ARdL
NOn dans un recaclul de surface corrigée, la surface corrigée s'applique immédiatement
X3 en un coup!
Cela parce que aucune actualisation depuis longtemps
Car meme lors d'un ravalement, le loyer loi 48 peut augmenter de 10%!!!
C'est l'augmentation dans un bail de 8 ans qui doit etre lissé
Décret n° 2007-1372 du 19 septembre 2007 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel
A compter du 1er juillet 2007 et jusqu'à ce qu'ils atteignent la valeur locative définie à l'article 5 ci-dessous, les loyers de la période précédente modifiés, s'il y a lieu, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l'article 31 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 peuvent être augmentés au maximum :
- dans l'agglomération parisienne, telle que définie en annexe, de 5 % pour les locaux des catégories III A et III B, pour les locaux des catégories II B et II C et pour les locaux de la catégorie II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée, en application de l'article 2 du décret no 75-803 du 26 août 1975 ;
- hors agglomération parisienne de 3,5 % pour les locaux des catégories III A et III B, pour les locaux des catégories II B et II C et pour les locaux de la catégorie II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée, en application de l'article 2 du décret no 75-803 du 26 août 1975.
Article 31
Modifié par Loi n°70-598 du 9 juillet 1970 (JORF 10 juillet 1970).
Indépendamment du prix de base déterminé conformément aux dispositions de l'article 30 ci-dessus, le décret prévu audit article fixe le prix du mètre carré applicable jusqu'à ce que le loyer ait atteint la valeur locative définie à l'article 27.
A compter du 1er juillet 1965, le loyer est majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours du dernier mois de la période précédente.
L'augmentation maximale de loyer résultant de l'application de la majoration prévue à l'alinéa précédent peut faire l'objet d'un abattement en considération de l'âge ou de l'état physique des bénéficiaires et compte tenu de leurs ressources, à la condition que le local ne soit pas insuffisamment occupé ou ne fasse pas l'objet d'une sous-location totale ou partielle et sans que l'abattement puisse dépasser la moitié de cette augmentation.
Lorsque des modifications sont apportées à la surface corrigée du local pour quelque cause que ce soit, notamment en raison de l'affectation de tout ou partie du local à un usage professionnel, il doit être tenu compte de l'incidence de ces modifications pour déterminer le loyer servant de base au calcul des majorations annuelles. Les taux de majoration sont fixés par le décret prévu à l'article 30.
Il me semble donc que la majoration pour surface corrigée est bien soumise au plafond, mais je peux me tromper. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:03:53
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J'ai galere pas mal en loi 48, d'ou ma technicité!!
Vous avez raison pour la réévaluation annuelle.
les 5% c'est loi 89 article 17c pour "loyer manifestement sous-évalué"
Mais c'est comme le cas loi 89 de l'oubli d'indexation INSEE puis IRL pendant 10 ans.
Vous pouvez mettre +30% en un coup.
Moi je vous parle d'un défaut d'actualisation de la surface corrigée qui entraine augmentation de 300% parfois.
La seule différence loi 48 loi 89, c'est le procédé (modele a remplir par expert compétent et calcul a faire + LRAR + 2 mois contestation possible) et la non possibilité pour le bailleur de réclamer arrieres de loyers AVANT envoi LRAR nouvel état de surface corrigée.
S'agissant de loyers TRES ENCADRES avec des maximums tres bas
rien ne régit le passage de RIEN DE LOYER à 2 FOIS RIEN!!
Un loi 48 dans le meilleur des cas (catégorie 2a ou 2b) c'est 25 à 40% du loyer marché suivant que hértier du bail ou titulaire d'origine.
Article 32 bis
Modifié par Décret n°60-1057 du 1 octobre 1960 (JORF 4 octobre 1960).
En cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties.
Le demandeur doit faire connaître à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés. Il doit joindre à l'envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer.
En cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés par le demandeur, l'autre partie doit, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le demandeur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu'il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord.
La notification par le demandeur devra à peine de nullité, indique que faute par l'autre partie d'avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s'imposera comme un nouveau prix. En cas de contestation, le différend sera porté devant le tribunal compétent, suivant les règles de procédure prévues au chapitre V du présent titre.
Pour la détermination de la compétence, le loyer pris en considération est celui qui était exigible à la date de la notification.
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:10:40
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Résumé calcul surface corrigée
Une table melant surface reelle pondérée par luminosité (mesurée au 15 janvier et 15 mars!!) piece par piece
puis ajout d'equipements en equivalent de surface
6m² pour toilettes!!
2m² par point d'eau sdb.....
Total
Ensuite ce total est multiplié par moyenne de
- Coefficient de situation (de 0,6 à 1)
- Coefficient d'entretien de l'immeuble globalement de 0,3 à 1,8 ou 2
Ce qui donne la surface corrigée
Ensuite suivant catégorie (1 à 5 insalubre suivant immeubles et confort appartement, exemple, pour catégorie 2 (pourarriver à 25 à 45% du loyer marché sinon moins ) il faut toilettes sdb, entré double porte et taille minimale de pièce)
Prix au m²
ENSUITE (on oublie toujours)
Majoration pour héritier du bail (+50%)
ou Majoration pour sous-occupation (+50%)
Ne peuvent se cumuler, la 2ème est dangereuse car peut devenir caduque |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:15:14
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Il y a 5 à 10 axes pour augmenter le loyer.
Dont beaucoup que vous n'avez meme pas soupçonné car ils résident dans l'entretien immeuble ou l'amélioration de l'agglomération!!
Pour vous donner les leviers à manoeuvrer il faudrait SVP
- Evaluation loyer actuel par rapport au marché voire loyer et surface si Paris
- Caracteristiques immeubles : pieces de plus de 10-12m², entrée appartement avec 1 porte ou 2 portes
- Possibilité mettre sdb et toilettes
- Statut occupant ou locataire (d'origine ou héritier du bail ?)
- Date dernière surface corrigée calculée en fonction de cela on verra pour vous demander sur les gros travaux de l'immeuble
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:20:15
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Le décret est truffé d'erreur et toujours en retard e quelques mois
Rien dans article 8 loi
Pas d'article 5 dans le décret!!
LOI48-1360
Article 8
Abrogé par Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 art. 26 II (JORF 24 décembre 1986).
Article 8
Créé par Loi n°91-662 du 13 juillet 1991 art. 45 (JORF 19 juillet 1991).
Le maintien dans les lieux est applicable aux syndicats et associations professionnelles s'ils remplissent les conditions prévues à l'article 4.
Tout congé délivré aux syndicats et associations professionnels antérieurement à la date de publication de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville est nul et sans effet à moins qu'il ait donné lieu à une décision d'expulsion devenue définitive.
Seuls peuvent se prévaloir des dispositions du présent article les syndicats et associations professionnels qui, à la date du 23 décembre 1986, bénéficiaient des dispositions du présent chapitre. Les dispositions de l'article 28 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ne leur sont pas opposables.
Décret n° 2007-1372 du 19 septembre 2007 modifiant le décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel
A compter du 1er juillet 2007 et jusqu'à ce qu'ils atteignent la valeur locative définie à l'article 5 ci-dessous,
Cela va jusqu'à l'article 3!!
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 17 nov. 2007 : 13:23:01
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Une de vos questions initiales
Article 22 bis
Modifié par Loi n°76-615 du 9 juillet 1976 (JORF 10 juillet 1976).
Le droit de reprise prévu aux articles 19 et 20 de la présente loi ne peut être exercé au profit d'un bénéficiaire âgé de moins de soixante-cinq ans contre l'occupant dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du S.M.I.C., calculé sur la base de la durée légale du travail, qui, à la date du congé, est âgé de plus de soixante-dix ans et occupe effectivement les lieux.
Il est tenu compte, pour le calcul des ressources de l'occupant, de celles des personnes vivant avec lui d'une manière effective et permanente
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dandy1948
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 03:33:52
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| bonjour a tous et encore merci .Je doit absorber et synthetiser tout cela avant de faire d'eventuelles remarques et peut etre relancer le dialogue qui est fort interessant .mes plus cordiales salutations . |
jpv |
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babyfoot
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 01:44:46
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Bonsoir,
Merci ARDL pour vos explications. Toutefois, j'ai l'impression que l'article 31 appliquerait bien le taux de 5% du d#233;cret aux majorations pr#233;vues par l'art.32 bis que vous citez :
Lorsque des modifications sont apport#233;es #224; la surface corrig#233;e du local pour quelque cause que ce soit, notamment en raison de l'affectation de tout ou partie du local #224; un usage professionnel, il doit #234;tre tenu compte de l'incidence de ces modifications pour d#233;terminer le loyer servant de base au calcul des majorations annuelles. Les taux de majoration sont fix#233;s par le d#233;cret pr#233;vu #224; l'article 30.
Il s'agirait donc bien d'un plafonnement du taux de majoration fix#233; par d#233;cret (annuel). Mais personnellement, je n'ai jamais #233;t#233; confront#233; #224; ce genre de probl#232;me. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 08 déc. 2007 : 01:43:22
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Point intéressant Babyfoot
Mais je pense qu'il ne s'applique pas
En effet, il ne s'agit pas d'une modification des éléments formant la surface corrigée, ou rarement (si vous venez juste de faire le ravalement ou des travaux ou ascenseur)
Mais d'une actualisation des données!
Ce n'est pas pareil
Spécificité loi 48 pas de calcul 5 ans en arrière, la notification de surface corrigée par LRAR est le point de départ du nouveau loyer
Donc tout est différent, et argumentatble
J'ai personnellement fait procédé à des notifications de nouvelle surface corrigée amenant respectivement à X3,5 et X2 le montant du loyer
LE spécialiste (un bon sur Paris si vous encherchez un demandez moi!) n'a jamais évoqué ce point (mais beaucoup d'autres techniques comme les majorations pour héritier du bail....)
Voilà mon humble avis |
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loi de 48 et amélioration d'un logement
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