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narcissou
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 Posté - 08 nov. 2007 : 13:25:22
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Voilà les observations de l'avocat que j'ai consulté:
- l'AI ne peut se prévaloir d'aucune exclusivité sur la vente du bien
- l'autorisation écrite pourrait être analysée comme un avenant au mandat dans la mesure notamment où le verbe "autoriser" dans le texte autorise (c'est le cas de le dire) plusieurs interprétations
- à première vue, il n'est pas certain que les conditions de forme non remplies suffisent pour conduire le juge à déclarer inopposable l'autorisation écrite
- étant engagé avec un acquéreur, je ne peux plus signer le compromis de l'AI
Pour lui, l'affaire est défendable (si on en vient aux tribunaux), mais notre succès n'est pas garantie au regard de l'interprétation qui peut en être faite.
Ce qu'on risque d'après lui: au pire, le paiement de la commission de l'agence, mais en aucun cas (comme l'AI nous a menacé de le faire) le blocage de la vente pour deux ans.
L'AI nous avait dit au téléphone avoir réduit sa commission à 10000 euros, notre affaire relèverait du ressort du Tribunal d'instance.
Conseil final: les laisser venir. Ce que, je pense, nous allons faire. |
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jcm
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Posté - 08 nov. 2007 : 13:31:04
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LeNabot, vous êtes un tricheur.
L'arrêt que vous citez concerne un cas particulier :
" qu'il était précisé dans le même acte que la réalisation de la vente ne pourrait résulter que d'un acte authentique..."
Dans ces conditions la solution était évidente. |
jcm |
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LeNabot
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Posté - 08 nov. 2007 : 13:33:11
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Citation :
Initialement entré par narcissou
Conseil final: les laisser venir. Ce que, je pense, nous allons faire.
De toutes façons, il n'y a que ça à faire puisque vous êtes effectivement engagé ailleurs. Comme votre AI est demandeur, c'est à lui de bouger. Dernier point, il serait préférable de lui notifier par LRAR qu'ayant déjà vendu, c'est fini pour lui. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 13:35:36
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Citation :
Initialement entré par narcissou
Voilà les observations de l'avocat que j'ai consulté:
- l'AI ne peut se prévaloir d'aucune exclusivité sur la vente du bien
- l'autorisation écrite pourrait être analysée comme un avenant au mandat dans la mesure notamment où le verbe "autoriser" dans le texte autorise (c'est le cas de le dire) plusieurs interprétations
- à première vue, il n'est pas certain que les conditions de forme non remplies suffisent pour conduire le juge à déclarer inopposable l'autorisation écrite
- étant engagé avec un acquéreur, je ne peux plus signer le compromis de l'AI
Pour lui, l'affaire est défendable (si on en vient aux tribunaux), mais notre succès n'est pas garantie au regard de l'interprétation qui peut en être faite.
Ce qu'on risque d'après lui: au pire, le paiement de la commission de l'agence, mais en aucun cas (comme l'AI nous a menacé de le faire) le blocage de la vente pour deux ans.
L'AI nous avait dit au téléphone avoir réduit sa commission à 10000 euros, notre affaire relèverait du ressort du Tribunal d'instance.
Conseil final: les laisser venir. Ce que, je pense, nous allons faire.
Voilà qui rejoint mon analyse.
Reste le problème des acheteurs de l'agence. S'ils sont virulents et tiennent à l'affaire, ils pourraient invoquer le mandat apparent :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=10523
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jcm |
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LeNabot
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Posté - 08 nov. 2007 : 13:37:35
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Citation :
Initialement entré par jcm
L'arrêt que vous citez concerne un cas particulier :
" qu'il était précisé dans le même acte que la réalisation de la vente ne pourrait résulter que d'un acte authentique..."
C'est toujours le cas. On parle du moment où la commission doit être payer. Ne changez pas de sujet.
Citation :
Dans ces conditions la solution était évidente.
C'est cela. Tellement évident qu'un agent immobilier a cru intelligent d'introduire un pourvoi devant la Cour de Cassation. Décidemment, vous n'en loupez pas une pour faire rire la gallerie. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 13:39:53
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La lettre recommandée avec AR est déjà partie, et il est informé (ainsi que les autres agences mandatées) si j'en crois les innombrables messages sur mon portable.
D'après l'avocat, il n'y a que deux options: aller au bout de la procédure (si on en vient au tribunal), ou trouver un arrangement avec protocole d'accord. Par là, j'entends par exemple qu'on trouve un accord pour verser à l'agence la moitié de sa commission et qu'en contrepartie, elle renonce à toute poursuite.
L'un n'empêchant pas l'autre, nous allons voir venir.
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 13:40:30
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Citation :
Initialement entré par jcm
.
Voilà qui rejoint mon analyse.
Cela ne rejoint aucunement votre analyse. Il suffit de vous relire.
Citation :
Reste le problème des acheteurs de l'agence. S'ils sont virulents et tiennent à l'affaire, ils pourraient invoquer le mandat apparent :
Vous n'en êtes pas à une andouillerie près. Le mandat de l'agent immobilier n'est qu'un mandat d'entremise. L'acquéreur évincé n'a donc aucun recours contre le vendeur. Tout au plus contre l'AI pour une négocation réalisée dans des conditions lamentables. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 nov. 2007 13:41:11 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 14:37:46
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
.
Voilà qui rejoint mon analyse.
Cela ne rejoint aucunement votre analyse. Il suffit de vous relire.
Citation :
Reste le problème des acheteurs de l'agence. S'ils sont virulents et tiennent à l'affaire, ils pourraient invoquer le mandat apparent :
Vous n'en êtes pas à une andouillerie près. Le mandat de l'agent immobilier n'est qu'un mandat d'entremise. L'acquéreur évincé n'a donc aucun recours contre le vendeur. Tout au plus contre l'AI pour une négocation réalisée dans des conditions lamentables.
Trop nul LeNabot.
La théorie du mandat apparent a été retenue à peu près aussi souvent qu'elle a été rejetée dans des cas similaires, voir par ex. :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=74231&indice=31&table=CASS&ligneDeb=21
"que les dames P et M ont refusé de réitérer la vente en invoquant la nullité du compromis, l'agent immobilier n'ayant pas reçu de leur part un pouvoir conforme aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; que, se prévalant de l'existence d'un mandat apparent, les époux Salgado les ont assignées ainsi que M. Delorme afin de voir déclarer la vente parfaite entre les parties à la date du 24 octobre 1987 ; que l'arrêt attaqué (Riom, 21 juin 1990) a accueilli leur demande"
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jcm |
Edité par - jcm le 08 nov. 2007 14:38:33 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 15:09:34
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Citation :
Initialement entré par jcm
Trop nul LeNabot.
Réinscrivez vous en fac jcm. Vous devez tout réapprendre et surtout à décortiquer les arrêts.
Dans l'arrêt que vous citez vous avez ceci.
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que M. Delorme, agent immobilier qui gérait les biens des dames Paris et Martin, a, au vu d'un accord de principe donné par celles-ci par lettres des 16 septembre et 9 octobre 1987,
Donc deux éléments qui justifient la position de la Cour de Cassation. Un mandat de gestion, et une offre clairement établie et réitirée deux fois de surcroît.
Vous vous éloignez encore une fois du sujet. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 nov. 2007 15:11:00 |
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jcm
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Posté - 08 nov. 2007 : 15:45:10
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Dans le cas qui nous occupe, n'y a-t-il pas également une lettre ? Peu importe d'ailleurs, ce qui compte c'est la croyance légitime du tiers. Et avec une telle lettre ou "avenant", si l'acquéreur en fait état, il pourra arguer de sa croyance légitime. Avec succès ? Cela dépendra des autres circonstances.
De toute façon vous disiez que c'était impossible, "L'acquéreur évincé n'a donc aucun recours contre le vendeur", souteniez vous... et pourtant c'est possible.
Il y en a plusieurs autres. |
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 16:22:34
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Citation :
Initialement entré par jcm
.et d'après les infos que j'ai eues par ailleurs, le vendeur a été condamné à une vente forcée... et dépossédé de son bien.
L'arrêt si ça ne vous dérange pas trop. Car l'initiateur du fil n'a pas donné de réponse. Et tout ce que je vois c'est un appel d'un jugement de TGI. Par ailleurs le fil est constellé de décisions en sens inverse. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 nov. 2007 16:35:33 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 16:28:05
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il y en a plusieurs autres.
En tout cas le dernier arrêt anéantit complètement vos rêves.
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Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 décembre 2004 Rejet
N° de pourvoi : 03-10528
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu que M. Pierre de X..., agissant au nom de l'indivision constituée entre lui-même et ses quatre enfants, a donné mandat non exclusif à la société Agence Pare, agent immobilier, de vendre une maison leur appartenant au prix de 2 500 000 francs ; que les époux Y... ont visité ce bien par l'intermédiaire de leur agence immobilière, la société Côte d'Opale, et ont offert de l'acquérir au prix de 1 710 000 francs ; que M. Pierre de X..., déclarant agir tant en son nom personnel qu'au nom de l'indivision, a signé un nouveau mandat de vente à l'agence Pare pour ce prix ; que Mme Noëlle de X..., l'une des indivisaires, a refusé de signer le compromis de vente établi le 15 décembre 1997 par l'Agence Pare et signé par les époux Y... ; que le 3 juin 1998, elle a acquis les parts des coïndivisaires par licitation ; que les époux Y... ont assigné les consorts de X... et les sociétés Agence Pare et Côte d'Opale afin de voir déclarer parfaite la vente intervenue entre eux et l'indivision de X..., de voir déclarer nulle la vente du 3 juin 1998 et obtenir l'allocation de dommages-intérêts ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Douai, 28 octobre 2002) d'avoir rejeté leurs demandes, alors, selon le moyen :
1 / que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent si la croyance du tiers à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier ses pouvoirs ; qu'en énonçant qu'aucune circonstance ne permettait à M. et Mme Y... de croire légitimement que M. Pierre de X... avait reçu le pouvoir de tous les indivisaires pour passer l'acte de vente sans s'expliquer sur le fait que ce dernier déclarait agir tant en son nom personnel qu'au nom de l'indivision qu'il représentait, c'est à dire mandaté par l'ensemble de ses enfants et spécialement par Mme Noëlle de X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ;
2 / que le fait que le mandataire soit un agent immobilier doit être pris en compte dans l'appréciation de la légitimité de la croyance du tiers à ses pouvoirs ; qu'en se contentant d'affirmer qu'aucune circonstance ne permettait à M. et Mme Y... de croire légitimement que la société Pare représentait l'indivision, sans rechercher si ce professionnel, qui avait obtenu de M. Pierre de X... un mandat de vendre la maison au prix de 1 710 000 francs et avait transmis par la société Côte d'Opale aux époux Y... un compromis de vente et exigé d'eux un chèque de 171 000 francs, ne s'était pas comporté comme s'il avait reçu mandat de vendre de la part de l'indivision, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du Code civil ;
Mais attendu que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément ; que la cour d'appel ayant relevé que le mandat donné à l'Agence Pare ne lui conférait pas le pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente et que le compromis de vente soumis à la signature des époux Y... prévoyait la signature de chacun des coindivisaires, a pu en déduire que les coindivisaires n'avaient pas donné mandat spécial à M. Pierre de X... de conclure la vente mais seulement de rechercher un acquéreur, de sorte que les époux Y... ne pouvaient se prévaloir d'une croyance légitime dans le pouvoir de l'agence Pare d'engager les vendeurs ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme Noëlle de X... la somme de 1 800 euros et aux agences Pare et Côte d'Opale la somme globale de 1 800 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille quatre. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 nov. 2007 16:37:17 |
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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 16:30:28
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Je ne suis pas juriste et j'ai du mal à suivre le fil. Voulez-vous dire qu'il existe une chance que la vente soit remise en cause ?
L'avocat que j'ai consulté m'a indiqué que les acquéreurs passant par l'AI n'ont pas de recours contre nous dans la mesure où nous n'avons pas signé le compromis de l'AI. Ils ne subissent par là même pas de préjudice.
D'après lui, seule l'AI est en position de tenter un recours contre nous. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 16:34:21
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Citation :
Initialement entré par narcissou
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L'avocat que j'ai consulté m'a indiqué que les acquéreurs passant par l'AI n'ont pas de recours contre nous dans la mesure où nous n'avons pas signé le compromis de l'AI. Ils ne subissent par là même pas de préjudice.
D'après lui, seule l'AI est en position de tenter un recours contre nous.
L'analyse de votre avocat me semble juste. Passez l'avis de jcm qui a la facheuse habitude de tout dire et son contraire. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 16:50:25
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Citation :
Initialement entré par narcissou
D'après l'avocat, il n'y a que deux options: aller au bout de la procédure (si on en vient au tribunal), ou trouver un arrangement avec protocole d'accord. Par là, j'entends par exemple qu'on trouve un accord pour verser à l'agence la moitié de sa commission et qu'en contrepartie, elle renonce à toute poursuite.
c'est ce que je vous avais signalé dans ma réponse.
je reste néanmoins persuadé que les acquéreurs de l'agent immo peuvent déclencher une procédure estimant avoir été lésé dans cette affaire.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 17:19:02
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Citation :
Initialement entré par leo66
c'est ce que je vous avais signalé dans ma réponse.
Pas vraiment. Vous avez exactement dit ceci.
Or l'avocat consulté a un gros doute sur la validité du mandat (ou l'avenant) même si je concède qu'il a dit également n'en être pas certain. Quant au recours du vendeur contre l'acquéreur, il l'a exclu. Donc encore un embrouilleur de pistes.
Citation :
et be jcm vous n'etes pas cool avec vos confreres, dans le cas présent je pense que la personne qui a signé cette autorisation de vente aurait du appeler l'agent immo pour savoir si ce qu'il avait signé était "éteint".
beaucoup oublie que lorsque l'on signe l'on est responsable.
Dans le cas présent, l'histoire risque de couter cher, au mieux une comm d'agence, en espérant que l'agent immo fasse le nécessaire pour que son acquéreur laisse tomber la vente.
Sinon, le vendeur risque fort d'avoir à payer 10% de dommage et intérêt à l'acquéreur qui sera lésé...
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 nov. 2007 17:23:27 |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 17:23:59
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ok le donneur de leçon, j'espere que nous aurons la procédure et la retransmission par narcissou.
comme j'ai l'ai dit, " au mieux une comm d'agence, au pire des dommages et intéret"
Et l'avocat dit la meme chose, décidement, vous ne savez lire que les mots qui vous interresse, en plus du cerveau, les yeux sont attaqués, vous devriez passer moins de temps devant votre pc le rmiste. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 17:41:07
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Citation :
Initialement entré par leo66
.vous ne savez lire que les mots qui vous interresse, en plus du cerveau, les yeux sont attaqués, vous devriez passer moins de temps devant votre pc le rmiste.
Vous devriez arrêter la tourtel. Apparemment ça a laissé des séquelles irréversibles chez vous.
Voilà ce qu'a dit l'avocat d'après narcissou. Apprenez au moins à lire.
Citation :
Voilà les observations de l'avocat que j'ai consulté:
- l'AI ne peut se prévaloir d'aucune exclusivité sur la vente du bien
- l'autorisation écrite pourrait être analysée comme un avenant au mandat dans la mesure notamment où le verbe "autoriser" dans le texte autorise (c'est le cas de le dire) plusieurs interprétations
- à première vue, il n'est pas certain que les conditions de forme non remplies suffisent pour conduire le juge à déclarer inopposable l'autorisation écrite
- étant engagé avec un acquéreur, je ne peux plus signer le compromis de l'AI
Pour lui, l'affaire est défendable (si on en vient aux tribunaux), mais notre succès n'est pas garantie au regard de l'interprétation qui peut en être faite.
Ce qu'on risque d'après lui: au pire, le paiement de la commission de l'agence, mais en aucun cas (comme l'AI nous a menacé de le faire) le blocage de la vente pour deux ans.
L'AI nous avait dit au téléphone avoir réduit sa commission à 10000 euros, notre affaire relèverait du ressort du Tribunal d'instance.
Conseil final: les laisser venir. Ce que, je pense, nous allons faire.
Ensuite :
Citation :
L'avocat que j'ai consulté m'a indiqué que les acquéreurs passant par l'AI n'ont pas de recours contre nous dans la mesure où nous n'avons pas signé le compromis de l'AI. Ils ne subissent par là même pas de préjudice.
Si vous faites vos compromis aussi bien que vos lectures ici, vous devez à vous seul engorger le TGI de Perpignan. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 08 nov. 2007 17:45:44 |
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narcissou
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 18:11:35
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L'acquéreur de l'AI ne peut se prévaloir que d'un préjudice éventuel, non ? Car la signature d'un compromis de vente ne garantit pas la vente: il peut se désister dans les sept jours de rétractation ou alors son financement peut lui être refusé par la banque.
J'ai lu que la réparation d'un préjudice éventuel n'est admise qu'en cas de perte d'une chance, ce qui ne semble pas s'appliquer ici.
Qu'en pensez-vous ? |
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Deux compromis de vente !
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