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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
 Posté - 13 nov. 2007 : 23:45:36
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Avant de poser ma question, je vous propose cet éclairage, tiré du site de Juris-prudentes.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=457.
La voici :
"Elargissement des bénéficiaires de la servitude de passage.
Question. Un de mes voisins serait susceptible de me vendre une parcelle de sa propriété qui est mitoyenne (elle a une limite commune) avec la mienne. Sachant que son fonds est desservi par une servitude de passage conventionnelle (publiée aux hypothèques), pensez vous qu’en achetant cette parcelle je pourrai bénéficier de cette servitude afin d’accéder à mon fonds par celle-ci ? Le problème que je vois est que cette parcelle se rattachant alors (après que j’en ai fait l’acquisition) à mon fonds, je ne suis pas sûr que par la suite elle conserve le bénéfice de la servitude.
Réponse. Elle est négative.
Une servitude est un droit réel qui grève un fonds immobilier au profit d’un autre fonds immobilier.
Dans la situation que vous exposez, le propriétaire du fonds servant serait en droit d’interdire le passage pour la desserte d’un bien immobilier qui n’est pas celui visé à l’acte constitutif de la servitude. Par ailleurs, d’une manière générale, il ne peut être tenu d’accepter une aggravation des conditions d’usage de la servitude »
Je reviens maintenant à mon cas précis :
J’ai exposé plusieurs fois mon problème de construction d’un immeuble donnant sur une impasse privée (indivison forcée). Il me paraissait anormal, qu’à lui tout seul, il revendique un droit de passage dans cette impasse pour une trentaine de foyers, usage qui devenait selon moi disproportionné. Trois parcelles (ayant droits sur l’impasse), avaient été rachetées, et les trois petites maisons avaient été rasées, avant ce projet d’immeuble. Je n’avais guère emporté votre adhésion à ma thèse.
Mais j’avais oublié de mentionner quelque chose d’important, qui nous ramène, il me semble, au cas évoqué sur Juris-Prudentes :
Ces trois petites parcelles ont été réunies à une très grande parcelle par derrière, et c’est ce qui permet la construction d’un gros immeuble. La grande parcelle par derrière n’avait, quant à elle, aucun droit de passage sur l’impasse, bien sûr.
Dans ce cas, n'élargit-on pas la servitude ? doit-on accorder le droit de passage à cet immeuble ? Pour moi la réponse est non !
Ai-je exposé la situation assez clairement ?
J’ajoute que cet immense terrain créé après fusion des 4 parcelles n’est pas du tout enclavé, et qu'il s'étend sur une bonne longueur le long de la rue principale !
Un grand merci pour votre aide tout au long !
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Edité par - cho le 14 nov. 2007 00:05:58 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 15:24:16
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Citation :
Initialement entré par cho
J’ajoute que cet immense terrain créé après fusion des 4 parcelles n’est pas du tout enclavé, et qu'il s'étend sur une bonne longueur le long de la rue principale !
Mais enfin, Cho, tout est là !!!!!
Pourquoi ne pas l'avoir dit dès le début ??
Les parcelles arrières étaient enclavées et bénéficiaient d'une servitude de passage pour cause d'enclave.
Elles sont maintenant réunies dans une même main qui y ajoute un terrain parfaitement désenclavé. La 1e servitude devient donc inutile et il peut être demandé par jugement son abandon. Le juge constatera l'abscence d'enclave du tènement immobilier et supprimera la servitude.
Il faut le faire dès maintenant, pour prendre de cours le promoteur.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 15:44:49
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non Laurent, il n'y a extinction du droit de passage que si ce droit était attaché à l'enclave.
si le droit provenait d'une convention non fondée sur l'enclave ou qu'il provenait d'une copropriété indivise sur l'impasse, il ne s'éteint pas avec un quelconque désenclavmeent par l'arrière .
il nous manque donc une info : les 3 parcelles petites avaient elles droit de passage sur l'impasse au titre de l'enclave (application du 682 CC) ou au titre d'un accord ou d'une convention autres ? car dans le deuxième cas, le 685-1 ne trouvera pas à s'appliquer. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 15:59:48
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
non Laurent, il n'y a extinction du droit de passage que si ce droit était attaché à l'enclave.
si le droit provenait d'une convention non fondée sur l'enclave ou qu'il provenait d'une copropriété indivise sur l'impasse, il ne s'éteint pas avec un quelconque désenclavmeent par l'arrière .
il nous manque donc une info : les 3 parcelles petites avaient elles droit de passage sur l'impasse au titre de l'enclave (application du 682 CC) ou au titre d'un accord ou d'une convention autres ? car dans le deuxième cas, le 685-1 ne trouvera pas à s'appliquer.
Je suis parti directement dans la seconde optique car les parcelles étaient obligées de passer par cette servitude si je comprend bien. C'était donc obligatoirement une servitude d'enclave.
La servitude n'était pas qu'une facilité accordée pour rejoindre telle rue plutôt qu'une autre. C'était l'issue obligatoire de ces fonds. C'est que donc ils étaient enclavés.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 14 nov. 2007 16:27:59 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 16:30:05
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trop rapide à mon avis.
attendons d'en savoir plus sur l'origine de ce droit de passage.
moi, je sens bien un chemin en indivision forcée dont le propriétaire des trois petites parcelles est coindivisaire, ce qui changera singulièrement la donne, n'est ce pas ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 16:41:12
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
trop rapide à mon avis.
attendons d'en savoir plus sur l'origine de ce droit de passage.
moi, je sens bien un chemin en indivision forcée dont le propriétaire des trois petites parcelles est coindivisaire, ce qui changera singulièrement la donne, n'est ce pas ?
Evidemment !
Il faut que les 3 parcelles ne soient pas dans l'indivis.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 17:32:12
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à l'origine, 9 parcelles avec une maison chacune, disposées autour d'une impasse. Elles sont enclavée, à la rigueur on pourrait considérer que celles aux extrémités ne le sont pas.
Au vu du relevé cadastral, l'impasse numérotée est dite être la copropriété de ces 9 petites parcelles.
Dans les années 80 , trois petites parcelles mitoyennes sont achetées, dont une en bordure de la route. Le but de l'opération est de les fusionner, après démolition, avec une grande parcelle derrière, ladite parcelle n'étant nullement enclavée.
Il semblerait que l'impasse est en indivision forcée, bien que les quelques actes d'achat mis à ma disposition par les habitants de l'impasse mentionnent seulement l'entretien dont chacun est responsable, sur la longueur de sa propriété, et selon une ligne dans le milieu.
je reviens des hypothèques, où je viens d'acquérir (aie ! trente euros) deux titres d'achat de 2 des trois parcelles;
A ma grande surprise, il n'est fait mention d'aucun droit sur cette impasse, aucune obligation d'entretien, alors que les autres "co-indivisaires" eux, l'ont.
je me pose donc cette question : ayant acheté dans le but d'agrandir la station d'essence existant sur la grande parcelle derrière, non enclavée, avec accès sur une voie à grande circulation, est-il possible que ce droit leur ait volontairement été retiré ?
Au cadastre, mais je sais qu'il n'est pas toujours à jour, c'est assez bizarre, puisque rien n'a été altéré depuis l'achat des 3 petites maisons , dont les numéros de parcelles figurent encore; (l'achat et la fusion datent pourtant des années 80)
Actuellement, ils prévoient, par l'impasse, un accès à un local de 30 m2, (pour 32 logements) où iront motos et autres, et un accès parc de stationnement !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 17:52:36
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| donc je confirme qu'il n'est absolument pas clair que le passage dont disposait le propriétaire des trois petites parcelles avant fusion avait pour origine une quelconque enclave dont la fin ferait perdre un droit de passage... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:26:56
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Citation :
Initialement entré par cho
à l'origine, 9 parcelles avec une maison chacune, disposées autour d'une impasse. Elles sont enclavée, à la rigueur on pourrait considérer que celles aux extrémités ne le sont pas.
Au vu du relevé cadastral, l'impasse numérotée est dite être la copropriété de ces 9 petites parcelles.
Aucune n'est donc enclavée.
Donc, chacune a le droit d'utiliser sa quote par de l'indivision.
Citation :
Dans les années 80 , trois petites parcelles mitoyennes sont achetées, dont une en bordure de la route. Le but de l'opération est de les fusionner, après démolition, avec une grande parcelle derrière, ladite parcelle n'étant nullement enclavée.
Il semblerait que l'impasse est en indivision forcée,
Effectivement, c'est un des je pense très rares cas où personne ne peut demander de sortir de l'indivision.
Citation :
bien que les quelques actes d'achat mis à ma disposition par les habitants de l'impasse mentionnent seulement l'entretien dont chacun est responsable, sur la longueur de sa propriété, et selon une ligne dans le milieu.
C'est une convention d'entretien. Normal.
Citation :
je reviens des hypothèques, où je viens d'acquérir (aie ! trente euros) deux titres d'achat de 2 des trois parcelles;
A ma grande surprise, il n'est fait mention d'aucun droit sur cette impasse, aucune obligation d'entretien, alors que les autres "co-indivisaires" eux, l'ont.
Oublie noratiale, forcément...
Citation :
je me pose donc cette question : ayant acheté dans le but d'agrandir la station d'essence existant sur la grande parcelle derrière, non enclavée, avec accès sur une voie à grande circulation, est-il possible que ce droit leur ait volontairement été retiré ?
Il aurait fallu que toutes les autres parcelles donnent leur accord (que je pense elles ne pouvaient pas refuser), car cela modifie la convention d'entretien !
Ceci dit, puisqu'ils n'ont pas acheté de partie indivise de l'impasse, ils ne peuvent donc prétendre à aucun droit dessus,puisqu'ils ont désenclavés les parcelles achetées en joignant la leur.
Citation :
Au cadastre, mais je sais qu'il n'est pas toujours à jour, c'est assez bizarre, puisque rien n'a été altéré depuis l'achat des 3 petites maisons , dont les numéros de parcelles figurent encore; (l'achat et la fusion datent pourtant des années 80)
Rien d'étonnant.
Le groupement parcellaire n'est fait que sur demande expres du propriétaire ou lors d'un remenbrement.
Citation :
Actuellement, ils prévoient, par l'impasse, un accès à un local de 30 m2, (pour 32 logements) où iront motos et autres, et un accès parc de stationnement !
Maintenant, avec toutes les explications, je pense très clairement comme vous.
Ils ne sont pas propriétaires indivis de l'impasse et ne sont pas enclavés => interdiction de passer par l'impasse.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:30:58
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| Laurent, en plus de la très grande parcelle en cause, ils sont propriétaires des 3 petites parcelles... et ont donc à ce titre droit de passage !, surtout que ces trois petites parcelles vont certainement tomber, avec leurs droits, dans une copropriété incluant la grande parcelle. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:41:12
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Laurent, en plus de la très grande parcelle en cause, ils sont propriétaires des 3 petites parcelles... et ont donc à ce titre droit de passage !
Non puisque qu'ils n'ont pas acheté l'indivision de l'impasse et que le tènement immobilier n'est pas enclavé.
L'impasse est une indivision forcée dans la mesure où chacun en a besoin pour passer.
Si l'un, par rachat de parcelles adjacentes, n'est plus enclavé, il conserve tout de même le droit de passer sur l'impasse. Mais par contre, s'il estime n'en avoir plus besoin, il peut demander à sortir de l'indivision. Les autres indivis seront alors obligés de lui racheter puisqu'il démontrera ne plus en avoir besoin.
Ici, c'est l'inverse qui c'est passé.
Une parcelle adjacente a racheté des parcelles donnant sur l'impasse, mais pas l'indivis de celle-ci. Après tout, rien d'inquiétant puisque le tènement n'est pas enclavé. Sauf que de fait, le droit de passer sur l'impasse fut perdu.
Je ne vois pas comment le juge pourra forcer les indivis de l'impasse à vendre des parts d'indivisions à un tènement non enclavé.
Citation :
, surtout que ces trois petites parcelles vont certainement tomber, avec leurs droits, dans une copropriété incluant la grande parcelle.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:42:16
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Où cela me laisse-t-il donc ?
A mon avis les 3 propriétaires des 3 parcelles avaient les mêmes droits que les autres, mais je ne suis sûr de rien;
En tout cas, actuellement, rien dans les titres de vente de ces parcelles à la station service ne mentionne quoi que ce soit ...
Je pourrais évidemment acheter (15 euros encore) un des trois titres de vente précédente, pour voir si il y avait un droit. Si oui, c'est qu'il a disparu délibérément lors de la vente à la station service de derrière. Ce ne serait pas étonnant;
Peut-on conclure que la grande parcelle fusionnée n'a aucun droit sur l'impasse ? Pas d'accès voiture, pas d'accès local cycles. Toute l'impasse en serait enchantée !
Au permis de construire, bien sûr, ils ne veulent rien savoir! toutefois, j'ai eu affaire à des gens d'une incompétence incroyable !
Ont-ils raison de dire que c'est du privé ? Je n'en suis pas si sûr ! si l'impasse est en indivision entre les habitants des parcelles (sauf les 3 en question), alors, on a donné un permis qui ignore les limites de propriété. La propriété en indivision est une propriété quand même !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:49:01
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ce qui est sur, c'est que c'est ud privé, du droit des tiers, sauf que le pétitionnaire a présenté un projet avec un accès par l'arrière en affirmant qu'il avait droit à cet accès...
si c'est faux, soulevez la fraude.
mais mais mais... je ne suis pas convaincu que le droit ait été perdu. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:49:17
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Quand même j'ajoute que j'avais bien l'impression d'une indivision forcée, et donc effectivement, bien que n'étant plus enclavés du fait de leur réunion avec une parcelle non enclavée, ces trois parcelles devaient conserver leur droit !
Sauf que peut-être, comme je l'ai expliqué tout au début, on ne peut étendre ce droit à toute la parcelle par derrière, qui lors de la constitution de l'état d'indivision, y était étrangère. Ce serait donner des droits à qui n'en avait pas, ce serait rompre l'aquilibre et l'égalité entre tous les possesseurs des parcelles iniiales . Le notaire a peut-être vu la chose !
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:52:20
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| Mais comment déterminer si le droit a été ou non perdu ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 19:54:18
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Citation :
Initialement entré par cho
Quand même j'ajoute que j'avais bien l'impression d'une indivision forcée, et donc effectivement, bien que n'étant plus enclavés du fait de leur réunion avec une parcelle non enclavée, ces trois parcelles devaient conserver leur droit !
Sauf que peut-être, comme je l'ai expliqué tout au début, on ne peut étendre ce droit à toute la parcelle par derrière, qui lors de la constitution de l'état d'indivision, y était étrangère. Ce serait donner des droits à qui n'en avait pas, ce serait rompre l'aquilibre et l'égalité entre tous les possesseurs des parcelles iniiales . Le notaire a peut-être vu la chose !
il me semble plus solide de jouer là dessus que sur la perte totale du droit... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 21:07:32
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Citation :
Initialement entré par cho
Où cela me laisse-t-il donc ?
A mon avis les 3 propriétaires des 3 parcelles avaient les mêmes droits que les autres, mais je ne suis sûr de rien;
Oui, à n'en pas douter.
Citation :
En tout cas, actuellement, rien dans les titres de vente de ces parcelles à la station service ne mentionne quoi que ce soit ...
Et c'est ça l'important.
Citation :
Je pourrais évidemment acheter (15 euros encore) un des trois titres de vente précédente, pour voir si il y avait un droit. Si oui, c'est qu'il a disparu délibérément lors de la vente à la station service de derrière. Ce ne serait pas étonnant;
Peut-on conclure que la grande parcelle fusionnée n'a aucun droit sur l'impasse ? Pas d'accès voiture, pas d'accès local cycles. Toute l'impasse en serait enchantée !
C'est maintenant ma version.
Citation :
Au permis de construire, bien sûr, ils ne veulent rien savoir!
Forcément puisque c'est du droit privé !
Citation :
toutefois, j'ai eu affaire à des gens d'une incompétence incroyable !
Hum, c'est un problème dont il n'ont pas du tout à se soucier.
Du droit privé strict !
Citation :
Ont-ils raison de dire que c'est du privé ? Je n'en suis pas si sûr !
Bien sur.
Le tènement n'est pas enclavé.
Donc, ils n'ont même pas à vérifier le désenclavement.
Un voisin peut très bien dessiner une porte de garage donnant sur le terrain du voisin. Par exemple le service instructeur ne peut pas refuser un PC pour ça.
Citation :
si l'impasse est en indivision entre les habitants des parcelles (sauf les 3 en question), alors, on a donné un permis qui ignore les limites de propriété.
Pourquoi, ils construisent dans l'impasse ???
Citation :
La propriété en indivision est une propriété quand même !
Je pense que vous voulez dire qu'il on prévu d'y passer en voiture.
Dans ce cas, ce problème n'intéresse pas les instructeurs.
C'est du droit civil pure et il va falloir que vous montiez au créneau avec un avocat.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 21:11:37
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
ce qui est sur, c'est que c'est ud privé, du droit des tiers, sauf que le pétitionnaire a présenté un projet avec un accès par l'arrière en affirmant qu'il avait droit à cet accès...
si c'est faux, soulevez la fraude.
Il n'y aura pas fraude Emmanuel.
Le tènement n'est pas enclavé.
Il est normal que le service instructeur ait accordé le PC sans se soucier si l'une des entrées du projet qui passait sur un terrain voisin.
L'instruction doit simplement vérifier que le tènement dispose d'au moins un accès à la voie publique. Mais s'il y en a d'autre qui passent sur parcelles voisines, c'est alors du droit privé.
Citation :
mais mais mais... je ne suis pas convaincu que le droit ait été perdu.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 nov. 2007 : 23:06:37
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Si Laurent, il peut y avoir fraude si le promoteur affirme qu'il dispose pour la grande parcelle d'un passage par l'arrière pour atteindre le parking... alors qu'il n'y a pas droit.
c'est bien du droit privé, mais il y a intention frauduleuse à cacher le fait que l'accès arrière qui permet de garantir, par exemple, la réalisation des parkings imposés par le PLU, est en fait impossible.
je te rappelle que le pétitionnaire s'engage à disposer de places accessibles...
le PC a donc été bien instruit mais sur des données frauduleuses : il peut alors être retiré sans condition de délais.
tout ça sous réserve que le promoteur n'ait réellement aucun droit sur cette impasse, point dont je ne suis pas encore pleinement convaincu. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 08:59:49
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
Si Laurent, il peut y avoir fraude si le promoteur affirme qu'il dispose pour la grande parcelle d'un passage par l'arrière pour atteindre le parking... alors qu'il n'y a pas droit.
c'est bien du droit privé, mais il y a intention frauduleuse à cacher le fait que l'accès arrière qui permet de garantir, par exemple, la réalisation des parkings imposés par le PLU, est en fait impossible.
je te rappelle que le pétitionnaire s'engage à disposer de places accessibles...
le PC a donc été bien instruit mais sur des données frauduleuses : il peut alors être retiré sans condition de délais.
tout ça sous réserve que le promoteur n'ait réellement aucun droit sur cette impasse, point dont je ne suis pas encore pleinement convaincu.
Mouhai, litigieux tout ça.
Moi je jouerais la carte de la perte des droits sur l'impasse.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 nov. 2007 : 09:04:03
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tout à fait.
ce qui est assez clair, c'est qu'il y a là un "loup" à approfondir, mais je pense que ça dépasse un peu les capacités d'un forum... et qu'un avocat bien choisi serait plus efficace, non ?  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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