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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
 Posté - 25 nov. 2007 : 22:33:56
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
dans votre cas, ce qui est intéressant, c'est que le pétitionnaire joue un peu sur deux tableaux, appliquant les règles éclaircies par la réforme avec application des règles du POS à l'ensemble de l'unité foncière avant division (SHON en particulier) et des règles du POS applicables après division (double entrée charretière).
on ne peut pas jouer sur les deux tableaux... et c'est ce que vousp pouvez soulever dans le recours : c'est soit l'un soit l'autre; en jouant ainsi avec les règles, le pétitionnaire rend son PC irrégulier, soit au titre de la répartition de SHON soit au titre des entrées charretières.
Je vous ai relu ...
En fait, le pétitionnaire ne joue pas sur les 2 tableaux.( bon, il dépasse la SHON, bien sûr, mais son dépassement est réparti sur les deux lots). Pour les distances de profondeur, ça va si on les considère après division. Pour les deux entrées charretières, ça va après division.
Alors, finalement, ça veut dire qu'il n'est pas impératif que les règles soient appliquées sur l'ensemble, comme s'il n'y avait pas de division prévue !
Je veux dire : supposons qu'il n'y ait pas eu une, mais deux parcelles. Au regard de deux parcelles, le projet passe. Au regard de une seule, il ne passe pas. Est-il légal de le faire passer ? (on est avant le 1er octobre !) |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 17:06:15
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Finalement, en reprenant tout, je m’aperçois que oui, ils jouent bien sur les deux tableaux, mais je ne reprendrai pas les faits ..
Je continue à m’interroger sur le dépassement du COS, ( en attendant de vérifier les calculs de la SHON, puisque maintenant j’ai les plans de tous les étages !)
Le COS est environ de 2,3 pour l’ensemble de la parcelle, et la même chose pour chaque parcelle après division.
Voici ce que dit le POS :
Lorsque l’application des articles ub6 à ub10 rend possible l’édification d’une surface de plancher hors œuvre nette supérieure à celle obtenue par le COS, le dépassement du COS fixé à l’article ub14 est autorisé jusqu’à 3 pour les constructions à édifier :
- sur des terrains de moins de 2000 m2 à l’angle de deux voies
- entre deux voies distantes de moins de 15 m
- sur des terrains situés entre deux terrains déjà bâtis, à condition que les constructions à édifier soient implantées à l’alignement en vertu des articles ub6 et ub7
- pour permettre le respect d’une discipline architecturale.
Aucun de ces motifs ne s’applique ici : le terrain fait bien moins de 2000 m2, mais il ne se situe pas à l'angle de 2 voies (si on retient ce que dit le Conseil d’Etat sur les voies privées ne devant pas être assimilées aux voies publiques si ce n’est pas précisé)
Or, le code de la construction dit ceci :
« Le dépassement de la norme résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols est autorisé, dans la limite de 20 p. 100 de ladite norme et dans le respect des autres règles du plan d'occupation des sols, sous réserve :
- d'une part, que la partie de la construction en dépassement ait la destination de logements à usage locatif bénéficiant d'un concours financier de l'Etat au sens du 3º de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ou, dans les départements d'outre-mer, la destination de logements locatifs sociaux bénéficiant pour leur construction d'un concours financier de l'Etat ;
- et, d'autre part, que le coût foncier imputé à ces logements locatifs sociaux n'excède pas un montant fixé par décret en Conseil d'Etat selon les zones géographiques.
La partie de la construction en dépassement n'est pas assujettie au versement résultant du dépassement du plafond légal de densité.
La mise en oeuvre du permis de construire est subordonnée à l'obtention de la décision d'octroi du concours financier de l'Etat et au respect des conditions de cette dernière. Copie de cette décision doit être notifiée, avant l'ouverture du chantier, à l'autorité compétente en matière de permis de construire. »
Voici ma question - Que veut dire : dans le respect des autres règles du POS ?
Peut-on accorder ici le dépassement ?
D’autre part, j’ai lu dans la partie réglementaire :
« Le conseil municipal peut rendre applicables les dispositions de l'article L. 127-1 dans l'ensemble des zones du plan local d'urbanisme pour lesquelles un coefficient d'occupation des sols est fixé
La délibération du conseil municipal est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée en caractères apparents dans deux journaux diffusés dans le département. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué. »
Je me dis que si cela avait été fait, le POS, souvent remanié aurait fait allusion à ce dépassement possible.
Mais j’ai peut-être tort. Mais dans ce cas, le POS n’est guère un document fiable, s’il connaît tant de restrictions.
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Edité par - cho le 27 nov. 2007 17:11:57 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 18:10:13
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Citation :
Initialement entré par cho
(....)
Je me dis que si cela avait été fait, le POS, souvent remanié aurait fait allusion à ce dépassement possible.
Mais j’ai peut-être tort. Mais dans ce cas, le POS n’est guère un document fiable, s’il connaît tant de restrictions.
non, c'est une délibération distincte du POS : celui ci ne peut être modifié qu'après enquête publique alors que cette délibération autorisant le dépassement ne nécessite qu'une approbation directe en conseil municipal.
à vous de vérifier si elle a été prise et pour quels secteurs de la commune. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 14:32:37
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Toujours sur ce permis valant division qui leur a été délivré:
le gros intérêt pour eux, c'est qu'il ont pu construire sur une profondeur de 50m, car la règle les limitait à 17m. Après division, ça ne s'applique plus.
Mais la division ne me paraît correspondre à rien hors la possibilité de détourner les règles. L'ensemble de ces deux constructions attenantes sera vendu à la même société anonyme d'habitation à loyer modéré. Est-ce acceptable ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 nov. 2007 : 14:46:03
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si il n'y a pas division en jouissance ou en propriété (la simple division "cadastrale" ne suffit bien sûr pas !), on applique pas de règles après division.
mais il suffit de créer des persones morales pour chacune des deux parties pour que la division en propriété soit faite (deux SCI distinctes par exemple). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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