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 Sujet  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
 Posté - 23 nov. 2007 : 19:14:49
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| c'était moins clair avant mais le même système existait. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 19:31:02
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Demandez à voir tous les PC en cours de validité. Il se pourrait que le PC valant division n'ait été demandé à titre modificatif qu'après le 01/10, ce qui soumettrait le bâtiment aux nouvelles règles.
N'hésitez pas à demander tout ce qui vous paraît utile, sans parti pris bien sur.
N'oubliez pas non plus les conseils de Laurent: Une parcelle constructible sera fatalement construite. Concentrez vous sur ce qui pour vous a un intérêt. |
Dominique |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 21:01:28
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
c'était moins clair avant mais le même système existait.
donc,c'est exactement pareil, et les 2 entrées charretières sont illégales, j'en conclus.
Vous dites que c'était moins clair avant. Mais opère-t-on sur le mode d'avant le 1er octobre, vous ne le confirmez pas; je me souviens quelque part que vous vous êtes opposé à qu'un à ce sujet. C'était peut-être Larocaille. L'un pensait que c'était la date d'instruction qui comptait; Evidemmment, si les textes veulent dire la même chose ! Quelle est leur référence ?
Je précise que la demande de PC valant division a bien été déposée en août (pour Larocaille), et le pc accordé en octobre.
Je ne pourrai pas empêcher la construction d'un immeuble, je le sais bien, mais pas celui-là! Je ne peux pas, que je sache, demander des modifications ! elles seraient bien trop importantes (par rapport à la légalité des textes) et il faut repartir à zéro. C'est du moins ce que je pense ! alors, mon choix est de ne pas dire ce que je veux;
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Edité par - cho le 23 nov. 2007 21:07:49 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 nov. 2007 : 23:27:16
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Citation :
Initialement entré par cho
(...). Mais opère-t-on sur le mode d'avant le 1er octobre, vous ne le confirmez pas; je me souviens quelque part que vous vous êtes opposé à qu'un à ce sujet. C'était peut-être Larocaille. L'un pensait que c'était la date d'instruction qui comptait; Evidemmment, si les textes veulent dire la même chose ! Quelle est leur référence ?(...)
la règle est très claire :
*une demande déposée avant le 1/10/7 est traitée selon les procédures antérieures au 1/10/7.
*une modification sur cette demande postérieurement au 1/10/7 est traité selon les modalités décrotes dans la réforme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 nov. 2007 23:27:53 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 18:18:55
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R123-10-1 et R431-24
comment retrouver l'ancien texte, que je vais peut-être citer. Je n'ai pas réussi à le trouver sur Légifrance. C'est celui qui s'applique ici.
D'autre part, le COS est dépassé;
Il devrait être de 2200 maximum.
Le coefficient applicable de 2 peut être amené à 3 dans certains cas, par exemple pour un terrain de moins de 2000 m2 à l'angle de 2 voies. C'est ce qu'ils ont pu considérer, mais je rappelle que le POS n'ayant pas précisé que voies publiques et voies privées étaient assimilées pour le calcul de l'implantation, il doit rester à 2
le coefficient est de 2807, duquel ils enlèvent une déduction forfaitaire , d'après l'article R112.2 de la loi EDCPCPH, ce qui le ramène à 2537
D'une part, qu'est-ce que cette déduction ? (logements sociaux , autre ?) Je n'ai pas réussi à retrouver la loi;
D'autre part, si cette déduction est légitime, on est quand même à 2500 au lieu de 2200, sans justification. Est-ce attaquable ?
La-dessus, je précise : il ne s'agit pas d'attaquer ce dépassement pour le plaisir d'attaquer ; ce dépassement montre que le projet est trop gros. trop gros par rapport au site. On sent l'étouffement à regarder le projet : étouffement des habitants de l'impasse privée engoncés dans ce bloc énorme, presque carré ...
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Edité par - cho le 24 nov. 2007 18:46:02 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 18:54:24
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Citation :
Initialement entré par cho
R123-10-1 et R431-24
comment retrouver l'ancien texte, que je vais peut-être citer. Je n'ai pas réussi à le trouver sur Légifrance. C'est celui qui s'applique ici.
R315-2 ancien et surtout R421-7-1 ancien qui permettait de rattacher ce type d'opération à un quasi-lotissement.Citation :
D'autre part, le COS est dépassé;
Il devrait être de 2200 maximum.
Le coefficient applicable de 2 peut être amené à 3 dans certains cas, par exemple pour un terrain de moins de 2000 m2 à l'angle de 2 voies. C'est ce qu'ils ont pu considérer, mais je rappelle que le POS n'ayant pas précisé que voies publiques et voies privées étaient assimilées pour le calcul de l'implantation, il doit rester à 2
le coefficient est de 2807, duquel ils enlèvent une déduction forfaitaire , d'après l'article R112.2 de la loi EDCPCPH, ce qui le ramène à 2537
D'une part, qu'est-ce que cette déduction ? (logements sociaux , autre ?) Je n'ai pas réussi à retrouver la loi;
distinguez les déductions du R112-2 et les bonus des L127-1 et L128-1 du code de l'urbanisme
Citation :
D'autre part, si cette déduction est légitime, on est quand même à 2500 au lieu de 2200, sans justification. Est-ce attaquable ?
La-dessus, je précise : il ne s'agit pas d'attaquer ce dépassement pour le plaisir d'attaquer ; ce dépassement montre que le projet est trop gros. trop gros par rapport au site. On sent l'étouffement à regarder le projet : étouffement des habitants de l'impasse privée engoncés dans ce bloc énorme, presque carré ...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2007 18:57:26 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 18:57:54
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Les 1er article est bien compliqué...
je ne vois nulle part, comme dans le nouvel article, que les règles du POS sont applicables avant la division. ( Et du coup, j'ai de nouveau un doute pour les 2 entrées charretières ) Pour le COS on dit qu'on peut faire une evaluation séparée de la SHON ( si j'ai bien compris) mais on ne dit pas si on en tient compte ... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 19:00:40
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Citation :
Initialement entré par cho
Les 1er article est bien compliqué...
je ne vois nulle part, comme dans le nouvel article, que les règles du POS sont applicables avant la division. ( Et du coup, j'ai de nouveau un doute pour les 2 entrées charretières ) Pour le COS on dit qu'on peut faire une evaluation séparée de la SHON ( si j'ai bien compris) mais on ne dit pas si on en tient compte ...
c'est précisément parce que c'était peu clair que le législateur est venu faire le ménage... dans ce qui était pratiqué depuis longtemps dans les communes, puisque quand on faisait un lotissement, on appliquait les règles à l'ensemble de la parcelle... et que précisément on assimilait des PC groupés à des quasi-lotissements, les pièces exigées étant similaires.
dans votre cas, ce qui est intéressant, c'est que le pétitionnaire joue un peu sur deux tableaux, appliquant les règles éclaircies par la réforme avec application des règles du POS à l'ensemble de l'unité foncière avant division (SHON en particulier) et des règles du POS applicables après division (double entrée charretière).
on ne peut pas jouer sur les deux tableaux... et c'est ce que vousp pouvez soulever dans le recours : c'est soit l'un soit l'autre; en jouant ainsi avec les règles, le pétitionnaire rend son PC irrégulier, soit au titre de la répartition de SHON soit au titre des entrées charretières. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2007 19:10:49 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 19:12:10
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Citation :
D'autre part, si cette déduction est légitime, on est quand même à 2500 au lieu de 2200, sans justification. Est-ce attaquable ?
La-dessus, je précise : il ne s'agit pas d'attaquer ce dépassement pour le plaisir d'attaquer ; ce dépassement montre que le projet est trop gros. trop gros par rapport au site. On sent l'étouffement à regarder le projet : étouffement des habitants de l'impasse privée engoncés dans ce bloc énorme, presque carré ...
Vous citez sans répondre; Est-ce une critique ? si vous voyiez le projet, vous comprensiez !
Ils n'appliquent pas le bonus pour la déduction, seulement les 5 %
**modération**
correction de balises |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2007 19:19:01 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 19:27:31
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Citation :
Initialement entré par cho
Vous citez sans répondre; Est-ce une critique ? si vous voyiez le projet, vous comprensiez !
que voulez vous que je réponde ?
je n'habite pas chez vous, je ne suis ni élu ni électeur dans votre commune, ni en attente d'un logement.
je me limite à répondre "en droit", pas en motivation.
et pour finir, puisque vous le demandez, je suis favorable à la densification des centre-ville, pour permettre permettre de réduire par des économies d'échelle les couts de construction sans créer de cités-ghettos précisément parce qu'on reste en centre-ville, pour éviter l'étalement urbain consommateur de zones d'activité péri-urbaines, là où le maraichage est source de revenus d'une partie de la population agricole qui m'est chère, pour éviter le gaspillage de transports individuels dû à la croissance des longueurs de trajets, pour rentabiliser l'utilisation des transports en commun par la concentration de population autour des arrêts... et maintiens et affirme ce que nous rappelons régulièrement avec Laurent : quand on ne veut pas être embêté par les voisins, soit on achète le voisinage soit on part au désert !
Citation :
Ils n'appliquent pas le bonus pour la déduction, seulement les 5 %
vérifiez les calculs et éventuellement contestez ce qui est retenu.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 19:50:13
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
et pour finir, puisque vous le demandez, je suis favorable à la densification des centre-ville, pour permettre permettre de réduire par des économies d'échelle les couts de construction sans créer de cités-ghettos précisément parce qu'on reste en centre-ville, pour éviter l'étalement urbain consommateur de zones d'activité péri-urbaines, là où le maraichage est source de revenus d'une partie de la population agricole qui m'est chère, pour éviter le gaspillage de transports individuels dû à la croissance des longueurs de trajets, pour rentabiliser l'utilisation des transports en commun par la concentration de population autour des arrêts... et maintiens et affirme ce que nous rappelons régulièrement avec Laurent : quand on ne veut pas être embêté par les voisins, soit on achète le voisinage soit on part au désert !
ça se tient, et même très bien ! Sauf qu'il y a ville dans la ville !
le système de zonage dans le POS qui tendent à transformer certains quartiers en ghettos !
**modération**
correction de balises |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2007 20:06:59 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 20:03:33
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J'avais mal compris. Ils font une déduction de 5 % par logement, puis 5 m2 par logment.
Mais 5 m2 pour un studio de 20 m2, c'est beaucoup. Pour l'accès aux éventuelles personnes handicappées, je ne pense pas qu'ils aient prévu tant que cela ! |
Edité par - cho le 24 nov. 2007 20:11:10 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 20:08:39
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Citation :
Initialement entré par cho
Pour en revenir à la déduction forfaitaire de 5m2 par logement ...
Je veux bien pour des appartements, mais pour des studios de 20 m2 !!
ça ne me paraît pas justifié, d'autant plus que si je me souviens bien, ces 5 m2 sont censés couvrir des doublages de parois ou quelque chose de ce genre ! Mais pour 20 m2 !
non, l'isolation est couverte par la déduction proportionnelle de 5%, pas par les 5m2
relisez bien le R112-2 |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 20:12:06
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| oui, j'ai vu cela après coup et je me suis corrigé. Des petits studios très serrés à l'intérieur ! Peuvent-ils vraiment être utilisés par des personnes handicapées ? encore une fois, 5 m2 pour 20 m2. Ils gagnent ainsi beaucoup ! |
Edité par - cho le 24 nov. 2007 20:16:16 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 20:18:26
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Citation :
Initialement entré par cho
Mais 5 m2 pour un studio de 20 m2, c'est beaucoup. Pour l'accès aux éventuelles personnes handicappées, je ne pense pas qu'ils aient prévu tant que cela !
la question n'est pas savoir si 5m2 sont nécessaires ou pas pour chaque opération, voire chaque appartement... quoiqu'en collectif, on y est vite avec l'élargissement de tous les accès...
c'est la loi, donc ça ne se discute pas pour chaque programe.
d'ailleurs, que cette loi ait un caractère incitatif poussant les promoteurs à rendre accessibles leurs programmes, c'est aussi le sens de la loi.
dans quelques années, tous les programmes nouveaux devront être accessibles, de même que toutes les rénovations d'ancien devront s'accompagner d'une amélioration de l'accessibilité... le "bonus" de COS ne sera peut-être plus d'activité... ou , qui sait, comme je l'espère, il n'y aura plus de COS !!!
car, en pleine cohérence avec mon discours idéologique du message précédent, vous aurez compris que je suis membre actif du FLNC (front de libération nationale du COS) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 nov. 2007 20:22:14 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 10:56:18
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
car, en pleine cohérence avec mon discours idéologique du message précédent, vous aurez compris que je suis membre actif du FLNC (front de libération nationale du COS)
Voulez-vous dire le FANC ? (Front National d'Assassinat du COS). Il a aussi ses adeptes. Il serait dangereux de libérer le COS ...
Mais restons sérieux ...
Un énorme bâtiment qui me gêne ! Vous avez l'air de me reprocher mes propos, et, dites-vous, vous vous préoccupez surtout des règles d'urbanisme. Mais elles se rejoignent... Lisez plutôt comment mes intuitions sont confortées par les textes :
POS (le fameux, le tout-puissant ...)
"Les constructions doivent être implantées sur une profondeur maximale de 17 m à partir de la limite constituant l'alignement." (suivi d'additions qui ne changent rien à la règle)
Or, nous atteignons dans mon cas la profondeur d'une cinquantaine de mètres !!!! (en admettant, comme l'ont fait les services instructeurs, de voir la limite de l'impasse comme un alignement)
Mais bien sûr, une fois la division effectuée, on n'aura plus, perpendiculairement à l'impasse, qu'une profondeur de 16 m, qui figure écrit en gros sur les plans, bien entendu !
Et demander la division de la parcelle avant d'entreprendre quoi que ce soit, est-ce que le propriétaire peut le faire ? |
Edité par - cho le 25 nov. 2007 10:59:46 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 12:30:08
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oui.
...et je vous reproche rien, j'affiche simplement le sens de mes interventions...! 
accessoirement, savez-vous quelle est l'origine des COS ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 14:46:45
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
oui.
...et je vous reproche rien, j'affiche simplement le sens de mes interventions...!
accessoirement, savez-vous quelle est l'origine des COS ?
Oui, j'en connais l'origine :
Le COS a remplacé le COD, et parfois même le COI, dans les années 70, si j'ai bonne mémoire ... Nos imminents linguistes en ont décidé ainsi.
Quand j'étais enfant, on parlait du complément d'objet direct et du complément d'objet indirect. Maintenant, le COS s'est imposé (Complément d'Objet Second). Il prend la place de l'un ou de l'autre, sans rien demander à personne. Et c'est pour ça que je suis d'accord avec vous. A mort le COS !
Mais, peut-être voyez-vous les choses différemment !
Votre réponse à ma question de savoir si on peut diviser sa parcelle juste pour le plaisir est des plus concises !
J'aurais été tenté de penser que la mairie (ou autre) n'aimait pas les divisions par caprice ! qu'il fallait en quelque sorte se justifier, argumenter, prouver le bien-fondé des choses.
Alors, bon sang, pourquoi mon promoteur ne divise-t-il pas sa parcelle ? Et pour les 50 m au lieu de 17, que dois-je penser ?
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Edité par - cho le 25 nov. 2007 15:08:47 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 15:20:24
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le COS est un moyen offert aux collectivités pour permettre la maitrise dans le temps de l'accroissement de leur population : quand vous pouvez à la fois contenir les surfaces de terrains constructibles et les surfaces "aménageables pour l'habitation" -raccourci volontaire- sur ces terrains constructibles, vous évitez les à-coups de croissance de population pouvant entrainer des déséquilibres conjoncturels dans les services publics (écoles notamment).
c'est donc totalement dépassé car contraire à la densification qui a guidé la rédaction de la loi SRU.
on préfère maintenant gérer les prospects et les volumes pour garantir une meilleure intégration architecturale.
quant à votre promoteur, c'est bien sur son métier que d'utiliser à son avantage les règles d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 16:03:09
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Citation :
Initialement entré par Emmanuel WORMSER
le COS est un moyen offert aux collectivités pour permettre la maitrise dans le temps de l'accroissement de leur population : quand vous pouvez à la fois contenir les surfaces de terrains constructibles et les surfaces "aménageables pour l'habitation" -raccourci volontaire- sur ces terrains constructibles, vous évitez les à-coups de croissance de population pouvant entrainer des déséquilibres conjoncturels dans les services publics (écoles notamment).
c'est donc totalement dépassé car contraire à la densification qui a guidé la rédaction de la loi SRU.
on préfère maintenant gérer les prospects et les volumes pour garantir une meilleure intégration architecturale.
quant à votre promoteur, c'est bien sur son métier que d'utiliser à son avantage les règles d'urbanisme.
Très intéressant !
Mais gérer les prospects et les volumes, ça se tient d'un point de vue architectural, mais on oublie qu'il y a aussi des rues, qui grouillent; je pense qu'il faut garder un minimum de qualité de vie pour ces gens qui travaillent eux aussi, il n'y a pas que les agriculteurs qui font vivre un pays !
Vous me faites peur avec mon promoteur qui me fait passer des nuits blanches ! Voulez-vous dire qu'il peut faire ce qu'il fait actuellement, c'est-à-dire utiliser les règles de l'après-division (notamment pour la profondeur limitée à 17 m. J'avais compris que non.
Ou est-ce pour demander la division qu'il peut faire comme il veut ?
je suppose que tout est défini dans le code de l'urbanisme. Sans doute pas très digeste ! |
Edité par - cho le 25 nov. 2007 16:12:09 |
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