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 Sujet  |
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 24 nov. 2007 : 11:36:49
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Bonjour,
Notre copropriété est âgée d’une vingtaine d’années, notre Conseil Syndical a été formé de 9 membres titulaires dès sa création et plusieurs suppléants (3 à 6).
Les élections sont triennales (1999, 2002, 2005, à venir 2008) et ces AG ont toujours voté la totalité des membres (9 titulaires et X suppléants).
En entrée d’AG 2007, AG intermédiaire, notre CS est constitué de 9 titulaires, mais 2 candidats se présentent et sont régulièrement élus.
Deux résolutions en découlent, sans préciser si ces élections se portent sur des postes de « titulaires » ou de « suppléants ».
Notre Règlement de Copropriété précise :
« L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POURRA CHAQUE ANNÉE DÉSIGNER 3 DÉLÉGUÉS AU MOINS À LA MAJORITÉ REQUISE QUI FORMERONT LE CONSEIL SYNDICAL ».
Comment interpréter le Règlement de Copropriété dans ce cas de figure et merci de me confirmer avec certitude si nous sommes 9 ou 11 titulaires ?
Une divergence s’est installée au sein de notre CS et près de notre Syndic.
Merci pour votre réponse en droit, précise et opposable.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 13:11:02
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Ma première réaction, qui n'est pas juridique, mais pragmatique :
 IL NE FAUT PAS SE PLAINDRE D'ABONDANCE...
Juridiquement, vous ne citez pas l'aricle du RdC qui précise le nombre de conseillers 
vous citez ceux qui semblent disposer que le conseil est renouvelé tous les ans, et que les élus le sont pour 3 ans.
C'est ce qu'on nomme "renouvellement par tiers"
Ceux des conseillers élus en AG annuelle depuis 3 ans ont leur mandat échu au terme de ces 3 ans.
Ils ne font plus partie du CS à ce terme |
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 17:08:35
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Plus on est, plus on rit, ce n'est pas le cas chez nous quand ces 2 entrants viennent faire du "sape"...
Le Règlement de Copro ne précise pas le nombre de conseillers, tout est exprimé dans mon message initial, et c'est bien là le Pb.
Le renouvellement s'est installé par tiers depuis la création sans respecter le RdC, il n'y a jamais eu d'élection de conseillers à cahaque AG, c'est une première en 2007.
L'ARC, 2 avocats consultés, 3 syndics ne savent se prononcer, une fois blanc et une fois noir, c'est le cas de l'ARC et d'un avocat, notre Syndic est dans l'indécision!
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 17:09:58
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Plus on est, plus on rit, ce n'est pas le cas chez nous quand ces 2 entrants viennent faire du "sape"...
Le Règlement de Copro ne précise pas le nombre de conseillers, tout est exprimé dans mon message initial, et c'est bien là le Pb.
Le renouvellement s'est installé par tiers depuis la création sans respecter le RdC, il n'y a jamais eu d'élection de conseillers à chaque AG, c'est une première en 2007.
L'ARC, 2 avocats consultés, 3 syndics ne savent se prononcer, une fois blanc et une fois noir, c'est le cas de l'ARC et d'un avocat, notre Syndic est dans l'indécision!
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 17:25:06
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glgm : Citation :
« L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POURRA CHAQUE ANNÉE DÉSIGNER 3 DÉLÉGUÉS AU MOINS À LA MAJORITÉ REQUISE QUI FORMERONT LE CONSEIL SYNDICAL ».
Le réglement est très clair, chaque année l'AG élira AU MOINS 3 Copropriétaires pour former le Conseil Syndical.
7 ou 9 ou 11, peu importe, le CS est constitué dès que 3 membres sont élus. Pourquoi attachez vous tant d'importance entre titulaires et suppléants ?? le RDC ne mentionne rien, donc pas de suppléants.
Ce qui est important, c'est que ce CS ( 3 ou 6 ou9 ou 11) soit actif. Il est souvent très difficile de trouver autant de candidats.
Pourquoi cherchez vous à interpréter le RDC. Vous devez élir un CS avec au moins 3 membres chaque année - pas question de renouvellement par tiers dans votre RDC - et les membres du CS élisent le président parmi ces membres, et ceci chaque année.
Vous devez exiger le respect du RDC à la prochaine AG, ceci est la mission du Syndic. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 18:27:09
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Bonsoir,
L’article 25 du décret du 17 mars 1967 précise :
« Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires.»
« En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs, et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent. »
« Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. »
Il me semble bien que lors de l’assemblée générale de 2007 vous n’aviez pas à élire de candidats pour le conseil syndical.
Puisque le conseil syndical a été régulièrement constitué lors de l’assemblée générale de 2005 pour une durée de 3 ans.
Tout au plus, ces 2 candidats sont des suppléants potentiels en cas de défection.
Mais en aucun cas ils ne pouvaient être élus dans un conseil syndical déjà constitué « dans les mêmes conditions que les membres titulaires ».
C’est-à-dire par le vote de l’assemblée générale de 2005 qui a élue un conseil syndical de 9 membres pour une durée de 3 ans.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 21:20:32
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Bonsoir ETASPAK,
Merci pour votre développement.
Effectivement en AG 2007, nous n'avions pas besoin de candidats, nous étions 9 titulaires, mais ces 2 candidats, démissionnés 3 mois après, n'avaient qu'une idée en tête, dissoudre le CS enmenant avec eux 2 autres membres titulaires dans la démission.
Notre cas au final est celui-ci :
A/ soit nous étions 9 titulaires + 2 suppléants - (2+2 démissions) = 7 titulaires/9
B/ soit nous étions 11 titulaires - 4 démissions = 7 titulaires/11
Ce qui change tout quant à l'existence ou non du CS,
Dans le cas A (-de 25% de démissions)le CS subsite,
Dans le cas 2 (+de 25% de démissions) une AGE est obligatoire pour faire élir 4 candidats aux postes vacants.
Un RdC des + flou, interprété de façon différente par tel ou tel...
Voyez ce n'est pas si simple et c'est pourquoi il y a tant de positions divergentes.
Merci encore pour d'autres réponses,
A vous lire.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 00:09:45
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| glgm :pouvez vous nous donner le texte exact de votre RDC concernant le Conseil Syndical. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 00:13:21
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Citation :
« L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POURRA CHAQUE ANNÉE DÉSIGNER 3 DÉLÉGUÉS AU MOINS À LA MAJORITÉ REQUISE QUI FORMERONT LE CONSEIL SYNDICAL ».
"Le réglement est très clair, chaque année l'AG élira AU MOINS 3 Copropriétaires pour former le Conseil Syndical.
7 ou 9 ou 11, peu importe, le CS est constitué dès que 3 membres sont élus".
Effectivement il y a problème, car le R.C. ne dit pas "élira" mais "pourra" alors que le C.S. est obligatoire, (et l'emploi du terme de "délégués): les élections sont annuelles donc pour une durée de un an, puisque que se sont ceux qui sont élus lors de l'A.G. qui forment le C.S., les anciens s'il ne sont pas élus ne sont plus membres.
Tous les membres élus sont des titulaires, il n'y a aucune mention de suppléant dans le R.C.
Comme signalé par ETASPAK l'article 25 du décret permet la désignation de membres suppléants, mais ceux-ci doivent être élus comme tels.
Dans votre cas ne constituent le Conseil Syndical que les membres élus lors de l'A.G. de 2007. Constiturons le prochain Conseil Syndical ceux qui seront élus lors de l'A.G. de 2008.
C'est mon point de vue, mais je comprends que des interprétations différentes puissent exister compte tenu des termes contradictoires employés dans le R.C. |
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 09:05:39
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Philippe388 et JB22 bonjour,
Le texte exact de notre RC est entièrement cité "L'ASSEMBLE GENERALE..........FORMERONT LE CS" point.
Par ailleurs, effectivement toutes ces pistes ont été évoquées, que faire face à cette ambiguité de lecture de notre RC ?
Qui va prendre la décision quant à le reconnaissance ou non du CS ?
Je l'évoquai plus haut, l'ARC près de qui nous adhérons se positionne alternativement soit sur le cas 1, soit sur le cas 2 et réuni en ses hautes sphères, après délibèration nous citent qu'ils sont là sur un cas jamais vécu qui devrait faire jurisprudence.
Nous sommes tous en porte à faux, le Syndic qui n'ose pas convoquer une AGE et nous CS qui restons figés dans une période où de gros travaux sont en cours dans une copro importante.
En tous cas cette situation nous portera dès l'AG 2008 à mettre en place un RFCS, grosse erreur du passé.
Merci encore à tous.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 12:58:25
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Le CS actuel doit préparer un réglement du CS, et le proposer aux votes à la prochaine AG.Vous pouvez vous reporter aux posts sur ce sujet sur UI.
Oubliez les erreurs du passé.
Je suis surpris que Syndic, avocat et ARC ne vous ont pas proposé pas cette solution simple, facile à mettre en place et juridiquement légale.
L'AG est seule décissionnaire dans un syndicat de Copropriétaire. Le CS, le Syndic ne le sont pas. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 14:12:23
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De philippe388
"Le CS actuel doit préparer un réglement du CS, et le proposer aux votes à la prochaine AG."
Oui, mais il s'agit du fonctionnement du C.S., les dispositions prisent ne doivent aller à l'encontre du R.C, dans ce cas il faut l'unanimité des copropriétaires.
"L'AG est seule décissionnaire dans un syndicat de Copropriétaire. Le CS, le Syndic ne le sont pas."
Même remarque que ci-dessus.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 25 nov. 2007 : 17:34:46
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Citation :
« L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POURRA CHAQUE ANNÉE DÉSIGNER 3 DÉLÉGUÉS AU MOINS À LA MAJORITÉ REQUISE QUI FORMERONT LE CONSEIL SYNDICAL ».
JB22 : quelle est votre solution ?? Vous restez dans ce flou.
les termes du RDC sont flous et non conformes: "pourra" au lieu de " élira", "délégués" au lieu de "membres".
Le Conseil Syndical est obligatoire ( sauf en cas de vote contraire à l'AG), il faut un texte clair pour son fonctionnement.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 09:54:02
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glgm parle d'un syndicat qui aurait une vingtaine d'années.
Les RDC rédigés à l'époque (années 80) faisaient référence aux dispositions qui existaient alors ..., dont ici à un CS qui n'était qu'éventuel !
Le CS n'a été rendu obligatoire qu'à compter du 1.01.1986 mais de nombreux RDC ne l'ont pas intégré, dont sans aucun doute celui de glgm.
Pas grave du moment qu'il y a un CS !
Reste le nombre de conseillers ! Selon son RDC, ils doivent être au moins 3, qui sont "conseillers syndicaux" et non "délégués", appelation qui sent bon le statut de 1938 .... 
Sur le nombre de titulaire et de suppléants :
glgm précise que depuis 20 ans, le CS a été formé enermanence de 9 titulaires et de X suppléants.
On peut en déduire que ce nombre de 9 titulaires est devenu "régle de droit", nombre qui s'impose au syndicat puisque l'AG en a décidé ainsi depuis toujours. (fondement coutumier d'une règle qui ensuite fait loi)
De ce fait, faute pour l'AG d'avoir modifier la compostion constante du CS à 9 membres titulaires, le CS ne peut comporter QUE 9 titulaires, les conseillers en sus étant suppléants !
L'AG 2007 semble avoir désigné 2 conseillers alors que le CS était pourvu de 9 membres tous en place.
De ce fait, ces 2 conseillers en sus ne pouvaient être que suppléants, aucun siège en sus de "titulaire" n'ayant été expressément créé par l'AG.
Dans la mesure où le CS composé de 9 membres titulaires est toujours composé de 9 titulaires, il est régulièrement constitué.
D'autre part, en présence de suppléants, la démission d'un titulaire entraine automatiquement l'occupation du siège rendu vacant par le 1er suppléant désigné.
Si ce CS étant composé de 9 titulaires et de X suppléants, la démission des 2 suppléants en sus n'est d'aucun effet !
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 21:32:48
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Bonsoir à tous,
Plus je cherche une solution, moins je la trouve, voyez les divergences de toutes ces communications !
le RFRC est élaboré et nous le présenterons en AG 2008 en septembre, mais il y a 10 mois à "assurer" d'ici là le travail est important et nous n'osons pas nous réunir, faute de savoir si notre CS est encore légalement constitué.
gédehem raisonne sur une coutume qui deviendrait "règle de droit, je le rejoindrai bien, mais en cas de conflit ?
En AG 2005, nous étions 9 titulaires + 3 suppléants, après 3 départs titulaires pour vente des biens sur la période, les 3 suppléants sont entrés sur les postes vacants.
Lors de l'AG 2007, nous étions bien 9 titulaires, formation au complet sans suppléant, + 2 nouveaux entrants "suppléants ou titulaires".
Ces 2 entrants démissionnent 3 mois plus tard et entrainent 2 titulaires, nous restons 7/9 ou 7/11, et nous revoilà au coeur du débat...
L'ARC réunissant toutes ses forces vives doit se positionner définitivement demain, je ne manquerai pas de vous tenir informés.
A l'issue de la dernière décision ARC, nous ne resterons pas dans le flou, il reviendra au Syndic de prendre ses responsabilités pour finalement, et dans le doute, convoquer une AGE.
Le but de ma recherche était uniquement d'éviter les frais d'une AGE, plus de 150 copros résident entre 500 et 1000 km.
Merci à tous et à bientôt.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 23:58:02
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Il y a des arrets sur la question de règles de répartition appliquées depuis des années avec constance qui sont devenues "regles de droit" et doivent être appliquées, même si elles sont contraires aux règles fixées par le RDC .
Ces règles "coutumières" ne peuvent être modifiées pour revenir au règles RDC que par une décision exprès de l'AG !
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
Du principe énoncé ici, qui est un principe classique en droit, que l'AG ayant depuis toujours désigné 9 membres titulaires, et uniquement 9 membres titulaires, la composition du CS est fixée à 9 membres, ces 9 membres étant devenus "règle", convention entre les copropriétaires, les membres en sus étant automatiquement suppléants.
Pour que le CS soit composé de plus de 9 membres, l'AG aurait du statuer sur ce point (modif de la composition) et ensuite désigner les membres titulaires nécessaires en sus.
Faute de l'avoir fait, le CS désigné en 2005 pour 3 ans composé comme depuis toujours de 9 membres titulaires ... reste à 9 membres titulaires.
En cas de conflit, le juge ne pourra que constater la règle établie par consensus depuis toujours : le CS est composé de 9 membres titulaires, pas un de plus (ni 1 de moins !).
Je suis surpris que les "juristes" contactés ne vous aient pas présenté cette solution très classique, en l'absence d'un nombre de membres fixé par le RDC !
Sur les 9 membres titulaires, 2 ont démissionné : avec 7 membres titulaires il est encore régulièrement constitué, 2 ne faisant pas "plus du quart" prévu D.art.25. |
Edité par - gédehem le 27 nov. 2007 00:06:00 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 10:31:56
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glgm, je serais curieux de connaitre le positionnement de l'ARC et de ses "juristes" sur votre question du nombre de conseillers syndicaux et de la formation de votre CS suite à démission de 2 membres titulaires ....
Merci !  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 11:16:19
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Le RC indique : Notre Règlement de Copropriété précise :
« L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POURRA CHAQUE ANNÉE DÉSIGNER 3 DÉLÉGUÉS AU MOINS À LA MAJORITÉ REQUISE QUI FORMERONT LE CONSEIL SYNDICAL ».
L'article 25 du décret indique que un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés.
Donc :
1) Le nombre minimum des membres titulaires du conseil syndical est trois.
2) L'assemblée doit délibérer chaque année sur la composition du conseil syndical
3) L'assemblée est souveraine pour désigner un nombre de conseillers titulaires qui doit seulement être supérieur à trois, sans plafonnement institutionnel.
4) L'assemblée est souveraine pour désigner en sus nn conseillers suppléants
5) Il suffit que chaque résolution de désignation précise explicitement la qualité de l'élu : titulaire ou suppléant.
6) Dans la pratique l'assemblée doit décider combien elle désignera de titulaires (9 par exemple) et combien de suppléants (2 par exemple). Les 9 premiers désignés sont totulaires. Les deux suivants sont suppléants.
7) Il serait souhaitable de prendre à la majorité requise une décision modifiant le règlement de copropriété et précisant une fois pour toutes le nombre des conseillers dans chaque collège. Le règlement de fonctionnement pourrait être adopté en même temps.
Malgré l'existence de quelques arrêts à propos de répartitions de charges, il n'existe aucun usage habituel pouvant former règle de fonctionnement de la copropriété et les tolérances elles même n'ont pas d'effet juridique créateur.
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 12:09:03
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Gédehem et + bonjour,
Je songe bien à vous tenir informés des positions ARC et autres, malheureusement tous se font toujours attendre, ils ont tellement pris des décisions controversées que ça doit fumer en hauts lieux
A bientôt |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 14:26:35
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Et on le voit encore avec JPM ..
Si je suis d'accord avec les points qu'il souligne, je suis en totale opposition avec sa dernière remarque : En cas de litige, le juge sollicité ne pourra que constater la constance du syndicat qui, depuis le début, a décidé de former son CS avec 9 membres titulaires ET éventuellement X suppléants.
N'ayant jamais dérogé à ce nombre de titulaires, le syndicat fonde la régle, ce qui est d'un grand classique depuis les Etrusques en passant par le Code Napoléon ......!
"Notre copropriété est âgée d’une vingtaine d’années, notre Conseil Syndical a été formé de 9 membres titulaires dès sa création et plusieurs suppléants (3 à 6)."
De plus, le CS actuel formé de 9 membres titulaires ayant été élu en 2005 pour 3 ans, les 9 titulaires sont en fonction jusqu'en 2008.
Il n'y a pas de siège vacant, les 9 établis depuis toujours étant pourvus.
Faute d'avoir décidé expressément que les 2 conseillers en sus étaient aussi "titulaires", ils ne peuvent être QUE 'suppléants' !! (Rien n'est dit sur la durée du mandat de ces 2 là) !
Très accessoirement on peut noter que la contestation peut porter sur le mode d'élection triennale, le RDC non modifié imposant la désignation annuelle !
Sauf qu'ici aussi la modalité triennale adoptée par l'AG fonde la nouvelle règle aussi longtemps que le syndicat ne revient pas dessus ... comme pour les histoires de répartition de charges citées plus haut !
Mais sur le nombre de titulaires, immuables depuis toujours, il ne peut certainement pas être contesté étant fixé depuis toujours à 9.
Seule une décision exprès de l'AG modifiant ce nombre pourrait modifier la règle établie.
Et ici, ce n'est pas dans la compétence du juge de se substituer aux copropriétaires pour décider à leur place de modifier ce nombre de sièges de titulaires établis depuis toujours à 9 pour le passer à 11 !! ...  |
Edité par - gédehem le 29 nov. 2007 14:30:17 |
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glgm
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 30 nov. 2007 : 18:28:40
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Bonsoir à tous
Voici le compte rendu de l'avocat spécialiste qui a tranché et qui cite :
"Aucun texte ne fixe le nombre de membres du CS.
Le RC exige que ce CS soit composé d'au moins 3 membres, le plancher est clairement établi.
En conclusion, il ressort que le CS actuel est toujours valablement constitué dans la mesure où il comporte plus de 3 membres".
Affaire qui se termine bien pour tous. |
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Interprétation en droit d'un Règlement de Copro
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