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 Sujet  |
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fanette44
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3921 réponses |
 Posté - 05 janv. 2008 : 18:50:01
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asi77 nous conseille à chacun de ses posts de lire son simulateur achat/location depuis plusieurs années.
Je lui demande d'éclairer les primo accedants à travers un cas concret.
Vente d'un appartement T1 à un locataire en place depuis 6 ans
Loyer actuel : 400 euros et 30 euros de charges
Cout de l'opération
Prix : 85 000 euros
Provision pour frais acquisition : 6600 euros
Montant total de l'opération : 91 600 euros
Financement
- Apport personnel 16 100 euros
- prêt à taux zéro : 8800 euros durée 180 mois
- prêt Nantes Métropole : 17 600 euros durée 180 mois taux zéro
- prêt ordinaire de 20 000 euros taux fixe 3% durée 180 mois
- prêt P.C.A.S. de 29 100 euros taux 4,86% durée 144 mois
Taxes foncières : 350 euros
Frais copropriété : 460 euros
Quel serait votre conseil ? a t'il raison d'acheter ?
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Edité par - fanette44 le 05 janv. 2008 18:56:04 |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 18:56:34
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| T1 à 85000 EUR ? Trop cher. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 19:14:07
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LeNabotCitation :
T1 à 85000 EUR ? Trop cher.
Compromis signé chez notaire et achat en connaissance de cause car le locataire connait bien ce logement.
Maintenant LeNabot à l'inverse.
J'encaisse 85 000 euros et je les place.
Entre le loyer 400 euros Hors charges et les intérets perçus croyez vous que ce soit une bonne affaire ? |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 19:20:19
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Citation :
Initialement posté par fanette44
LeNabotCitation :
T1 à 85000 EUR ? Trop cher.
Compromis signé chez notaire et achat en connaissance de cause car le locataire connait bien ce logement.
Maintenant LeNabot à l'inverse.
J'encaisse 85 000 euros et je les place.
Entre le loyer 400 euros Hors charges et les intérets perçus croyez vous que ce soit une bonne affaire ?
La bonne affaire c'est de payer un T1 à son juste prix.
85000 eur pour un T1, c'est globalement 4000 euros pour 1m2. C'est prohibitif. Surtout pour Nantes. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 janv. 2008 19:20:56 |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 19:24:20
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Citation :
Initialement posté par fanette44
...
- prêt à taux zéro : 8800 euros durée 180 mois
ce prêt n'est pas à délai/débit différé? (augmentant encore l'intérêt d'acheter). |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 19:26:56
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Citation :
Initialement posté par Ankou
ce prêt n'est pas à délai/débit différé? (augmentant encore l'intérêt d'acheter).
Oui Ankou. Différé 40 ans.  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 19:30:28
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Citation :
Initialement posté par fanette44
J'encaisse 85 000 euros et je les place.
Entre le loyer 400 euros Hors charges et les intérets perçus croyez vous que ce soit une bonne affaire ?
Je réponds
ça dépend
Si c'est un achat à 107%, déficit foncier au taquet, il faut le garder, sinon il faut le vendre, ...... pour en racheter un autre au même prix à 107%, en utilisant les 85000 sur une AV, pour générer du déficit ..... etc, etc (infine si gros impôts)
Et ça roule |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 19:36:11
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par Ankou
ce prêt n'est pas à délai/débit différé? (augmentant encore l'intérêt d'acheter).
Oui Ankou. Différé 40 ans.
http://www.cbanque.com/credit/pret-taux-zero.php
Prêt remboursable sur 22 ans comprenant un différé total des remboursements pendant 18 ans |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 05 janv. 2008 : 20:02:28
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AnkouCitation :
Je réponds
ça dépend
Si c'est un achat à 107%, déficit foncier au taquet, il faut le garder, sinon il faut le vendre, ...... pour en racheter un autre au même prix à 107%, en utilisant les 85000 sur une AV, pour générer du déficit ..... etc, etc (infine si gros impôts)
Non , achat ancien (17 ans) , plus d'emprunt
Les baissiers ont beau nous dire que l'immobilier n'est pas rentable, je ne trouve pas de meilleurs placements sauf à risques mais je laisse cela pour les jeunes loups
LeNabot vous trouvez cela trop cher mais mon locataire est ravi et pressé, allez donc comprendre !!! |
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PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 00:43:43
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Sans parler du bonheur que représente l'acquisition d'un T1 à NANTES avec 15 ans de crédits sur le dos
Par contre vous avez omis les APL qui font sérieusement descendre le loyer et il devait y avoir droit vu les PTZ acquis?
Et sinon, pourquoi vous avez vendu?
Il n'a aucun projet familial votre acheteur?
Quelqu'un pourrait me donner le rendement brut que celà donnerait pour un investissement locatif?
Après, à la question "louer ou acheter son T1 quand on est pauvre et sans projet" la réponse est : vas-y fonce t'as rien à perdre |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 07:48:42
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Citation :
Initialement posté par fanette44
PierreA [quote]Et sinon, pourquoi vous avez vendu?
Et oui pourquoi j'ai vendu ? en fait je ne souhaitais pas vendre mais rénover et meubler ce logement pour changer de statut fiscal.J'ai donné en septembre un congé pour vente en pensant que le locataire quitterait le logement mi mars mais il a manifesté son intention d'acheter. Je dois assumer c'est le jeu Je n'ai pas lancé ce fil pour me plaindre, faudrait pas pousser mais pour donner un cas concret à analyser à notre spécialiste azi77 qui fait de beaux tableaux pour conseiller les primo accedants
En ce qui concerne le prix et pour rassurer LeNabot, je précise que c'est un T1 de 30 M2 et non un studio de 20 M2, ce qui diminue le prix au M2, je peux vous assurer qu'il a eu le temps de faire le tour des agences et de comparer
J'ajoute que pour avoir son prêt il a dû faire faire un état des lieux par un organisme et qu'il devra prévoir quelques travaux .
Il y a toujours un fort désir d'acquisition des primo accédants quoi qu'en pensent les fins analystes du marché.
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Edité par - fanette44 le 06 janv. 2008 08:04:44 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 11:18:00
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Citation :
Initialement posté par fanette44
[...]
Quel serait votre conseil ? a t'il raison d'acheter ?
A priori : NON !!
Mais il manque quelques éléments pour répondre de manière précise.
- revoyez le plan de financement il doit y avoir des erreurs (PCAS à 4,86% / prêt ordinaire à 3%  )
- quels sont les revenus de votre locataire ? Quel est sont âge / sa situation familiale / envisage-t-il d'acheter plus grand dans quelques années ? |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 11:45:21
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Tonhomme Citation :
revoyez le plan de financement il doit y avoir des erreurs (PCAS à 4,86% / prêt ordinaire à 3% )
- quels sont les revenus de votre locataire ? Quel est sont âge / sa situation familiale / envisage-t-il d'acheter plus grand dans quelques années ?
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J'ai recopié ce qui est inscrit sur le compromis, le notaire avait déjà tous les éléments concernant le prêt car mon locataire a commencé les démarches dès réception de mon courrier en septembre.
C'est sa banque habituelle qui a fourni le document.
Prêt pcas, j'ignorais ce que c'était mais je suis allée voir sur ce site :
https://www.creditmutuel.fr/cmmabn/fr/info/solutions_produits/credit/pcas/index.html
Il a mené les opérations avec détermination, c'est lui même qui a fait faire les diagnostics et l'état des lieux
Son âge 30 ans, sa situation familiale : célibataire.
J'ignore quelle est son salaire car je l'ai pris en qualité de locataire il y a six ans pendant ses études qu'il a terminé seulement en 2007. Loyer cautionné par parents. Il travaille depuis 9 mois.
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Edité par - fanette44 le 06 janv. 2008 11:49:18 |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 12:12:53
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Tonhomme Citation :
revoyez le plan de financement il doit y avoir des erreurs (PCAS à 4,86% / prêt ordinaire à 3% )
- quels sont les revenus de votre locataire ? Quel est sont âge / sa situation familiale / envisage-t-il d'acheter plus grand dans quelques années ?
--------------------------------------------------------------------------------
J'ai recopié ce qui est inscrit sur le compromis, le notaire avait déjà tous les éléments concernant le prêt car mon locataire a commencé les démarches dès réception de mon courrier en septembre.
C'est sa banque habituelle qui a fourni le document.
Prêt pcas, j'ignorais ce que c'était mais je suis allée voir sur ce site :
https://www.creditmutuel.fr/cmmabn/fr/info/solutions_produits/credit/pcas/index.html
Il a mené les opérations avec détermination, c'est lui même qui a fait faire les diagnostics et l'état des lieux
Son âge 30 ans, sa situation familiale : célibataire.
J'ignore quelle est son salaire car je l'ai pris en qualité de locataire il y a six ans pendant ses études qu'il a terminé seulement en 2007. Loyer cautionné par parents. Il travaille depuis 9 mois.
Je maintiens mes doutes quant au plan de financement... Prêt ordinaire à 3% taux fixe sur 15 ans, même à l'époque des taux historiquement les plus bas (fin 2005), ça n'existait pas... Donc je n'y crois pas. (Et d'ailleurs si c'était vrai, quel intérêt à prendre un prêt PCAS à 4,86% !!!??)
Bref je pense que vous avez inversé prêt ordinaire et PCAS (à moins que ce ne soit le notaire qui a fait une erreur sur le compromis, mais en tout cas, il y a une erreur quelque part !).
On peut raisonnablement supposer que votre locataire ne restera pas longtemps dans 30m2. Donc je maintiens ma réponse initiale, d'ailleurs une rapide simulation "Achat vs location" montre que même avec un légère progression des prix sur les 7 prochaines années (ce dont je doute fortement), il est perdant s'il doit revendre avant 7 ans.
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A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 12:47:42
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TonhommeCitation :
Je maintiens mes doutes quant au plan de financement... Prêt ordinaire à 3% taux fixe sur 15 ans, même à l'époque des taux historiquement les plus bas (fin 2005), ça n'existait pas... Donc je n'y crois pas. (Et d'ailleurs si c'était vrai, quel intérêt à prendre un prêt PCAS à 4,86% !!!??)
Bref je pense que vous avez inversé prêt ordinaire et PCAS (à moins que ce ne soit le notaire qui a fait une erreur sur le compromis, mais en tout cas, il y a une erreur quelque part !).
j'ai eu le même doute que vous quand le notaire a lu le texte mais le locataire n'était pas là pour préciser. J'ai posé la question au notaire mais je n'ai pas eu de réponse, je pense comme vous qu'il y a inversion entre le prêt pcas et le prêt ordinaire. |
Edité par - fanette44 le 06 janv. 2008 12:49:59 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 13:38:47
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
..Je maintiens mes doutes quant au plan de financement... Prêt ordinaire à 3% taux fixe sur 15 ans, même à l'époque des taux historiquement les plus bas (fin 2005), ça n'existait pas... Donc je n'y crois pas.
Vous n'y croyez pas? Tant pis pour vous. Nous avons emprunté début 2006 à 2,9% fixe hors frais d'assurance, sans frais de dossier
Et je peux vous dire qu'à ce moment là, nombre de personnes criaient "au désastre".
Maintenant, la Famille est heureuse: avec l'inflation qui commence à grimper, ça s'annonce comme une excellente opération |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 13:55:59
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Citation :
Initialement posté par fanette44
TonhommeCitation :
Je maintiens mes doutes quant au plan de financement... Prêt ordinaire à 3% taux fixe sur 15 ans, même à l'époque des taux historiquement les plus bas (fin 2005), ça n'existait pas... Donc je n'y crois pas. (Et d'ailleurs si c'était vrai, quel intérêt à prendre un prêt PCAS à 4,86% !!!??)
Bref je pense que vous avez inversé prêt ordinaire et PCAS (à moins que ce ne soit le notaire qui a fait une erreur sur le compromis, mais en tout cas, il y a une erreur quelque part !).
j'ai eu le même doute que vous quand le notaire a lu le texte mais le locataire n'était pas là pour préciser. J'ai posé la question au notaire mais je n'ai pas eu de réponse, je pense comme vous qu'il y a inversion entre le prêt pcas et le prêt ordinaire.
En fait peu importe quel est le prêt à 4,86% et celui à 3%, le résultat est le même.
Je réponds donc à votre question :
Citation :
Quel serait votre conseil ? a t'il raison d'acheter ?
Non !!
D'ailleurs ce qui est intéressant c'est que votre locataire est quand même représentatif d'une situation extrêmement avantageuse pour l'achat :
- il bénéficie de toutes les aides possibles pour les bas revenus (deux PTZ et PCAS, le tout pour un montant conséquent : 3/4 du financement !!), grâce à son récent statut d'étudiant qui lui permet de déclarer un revenu fiscal nul pour les années précédentes ;
- mais ses revenus actuels et futurs sont probablement conséquents (en tout cas ils ne lui permettraient pas d'avoir droit à tous ces avantages, c'est donc le moment ou jamais d'en profiter), au vu du taux d'endettement et de la durée des prêts (12 - 15 ans) choisie (on pourrait même rajouter : longues études donc probablement salaire d'embauche confortable)
Bref c'est le meilleur moment (je dirais plutôt "le moins pire !") pour acheter.
Et malgré ça, il gagnerait à rester locataire !! |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
Edité par - tonhomme le 06 janv. 2008 13:56:50 |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 15:20:44
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Fanette44,
Il manque également un élément fondamental à cette réflexion: Le bien lui-même.
Il ne suffit pas que les chiffres soient attrayants (et ici, ce n'est pas le cas, vu la configuration du bien (studio) et des revenus probables de l'acheteur (il aura fortement envie de déménager avant 5 ans), il faut également que le bien mérite les 85K€.
Description, qualité des matériaux, des parties communes, localisaton, orientation.
Enfin, dernière variable: l'évolution du marché. Comment se situe le marché.
Ne voyez jamais un investissement immobilier comme une série de chiffres. cela peut aider, mais ce n'est pas le principal.
En conclusion, votre locataire a tout intérêt à continuer de louer et se constituer un méga apport avec ses revenus. En cas de stagnation (le meilleur cas en ce moment d'après les experts), son épargne de valorisera plus vite que l'immo. En cas de baisse, il n'en sera que plus gagnant.
PS: J'ai fait cette erreur lorsque j'ai acheté mon premier bien (un 2 pièces). Après coup, tous comptes faits, j'aurai mieux fait de louer. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 16:56:33
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Vos analyses me semblent pertinentes et malgré tout ce bien va se vendre comme les 6 autres qui ont été vendus dans le même immeuble en 2005 et 2006 à des investisseurs essentiellement des jeunes(ventes pour acheter dans le Sud résidence secondaire)
Ce locataire a eu beaucoup de temps pour réfléchir car je lui ai dit de prendre son temps et je ne lui ai pas demandé de respecter les délais prévus légalement pour donner sa réponse. Il m'a dit avoir visité d'autres biens.
Il s'agit d'un logement situé dans le coeur historique, pierre de taille , ravalement effectué mais parties communes à rénover.
L'état des lieux effectué par l'organisme habilité lui permet d'avoir une bonne connaissance des travaux à effectuer dans les parties privatives.
Tonhomme l'a très bien vu, le locataire va bénéficier de tous les avantages des prêts sociaux . Il dépassera vite le plafond pour l'allocation logement mais bénéficiera de la déduction des intérets même s'ils ne sont pas élevés.
J'ai bien compris que vous pensez tous qu'il fait une erreur mais en dehors du fait qu'il puisse vouloir changer de logement dans quelques années ce qui n'est pas prouvé combien lui côutera son achat déduction faite du loyer qu'il paye actuellement ???
azi77, en appliquant votre grille pouvez vous donner votre avis ?
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 17:20:01
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Citation :
Initialement posté par fanette44
...J'ai bien compris que vous pensez tous qu'il fait une erreur
Non! pas moi |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 17:26:00
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AnkouCitation :
Citation :
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Initialement posté par fanette44
...J'ai bien compris que vous pensez tous qu'il fait une erreur
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Non! pas moi
oui pardon ankou |
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Louer ou acheter ?
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