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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 06 janv. 2008 : 17:31:05
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Citation :
Initialement posté par Prados
....En conclusion, votre locataire a tout intérêt à continuer de louer et se constituer un méga apport avec ses revenus. En cas de stagnation (le meilleur cas en ce moment d'après les experts), son épargne de valorisera plus vite que l'immo. En cas de baisse, il n'en sera que plus gagnant.
Vous connaissez mon opinion, que je vais quand même rappeler puisque vous rappelez la votre.
Je suis d'accord avec vous si cette personne est une fourmi, dont le principal objectif dans la vie est d'épargner un max afin que des cigales comme moi qui consommons puissent emprunter en toute quiétude, en quelque sorte consommer avec leur argent via la banque.
Par ailleurs un p'tit mot sur ce cas très intéressant significatif des jeunes entrant sur le marché du travail. Compte-tenu des prêts possibles accordés à ces jeunes qui ne paient pas encore d'impôts, qui sont quasi des cadeaux (un emprunt sur 22 ans avec un différé de 18 ans ça s'appelle comment), ET sous certaines conditions de revenus, of course, bien signalées par tonhomme, ne pas acheter serait une erreur.
Dans ma Famille, tous les jeunes (sauf un ) en début de carrière sont propriétaires. Ils ont commencé donc bien avant moi, avec l'expérience .......
Mais je suis aussi d'accord sur le paramètre "localisation", vous le savez, je le rabache depuis de longues années. Ce paramètre est souvent oublié en période de vaches grasses de l'immo, et c'est une erreur |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 17:42:34
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Vos analyses me semblent pertinentes et malgré tout ce bien va se vendre comme les 6 autres qui ont été vendus dans le même immeuble en 2005 et 2006 à des investisseurs essentiellement des jeunes(ventes pour acheter dans le Sud résidence secondaire)
Ce locataire a eu beaucoup de temps pour réfléchir car je lui ai dit de prendre son temps et je ne lui ai pas demandé de respecter les délais prévus légalement pour donner sa réponse. Il m'a dit avoir visité d'autres biens.
Il s'agit d'un logement situé dans le coeur historique, pierre de taille , ravalement effectué mais parties communes à rénover.
L'état des lieux effectué par l'organisme habilité lui permet d'avoir une bonne connaissance des travaux à effectuer dans les parties privatives.
Tonhomme l'a très bien vu, le locataire va bénéficier de tous les avantages des prêts sociaux . Il dépassera vite le plafond pour l'allocation logement mais bénéficiera de la déduction des intérets même s'ils ne sont pas élevés.
J'ai bien compris que vous pensez tous qu'il fait une erreur mais en dehors du fait qu'il puisse vouloir changer de logement dans quelques années ce qui n'est pas prouvé combien lui côutera son achat déduction faite du loyer qu'il paye actuellement ???
azi77, en appliquant votre grille pouvez vous donner votre avis ?
Si vous criez aussi fort en gros caractères pour interpeller ASi77, et si vous voulez qu'il réponde, ayez au moins l'obligeance de ne pas écorcher son pseudo  .
En attendant je vous livre ma réponse, j'utilise un tableau Excel bricolé moi-même mais assez proche (je suppose) du calculateur d'Asi77. Comme votre question est assez floue (combien lui coûtera son achat ? Ben 91600€, c'est vous même qui le dites !) je me contente d'une réponse assez floue...
Avec les prêts que vous avez mentionnés, votre locataire actuel remboursera 552€ par mois les 12 premières années, et un peu moins les trois années restantes. J'y ajoute une assurance de prêt à 0,30% du montant emprunté, soit 19€ par mois. Il faut y ajouter (350+460)/12 (taxe foncière et frais copro) ce qui fait au total 638€ /mois.
S'il reste en location, son apport personnel de 16100€, placé sur un support sans risque type AV à 5%/an, lui rapporte dès la première année 16100*0.05/12 = 67€ par mois. Il peut aussi placer 238€/mois de plus (638-400), donc au total 305€ epargnés chaque mois avec le même effort de trésorerie.
Voici pour les calculs simples, pour le reste il faudra préciser votre question...
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A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 17:51:19
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Tonhomme,
Ne pas oublier un ravalement tous les 10/15 ans, les menus travaux et la part de charges revenant au propriétaire.
Par expérience, cela fait 2% du prix du bien tous les ans, soit 91600*2%/12=1832€, soit 152€ de plus par mois. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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tonhomme
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243 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 17:52:03
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Vous connaissez mon opinion, que je vais quand même rappeler puisque vous rappelez la votre.
Je suis d'accord avec vous si cette personne est une fourmi, dont le principal objectif dans la vie est d'épargner un max afin que des cigales comme moi qui consommons puissent emprunter en toute quiétude, en quelque sorte consommer avec leur argent via la banque.
Je ne comprends pas votre position, Ankou.
Quand vous dites Citation :
Je suis d'accord avec vous si cette personne est une fourmi
, je ne sais à qui vous vous adressez, à fanette44 qui prône l'achat ou à Prados qui le déconseille ?
Entre l'acheteur qui va dépenser 638€/mois sur 15 ans et le locataire qui continue à payer son loyer de 400€/mois et se garde la possibilité d'utiliser son apport personnel de 16000€ pour s'acheter une belle voiture ou se payer des belles vacances chaque année, qui est la fourmi et qui est la cigale ?!
D'ailleurs... je croyais que vous déconseilliez l'achat de sa résidence principale ?! |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 17:58:05
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Ankou, Citation :
Je suis d'accord avec vous si cette personne est une fourmi, dont le principal objectif dans la vie est d'épargner un max afin que des cigales comme moi qui consommons puissent emprunter en toute quiétude, en quelque sorte consommer avec leur argent via la banque.
Soit vous empruntez à 107%, et les loyers servent à rembourser le crédit et quelques charges au mieux actuellement (dans ce cas, je ne vois pas comment vous pouvez consommer), soit le prêt est remboursé ou le bien est acheté comptant, et là, vous pouvez effectivement coonsommer ce qu'il reste du loyer après avoir payé les charges (mais vousperdez les intérêts générés par le placement de l'apport)
Donc, j'attends toujours que vous nous apportiez des éléments qui tendent à prouver que l'on peut tout à la fois empruntez à 107% et consommez les loyers. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
Edité par - Prados le 06 janv. 2008 17:58:49 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 18:07:05
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Citation :
Initialement posté par tonhomme
..D'ailleurs... je croyais que vous déconseilliez l'achat de sa résidence principale ?!
Je continue toujours à la déconseiller ..... pour ceux qui n'ont pas osé acheter un bien immo très tôt.
Pour les jeunes, il faut réfléchir. De nouvelles opportunités sont à exploiter aujourd'hui, et en plus de la réflexion, il faut calculer.
Comme déjà dit, je n'ai pas réussi à convaincre tout le monde Familial.
Par ailleurs le langage: la différence entre loyer ceci et traites du prêt celà, vous pourriez épargner, etc, etc ne nous concerne pas. Que ce soit pour un investissement ou pour un achat, il faut que ce soit une opération "blanche". Avec de l'expérience, des bons tuyaux, des connaissances ds le milieu bancaire ...... et de l'huile de coude, c'est toujours possible quoique plus difficile. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 18:21:08
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Citation :
Initialement posté par Prados
Donc, j'attends toujours que vous nous apportiez des éléments qui tendent à prouver que l'on peut tout à la fois empruntez à 107% et consommez les loyers.
relisez bien , je n'ai absolument pas dit ça, ou mon wiski 27 ans d'âge (merci papanoel) serait frelatté!
Vous parlez toujours d'épargne, je parle toujours consommation, forcément nos points de vue sont différents, même si j'ai toujours agréé votre stratégie ds l'optique de l'épargne.
Vous dites il va y avoir une différence, non, avec nous, aucune différence, nous consommons tout. Si nous n'avons pas, nous ne consommons pas, simple isn't it? sauf que j'ai utilisé souvent des emprunts à CT ..... ds des périodes à inflation à 2 chiffres que j'ai connues, emprunter à un chiffre était une excellente opération.
Et il ne faut pas confondre investissement et achat.
Et j'ai toujours dit que tous les cas étaient particuliers, et qu'on pouvait faire certaines choses avec des salaires de 10000, et d'autres avec 1000 (volontairement je ne mets pas d'unités).
De toute façon, et il me semble vous l'avoir déjà dit, en résumé (je ne vais quand même pas donner ts les détails ), que ce soit pour RP ou invest, nous n'avons pas mis un sou dans l'immobilier. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 18:30:34
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TonhommeCitation :
Si vous criez aussi fort en gros caractères pour interpeller ASi77, et si vous voulez qu'il réponde, ayez au moins l'obligeance de ne pas écorcher son pseudo .
RE mes excuses asi77, je suis incorrigible, toutes mes excuses, mais je ne suis pas certaine qu'il n'y aura pas récidive  |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 20:39:05
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Ankou, Citation :
relisez bien, je n'ai absolument pas dit ça,
Je comprends mieux. Citation :
Vous parlez toujours d'épargne, je parle toujours consommation, forcément nos points de vue sont différents, même si j'ai toujours agréé votre stratégie ds l'optique de l'épargne.
Nous sommes d'accord. Citation :
Vous dites il va y avoir une différence, non, avec nous, aucune différence, nous consommons tout.
Tout à fait, d'ailleurs, devinez où je suis allé diner cette semaine: au CIA .
Non pas celle à Langley, celui-ci:http://www.ciachef.edu/. leur restaurant francais est excellent, pas donné et il y a 3 mois de liste d'attente. Citation :
Et j'ai toujours dit que tous les cas étaient particuliers, et qu'on pouvait faire certaines choses avec des salaires de 10000, et d'autres avec 1000 (volontairement je ne mets pas d'unités).
Tout à fait. Mais on m'a toujours appris à mettre quelque chose de côté à la fin du mois, que l'on gagne cent ou mille. Citation :
De toute façon, et il me semble vous l'avoir déjà dit, en résumé (je ne vais quand même pas donner ts les détails), que ce soit pour RP ou invest, nous n'avons pas mis un sou dans l'immobilier.
C'est presque mon cas, à cause de mes RPs. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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