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Renouvellement bail et nouveau loyer impayé

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pet1cable
Contributeur actif

37 réponses

Posté - 08 janv. 2008 : 14:59:26

Bonjour à tous,

décidemment mes locataires sont déchainnés!!!!

Voici mon nouveau problème, je loue un local depuis 1989, bail tous commerces ....(pour infos on ne m'y reprendra plus!)bref, mon locataire me fait parvenir par huissier une demande de renouvellement le 15/10/2007 (ils ont l'intention de vendre!!! droit au bail ou fonds je ne sais pas???), j'y réponds par huissier ok sur le principe du renouvellement mais nouveau loyer 1200€ (donc au 01/12/2007 le temps de la procédure)
Depuis je reçois seulement 550€uros (décidé arbitrairement par le locataire!!!!!)!!!
Que puis-je faire! dois-je envoyer une mise en demeure? commandement de payer par huissier ?est-ce une faute de la part du locataire de ne pas me régler la totalité du montant?et donc puis je demander la résolution du bail???

Autre question, je ne suis toujours pas au courant officiellement de la vente (rumeur et bouche à oreille)!!! et ils liquident leur stock!!!!! Admettons qu'ils aient vendu!!! Que faire avec nouveau locataire? nouveau bail? caution? droit d'entrée?????

Merci beaucoup, éclairez moi en attendant mon entretien avec avocat dans 2 semaines!!!!

a+
pet1cable

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cema
Contributeur vétéran

154 réponses

Posté - 08 janv. 2008 : 17:32:33

S'agissant d'un bail commercial, le principe du renouvellement est a priori acquis (recours à un huissier, votre avocat vérifiera si les mentions obligatoires figurent sur la demande de renouvellement).

Votre litige porte sur le montant du loyer révisé.
En ce qui concerne les loyers(vous indiquez recevoir 550 Euro au lieu des 1200 que vous réclamez), il faut garder à l'esprit l'article L145-7 du code du comerce:
"Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

En l'absence de décision judiciaire, la référence est donc le loyer ancien.

En ce qui concerne votre litige sur le loyer renouvelé, d'autres dispositions du code du commerce ont vocation à s'appliquer:
-en principe, le loyer d'un bail renouvelé est plafonné:
"Article L145-34
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.

- le traitement du litige sur le loyer du bail renouvelé
Article L145-35 du code du commerce

Les litiges nés de l'application de l'article L. 145-34 sont soumis à une commission départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. La commission s'efforce de concilier les parties et rend un avis.
Si le juge est saisi parallèlement à la commission compétente par l'une ou l'autre des parties, il ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est pas rendu.
La commission est dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois.
La composition de la commission, le mode de désignation de ses membres et ses règles de fonctionnement sont fixés par décret.
Article D145-17

La commission est saisie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à son secrétariat, qui convoque les parties à la séance au cours de laquelle l'affaire est examinée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au minimum quinze jours avant la date retenue.
La commission émet son avis même si les parties, dûment convoquées, ne sont ni présentes ni représentées.

Article D145-18

En cas de conciliation, il est dressé un acte signé des parties. A défaut de conciliation, la commission émet un avis faisant apparaître les points essentiels du désaccord des parties et la proposition motivée de la commission concernant la variation du loyer.
Cet avis est signé par le président et le secrétaire. Il est aussitôt notifié à chacune des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Article R145-23 du code du commerce

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Article R145-24

Les mémoires indiquent l'adresse de l'immeuble donné à bail ainsi que :
1º Pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
2º Pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social, ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant légal.

Article R145-25

Les mémoires contiennent :
1º Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-11 ou en application de l'article R. 145-20 ;
2º L'indication des autres prétentions ;
3º Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie.
Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

Article R145-26

Les mémoires sont signés des parties ou de leurs représentants. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble.

Article R145-27

Le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l'autre partie.
La remise peut être faite par la partie elle-même ou par un avocat. Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie.

Article R145-28

Il est procédé pour le surplus comme il est dit, en matière de procédure à jour fixe, aux articles 788 à 792 du nouveau code de procédure civile. L'assignation n'a toutefois pas à reproduire ou à contenir les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur.

Article R145-29

Les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat. Elles ne peuvent, ainsi que leur conseil, développer oralement, à l'audience, que les moyens et conclusions de leurs mémoires.

Article R145-30

Lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Article R145-31

Dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.
Le juge, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, peut entendre l'expert ou l'auteur du constat pour lui demander les éclaircissements qu'il estime nécessaires.
En cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge. Mention en est faite au dossier de l'affaire et celle-ci est retirée du rôle. Les parties peuvent demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord.

Article R145-32

La rémunération définitive de l'expert est fixée en considération de sa mission. En aucun cas la rémunération de l'expert ne peut être fixée proportionnellement au montant du loyer demandé ou proposé.

Article R145-33

En cas d'appel, les dispositions des articles R. 145-31 et R. 145-32 sont applicables.

Citation :
Initialement posté par pet1cable

Bonjour à tous,

décidemment mes locataires sont déchainnés!!!!

Voici mon nouveau problème, je loue un local depuis 1989, bail tous commerces ....(pour infos on ne m'y reprendra plus!)bref, mon locataire me fait parvenir par huissier une demande de renouvellement le 15/10/2007 (ils ont l'intention de vendre!!! droit au bail ou fonds je ne sais pas???), j'y réponds par huissier ok sur le principe du renouvellement mais nouveau loyer 1200€ (donc au 01/12/2007 le temps de la procédure)
Depuis je reçois seulement 550€uros (décidé arbitrairement par le locataire!!!!!)!!!
Que puis-je faire! dois-je envoyer une mise en demeure? commandement de payer par huissier ?est-ce une faute de la part du locataire de ne pas me régler la totalité du montant?et donc puis je demander la résolution du bail???

Autre question, je ne suis toujours pas au courant officiellement de la vente (rumeur et bouche à oreille)!!! et ils liquident leur stock!!!!! Admettons qu'ils aient vendu!!! Que faire avec nouveau locataire? nouveau bail? caution? droit d'entrée?????

Merci beaucoup, éclairez moi en attendant mon entretien avec avocat dans 2 semaines!!!!

a+
pet1cable