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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
 Posté - 23 janv. 2008 : 14:08:13
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Bonjour,
Nous avons acheté en 2007 une maison de village. Encore tout émus de notre premier achat nous nous heurtons cependant à de nombreux problèmes et notemment des problèmes de voisinage ( ce qui fera l'objet d'autres questions sur ce forum...).
Notre voisin est "indélicat" et nous aimerions que les rapports que nous sommes amenés à avoir soient les plus clairs possibles.
D'où mes questions sur les servitudes....
Notre maison de village comme la maison de notre voisin qui fait face à la notre, se compose d'un RDC occupé par des caves et de deux autres niveaux.
Les caves se trouvant en RDC nous accédons à notre porte d'entrée par un escalier qui grimpe le long de notre façade. Cet escalier débouche sur une "terrasse formant voûte" au dessus d'une ruelle. A droite de cette terrasse notre porte d'entrée, à gauche de cette terrasse ( donc de l'autre côté de la ruelle )la porte d'entrée de nos voisins.
Nos voisins sont donc obligés d'emprunter nos escaliers et notre terrasse pour rentrer chez eux.
]Or, dans notre acte de propiété cette servitude n'est pas précisée
De plus, nous nous sommes procuré l'acte de vente de la maison voisine qui a été achetée en différents lots en 2003 . La seule mention de notre escaliet et terrasse est (que la voisin a acheté le):
" lot n° 4 : un réduit au rez de chaussée à gauche.
Un débarras au 1er étage auquel on accède par une terrasse formant voûte sur rue supérieure, le tout en deux niveau communiquant."
Ai-je ou non une servitude de passage "implicite" sur le papier? ou alors aucune puisque les deux niveaux communiquent et qu'il peut accéder à son débarras par le réduit?
Sachant qu'en réalité le "débarras" est une entrée (dont la porte donne sur notre terrasse) et une cuisine et que ce dit "débarras" ne communique plus avec le "réduit" qu'en est-il réellement de la servitude de passage???????
Est-elle de fait?
et si oui aurait doit-on quand même la notarier?
Autre question épineuse:
Notre voisin a crée une ouverture sur la rue depuis son jardin. Ce portail lui permet de rentrer sur sa propriété et d'accéder à sa maiosn sans passer par mes escaliers et ma terrasse.
Cependant il faudrait qu'il change sa porte d'entrée de place( actuellement située sur ma terrase) ou prévoir d'entrer par sa porte fenêtre de cuisine.
La servitude de passage devient-elle alors caduque ou l'emplacement de la porte d'entrée définit- elle la servitude?
Je vous remercie de m'éclairer car vraiment c'est iun méli mélo auquel je ne m'attendais pas.....
J'espère avoir été assez explicite dans mes descriptions je peux au besoin répondre à d'autres questions.
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Géraldine |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 15:39:35
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Re bonjour,
Juste un petit mot pour préciser que la terrasse et les escaliers sont notariés dans NOTRE acte de propriété sans être grévés par aucune servitude.
Merci d'avance pour vos renseignements.
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Géraldine |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 15:52:09
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Bonjour,
Je ne suis pas un spécialiste...j'ai juste quelques connaissances acquises sur ce forum.
1) Votre description, très complète, est cependant assez difficilement "visualisable". Un petit croquis aiderait.
2)La configuration des lieux donne l'impression de nombreuses imbrications...se pose alors quelques questions.Le bâtiment semble avoir été "divisé". S'agit il d'une copropriété? Y a t-il des "espaces" en indivision? L'ensemble du bâtiment a t-il appartenu un jour à une même personne? Si oui, est-il passé en d'autres mains suite à héritage?
3)Le fait qu'une servitude soit (ou ne soit pas stipulé) dans votre acte de propriété n'est pas un argument. Afin de connaître les servitudes grévant une parcelle, il faut se rendre à la Conservation des Hypothèques, remplir un formulaire et attendre la réponse qui vous parviendra par courrier (sous 15 jours). Cela est vrai, sauf pour les servitudes à destination de père de famille qui, elles, ne sont pas "actées" mais relève de l'intention du propriétaire au moment de la cession (donation ou héritage)
Cordialement
Charles |
Edité par - charles35 le 23 janv. 2008 15:58:30 |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 16:02:00
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Citation :
Initialement posté par géraldine
" lot n° 4 : un réduit au rez de chaussée à gauche.
Un débarras au 1er étage auquel on accède par une terrasse formant voûte sur rue supérieure, le tout en deux niveau communiquant."
Là il doit s'agir d'une copropriété.
Dans votre acte, votre maison est elle aussi divisée en "lots". Y a t il référence à un réglement de copropriété, à des tantièmes...etc |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 17:20:52
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bonjour,
1) pour le petit croquis, il va falloir m'expliquer comment faire(il faut scanner un croquis et l'envoyer?)
2) Effectivement la maison du voisin est en copropriété mais pas avec moi: je m'explique : il s'agit de maisons de village dont les appartements sont imbriqués les uns dans les autres par une ou plusieurs pièces d'où la copropriété. Il n'y a aucun réglement de copropriété.
En ce qui concerne ma maison par exemple je suis dans le même cas. Je suis propriétaire 4 lots sur 6 pour environ 230 m2 les autres co-propriétaires ayant respectivement pour le premier le lot 3 ( une cave de 20m2)et le second une pièce au premier niveau lot 5 pour 21m2.
Ils ne sont en rien concernés par ce problème de servitude qui ne concerne que mon voisin d'en face avec qui je ne suis pas copropriétaire.
Il n'y a pas d'espaces en indivison.
Pour ce qui est de l'ensemble des deux bâtiments qui se font face, ma maison et celle de mon voisin, je sais qu'ils datent du XVIIIème siècle et qu'ils appartenaient à la même famille. Mon voisin et moi_même avons acheté nos maisons à la même propriétaire elle même héritière de son père( maison du voisin)et de sa tante ( ma maison).
Ces lots semblent provenir d'une succession compliquée en raison d'absences d'héritiers pour certains et d'enfants issus de remariages pour d'autres, au début du XXe siècle.J'ai trouvé sur l'acte de vente une date de publication aux bureau des hypothèques en ce qui concerne la succession .
En quoi ce documents peuvent-ils m'aider? A savoir si un jour les bâtiments ont appartenu à une seule personne? Dans ce cas il pourrait donc y avoir une servitude de père de famille qui serait donc perpetuellle? Comment le prouver ou prouver le contraire?
3) la servitude me paraissait normale au départ puisque mon voisin ne pouvait pas rentrer chez lui sans passer par mes escaliers et ma terrasse mais même évidente une servitude ne devrait-elle pas être notariée? Ne faudrait-il pas le faire aujourd'hui?
d'autre part puisqu'il a aujourd'hui une autre "possibilité " d'entrer chez lui via son terrain, la servitude ne devrait-elle pas s'éteindre quelle qu'elle soit?
je vous remercie de vos éclaississement et vais de ce pas demander des renseignements concernat les hypothèques sur ma parcelle.
cordialement
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Géraldine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 17:29:12
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pour insérer une image , suivez ce mod'op
d'après ce que vous décrivez, on est en présence d'une servitude de passage acquise par destination du père de famille, notamment parce que l'intention de l'auteur commun des deux actes de cession apparait dans un des titres -même si ce n'est pas le bon!- et qu'il y a existence de signes apparents de la servitude (la porte du voisin donnant sur la terrasse).
lisez les articles 692, 693 et 694 du code civil |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 janv. 2008 17:37:37 |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 17:45:02
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Pour la suite, d'autres sont plus "performants" que moi...je me permettrai d'intervenir si mes compétences me le permette.
Etes vous sûre tout de même que votre bâtiment ne serait pas dénommé A par exemple et celui du voisin B?
Concernant l'absence de réglement de copropriété, je pense que le notaire devrait pouvoir vous renseigner...
[Hors sujet]Emmanuel, j'ai été bon,là? merci pour l'"apprentissage"[/Hors sujet] |
Edité par - charles35 le 23 janv. 2008 17:50:25 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 17:57:20
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[Hors sujet]Emmanuel, j'ai été bon,là? merci pour l'"apprentissage"[/Hors sujet]
Charles, je ne me permettrai pas de juger 
En tous cas, moi, c'est bien comme ça que j'ai appris !
En fait, il faut surtout et toujours recentrer sur "les bonnes questions" : celle que tu as posée sur la copro a "forcé" Géraldine a nous en dire plus sur l'origine de propriété... c'est seulement alors que les éléments fournis ont permis d'imaginer des pistes , des issues... ou des impasses ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 janv. 2008 17:57:56 |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 18:01:32
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Donc rien à voir avec le fait que la maison de mon voisin soit désenclavée aujourd'hui.Pour la servitude cela ne change rien.Elle reste effective si j'ai bien compris.
concernant le nom des bâtiments lui c'est B 200 et des bananes et moi B 1000 et quelque ( si j'ai bien compris la question)
Il n'y a pas de réglement de copropriété, le notaire nous l'a stipulé.
merci pour votre aide, vous êtes très efficaces !
cordialement
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Géraldine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 18:04:41
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géraldine, n'oubliez pas que vous êtes juste sur un forum... l'analyse à laquelle nous parvenons reste "SGDG" (sans garantie du gouvernement)...
ne concluez pas trop vite à partir de nos propres conclusions, d'autant que certains membres éminents ne se sont pas encore exprimé : laissez leur un peu de temps ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 18:10:08
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Géraldine,
Le fait qu'il n'y ait pas de réglement de coproriété est étonnant (je pensais que cela n'existait plus) et risque de poser des problèmes à l'avenir. Lors de travaux par exemple, qui paiera la refection de la toiture? Comment sera calculée la répartition si les clés de répartition n'existent pas? Quid si des travaux urgents visant à la sauvegarde de l'immeuble sont nécessaires et que certains refusent de payer?
Autre question : comment est répartie la taxe d'enlévement des orudres ménagères? |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 18:10:45
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Evidemment! mais avoir votre avis afin de débrouiller l'echeveau reste très enrichissant !
je vais qd même essayer de faire un petit croquis .....
cordialement |
Géraldine |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 18:23:10
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a l'attention de Charles, je ne sais pas ...du tout!
Je pense que dès que nous serons installés ( ça c'est encore une autre histoire liée aux travaux de rénovation et à l'entrepreneur quelque peu paresseux...) nous nous pencherons sur la question et tenterons d'établir un copro avec les deux autres copropriétaires.
Pour les ordures ménagères je n'en sais rien!
Petite anecdote: lors de la signature de l'acte de vente, nous nous étions contractuellement engagés à payer la taxte foncière au prorata des mois où nous avions été officiellement propriétaires. L'ancienne prorio devait nous informer par AR des sommes dues.
En décembre dernier nous sommes avisés de la non distribution d'un AR pour motif "n'habite pas à l'adresse indiquée".Nous récupérons cet AR qui était bien la taxe foncière que réclamait l'ancienne proprio. Le problème c'est qu'elle avit envoyé la lettre à l'adresse pour laquelle elle payait la taxte foncière ( vérifié sur la photocopie du centre des impôts) qui n'est pas l'adresse de la maison qu'elle nous a vendue! Par exemple, on habite au 5 elle nous réclamait la taxe foncière de la maison n°13 de la même rue, adresse qui existe mais qui ne lui appartient pas.
Du coup on a renvoyé le tout à la proprio lui disant qu'on veux bien payer mais pour notre maison et pas celle du voisin. Depuis no news.....
voilà pour l'embroullamini!
cordialement |
Géraldine |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:23:03
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- Etabli au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur, ou de la division en lot par le propriétaire d’un immeuble ancien, le règlement de copropriété est un document obligatoire qui s’impose à tous les copropriétaires. En devenant acquéreur d’un lot, tout nouveau copropriétaire accepte ainsi de s’y conformer.
Généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, par exemple), il doit être publié par un notaire à la conservation des hypothèques (tout comme les modifications qui lui seront éventuellement apportées ultérieurement), formalité qui lui permet d’être opposable aux tiers.
- Si la copropriété est dépourvue de règlement, il appartient au syndicat des copropriétaires de décider son établissement par un vote à la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix). A défaut d’accord entre les copropriétaires, il peut être établi judiciairement par le tribunal de grande instance. Une précision : le fait que la copropriété ne dispose pas d’un règlement n’empêche pas l’application de la loi du 10 juillet 1965 dans toutes ses dispositions. En effet, ce qui distingue une copropriété, ce n’est pas l’existence d’un règlement, mais la division de l’immeuble en lots comprenant chacun une quote-part des parties communes.
(source : boursorama)
Y a t il des parties communes décrites comme telles sur un des actes?
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:36:35
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Merci pour ces précisions, il va vraiment falloir que l'on s'occupe de former un syndic, mais les co-pro s'en fiche il me semble....
En fait pour chaque numero de lot, dans l'actre de mon voisin comme dans le mien il est écrit "et la quote part indéterminée des parties communes générales" ce que nous supposons être les murs, le toit etc
mais rien d'autre, pas de parties communes expressemment déclarée comme une cour ou des escaliers ni quote part précisée.
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Géraldine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:38:57
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| parlez leur de la toiture : c'est un argument souverain... car c'est bien une des parties communes les plus sensibles... quand ça fuit ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:41:48
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Pour ce réglement de copropriété, sachant que nous possédons 230 m2 sur les 280 M2 de l'immeuble, les 50 autres M2 appartenant à deux proprios différents sommes nous majoritaires pour décider du réglement ou faut-il s'entendre avec au moins un des copropriétaires?
C'est quoi un syndicat de corpopriétaire? une assemblée ou un truc juridique précis?
Merci d'avance |
Géraldine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:43:55
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le mieux, c'est de s'entendre à 3 dans ce cas.
et surtout, ne rédigez pas vous même : faites faire par un pro, ça évitera les procès... d'intention puisque vous êtes hyper-majoritaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:45:13
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Cela ne les concernent pas directement car c'est moi qui suis sous le toit, pas eux! je serais bien plus embêtée qu'eux si le toit fuit!
Du coup si je comprends bien, une partie de mon toit est une terrasse et je dois refaire l'étanchéité: du coup je serais en droit de leur demander une participation....
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Géraldine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:47:21
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| à moins que dans le règlement ne figure une clause précisant qu'ayant la jouissance exclusive de la terrasse, l'ensemble des frais est à votre charge : voilà un bon argument pour les motiver à rédiger un règlement de copro... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 23 janv. 2008 : 19:47:21
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merci de vos lumières, je pense aussi que c'est le plus logique et le plus fair play. Nous verrons bien en temps utiles si ils refusent d'établir un réglement.
Cordialement |
Géraldine |
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servitude de passage ...encore!
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