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ligerienne
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 24 janv. 2008 : 03:14:59
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Bonjour,
après avoir lu les questions et vos reponses sur les TOM et autres charges, je me décide à vous demander un complément d'information et exposer mon problème.
1)complément d'info à propos des justificatifs de charges.
Que faire lorsque l'agence immobilière ne veut pas envoyer les justificatifs de charges annuelles ? vos réponses à ce sujet sont contradictoires, partant du bon sens, ou de la bonne volonté du bailleur, et d'autres reponses sont "les justificatifs de charges sont consultables.."...je n'ai pas réussi à me faire une opinion sur ce que je POUVAIS (légalement) demander à ce mandataire.
2)probleme sur le calcul de la TOM
j'occupe un F2 partie haute d'un duplex loué à deux locataires, duplex appartenant à un seul propriétaire. la partie basse du duplex est d'environ 30m2, quatre personnes composent le foyer, celui que j'occupe seule est de 50m2. l'agence immobilière sur ma demande a envoyé l'avis de taxe foncière 2006 et 2007 du bailleur (me précisant qu'en 2008 ce n'etait pas la peine de faire la demande, elle serait refusée...) la taxe O M en 2006 est de 217 €, en 2007de 218€.
En 2006, ma taxe O.M a été calculée par division de locataires et au prorata temporis puisque je suis arrivée en juillet 2006 soit 217€/2 locataires/ 5,5 mois de présence.
En 2007 la taxe OM est calculée à la surface habitable soit 218€ x 64 %.
questions
a) que disent les textes à propos du calcul de charges de la taxe O.M.lorsqu'il y a plusieurs locataires pour un seul lot ?
b) n'y a t'il pas de textes législatifs et dans ce cas c'est à la convenance du propriétaire ?
c) a t il le droit de changer de méthode de calcul d'une année l'autre ?
d) le montant de cette taxe O.M. hors charges est toujours payable immédiatement à reception de la notification de payer. (je croyais que les provisions constituaient une avance payée pour l'ensemble des charges récupérables sans distinction)
observations
le bailleur a eu entre 2006 et 2007 une augmentation de 1€ soit 0,46%.
pour moi, en tenant compte qu'en 2007 il y a une année complète et avec le changement de méthode de calcul j'ai une augmentation de 30,76% soit un montant à payer de 139,28€ au lieu de 109€ estimé.
comme le faisait remarqué certains de vos internautes, l'injuste de la situation est que l'agence immobilière demande cette somme, le locataire doit payer. cette forte somme (non prévue dans son ampleur) venant en plus du loyer et des provisions sur charges mensuelles) est exigée immédiatement.
que pouvez vous me conseiller pour ne pas etre en défaut ? qu'en pensez vous. excuse d'avoir été un peu prolixe. merci à vous.
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ça va sans dire, mais ça ira mieux en le sachant |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 07:58:22
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Citation :
2)probleme sur le calcul de la TOM
j'occupe un F2 partie haute d'un duplex loué à deux locataires, duplex appartenant à un seul propriétaire. la partie basse du duplex est d'environ 30m2, quatre personnes composent le foyer, celui que j'occupe seule est de 50m2.
Vous n'occupez donc pas un F2 mais une partie d'un duplex?
Un duplex est un logement dont le spièces sont réparties en deux étages, avec un escalier INTERIEUR qui en fait la liaison... Avez-vous un escalier intérieur qui permet d'aller chez le voisin?
Soyons clair: chaque logement loué possède t'il un compteur EDF privatif, un compteur gaz privatif, une entrée privative, une cuisine privative?
Dans ce cas, il ne s'agit pas d'un duplex...
Question subsidiaire: Payez vous bien pour votre logement une taxe d'habitation?
Citation :
l'agence immobilière sur ma demande a envoyé l'avis de taxe foncière 2006 et 2007 du bailleur (me précisant qu'en 2008 ce n'etait pas la peine de faire la demande, elle serait refusée...)
Quelle demande? pourquoi refusée?
Citation :
la taxe O M en 2006 est de 217 €, en 2007de 218€.
En 2006, ma taxe O.M a été calculée par division de locataires et au prorata temporis puisque je suis arrivée en juillet 2006 soit 217€/2 locataires/ 5,5 mois de présence.
En 2007 la taxe OM est calculée à la surface habitable soit 218€ x 64 %.
Il ne peut pas y avoir de calcul différent selon les années.
C'est impossible, du moins illégal.
Comment sont calculées et réparties les charges en 2006 et en 2007?
Citation :
a) que disent les textes à propos du calcul de charges de la taxe O.M.lorsqu'il y a plusieurs locataires pour un seul lot ?
b) n'y a t'il pas de textes législatifs et dans ce cas c'est à la convenance du propriétaire ?
Il ne peut pas y avoir plusieurs locataires pour un seul lot, sauf si il s'agit de meublé...
Que dit votre contrat de bail?
Je soupçonne que le bailleur a fait les travaux, amis n'a rien déclaré aux impôts fonciers. D'ou ma question sur la taxe d'habitation.
Qui paye la taxe d'habitation de votre logement, et comment celle-ci est-elle calculée?
Citation :
c) a t il le droit de changer de méthode de calcul d'une année l'autre ?
Non, ou alors il faudrait une sacrée justification (création d'un nouveau logement par exemple).
Citation :
d) le montant de cette taxe O.M. hors charges
Il n'y a pas de charge sur la TEOM, aps de TVA.
Citation :
est toujours payable immédiatement à reception de la notification de payer. (je croyais que les provisions constituaient une avance payée pour l'ensemble des charges récupérables sans distinction)
Voir nombreux fils sur le sujet sur le forum, les deux écoles existent, TEOM jointes aux charges, ou payées au moment de son paiement par le bailleur.
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Festina lente |
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ligerienne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 18:06:32
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merci beaucoup de votre réponse et de vos questions. j'avais été a mon avis un peu longue, et voulant etre minimaliste, j'ai fini par ne pas etre très claire.
Citation : il ne s'agit pas d'un duplex...
il s'agit d'un ancien duplex avec une entrée privative, une cuisine privative. mais avec une prise d'antenne pour deux, un parking pour deux et jusqu'a mon refus FORMEL ET TENACE lors de la signature du bail : UNE BOITE AUX LETTRES POUR DEUX.
Citation ; avec un escalier INTERIEUR qui en fait la liaison... l'escalier est chez le voisin mais j'ai chez moi la rampe d'escaler condamnée temporairement par deux coffres qui mangent 4 m2 des 50m2 habitables de l'appartement. Un autre problème mais j'ai voulu me concentrer sur la TOM.
Citation : Quelle demande? pourquoi refusée?
la demande de l'envoi du justificatif de la taxe O. Ménagère 2008, l'agence refuse, argumentant que les pièces sont consultables à l'agence. je travaille de midi à minuit, il sait que je ne pourrais pas facilement me rendre à l'agence. donc je n'aurais pas de justificatif pour 2008 de la somme qu'on me réclamera.
Citation : Question subsidiaire: Payez vous bien pour votre logement une taxe d'habitation?
en 18 mois je n'ai pas reçu la taxe d'habitation.
Citation : Comment sont calculées et réparties les charges en 2006 et en 2007?
a ce jour, après deux réclamations je n'ai reçu aucune régularisation de charges ni pour 2006 donc pas plus pour 2007.
Citation : Je soupçonne que le bailleur a fait les travaux, amis n'a rien déclaré aux impôts fonciers. D'ou ma question sur la taxe d'habitation. Qui paye la taxe d'habitation de votre logement, et comment celle-ci est-elle calculée?
"Je soupçonne que le bailleur a .." nous sommes deux, vous et moi. lol. ou du moins pour l'un ou l'autre appartement, d'après moi au cadastre il n'y a qu'un seul LOT, sur l'avis foncier à la ligne charges d'ordures ménages ne figure qu'un seul lot...
Citation :
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d) le montant de cette taxe O.M. hors charges
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Il n'y a pas de charge sur la TEOM, aps de TVA.
excusez le raccourci. je voulais exprimer que la taxe d'ordures ménagères etaient exigibles immédiatement et EN PLUS des provisions mensuelles des autres charges récupérables : ascenseur, réparations, entretien des communs...
Ce qui fait que ce mois-ci je dois payer la provision sur charges de 60.00€ mensuel + 139,28€ de TOM. alors que je pensais que la provision mensuelle permettait de payer TOUTES LES charges recuperables donc et dont la TOM.
En fait je me suis cantonnée au grief de la Taxe ordures Ménagères dans le premier message, mais j'ai également d'autres préoccupations :
la surface habitable ? celle qui doit servir de base de calcul dans laquelle 4 m2 sont occupée par des cache rampes d'escalier...
un compteur d'eau général que j'ai partagé avec le voisin, jusqu'au jour ou j'ai fait constater que le compteur tournait en mon absence, L'agent immobilier avait OUBLIE de me dire qu'il y avait un compteur divisionnaire... il avait aussi oublié de relever les deux compteurs lors de mon entrée dans les lieux.... bizarre????
la balance des provisions de charges recuperables qui ne vient pas??? il semblerait que j'aurais 50€ de plus a payer aux 60 € que je verse chaque mois.. j'attends la confirmation par écrit....
merci ribouldingue. ce soir je vais regarder le bail comme vous me l'avez suggéré... ces eclaircissements vous amèneront peut etre à m'apporter d'autres reponses. merci d'avance.
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ça va sans dire, mais ça ira mieux en le sachant |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 18:39:04
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avez vous mis le propriétaire en demeure d'effectuer les régularisations de charges ?
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 21:28:41
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- Que les justificatifs des charges sont consultables à l'agence est légalement suffisant;
- La division en plusiers lots ne me semble pas très légale (du moins pas déclaré). En cas de création d'un nouveau lot, cela va de paire avec la création d'un emplacement de parking ou le paiement d'une 'taxe'. De plus, je penses qu'une telle division a également un impact sur le règlement de copropriété.
- En principe votre contrat doit mentionner (dans ses annexes) le mode de calcul des charges.
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Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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ligerienne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 23:21:44
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nefer et mdeweerd il me semble que mon dossier a des problèmes a multiples facettes. pour ne pas me disperser je prends un élément après l'autre et essaie de déméler ce qui est prioritaire...
En fait je me suis cantonnée au grief de la Taxe ordures Ménagères dans le premier message, mais j'ai également d'autres préoccupations :
1) la surface habitable exacte ? celle que j'occupe est tronquée par 4m2 pour cacher la rampe d'escalier ; 4m2 sur 50 c'est énorme et de plus ces 4m2 inutilisables sont ou seront inclus dans la base de calcul des charges de location. je crois que sur ce point j'aurai bcp de mal a faire entendre raison au proprietaire à moins qu'il existe un moyen ou un texte qui prévoit ce cas.
2) la régularition de charges recuperables qui ne vient pas
par exemple : est ce vraiment important pour moi de savoir si le proprietaire a déclaré ou non l'appartement que j'occupe tant que je n'ai pas reçu l'information des charges à payer ?
peut etre qu'il me manque des données pour apprécier si c'est important ou non... vous etes experts vos lumières m'aideront. |
ça va sans dire, mais ça ira mieux en le sachant |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 23:26:17
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| La surface habitable réelle ne vous permet pas de réclamer une baisse de loyer, quant à la base de calcul des charges, si elle figure dans le bail, elle est difficilement contestable, sinon, peut-être. |
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ligerienne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 23:34:47
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| ps suggestion :j'ai répondu à chacun (y compris hier à ribouldingue) avec précision en cliquant sur "repondre avec citation" une fois la fenêtre ouverte, on ne voit pas où valider ou envoyer, nouvelle ne sachant pas vraiment utiliser votre forum, je crois que mes réponses se sont perdues ou peut etre pas, en tout cas je ne les vois pas... un petit mode d'emploi serait utile. dites moi si vous avez reçu merci d'avance. |
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ligerienne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 23:49:36
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a thoveyrat. merci.
"La surface habitable réelle ne vous permet pas de réclamer une baisse de loyer",
je n"y pense même pas en revanche sur les charges je l'espère bien.
"quant à la base de calcul des charges"
ce proprietaire qui n'a pas voulu retirer la rampe d'escalier pour s'éviter des frais de travaux privant le locataire d'une surface subtantielle n'a qu'a prendre à sa charge les 4m2 en charges non récupérables. il me semble que ce proprietaire veut gagner sur tout les tableaux...hormis mon bon sens, je cherche auprès de vous, dans ce forum, votre avis sur la raison et si mon propos est bien ou mal fondé. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 23:54:41
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Vous ne payez pas de taxe d'habitation: payez vous des impôts sur le revenu - elle connais votre addresse au 1er janvier 2007 dans ce logement? Vous êtes sensé savoir que vous avez une taxe d'habitation à payer: à vous de soliciter votre centre des impôts. Je ne sis pas comment ils vont calculer votre taxe d'habitation n'ayant pas connaissance de votre quote part.
Le mode de calculs de répartiotion des charges n'est apparemment pas défini dans votre bail. Donc pour moi, elle est contestable - surtout quand on constate que le mode de calcul change. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 00:18:03
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Citation :
Ce qui fait que ce mois-ci je dois payer la provision sur charges de 60.00€ mensuel + 139,28€ de TOM. alors que je pensais que la provision mensuelle permettait de payer TOUTES LES charges recuperables donc et dont la TOM.
demandez la regul des charges locatives par LRAR ... en disant bien que vous vous acquiterez de la demande à reception de la regul. comme cela vous n#avez pas à payer pour le moment puisque vous versez dejà depuis 18 mois des provisions
question d'importance: est-ce que le logement est en copropriété ?
si oui demandez en meme temps que votre LRAR, la copie du RC attestant les tantièmes du lot occupé. c'est une obligation que le bailleur doit respecter à la signature du contrat: vous verrez alors ce pourquoi le bailleur paye : quel lot, combien de tantièmes etc ... ce sera dejá une bonne indication. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 00:19:32
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| autre précision à nous donner : c'est bien un logement non meublè que vous louez ? |
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ligerienne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 00:23:06
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| super joulia,merci, je sens que mon we va etre tres occupé. |
ça va sans dire, mais ça ira mieux en le sachant |
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ligerienne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 00:24:57
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autre précision à nous donner : c'est bien un logement non meublè que vous louez ?
effectivement, il s'agit d'un logement NON MEUBLE. |
ça va sans dire, mais ça ira mieux en le sachant |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 08:00:36
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Citation :
1) la surface habitable exacte ? celle que j'occupe est tronquée par 4m2 pour cacher la rampe d'escalier ; 4m2 sur 50 c'est énorme et de plus ces 4m2 inutilisables sont ou seront inclus dans la base de calcul des charges de location. je crois que sur ce point j'aurai bcp de mal a faire entendre raison au proprietaire à moins qu'il existe un moyen ou un texte qui prévoit ce cas.
La répartition des charges locatives ne se fait pas sur la base de la surface, ou du moins ceci ne peut en être qu'un élément. Par exemple, un ou deux wc est plus important que 4 m2 de plus ou de moins.
L'utilisation de l'escalier, de la lumière de celui-ci dépend plus du nombre moyen d'habaitant que des m2.
Je pense aussi que toute action sur ce thème est probablement vaine.
D'autre aprt, quad vous avez visité, vous avez acepté un logement n'yant pas ces 4 m2? donc sur le fond, vous étiez au courant.
Enfin, les taxes ordures ménagères, habitation (que vous ne payez d'ailleurs pas) et foncière (qui n'est pas a votre charge) n'influe que un peu avec ces 4m2 car il faut compter beaucoup plus de 50 m2 pour la valeur locative, puisque les élements de conforts sont ajoutés a la surface de base, laquelle est souvent affecté d'un coeeficient inférieur à 1. De plus, la surface dotn vous parlez n'est peut-être d'ailleurs pas la surface utilisé pour le calcul de simpots fonciers.
Citation :
2) la régularition de charges recuperables qui ne vient pas
par exemple : est ce vraiment important pour moi de savoir si le proprietaire a déclaré ou non l'appartement que j'occupe tant que je n'ai pas reçu l'information des charges à payer ?
peut etre qu'il me manque des données pour apprécier si c'est important ou non... vous etes experts vos lumières m'aideront.
C'est en effet plus embêtant. Exigez la répartition des charges et la régularisation avant d'entammer toute autre action. |
Festina lente |
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calcul de la TAXE ORDURE MENAGERE
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