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 Sujet  |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
 Posté - 26 janv. 2008 : 17:28:14
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Bonjour,
Ma mère est propriétaire d'un appartement dans une résidence représentée par un syndic professionnel.
Il y a quelques semaines, elle recoit un courrier de ce même syndic mettant en copie une décision de justice prise en faveur d'un copropriétaire et qui condamne:" le syndicat des copropriétaires" à payer environ 35000 euros.
EN effet, dans le compte rendu judiciaire, il semble que depuis 2000 ce copro a des fuites d'eau chez lui dont l'origine a été établie en 2001( défaut d'étanchéité de la terrasse du dessus).
Le syndic n'aurait pas fait faire les travux alors que la copropriété a dit" qu'elle n'était pas opposée aux travaux". Après plusieurs recours , juge des référés (qui a ordonné une astreinte en 2001 qui a été augmentée par la suite), de l'exécution et j'en passe, le syndicat des copropriétaires se retouve condamné à payer la somme de 35000 euros puisqu'il a été établi qUe les travaux n'ont pas été effectués.
DONC QUI VA PAYER? LE CABINET SYNDICAL POUR N AVOIR PAS FAIT FAIRE LES TRAVAUX OU L ENSEMBLE DE LA COPROPRIETE?
J'avoue que nous sommes un peu inquiéts, si quelqu'un peu nous éclairer..
Merci
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Géraldine |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 19:39:35
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géraldine Citation :
LE CABINET SYNDICAL
Ce terme est impropre, parlez vous du syndic ou du conseil syndical ??
Le Syndicat des copropriétaires est condamné à payer, votre mère devra payer sa quote-part, elle ne peut y échapper.
Citation :
la copropriété a dit" qu'elle n'était pas opposée aux travaux".
Ceci ne veut rien dire;l'assemblée générale vote ou non des travaux sur un devis. Si l'AG adopte cette résolution de travaux de la toiture, alorts le Syndic doit excécuter cette décision en appelant les fonds aux copors, et en commandant ces travaux à l'entrepreneur.
Si ces travaux n'ont pas été votés à l'AG, et comme vous le dites la fuite vient du toit terrasse, parties communes de la copro, et que le syndic n'a rien fait, laissant se dégrader l'immeuble et l'appartement, alors il a manqué à sa mission de préservation de l'immeuble. Le Syndicat des copros. devra l'attaquer pour manquement à son contrat.
Si ces travaux ont bien été votés, mais les appels de fond n'ont pas été fait, et les travaux n'ont commandés, alors il commet également une faute, la non éxcécution de la décison de l'assemblée générale. Mais ceci me semble difficilement crédible. Malgré tout,que fait le Conseil Syndical, il doit contrôler le syndic dans l'application des décisions de lAG ???
Si l'AG n'a pas voté ses travaux pour quelques raisons que ce soit, alors le syndicat est fautif (le syndicats est l'ensemble des copros, mais le syndic aurait du intervenir dans un cas d'urgence en commandant les travaux et en réunissant l'AG immédiatementaprès.
Si ce sinistre date de 2001, le CS aurait du intervenir?? ou était il ?? à la cave sans doute ?? Mais celui ci sera difficilement reconnu responsable devant la justice, il est composé de bénévoles,il n'a pas de pouvoir de décisions.
Alors travaux votés ou pas ?? c'est important.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 21:30:13
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Citation :
Initialement posté par philippe388
mais le syndic aurait du intervenir dans un cas d'urgence en commandant les travaux et en réunissant l'AG immédiatement après.
c'est tout à fait faux evidemment
cela n'est pas un cas d'urgence
si le syndic réalise des devis,les présente en ag, et qu'en ag les copros refusent de les voter, le syndic n'est pas fautif
le syndicat des copropriétaires l'est par contre certainement |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 11:06:01
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air jordan Citation :
c'est tout à fait faux evidemment
cela n'est pas un cas d'urgence
airjordan : nefer vous renverrai à la loi de 1965, article 18. Le syndic administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation, a sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence,fait procéder de sa propre initiative de tous travaux nécéssaires à la sauvegarde de celui-ci.
A vous, syndic, de laisser croire que ceci est faux, et qu'une fuite sur un toit terrasse du à un défaut d'étanchéité ne nécéssite pas des travaux en urgence !!!
Dans le cas exprimé ici, 7 ans sans rien faire, ne vous pose pas de problèmes, car la faute vient du CS et du Syndicat!!! bien évidemment.
"Syndics responsables, mais pas coupables", nous, les Copropriétaires nous connaissons ce principe de base, malheureusement lancé par un ministre de la république, à son époque sur un problème bénin, qui pouvait attendre quelques années, le sida. Les transfusés ont disparus, les ministres sont restés !!!  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 12:03:49
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Citation :
Initialement posté par philippe388
nous, les Copropriétaires nous connaissons ce principe de base, malheureusement lancé par un ministre de la république, à son époque sur un problème bénin, qui pouvait attendre quelques années, le sida. Les transfusés ont disparus, les ministres sont restés !!!
quelle lamentable analogie philippe.......
n'avez vous pas honte ?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 12:08:00
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Dans le cas exprimé ici, 7 ans sans rien faire, ne vous pose pas de problèmes, car la faute vient du CS et du Syndicat!!! bien évidemment.
si votre syndic est mauvais, vous l'êtes encore plus
cela ne relève pas de l'urgence au sans entendu par la loi 1965 et la jurisprudence
vous dites vous même "7 ans sans rien faire"
ce sont peut etre des travaux indispensable en l'espece pour géraldine, c'est certain, mais pas des travaux d'urgence
vous confondez tout comme d'habitude |
Edité par - air jordan le 27 janv. 2008 12:08:29 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 17:41:51
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air jordan : vous êtes un super syndic, n'écrivez pas de telles betises, juste pour avoir raison.
Dites à l'ensemble des copropriétaires et conseils syndicaux de UI, tous des imbéciles à votre avis, qu'une fuite sur un toit terrasse, peut attendre 7 ans, aucuns préjudices n'étant à craindre.
Ceci est arrivé chez un des syndicats de notre Union, plus de 3 ans sans intervention, malgré un CS très actif, et un vote de l'assemblée. Mais les Copropriétaires ont simplement viré ce syndic, et le suivant a bien sur régler ce problème en 8 jours.
Expliquez nous, airjordan, le terme " travaux d'urgence" en copropriété, l'avis d'un expert nous interresse.
Il est vrai que la loi n'a pas beaucoup d'importance aux yeux de votre profession. Pourtant nefer nous la rappelle plusieurs fois par jour, un collègue à vous, non !!!
Un président de Conseil Syndical, membre du conseil de l'Union de notre résidence, très très en colère, qui vient de passer son week-end entier a vérifier les comptes 2007, présentés par LE SYNDIC n°1 de FRANCE.
Une "merveille" (compte de dépenses, Gd livre, compte travaux,appels de fonds,..) à expédier à l'ARC dès lundi. Le comptable a du certainement quitter l'école à 10 ans.
air jordan, vous pouvez toujours jouez sur des termes, mais les syndics jouent également avec l'argent de leurs mandants. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 17:52:56
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Citation :
Initialement posté par philippe388
Dites à l'ensemble des copropriétaires et conseils syndicaux de UI, tous des imbéciles à votre avis, qu'une fuite sur un toit terrasse, peut attendre 7 ans, aucuns préjudices n'étant à craindre.
Vous confondez certainement de bonne foi (encore que......)entre travaux d'urgence et travaux justifiés mais ne relevant pas de l'urgence.
Ce qui est le cas l'espèce.
Il y a un trou énorme dans la toiture , un trou béant de 10 MÈTRES : cela relève de l'urgence
il y a des infiltrations et une réfection est nécessaire : cela ne relève pas de l'urgence, le syndic fait établir des devis et les propose en AG qui refuse ou pas.Dans ce cas, en cas de refus ,il ne peut être responsable, seul le syndicat l'est. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 19:22:51
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Hum ... désolé de contredire les intervenats pret à bouffer du syndic "pro", mais les travaux dont il s'agissait n'avait aucun caractère d'urgence , l'immeuble n'était pas en péril et il n'était pas nécessaire de prendre des mesures de sauvegarde (ce qui caractérise l'urgence )
Il s'agissait ici de travaux d'entretien tout bête : réfection/entretien de l'étanchéité de la terrase, travaux soumis à décision d'AG, laquelle décide non seulement des travaux mais aussi des modalités de provisionnement.
Géraldine précise que l'AG : "... nétait pas opposée aux travaux."
Certes ! L'AG a dit cela à la suite de quelle question qui lui était posée (s'il y avait une question posée !) ???
D'autre part, durant ces 7 ans, que faisait le CS ????
Ceci, c'est la part de responsabilité qui retombe sur les copropriétaires pour ne pas avoir fait, exiger, ce qu'ils devaient ...
Maintennant il y a l'attitude du syndic, qui a sans doute été à coté de la plaque dans cette affaire ....
Ici, faute de détails, on ne peut rien dire !
Certes, le syndic doit, même contre une décision l'AG, faire engager des travaux d'entretien de l'immeuble qu'il estime indispensables (jurisprudence)... Il faut voir le cas d'espèce ...
S'il s'avère que la responsabilité du syndic est engagée, il faut lui demander réparation de la faute ayant portée préjudice. Il a une assurance RCP (resp.civile Prof) pour cela.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 20:15:19
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Hum ... désolé de contredire les intervenats pret à bouffer du syndic "pro", mais les travaux dont il s'agissait n'avait aucun caractère d'urgence , l'immeuble n'était pas en péril et il n'était pas nécessaire de prendre des mesures de sauvegarde (ce qui caractérise l'urgence )
attention gedehem philippe va dire que vous etes un syndic pro
et que vous avez des parts dans universimmo, la societe generale,et que vous etes responsable de la defaite de tsonga en finale .........
attention à vous syndic gedehem, confrere devrais je dire ?  |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 20:58:22
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gedehem : je ne désire pas du tout bouffer du syndic pro. Cela serait certainement indigeste.
Vous reprenez mon argumentation, dans le cas exposé tout le monde est à coté de la plaque.
Vous refusez de reconnaitre vos fautes, et vos responsabilités, en les rejetant sur les CS, les Copros, les Syndicats.
airjordan : j'ai pris bonne note que l'urgence demarre à 10 m pour un trou dans la toiture. Et que 7 ans pour une infiltration est un délai normal d'intervention !!!
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 21:07:00
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vous êtes obtus philippe et ne supportez pas la contradiction
vous êtes le rêve pour un syndic pro qui voudrait malmener une copro
j'espère que vous avez bien conscience de cela
votre syndic doit bien se marrer.........plus grave au détriment de tous les autres copros qui ont eu le malheur de vous faire confiance.....
Bon c'est sur maintenant, j'en arrive à une conclusion :
je suis sur qu'en fait vous êtes syndic pro, allez avouez confrère !
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Edité par - air jordan le 27 janv. 2008 21:17:01 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 21:16:35
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Maintennant il y a l'attitude du syndic, qui a sans doute été à coté de la plaque dans cette affaire ....
Ici, faute de détails, on ne peut rien dire !
Certes, le syndic doit, même contre une décision l'AG, faire engager des travaux d'entretien de l'immeuble qu'il estime indispensables (jurisprudence)... Il faut voir le cas d'espèce ...
pas d'accord gedehem, pas d'accord du tout !
par exemple : l'ag refuse la réfection complète de l'étanchéité de la toiture , le syndic a par exmeple propose trois devis de réfection complète;
en cours d'année le syndic ne pourra faire faire que de la petite réparation, une réfection partielle , sans décennale évidemment,
mais pas plus !
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 21:23:38
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Bonsoir,
Voyez ce lien :
Travaux importants à réaliser d’urgence dans une copropriété :
C’est une obligation pour le syndic de faire effectuer les travaux urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble.
À défaut de le faire, il engagerait sa responsabilité, à moins que les copropriétaires aient tardé à verser les provisions nécessaires (Tribunal de grande instance de Paris, 3 janvier 1969) ou que l’assemblée ait décidé d’ajourner les travaux de réfection dont les copropriétaires n’avaient pu assumer le financement (Cour de cassation, 3e chambre civ., 15 mai 1991).
Une décision a même admis que si les travaux sont urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut les faire exécuter malgré une décision opposée de l’assemblée (Cour de cassation, 3e chambre 3e civ., 29 octobre 1969).
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=1960
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 21:34:54
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hello etaspak ,
c'est tout à fait cela ,travaux urgents :
-"tout retard dans leur réalisation compromettrait gravement l’état de l’immeuble"
-"travaux touchant à la salubrité, à la solidité de l’immeuble et à la sécurité des personnes dans les parties communes"
apres cela varie en fonction des situations, de la copro ,de son standing, sa tresorerie............
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 21:40:12
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C'est moi qui ai réhaussé le filet et détendu sa raquette !
Ce que je trouve "interessant" dans les interventions de certains ici ou là, c'est la constance de la démarche, que l'on peut résumer ainsi :
- si la bagnole sort de la route et qu'elle se trouve cassée, c'est la faute du platane .. du nid de poule, ... du revetement ... mais pas du conductieur, qui est un "Minou Drouet" du volant, c'est bien connu ....
Il est alors très difficile de faire rentrer dans le crane que si tel était le cas, ce "Minou Drouet" serait encore sur la route avec un véhicule intact ....
Est-ce utile de poursuivre ??
Car enfin, si cette affaire traine depuis 7 ans et qu'elle se résume pour le syndicat "...à ne pas s'opposer aux travaux" ... :
- mais sans jamais avoir voté des travaux d'entretien et de réfection de l'étanchéité en décidant des modalités de provisionnement des fonds nécessaires
- sans jamais se préoccuper de rien lorsque le syndicat a été assigné
Et encore :
- "Après plusieurs recours , juge des référés (qui a ordonné une astreinte en 2001 qui a été augmentée par la suite),..."
Sauf à démontrer que le syndicat n'a JAMAIS été informé, je pense ici tout particulièrement au CS, il est bien certain que la passivité du syndiact serait à l'origine de ce temps passé à ne rien faire !!!
Philippe : sur ce cas précis, votre acharnement orienté à ne démontrer QUE la faute du syndic fait hélas l'impasse sur la passivité des copropriétaires et du CS !
Mettons que vous soyez au CS de cette copro, que vous apprenez qu'une fuite est apparue en raison d'un pb d'étanchéité de la terrase, que faites vous ???
Mettons que ne saviez rien mais que vous apprenez qu'une action en référé a vu le syndicat condamné sous astreinte, que faites vous ??
L'apprenant en 2001, qu'auriez-vous fait ensuite pour que ce pb d'étanchéité soit enfin réglé ??
Entre 2001 et 2007, que s'est-il passé pour qu'on en arrive à la condamnation du syndicat à 35.000 € ....?????
Que faisaient le CS, les copropriétaires, et aussi le syndic ????
Vous faites en permanence l'impasse sur le fait qu'un syndicat de copropriétaires et une organisation "trinitaire" :
- Copropriétaires-CS-syndic...
Faire une fixation sur l'un seulement de ces piliers n'a pas de sens ...., sauf à considérer que les copropriétaires et donc le CS sont des potiches, des crétins débiles tout juste bons à être placés sous tutelle ....
Passer 7 ans à regarder tourner le soleil sans se préoccuper de rien, pas étonnant que le réveil dans le réel soit difficile !
Philippe si j'en juge par les problèmes que vous exposez dans votre copropriété, il est évident que ce sont principalement la méconnaissance des règles, le laxisme, la facilité, le confort, etc, etc,.. .. des copropriétaires qui est à la base de bien des difficultés !
"Lorsque le cocher connait bien la conduite de l'attelage, le cheval ne va pas où il veut." (ne cherchez pas, c'est de moi ! )
Sur la question de géraldine, il faut voir ce qu'il en est des détails de l'affaire !
Mais tomber directement sur le syndic, qui a peut être une part de responsabilité, n'a aucun sens ...
Ajout : merci de rapeler ce que sont des "travaux urgents" ...
Un défaut d'étanchéité, une auréole au plafond, n'ont jamais mis un immeuble en péril de telle façon que doivent être prises des mesures de "sauvegarde".....
On peut même ajouter que la durée "de vie " d'une bonne étanchéité est de 10 ans et que doivent être dans cette période entrepris les travaux d'entretien nécessaires.
Alors un défaut d'étancheité apparu en 1999, 2000 (?) pour en arriver à une ordonnance en référé avec astreinte en 2001 ..... puis une condamnation du syndicat en 2007, c'est à se demander si tous les copropriétaires n'étaient pas longue croisière ..... |
Edité par - gédehem le 27 janv. 2008 21:50:16 |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 07:12:00
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Bonjour à tous! je vois que ce sujet déchaine les passions...
Une petite précision,cet immeuble est une vraie passoire, l'étanchéité a été mal faite et dès qu'il pleut un peu trop ( deux fois par an nous sommes dans le sud!) de nombreux copro ont des fuites.
Cela est arrivé à ma mère il y a quelques années et le syndic avait du se faire prier pour effectuer les travaux: il pleuvait à travers le plafond de la terrasse car l'étanchéité du toit terrasse au dessus était à refaire ( le même cas que le litige actuel sauf que chez eux les fuites sont dans l'appart) et le syndic refusait de faire les travux car la terrase "n'est pas considéré comme une partie habitable!" Ma mère a fini par avoir gain de cause mais cela a duré un an!
Donc à priori, je pense que la copropriétaire qui assigne la copropriété est de bonne foi.
le conseil syndical se réunit mardi, je vais donc y aller pour poser les qustions suivantes:
1) L'AG avait-elle voté les travaux? Si oui pourquoi n'ont-ils pas été effectués? si non pourquoi?
2) pourquoi ma mère n'a pas été avertie par lettres des assignations antérieures?
Si vous voyez d'autres questions à poser j'attends vos idées.
J'avoue être un peu honteuse de me préoccuper de ce problème mainteant qu'il a pris des proportions pareilles mais nous pensions que le conseil syndical et les comptes rendus des Ag témoignaient de la bonne gestion de l'immeuble. Naiveté qd tu nous tiens!
Merci de votre attention
Cordialement |
Géraldine |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 08:22:21
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| en cas d'assignation contre le syndicat, le syndic doit informer les copropriétaires du syndicat. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 08:49:02
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airjordan Citation :
vous êtes le rêve pour un syndic pro qui voudrait malmener une copro
Notre syndic pro a commis tellement de fautes dans sa gestion, vous ne pouvez pas dire cela, vous rejetez les fautes sur un Copro.
Mais, airjordan, pour qu'elles raisons un syndic pro voudrait malmener une copro ?? sa mission ou une habitude ??
Citation :
votre syndic doit bien se marrer.........
appellez le, vous verrez qu'il ne rigole pas du tout, les sommes qu'il a angagées dans ses fautes de gestion tournent autour des 140 000 euros. Nous verrons si leur caisse de garantie va se marrer, elle aussi !!!
airjordan Citation :
apres cela varie en fonction des situations, de la copro ,de son standing, sa tresorerie............
Ah bon !! ces critères rentrent également dans votre estimation de l'urgence pour intervenir!!!
Citation :
je suis sur qu'en fait vous êtes syndic pro, allez avouez confrère !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 10:46:26
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Philippe, sans polémique :
"les sommes qu'il a engagé dans ses fautes de gestion tournent autour des 140 000 euros...."
Entre nous, ces 140.000 €, les copropriétaires les ont payé ???
Ils avaient une AK47 dans le dos .. ou un couteau sous la gorge, pour payer ainsi sans barguigner 140.000 € qui auraient été indument engagés par le syndic ????
Sans même que le CS donne un "avis défavorable" ???
Ouvrez les yeux : les syndics (peut être pas tous) ne font que profiter du laxisme, du j'menfoutisme .. de la méconnaissance des copropriétaires, rien de plus !
C'est une activité commerciale comme une autre : si le "client" n'est pas regardant, il se fera avoir, ici en copropriété comme dans les grandes surfaces ou les diverses prestations de services !
Vous n'avez jamais fait faire de a tapisserie ou du carrelage chez vous ? .. 
Me revient un post de "Mamée", rapportant que même si ce n'était pas facile, avec un CS costaud, au fait des affaires, et des copropriétaires attentifs à la gestion de leur patrimoine commun, même leur syndic F.... filait doux et travaillait dans le sens qui lui était précisé par les AG...
C'est dire un autre syndic ! ...
Géraldine :
"1) L'AG avait-elle voté les travaux? Si oui pourquoi n'ont-ils pas été effectués? si non pourquoi?
2) pourquoi ma mère n'a pas été avertie par lettres des assignations antérieures?"
Il vous faut très vite retrouver les PV d'AG, à demander au CS (votre mère en a certainement eu copie).
Sans exclure la faute du syndic, et selon moi il y a "faute" dans la mesure où il aurait du faire entreprendre ces travaux, au moins ceux d'entretien, sur le fond de l'affaire il faut voir pourquoi durant ces 7 ou 10 ans passés rien n'a été fait !
Que savait le CS ?? (en particulier après le référé de 2001 ?)
Que savaient les copropriétaires ? ((Car les frais de justice et les astreintes leur ont été imputées !)
C'est ici aussi qu'il y a une responsabilité, car je n'imagine pas un instant que personne ne savait rien, à commencer par le CS, et durant ces 7/10 ans une majorité de copropriétaires, à commencer par le CS, a fait la sourde oreille !
Si le syndic n'a pas fait réaliser de travaux, peut être etait-ce parce qu'il n'avait pas de fonds, fonds que lui refusait l'AG ?
Ou parce que la question n'a jamais été posée à l'AG ??? |
Edité par - gédehem le 28 janv. 2008 10:58:06 |
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géraldine
Contributeur vétéran
105 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 11:09:32
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J'ai demandé à ma mère de m'envoyer tous les comptes rendus des Ag en sa posséssion afin de vérifier s'il était fait mention de cette affaire.
demain, je vais au CS et je ne manquerai pas de vous tenir au courant.
merci |
Géraldine |
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Travaux non effectués: qui est responsable?
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