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 Sujet  |
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chire31
Contributeur débutant
14 réponses |
 Posté - 29 janv. 2008 : 22:04:37
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Bonsoir,
je suis en train d'acheter un appartement dans une résidence hotelière sur Toulouse(31)L'acte authentique n'est pas encore signé.
Voici ce qui me tracasse :
1 - Sur la revue le "Particulier" de ce mois ci, il est précisé que le bail de location est un contrat passé avec l'exploitant n'est pas un bail d'habitation mais commerciaL, il peut stipuler que toutes les autres charges (charges de copropriété, petites réparations et gros travaux) incombent à l'exploitant locataire. En pratique, seule la taxe foncière reste généralement à la charge du propriétaire.
2 - Je viens de recevoir le bail commercial (concernant ce bien que je suis en train d'acquérir) de locaux d'habitation meublés soumis aux dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce dans lequel il est noté :
Le preneur s'oblige :
je cite :
" à effectuer pendant le cours du bail les réparations locatives visées au décret nr 87-712 du 26 aout 1987 et à acquitter l'ensemble des charges de copropriété dites "récupérables" définies en annexe au décret nr 87-713 du 26 aout 1987, ainsi que les impots et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et, plus généralement, toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement des parties privatives de l'immeuble (eau, éléctricité),
Le  BAILLEUR conservant à sa charge les impots, charges et taxes mis à la charge des propriétaires, ainsi que les réparations d'entretien autres que celle visées ci dessus et les charges de copropriété "Non récupérables".
De son coté le bailleur :
Je cite :
"Supportera au prorata des ses milièmes les charges dites "non récupérables" ainsi que celles définies à l'article 606 du code civil et les dépenses suivantes :
* ravalement et entretien des façades, boiseries extérieures,
* remplacement des organes de productions d'eau chaude, de chauffage et de climatisation,
* Réfection de l'étanchéité des toitures,
* Réparation des installations et équipements collectifs : piscine,, VMC, voirie et réseaux, etc...
* Travaux de mise en conformité et de mise aux normes des lieux loués et des installations collectives.
* Prend en charge la fourniture et la mise en place de l'ameublement des locaux qu'il loue au preneur avec le mobilier agréé par ce dernier et assurera le financement du renouvellement de ces équipements mobiliers lorsque celui ci sera rendu nécessaire par l'usage ou la vétusté.
Le cabinet conseil m'avait annoncé, que je n'aurai aucune charge en locatif commercial mis à part le foncier.
J'ai l'impression que l'exploitant de cette résidence met tout à la charge du propriétaire comme dans un bail d'habitation classique.
 Je ne sais que penser et si vous pouviez me donner un avis c'est important pour moi avant de m'engager définitivement.
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:18:08
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Bonjour,
dans le cadre d'un bail commercial, la répartition des charges est librement définie entre les signataires du bail.
En fonction des négociations, le locataire peut être amené, en sus du loyer, à payer des frais accessoires au loyer plus ou moins importants.
On distingue généralement quatre grands postes:
- les charges locatives
- les réparations locatives
- les impots/taxes
- les travaux imposés par l'administration
En ce qui concerne les charges locatives, il n'y pas de liste légale contrairement aux baux d'habitation (le décret de 1987 cité dans votre mail a été pris sur le fondement de la loi traitant des baux d'habitation).
On considère généralement que sont récupérables les charges courantes et de menus entretien (ex: les dépenses d'éclairage/consommations eau...)
En ce qui concerne les réparations
On considère que les charges locatives incombent aux locataire (pas de liste légale). les réparations visées par l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur (sauf acord contraire).
En ce qui concerne les taxes
Il faut se référer aux clauses du bail. A défaut d'indication, la taxe foncière incombe au bailleur. Sont récupérables sur les locataires les taxes de balayage/assainissement/ordures ménagères ainsi que la contribution sur les revenus locatifs. Le fait de répercuter la TVA doit être prévu, de même les taxes sur les bureaux/locaux commerciaux.
Quelques sites pour approfondir:
http://www.landes.cci.fr/upload/formalites/pdf/bail_commercial.pdf
http://www.inforeg.ccip.fr/La-rA©partition-des-charges-fiche-64-6130.html
En ce qui concerne les travaux imposés par l'administration
Ils incombent au bailleur, sauf accord contraire
Citation :
Initialement posté par chire31
Bonsoir,
je suis en train d'acheter un appartement dans une résidence hotelière sur Toulouse(31)L'acte authentique n'est pas encore signé.
Voici ce qui me tracasse :
1 - Sur la revue le "Particulier" de ce mois ci, il est précisé que le bail de location est un contrat passé avec l'exploitant n'est pas un bail d'habitation mais commerciaL, il peut stipuler que toutes les autres charges (charges de copropriété, petites réparations et gros travaux) incombent à l'exploitant locataire. En pratique, seule la taxe foncière reste généralement à la charge du propriétaire.
2 - Je viens de recevoir le bail commercial (concernant ce bien que je suis en train d'acquérir) de locaux d'habitation meublés soumis aux dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce dans lequel il est noté :
Le preneur s'oblige :
je cite :
" à effectuer pendant le cours du bail les réparations locatives visées au décret nr 87-712 du 26 aout 1987 et à acquitter l'ensemble des charges de copropriété dites "récupérables" définies en annexe au décret nr 87-713 du 26 aout 1987, ainsi que les impots et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et, plus généralement, toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement des parties privatives de l'immeuble (eau, éléctricité),
Le BAILLEUR conservant à sa charge les impots, charges et taxes mis à la charge des propriétaires, ainsi que les réparations d'entretien autres que celle visées ci dessus et les charges de copropriété "Non récupérables".
De son coté le bailleur :
Je cite :
"Supportera au prorata des ses milièmes les charges dites "non récupérables" ainsi que celles définies à l'article 606 du code civil et les dépenses suivantes :
* ravalement et entretien des façades, boiseries extérieures,
* remplacement des organes de productions d'eau chaude, de chauffage et de climatisation,
* Réfection de l'étanchéité des toitures,
* Réparation des installations et équipements collectifs : piscine,, VMC, voirie et réseaux, etc...
* Travaux de mise en conformité et de mise aux normes des lieux loués et des installations collectives.
* Prend en charge la fourniture et la mise en place de l'ameublement des locaux qu'il loue au preneur avec le mobilier agréé par ce dernier et assurera le financement du renouvellement de ces équipements mobiliers lorsque celui ci sera rendu nécessaire par l'usage ou la vétusté.
Le cabinet conseil m'avait annoncé, que je n'aurai aucune charge en locatif commercial mis à part le foncier.
J'ai l'impression que l'exploitant de cette résidence met tout à la charge du propriétaire comme dans un bail d'habitation classique.
Je ne sais que penser et si vous pouviez me donner un avis c'est important pour moi avant de m'engager définitivement.
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:22:31
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Un petit problème pour le lien profond sur le site de la Chambre de commerce et d'industrie (cf lien "inforeg") : Il faut aller dans les rubriques: "Fiches pratiques > Droit des affaires > Baux commerciaux > Loyers et charges"
Citation :
Initialement posté par cema
Bonjour,
dans le cadre d'un bail commercial, la répartition des charges est librement définie entre les signataires du bail.
En fonction des négociations, le locataire peut être amené, en sus du loyer, à payer des frais accessoires au loyer plus ou moins importants.
On distingue généralement quatre grands postes:
- les charges locatives
- les réparations locatives
- les impots/taxes
- les travaux imposés par l'administration
En ce qui concerne les charges locatives, il n'y pas de liste légale contrairement aux baux d'habitation (le décret de 1987 cité dans votre mail a été pris sur le fondement de la loi traitant des baux d'habitation).
On considère généralement que sont récupérables les charges courantes et de menus entretien (ex: les dépenses d'éclairage/consommations eau...)
En ce qui concerne les réparations
On considère que les charges locatives incombent aux locataire (pas de liste légale). les réparations visées par l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur (sauf acord contraire).
En ce qui concerne les taxes
Il faut se référer aux clauses du bail. A défaut d'indication, la taxe foncière incombe au bailleur. Sont récupérables sur les locataires les taxes de balayage/assainissement/ordures ménagères ainsi que la contribution sur les revenus locatifs. Le fait de répercuter la TVA doit être prévu, de même les taxes sur les bureaux/locaux commerciaux.
Quelques sites pour approfondir:
http://www.landes.cci.fr/upload/formalites/pdf/bail_commercial.pdf
http://www.inforeg.ccip.fr/La-rA©partition-des-charges-fiche-64-6130.html
En ce qui concerne les travaux imposés par l'administration
Ils incombent au bailleur, sauf accord contraire
Citation :
Initialement posté par chire31
Bonsoir,
je suis en train d'acheter un appartement dans une résidence hotelière sur Toulouse(31)L'acte authentique n'est pas encore signé.
Voici ce qui me tracasse :
1 - Sur la revue le "Particulier" de ce mois ci, il est précisé que le bail de location est un contrat passé avec l'exploitant n'est pas un bail d'habitation mais commerciaL, il peut stipuler que toutes les autres charges (charges de copropriété, petites réparations et gros travaux) incombent à l'exploitant locataire. En pratique, seule la taxe foncière reste généralement à la charge du propriétaire.
2 - Je viens de recevoir le bail commercial (concernant ce bien que je suis en train d'acquérir) de locaux d'habitation meublés soumis aux dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce dans lequel il est noté :
Le preneur s'oblige :
je cite :
" à effectuer pendant le cours du bail les réparations locatives visées au décret nr 87-712 du 26 aout 1987 et à acquitter l'ensemble des charges de copropriété dites "récupérables" définies en annexe au décret nr 87-713 du 26 aout 1987, ainsi que les impots et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et, plus généralement, toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement des parties privatives de l'immeuble (eau, éléctricité),
Le BAILLEUR conservant à sa charge les impots, charges et taxes mis à la charge des propriétaires, ainsi que les réparations d'entretien autres que celle visées ci dessus et les charges de copropriété "Non récupérables".
De son coté le bailleur :
Je cite :
"Supportera au prorata des ses milièmes les charges dites "non récupérables" ainsi que celles définies à l'article 606 du code civil et les dépenses suivantes :
* ravalement et entretien des façades, boiseries extérieures,
* remplacement des organes de productions d'eau chaude, de chauffage et de climatisation,
* Réfection de l'étanchéité des toitures,
* Réparation des installations et équipements collectifs : piscine,, VMC, voirie et réseaux, etc...
* Travaux de mise en conformité et de mise aux normes des lieux loués et des installations collectives.
* Prend en charge la fourniture et la mise en place de l'ameublement des locaux qu'il loue au preneur avec le mobilier agréé par ce dernier et assurera le financement du renouvellement de ces équipements mobiliers lorsque celui ci sera rendu nécessaire par l'usage ou la vétusté.
Le cabinet conseil m'avait annoncé, que je n'aurai aucune charge en locatif commercial mis à part le foncier.
J'ai l'impression que l'exploitant de cette résidence met tout à la charge du propriétaire comme dans un bail d'habitation classique.
Je ne sais que penser et si vous pouviez me donner un avis c'est important pour moi avant de m'engager définitivement.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 20:33:22
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Citation :
1 - Sur la revue le "Particulier" de ce mois ci, il est précisé que le bail de location est un contrat passé avec l'exploitant n'est pas un bail d'habitation mais commerciaL,
Oui, il un a un exploitant entre vous et les lcients
Citation :
2 - Je viens de recevoir le bail commercial (concernant ce bien que je suis en train d'acquérir) de locaux d'habitation meublés soumis aux dispositions de l'article L 145-1 du code de commerce dans lequel il est noté :
Le preneur s'oblige :
je cite :
" à effectuer pendant le cours du bail les réparations locatives visées au décret nr 87-712 du 26 aout 1987 et à acquitter l'ensemble des charges de copropriété dites "récupérables" définies en annexe au décret nr 87-713 du 26 aout 1987, ainsi que les impots et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et, plus généralement, toutes dépenses nécessaires au bon fonctionnement des parties privatives de l'immeuble (eau, éléctricité),
Le BAILLEUR conservant à sa charge les impots, charges et taxes mis à la charge des propriétaires, ainsi que les réparations d'entretien autres que celle visées ci dessus et les charges de copropriété "Non récupérables".
De son coté le bailleur :
Je cite :
"Supportera au prorata des ses milièmes les charges dites "non récupérables" ainsi que celles définies à l'article 606 du code civil et les dépenses suivantes :
* ravalement et entretien des façades, boiseries extérieures,
* remplacement des organes de productions d'eau chaude, de chauffage et de climatisation,
* Réfection de l'étanchéité des toitures,
* Réparation des installations et équipements collectifs : piscine,, VMC, voirie et réseaux, etc...
* Travaux de mise en conformité et de mise aux normes des lieux loués et des installations collectives.
* Prend en charge la fourniture et la mise en place de l'ameublement des locaux qu'il loue au preneur avec le mobilier agréé par ce dernier et assurera le financement du renouvellement de ces équipements mobiliers lorsque celui ci sera rendu nécessaire par l'usage ou la vétusté.
Le cabinet conseil m'avait annoncé, que je n'aurai aucune charge en locatif commercial mis à part le foncier.
J'ai l'impression que l'exploitant de cette résidence met tout à la charge du propriétaire comme dans un bail d'habitation classique.
Je ne sais que penser et si vous pouviez me donner un avis c'est important pour moi avant de m'engager définitivement.
En effet. Je partirais en courant si j'étais vous....
D'autant que le mobilier dans ce genre de porduit vaut deux fois le prix du marché, alors qu'il est acheté en quantité... A n'y rien comprendre.
Que voua ayez a payer les réparations de toiture, passe encore, mais les charges non récupérables, je ne vois alors pas l'intérêt d'une exploitant. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 20:36:40
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J'ai fait ma réponse non pas en référence aux baux commerciaux en général, mais plutot aux conditions souvent rencontrées concernant les packages LMP ou LMnP...
Celui-ci me semble pas vraiment intéressant. |
Festina lente |
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chire31
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 11:58:00
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Merci pour vos réponses,
Le cabinet conseil vient de prendre contact avec moi et trouve que le bail proposé est très intéressant, et soit disant plusieurs loueurs en meublés professionnels sont intéressés !!! De plus, comme je suis limite pour le taux d'endettement, il me conseille un emprunt sur 28 ans. Je n'ai toujours pas l'étude financière à ma disposition. J'ai déjà signé un sous seing privé, je vais voir si je peux me rétracter, en invoquant qu'au départ, il était prévu un emprunt sur 20 ans !!! |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 15:03:39
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Normalement vous avez 7 jours entre la signature de l'achat et la passation définitive pendant laquelle vous pouvez envoyer par recommandé votre dédit.
Si vous êtes limite pour le tax d'endettement, cela veut dire en clair que la banque contactée par cet organisme refuse le montage envisagé. N'acceptez rien persistez sur la définition de départ, et dites que vous n'avez aucunement l'intention d'acepter un financement sur 28 ans..
S'agit il d'un achat packagé INCLUANT l'offre financière, et comment est précisé dans l'acte d'achat le taux et la durée de l'emprunt?
N'essayez pas en premier de 'négocier' un refus, tentez deja de savoir si vous ne l'avez pas de droit, soit par la clause du délais de réflexion, soit par le taux de l'emprunt.
Relisez le contrat.
Citation :
Le cabinet conseil vient de prendre contact avec moi et trouve que le bail proposé est très intéressant,
Que voulez-vous qu'il vous dise d'autre puisque vous les avez payés pour qu'il vous le conseille?
Qu'il vous dise peut-être:
Oui, c'est vrai, on a desaoulé, et on s'aperçoit finalement que ça ne vaut pas une queue de cerise. |
Festina lente |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 15:15:08
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| Même si le prêt passe, que précise le compromis quant aux conditions de la gestion? Si rien n'est précisé, à mon avis vous pouvez exiger un bail "commercial standard". Surtout s'il y a écrit quelque part "loyers nets" ou "revenus nets"... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 16:50:03
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| relisez bien l'article paru dans la presse...et que vous citez. |
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chire31
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 22:12:02
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Sur le contrat de réservation signé au cabinet conseil, et renvoyé par le notaire à mon domicile que j'ai également signé le 28/12/07, il est stipulé :
Réalisation de la vente : conditions générales
Si le réservataire n'a pas signé dans le délai de deux mois l'acte authentique, sommation lui sera faite huit jours à l'avance par lettre avec AR de se présenter au jour et heure fixé en l'étude du notaire. Le défaut de régularisation dans les conditions ci avant, rendra au réservant sa pleine et entière liberté concernant les lots réservés. Le réservataire sera considéré comme renonçant à l'acquisition des lots réservés et en supportera les conséquences stipulées à l'article VII - dépôt de garantie-
Article VII-
Le réservataire verse à un compte la somme de mille euros en garantie.
Dans l'hypothèse où l'acte authentique ne serait pas signé, les fonds versés par le réservataire qui constituent le dépôt de garantie :
a: Seront restitués sans indemnité de part ni d'autre au réservataire dans les trois mois, dans les cas prévus à l'article R 261-31 du C.C.H.
b: Resteront acquis au réservant qui ne pourra demander une quelconque autre indemnité et qui retrouvera sa pleine te entière liberté si le réservataire ne signe pas l'acte authentique pour une raison autre que celles prévues à l'alinéa ci dessus.
Je pense donc, si j'ai bien compris ce que je viens de recopier, que le seul risque que je prends est de perdre les mille euros de dépôt de garantie si je me retire du jeu maintenant.
Est ce que je vois juste ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 22:41:30
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| IL n'y a aucune condition suspensive relative a l'emprunt, et aucune clause vous permettant de vous dédire tant de jours pares la signature? |
Festina lente |
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