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montro
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 05 févr. 2008 : 19:03:32
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Un lotisseur m'assigne au TGI pour m'obliger à financer sa propre voirie . Explications :
Voici plus de trente ans j'ai obtenu une servitude de passage sur un terrain agricole permettant d'accéder à la route communale depuis mon propre fond .Cette servitude a été acquise par acte notarié et inscription aux hypothéques.Cet acte notifiait que je devais réaliser chemin d'accés et réseaux à ma charge exclusive,le fond servant se désengageant de tous frais car à l'époque il ne voulait rien faire sur son terrain.
Cette voirie a donc été réalisé et financé entierement à mes frais (chemin en pierres,réseaux)et entretenu pendant trente ans.
Le propriétaire du fond servant a vendu voici un an son terrain à un lotisseur.Celui-ci a réalisé la voirie du lotissement sur ma propre servitude sans m'en avertir sans m'y faire participer ,en détruisant sans mon accord tous mes réseaux pour les remplacer par ceux du lotissement en me branchant d'office sur eux .Maintenant il m'assigne au TGI pour que je finance la totalité de ses dépenses de voirie soit 170000 euros !
Pour cela il s'appuie sur les termes de l'acte de servitude de l'époque qui dit ceci:
'Que les frais de confection du chemin ainsi crée ,de la pose des diverses canalisations seront à la charge exclusive du fond dominant.Que le fond servant pourra utiliser cette voie de desserte et se brancher aux divers réseaux le tout gratuitement'
il me condamne aussi au titre que j'utilise cette voirie du lotissement et que si je ne la finance pas je fais un enrichissement sans frais !
Le lotisseur a-t-il une chance de gagner d'aprés vous ? si oui je serais obligé de vendre ma maison car en tant que retraité je suis incapable de financer ces travaux .En plus il a réduit d'office la largeur d'assiette de ma servitude (8m demandé à l'époque)pour la ramener à la largeur de la voirie du lotissement (6m) le reste étant pris sur les lots contigus.
Merci d'avance pour vos réponses.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 19:29:48
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Citation :
Initialement posté par montro
Un lotisseur m'assigne au TGI pour m'obliger à financer sa propre voirie . Explications :
Voici plus de trente ans j'ai obtenu une servitude de passage sur un terrain agricole permettant d'accéder à la route communale depuis mon propre fond .Cette servitude a été acquise par acte notarié et inscription aux hypothéques.Cet acte notifiait que je devais réaliser chemin d'accés et réseaux à ma charge exclusive,le fond servant se désengageant de tous frais car à l'époque il ne voulait rien faire sur son terrain.
Cette voirie a donc été réalisé et financé entierement à mes frais (chemin en pierres,réseaux)et entretenu pendant trente ans.
Vous avez donc respecté votre engagement contractuel qui figure dans l'acte de servitude.
Citation :
Le propriétaire du fond servant a vendu voici un an son terrain à un lotisseur.Celui-ci a réalisé la voirie du lotissement sur ma propre servitude sans m'en avertir sans m'y faire participer ,en détruisant sans mon accord tous mes réseaux pour les remplacer par ceux du lotissement en me branchant d'office sur eux .
Ce point est contestable car les réseaux vous appartiennent.
Nous y reviendrons par la suite car ce n'est pas le plus important.
Citation :
Maintenant il m'assigne au TGI pour que je finance la totalité de ses dépenses de voirie soit 170000 euros !
Rien que cela !
Citation :
Pour cela il s'appuie sur les termes de l'acte de servitude de l'époque qui dit ceci:
'Que les frais de confection du chemin ainsi crée ,de la pose des diverses canalisations seront à la charge exclusive du fond dominant.Que le fond servant pourra utiliser cette voie de desserte et se brancher aux divers réseaux le tout gratuitement'
L'acte dit donc que la pose des canalisations est à vos frais, ce que vous avez strictement respecté. Et vous n'avez pas empêché le lotisseur de s'y raccorder gratuitement. Vous n'avez dons commis aucune faute.
Citation :
il me condamne aussi au titre que j'utilise cette voirie du lotissement et que si je ne la finance pas je fais un enrichissement sans frais !
Si quelqu'un doit condamner, ce sera un juge.
Le fait que vous utilisiez la voirie de votre servitude est on ne peut plus normal.
Citation :
Le lotisseur a-t-il une chance de gagner d'aprés vous ? si oui je serais obligé de vendre ma maison car en tant que retraité je suis incapable de financer ces travaux .En plus il a réduit d'office la largeur d'assiette de ma servitude (8m demandé à l'époque)pour la ramener à la largeur de la voirie du lotissement (6m) le reste étant pris sur les lots contigus.
Ne vous inquiétez pas car même si un juge rendait un jugement en votre défaveur, ce qui serait ahurissant, il n'accordera jaùmais un tel dédommagement pour des installations dont vous ne profitez d'aucune manière.
Pour la réduction de la largeur de la servitude, c'est bien sur illégal.
Etant donné que le lotisseur semble être un sacré margoulin, je garderais bien ce point pour lui montrer de quel bois je me chauffe un fois qu'il aura vendu ses lots.
Je vous donne d'autre éléments dans un post suivant pour ne pas trop surcharger celui-ci.
Citation :
Merci d'avance pour vos réponses.
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Dominique |
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 19:43:44
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bonsoir
Dans un fil un peu plus ancien, montro explquait un problème ressemblant a ce cas. Sauf qu'il était "servant" et non "dominant" par rapport à la servitude.
S'agit-il de la meme affaire ? |
Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 19:50:14
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le lotisseur est en faute à cause de la réduction de servitude (article 701 du code civil) : vous pouvez donc lui demander de ramener la servitude à sa largeur conventionnelle.
en outre, petite JP : Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 mars 1989, 87-17.029, Publié au bulletin : bien sur, la lecture de l'acte sera laissée à l'appréciation souveraine du juge, mais il est clair que la rédaction de l'acte portait sur la mise en place d'une servitude dont l'assiette était à votre seul profit.
enfin, vous ne l'avez pas empêché de se brancher sur vos canalisations.. il a souhaiter, pour sa jouissance exclusive en aumgmenter la capacité : c'est bien sur "son problème" !!!!
est-ce que tout ça ne serait pas une réponse du berger à la bergère après d'autres soucis que vous lui auriez fait (genre servitude "transitive"...).
il vous faut un avocat.. qui soulèvera certainement lev recours abusif. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 févr. 2008 19:53:01 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 20:28:57
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Sur le fond:
Ce que dit l'acte de servitude c'est uniquement que les aménagements que supportera la servitude sont à vos frais.
Il ne s'agit en aucun cas d'une obligation de faire qui vous est imposée.
Donc, si vous voulez rendre le passage carrossable et y poser des réseaux, c'est à vos frais. Mais rien ne vous oblige à faire ces travaux.
Une fois, que vous avez fait les travaux à vos frais, plus rien ne peut vous être demandé.
Si l'acte avait pour objet de vous faire supporter le coût des travaux décidés par le fonds servant, il aurait mentionné une double servitude : celle dont vous disposer pour passer sur le fonds du lotisseur et une seconde dans laquelle vous seriez vous-même un fonds servant qui aurait une obligation de faire ce que le lotisseur demande.
Cette seconde servitude n'existe donc pas.
Bref, le lotisseur est complètement à côté de la plaque en escomptant vous faire payer les aménagements dont il a besoin.
Il y a tellement de choses et surtout de procédures que vous pouvez faire, que j'ai un peu de mal à évaluer ce qui serait le plus rentable pour vous (oui, vous avez bien lu, cette affaire a toutes les chances de vous rapporter plus qu'elle ne va vous coûter).
Il y a une chose certaine par laquelle il faut impérativement commencer: Prendre un avocat pour vous défendre car c'est obligatoire au TGI. Choissez le bien, il faut qu'il soit spécialiste du droit civil et du droit immobilier.
Pour la suite, il faut élaborer une stratégie, chose que votre avocat devrait être capable de faire, car vous pouvez utiliser les arguments pour votre défense ou pour attaquer vous-même le lotisseur.
Dans les arguments en questions, il y a:
1) La démolition de vos réseaux par le lotisseur pour laquelle vous pouvez obtenir réparation sous différentes formes: la remise en état, le transfert de propriété à votre profit des nouveaux réseaux, une indemnité financière.
2) La réduction de l'assiette du passage par laquelle vous pouvez obtenir au choix: le rétablissement des choses en leur état, la remise en cause des ventes auquelles le lotisseur aura procédé ou la destruction des bâtiments du lotissement.
3) Le caractère infondé et abusif de la procédure engagée par le lotisseur.
Toutes les armes du combat sont donc dans vos mains. Le lotisseur n'en a aucune.
Il faudra voir quelles armes sont à utiliser simultanément et dans quel ordre mener le combat.
Perso, je pense que le lotisseur a fait une grosse bourde en engageant une procédure au TGI. Il est vraisemblable qu'il tente d'abandonner la procédure dès lors que son avocat découvrira quils vont tous les deux dans le mur.
Mais vu que cela vous aura causé pas mal de tracas et quelques frais, il me semble normal de prévoir une seconde manche fracassante.
Si le lotisseur abandonne en cours de route, il devra négocier avec vous pour que vous rentriez dans vos frais et payer pour ce qu'une seconde manche risquerait de lui coûter.
Je sais, je suis dur en affaire, mais celle-ci m'indispose.
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Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 20:33:27
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Citation :
Initialement posté par jchs
bonsoir
Dans un fil un peu plus ancien, montro explquait un problème ressemblant a ce cas. Sauf qu'il était "servant" et non "dominant" par rapport à la servitude.
S'agit-il de la meme affaire ?
Si c'est le cas, vu mon dernier post, il ne va surement pas demander son reste. |
Dominique |
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 20:53:19
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Il est vraisemblable qu'il tente d'abandonner la procédure dès lors que son avocat découvrira quils vont tous les deux dans le mur.
des fois, je me demande si les avocats de la partie adverse ont vraiment conscience des inepties ou bétises qu'ils sortent pour défendre leur client !
Pour le cas qui me concerne, c'est à la limite risible (mais dois-je en parler au risque de me nuire dans la procédure en cours ?) |
Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
passage illégal des voisins...
Bienvenue chez moi... un vrai cas d'école |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 20:58:37
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Citation :
Initialement posté par jchs
bonsoir
Dans un fil un peu plus ancien, montro explquait un problème ressemblant a ce cas. Sauf qu'il était "servant" et non "dominant" par rapport à la servitude.
S'agit-il de la meme affaire ?
Si c'est le cas, vu mon dernier post, il ne va surement pas demander son reste.
Je viens de relire les fils ouverts par montro depuis son apparition sur le forum le 22 novembre 2007.
Dans le premier fil ouvert, il est question d'un cas tout à fait similaire à celui du présent fil. Puis montro, pour d'autres cas devient fonds servant, toujours pour des affaires de lotissement avec servitude.
C'est assez troublant...
Montro, vous pouvez peut-être nous expliquer ????
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Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 21:22:20
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Citation :
Initialement posté par jchs
Citation :
Initialement posté par larocaille
Il est vraisemblable qu'il tente d'abandonner la procédure dès lors que son avocat découvrira quils vont tous les deux dans le mur.
des fois, je me demande si les avocats de la partie adverse ont vraiment conscience des inepties ou bétises qu'ils sortent pour défendre leur client !
Pour le cas qui me concerne, c'est à la limite risible (mais dois-je en parler au risque de me nuire dans la procédure en cours ?)
Il y a des avocats sérieux (avec une réputation à défendre) qui prennent le soin de passer quelques heures avec leur client pour vérifier que la partie est jouable, et d'autres qui déposent le recours sans trop savoir ce qui figurera dans leurs conclusions.
Vu que l'avocat ne sera jamais condamné à la place son client, je présume que cela correspond à une certaine évolution de la productivité de cette profession.
On ne peut nullement reprocher à la partie adverse de faire payer le prix fort pour ce genre d'inconsistence, même si c'est le client qui va payer.
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Dominique |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 22:07:48
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Je viens de relire les fils ouverts par montro depuis son apparition sur le forum le 22 novembre 2007.
Dans le premier fil ouvert, il est question d'un cas tout à fait similaire à celui du présent fil. Puis montro, pour d'autres cas devient fonds servant, toujours pour des affaires de lotissement avec servitude.
C'est assez troublant...
Montro, vous pouvez peut-être nous expliquer ????
**modération**
correction de balise |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 05 févr. 2008 22:24:37 |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 22:40:34
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| Edit : pas d'intérêt |
Edité par - charles35 le 06 févr. 2008 12:24:36 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 09:24:54
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je crois, si j'en juge par
Citation :
Posté - 12 déc. 2007 : 18:08:48
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la route communale (gros trait noir)est à 200 m de mon terrain
pour y accéder les propriétaires des fonds A et B ainsi que moi-même doivent emprunter une servitude de passage qui maintenant est intégrée à un autre lotissement ( en vert).Soit dit en passant , ce lotisseur veut me faire payer une partie de sa voirie..
Concernant le terrain C une chose est certaine il n'est jamais passé par mon terrain mais plutôt par le haut du terrain A qui était un pré voir par une autre issue située au bout de son terrain (à l'opposé de A).il ne peut harguer d'une prétendue servitude agricole
Les termes de l'acte de servitude entre moi-même et le propriétaire à l'époque de A et B sont classiques:
-droit de passage à talon à voiture et canalisations souterraines (qui ne sont pas réalisées sur A et B puisque ces terrains sont toujours en pré)
-droit exercé en tout temps par les bénéficiaires de cette servitude,représentants et ayant cause ,par tous les membres de leur famille leurs employés et domestiques,les heritiers et les futurs propriétaires successifs
Voici le fond de ma pensée:le lotisseur (A) était obligé de céder un passage à B pour qu'il puisse accéder à la route en passant par mon terrain .mais ce passage l'obligait à perdre un lot (traversée en biais );c'est pourquoi il s'est retourné vers C pour lui accordé un droit de passage permettant en même temps de déclaver B (qui passe par C )et de réaliser un lot de plus ,et faire miroiter à C qu'il pouvait dés lors accéder à la voie communale en passant chez moi.
PS je ne sais pas comment vous avez pu afficher mon plan dans cette discussion.....
Est-ce clair !! n'hésiter pas à me demander d'autres détails
et merci d'avance cordiales salutations à tous
tiré de là
que le problème de montro est double...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 09:31:33
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ouaip : une vue d'ensemble nous permettrait certainement de le conseiller sur l'ensemble, pas sur un petit bout... sachant qu'en droit, on privilégie l'approche globale car une décision sur un morceau peut avoir des conséqunces désastreuses sur un autre...
montro, à vous de nous en dire plus. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 12:52:52
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Citation :
Posté - 05 févr. 2008 : 22:40:34
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Edit : pas d'intérêt
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Edité par - charles35 le 06 févr. 2008 12:24:36
tsss tsss
interessant ou pas, ça ne se fait pas de supprimer ou de modifier un post après une autre insertion. 
'autant que votre commentaire mettait en lien un autre fil de montro, qui incitait à voir l'ensemble du problème |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 12:56:26
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| oui, Charles, c'est pô bien ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 21:01:25
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Désolé, je le ferai plus...
Mais je pensais m'être un peu "emporté"...peut-être à tort... |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 21:47:04
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Assez gomflé le lotisseur, car pour 170 000 € TTC, on viabilise l'équivalent de 7 parcelles au moins... Sans compter que les raccordements et les réseaux secs sont pas à prendre en compte. Simple curiosité, quelle est la longeur de votre servitude?
J'ai un cas équivalent sur un lotissement, où j'ai du acheter un terrain avec un chemin supportant des servitudes pour une dizaine de maisons. Initialement mon projet de 22 parcelles n'utilisait pas du tout cette servitude, mais suite à une demande de la mairie, j'ai fait la jonction pour permettre le passage aisé des camions poubelles. Même si je me tape 500 m2 d'enrobés, je n'aurait même pas pensé demander la participation.
Pour un chiffrage rapide, sachant que les réseaux existait, une voirie coûte :
bordurette : 16€ HT le ml
bordure béton : 30€ HT le ml
Caniveau : 24 € HT le ml
trottoir : 26 € HT le m2
voirie : 36 € HT le m2
Soit pour une voirie de 6,5 m :319 € HT le ml, à moins de financer 500 m de voirie, je comprend pas son budget !!! Avez vous eu un détail? |
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 08:34:47
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Dans la création des VRD, ce n'est pas tellement les travaux de surface (prix ci dessus) qui plombe un devis mais toutes la partie réseaux secs et humides.
Compter au moins 300€ le mètre pour la mise en œuvre pour l'ensemble des réseaux en souterrain. |
Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
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montro
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 11:13:08
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Merci pour toutes vos contributions ,cela me rassure un peu..Le probléme est complexe .Tentatives d'explications:A vos crayons.....
je suis fond dominant vis à vis du terrain sur lequel le lotisseur N°1 me demande une participation aux frais de sa viabilité.
je suis fond servant vis à vis d'un autre terrain contigu au mien et sur lequel va se créer un 2iéme lotissement (lotissement N°2).
Mais ce dernier lotissement N°2 est fond dominant bien sur vis à vis de mon terrain mais également fond dominant vis à vis du terrain sur lequel est implanté le lotissement N°2 .En clair pour accéder à la voie publique le lotissement N°2 bénéficie de la même servitude [/u] de passage que moi en regard du terrain sur lequel est implanté le lotissement N°1.
Cette servitude commune date de plus de trente ans.
A l'époque ,j'ai donc réalisé seul,sur ce qui était un champ la voie d'accés et les reseaux nécessaires à mon habitation .le paysan propriétaire du terrain sur lequel va se faire le lotiss.N°2 a participé financierement pour 3/4 du prix à la viabilité et moi 1/4 conformément à l'acte de servitude établi en commun .
il pouvait dés lors accéder à son champ qui est toujours resté en l'état jusqu'à aujourd'hui avant qu'il soit bientôt vendu au lotisseur N°2 (différent du N°1).
Le lotisseur N°1 qui m'assigne seul au TGI pour que je participe au financementde sa voirie gréffée à la fois sur la servitude commune à moi même et au terrain sur lequel sera construit le futur lotissement N°2.
le lotisseur N°1 affirme que les travaux de viabilité sur 200m lui on côuté 650000 euros .il me dit que je suis donc redevable du quart de cette somme soit 170000 euros à laquelle il soustrait sans preuve la somme de 25000 euros résultants des frais hypothétiques que j'aurai engagé pour réaliser ma voirie sur son terrain à l'époque !!
Mais en aucun cas il ne met en cause le propriétaire du terrain sur lequel sera réalisé le lotissement N°2 et qui devrait d'aprés sa logique en payer également les 3/4 !ONt-ils conclu un arrangement secret ? je l'ignore. Le proprio du champ actuel sur lequel sera fait le lotiss.N°2 et qui utilisera comme moi la voirie du lotissement N°1 pour accéder à son terrain est-il lui,contraint de participer aux frais car aujourd'hui aucune construction n'existe sur son terrain ?
le lotissN°1 s'appuie sur le fondement de l'acte authentique et sur les articles 1134 et 1147 du code civil pour réclamer cette somme
cet acte dit en effet que je dois supporter le 1/4 des travaux mais ceux-ci ont été réalisé voici plus de trente ans !.La répartition des charges (1/4 ,3/4) ne sont que l'affaire des 2 fonds dominants et ont été réglés depuis longtemps par la réalisation de cette voirie permettant l'accés à mon habitation .Tout au plus le fond servant était autorisé à se brancher gratuitement sur mes réseaux
Voila c'est un peu tordu .Ce serait plus facile avec un plan . |
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titeuf59
Pilier de forums
438 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 11:55:47
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650000€ pour réaliser 200m de voirie avec les réseaux.
Elle doit être en or massif incrusté de diamants sa voirie.
Sur ce coup, il vous prend franchement pour une truffe.
A titre d'info, à titre pro, je vais faire réaliser une voirie complète avec tous les réseaux (EP, AEP, EU, télécom, EDF/GDF, eclairage public...) dans une zone d'activités : longueur 570m pour un cout estimé d'environ 400000 € ! |
Voie de fait par la commune, empiètement illégal par EDF (pour FT, c'est réglé),
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 13:36:58
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Attention ,faut pas confondre voir d'une zone d'activité et d'un lotissement. Comme dis jchs, ce qui coûte cher ce sont les réseaux, mais en lotissement d'habitation, il ne s'agit pas de 300 euros le ml, mais beaucoup plus, en moyenne aujourd'hui un ratio de 1300 euros HT est correct.
Ce qui coûte cher, c'est de viabilisé les parcelles.
Alors 650 k€ pour 200 ml, oups... ca fait 543 k€... délire car même en viabilisant les parcelles de part et d'autres, ca fait 260 k€. Par contre, la facture peut exploser, si il met en oeuvre la retention d'eau pluviale sous la voirie, car il faut compter 400 euros HT du M3 au moins, ca fait 704 m3, c'est pas déconnant s'il s'agit de gros lotissment, mais ce n'est pas à vous de payer cela de toute façon.
Pour jchs, le coût pour une voirie d'activité est correcte, et c'est vrai que pour une voie de liaison, le prix en lotissment est équivalent. |
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