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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
 Posté - 06 févr. 2008 : 19:55:16
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Voici, en quelques lignes mon cas. Je suis aujourd'hui sur un terrain de 6000 m2 très bien placé et dans un secteur très recherché. Sur ce terrain se situe une maison qui peut parfaitement être vendu après division. Pour le reste, je souhaite faire un lotissement de six parcelles, ce que le PLU autorise. Une très bonne affaire en soi, sauf que la mairie souhaite préempter.
Comment éviter et déposer un arrêté de lotir sans risque de préemption? Je souhaite pas faire des frais pour rien?
Y'a t'il un montage particulier à faire?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 20:03:00
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si mes souvenirs sont bons, la préemption s'exerce ... au moment de la vente, pas d'une autorisation d'urbanisme !
la rédaction de votre PA ou d'une DP de division ne permettrait donc pas à la commune de préempter. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 févr. 2008 20:16:04 |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 20:31:55
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Je suis d'accord, je fais sur un terrain, la demande d'autorisation de lotir par le vendeur avec un transfert lors de la vente.
Dans ce cas, même si l'arrêté de lotir est obtenue, la mairie peut préempter lors de la revente, et là tant pis pour les frais engagés...
Par contre, si par arrangement, le propriétaire est le lotisseur, quelle sera alors le pouvoir de la mairie?
Je veux pas laisser tomber cette affaire, car il y a une très bonne marge, comme souvent en lotissement mais supérieure à autres que je réalise. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 21:36:57
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Le bien sera exposé à la préemption au moment de toute mutation, ce qui exclut nombre de possibilités, comme par exemple un apport en SCI.
Pour être efficace dans ce type de situation, vous devez connaître les projets de la commune, en fait ses motivations pour préempter. Puis regarder ce qui vous restera si vous cédez ce qui les intéresse.
Si ils veulent la totalité pour un projet ou pour une réserve foncière, c'est pas gagné.
Procurez-vous les documents publiés par la commune, en particulier ceux qui concernent les grandes orientations. Ne négligez pas les bulletins municipaux, délibérations du CM et allez boire un coup dans les cafés proches du lieu de votre projet.
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Dominique |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 21:51:08
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Je vais me renseigner à la communauté urbaine, ayant quelles relations là-haut, donc le responsable des voiries, à voir. J'avoue qu'à ce jour, je viens d'ouvrir ce dossier. , mais bon, on a pas rien sans rien
Donc l solution, ça serait de conclure un deal avec le propriétaire et faire de l'assistance à maîtrise d'ouvrage. A étudier.
Je sais, j'ai toujorus des cas un peu compliqué, mais bon on a pas rien sans rien... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 22:30:45
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Citation :
Initialement posté par tetelle
Donc l solution, ça serait de conclure un deal avec le propriétaire et faire de l'assistance à maîtrise d'ouvrage. A étudier.
C'est plutôt tordu et risqué, sauf à conclure un vrai contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage qui prévoit et garantit la rémunération du propriétaire actuel en contre-partie d'une délégation complète de pouvoirs. Ca peut marcher en consignant la rémunération promise.
Il vous faudrait consulter un conseil spécialisé pour savoir si tout ceci n'est pas susceptible d'une re-qualification. Il n'y a souvent qu'un pas entre l'irréprochable et l'illégal.
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Dominique |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 13:20:57
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En marché public même privé, la maitrise d'ouvrage déléguée est bien légal. De plus, je peux pas différents moyens, bloquer financièrement l'opération.
Le risque est plut^t dans l'autre sens, il faut se prémunir du propriétaire qui veut casser le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée. Le donneur d'ordre reste le propriétaire et le pétionnaire aussi.
A étudier, si aucune autre solution existe.
Par ailleurs, est-il possible de créer un lotissmeent avec une parcelle déjà batie, pour éviter un découpage ... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 20:23:42
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Citation :
Initialement posté par tetelle
Par ailleurs, est-il possible de créer un lotissmeent avec une parcelle déjà batie, pour éviter un découpage ...
Créer des lots sans diviser, c'est quand même pas à la portée de tout le monde.
Une piste à explorer: Le nouveau PC valant division parcellaire.
Pour résumer, c'est comme un lotissement, mais en plus simple et en plus économique. Le problème vient du fait que vous devez déposer, antérieurement à la division, un PC sur lequel tous les bâtiments figurent.
La difficulté de mise en oeuvre vient du fait que les propriétaires/constructeurs seront solidairement responsables du respect du PC. S'acoquiner avec un constructeur éviterait ce problème.
Le modèle économique est typiquement une VEFA.
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Dominique |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 23:13:08
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Je connais, pour information, j'ai réalisé dans un vie professionnelle antéireure plus de 800 logements en VEFA...
Mais je veux pas m'amuser sur du moyen terme, aujourd'hui, je cherche l'effet de leveir maximum en engageant le minimum d'apport. Une banque demande au moins 20% en VEFA, alors qu'en lotissement, je n'i aucun apport à faire.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 08:09:12
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La VEFA n'est pas obligatoire sur un PCVD, mais si vous vendez chaque lot avec le plan de la maison qui doit impérativement y être construite, sans autre contrôle sur l'exéxution, il suffira d'une bregis galeuse pour que l'affaire tourne au cauchemard pour le reste de vos acheteurs.
Ce type d'obligation de faire les choses exactement comme prévu est assez dure à faire admettre, l'acheteur ne se sentant pas lié aux autres acheteurs, car il n'y a pas d'engagement explicite des uns envers les autres. Les mentalités changeront peut-être au regard des économies réalisables...
Dans les communes qui laisseront ouverte (elles peuvent s'y opposer via le PLU) la porte à la sur-densité induite par le nouveau PCVD, il sera possible de construire une maison individuelle sur un terrain d'une superficie inférieure au minimum normalement requis. L'achat du terrain pouvant représenter 60% du coût du projet, l'économie peut être conséquente. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 08:22:30
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à ceci près que le PCVD est... divisible désormais, et qu'on verra sans doute apparaitre des PCM partiels sur PC divisé, toute la difficulté pour les instructeurs étant d'apprécier la partie "droits acquis" par le pétitionnaire au titre du PCVD initial et la partie "application des règles d'urbanisme après division parcellaire".
en effet, si le PCVD permet de facto une certaine surdensité que l'on ne constatera qu'après division parcellaire, la conformité du PCM partiel aux règles d'urbanisme sera appréciée... par rapport à la parcelle issue de la division, donc interdisant la surdensité !!!
on va pas rigoler tous les jours. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 09:04:28
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Emmanuel, tu viens de poser le doigt juste à l'endroit où ça fait mal.
Le risque avec le nouveau PCVD c'est effectivement la "brebis galeuse" qui décide de remettre en cause le projet de maison qu'il a acheté avec son lot.
Dans ce cas, cela peut même conduire au retrait du PCVD.
Dans les inconvénients mineurs on trouve par exemple le retard que tous les protagonistes subiront en matière de déclaration d'achèvement des travaux.
Le dispositif de la loi ne prévoyant pas que chaque propriétaire doivent être considéré individuellement après la division, c'est le PCVD qui est remis en cause en cas d'infraction.
Et en cas de conflit on pourrait bien trouver des jugements s'appuyant sur un argumentaire de type "arrêt de Sceaux" (judicieusement cité par Vincent sur un autre fil). C'est la rupture du caractère solidaire du PCVD qui pourrait réintroduire l'application de règles d'ordre individuel.
Sur une opération avec PCVD, les ventes devraient donc être particulièrement bien formalisées afin de les lier (voir les conditionner) au respect strict de la construction décrite au PCVD. Malheureusement, il me semble bien qu'un acte de vente ne peut inclure des clauses pénales qui obligerait par exemple l'acheteur à indemniser les autres acheteurs si il ne respecte pas le PCVD.
Un autre aspect, déjà évoqué, est celui de l'utilisation de la SHON qui doit être au taquet si on ne veut pas en perdre. Cela réduit encore les possibilités de régularisation en cas d'écart de construction.
Le modèle économique de la construction en PCVD est particulièrement intéressant pour des primo-accédants ou des budgets modestes.
A eux d'amettre qu'on ne peut avoir le beurre et l'argent du beurre... |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 09:09:25
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| sans parler de clauses pénales, tu parfaitement prévoir un "cahier des charges" de même type que celui des lotissements, liant les propriétaires entre eux et leur permettant de se retourner contre la brebis galeuse... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 09:23:57
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C'est tout à fait cela.
Le CdC pouvant se résumer à respecter le PCVD qui contient par définition tout le nécessaire: plans des constructions, plan de division, déclaration d'ASL.
On ne peut pas dire que le législateur ait laissé des vides.
Le problème que je vois, c'est en cas de procédure.
Il est en effet hors de question de demander le retrait du PC, ce qui reviendrait à scier la branche sur laquelle sont assis les plaignants.
Ca risque donc de devenir subtil. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 09:30:34
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| non, non : tu pourras demander civilement la remise en état conforme au PCVD, et voilà. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 09:53:58
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
non, non : tu pourras demander civilement la remise en état conforme au PCVD, et voilà.
Oui, oui, mais aller au civil pour demander le respect d'une autorisation administrative, ça me gène un peu. Tu vois ce que je veux dire ??
Et si c'est un tiers extérieur à l'opération de PCVD qui attaque, lui il ne va pas se poser la question de savoir si l'infraction est due à une brebis galeuse, il va taper dans le tas. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 09:57:47
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| justement, ce n'est pas l'autorisation administrative, mais les plans/détails/coupe... insérés dans le Cahier des charges... et par ailleurs forunis pour l'instruction du PCVD. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:21:07
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En fait, pour que tout soit carré, il faudrait que l'acte de vente comporte des clauses de responsabilité civile garantissant une exécution contractuelle.
Je doute de la légalité de la chose, mais c'est juste un apriori.
Mais si c'est légal, alors le recours civil devient facile puisqu'il s'agit d'exiger le respect de l'engagement contractuel des parties.
Un CdC est un engagement contractuel, mais il ne prévoit pas de responsabilité civile vis à vis d'une attaque par ceux qui n'y sont pas soumis (j'ai un doute, mais tu vas corriger si nécessaire pour faire avancer le schmill). |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:24:46
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| attends, attends là : seuls ceux qui y sont soumis ont intérêt, pour que soit reconnue la conformité de leur propre construction, à ce que le CdC soit respecté... donc je ne vois pas bien où est le pb ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 10:45:51
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| Pourquoi ne pas faire déposer une DIA tout de suite par le vendeur pour voir la réaction de la mairie. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 20:17:23
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Citation :
Initialement posté par abrill
Pourquoi ne pas faire déposer une DIA tout de suite par le vendeur pour voir la réaction de la mairie.
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Dominique |
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