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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
 Posté - 08 févr. 2008 : 10:56:52
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bonjour
nous pensons à réaliser cette opération dans les 4 ans qui suivent au lieu de réaliser qu 'un simple ravalement de façades
est ce que quelqu'un aurait un ratio de prix au m2 ?
Est il vrai que passer par un maitre d ouvrage est obligatoire ? y a t'il un texte pour celà ?
Nous avons 3 petits bâtiments de 19 appart chacun : R+4
Merci de vos premières réponses
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 12:06:22
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petite rectification le maître d'ouvrage c'est le propriétaire,donc la copropriété,mais cette erreur c'est certainement suite à une faute de frappe et vous avez voulu indiquer "maître d'oeuvre" (architecte,économiste -ex-métreur-)
Nous sommes dans une étude similaire même si,à titre personnel je suis contre,(nous sommes isolés de l'intérieur 10cm et en chauffage et eau chaude individuels)
Des différentes estimations faites -entreprises,économistes ou fabriquant-il ressort une fourchette de
-peinture type D3(y compris toutes préparations) entre 30 et 35€ le m2 HT
-isolation thermique par l'extérieurs entre 50 et 70€ le m2 HT
cela dépend bien entendu des produits prévus tant au niveau peinture que pour l'isolation;mais aussi de la configuration de vos façades.
Exemple pour nous:
-2 pignons avec une seule fenêtre par niveau,sans décroché ni motif architecturale
-2 autres façades avec de nombreuses baies et des profils "tourmentés" ce qui augmente la difficulté de mise en place de l'isolation donc le coût.
Légalement pas besoin de maître d'oeuvre mais il est souhaitable d'avoir à minima un "métreur" pour établir le descriptif/quantitatif.
Sur Toulouse vous devez bien avoir de grosses "boîtes" fabriquants ou grossistes dans la partie peinture et isolation; vous pouvez les contacter et leur demander une pré étude descriptif(gratuite) pour ces 2 types de prestations.
C'est ce que j'ai fait en contactant ce type d'entreprise sur Lyon(Si cela vous interesse je peux,hors "antenne" vous donner les 2 "marques" contactées ,elles ont des antennes dans tous l'hexagone et hors celui-ci
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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 08 févr. 2008 : 12:31:16
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erreur en effet .. toutes mes excuses
Hier , en réunion de vérification des comptes , le syndic ( l un des gros) nous a raconté qu' partir d'un certain prix il fallait passer obligatoirement et légalement par un maitre d 'oeuvre ..mais bon : le texte ? on savait pas |
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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 20:36:49
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en fait j'aurais souhaité connaître le texte (s'il existe) qui fait ,soit disant, obligation de prendre un maître d'oeuvre , notamment pour un ravalement ou tous travaux qui dépassent une certaine somme car le nouveau gestionnaire (qui change tous les 2 ans ...) de notre copropriété dit que c 'est obligatoire
Merci |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 23:53:45
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Ce texte, il faut le demander au gestionnaire, car lorsque l'on affirme que de tel texte existe, on doit en apporter la preuve.
Et je serais curieux de connître cette règlementation |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 00:44:32
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Cela ressort peut-être de son contrat?
Sinon, quand on décide d'isoler par l'extérieur, et de changer les fenêtres en même temps (double vitrage au Sud, triple au Nord), comment faut-il procéder?
Comment se passe l'isolation lorsqu'il y a des balcons? Cela crée-t-il des ponts thermiques? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 08:32:47
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Citation :
Initialement posté par thoveyrat
Comment se passe l'isolation lorsqu'il y a des balcons? Cela crée-t-il des ponts thermiques?
Les ponts thermiques sont toujours possibles à éviter! ou à minimiser
Questions d'Art, de travail bien fait et de gros sous.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 09:35:13
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Il n'y a pas de texte obligeant une copropriété à prendre un maître d'oeuvre pour s'occuper d'un dossier de ravalement de façade ou d'isolation par l'extérieur. Mais... Mais... qu'est-ce que c'est conseillé !
D'abord, le projet est soumis à des autorisations d'urbanisme et, selon la nature exacte du projet, il peut être soumis à l'obligation du recours à l'architecte, non pas pour signer quelque part, mais pour concevoir le projet !
Ensuite, au premier abord, pour faire du ravalement, il n'y a pas besoin de maître d'oeuvre... pourquoi pas. Mais votre syndic est-il capable de le gérer tout, tout seul ==> réponse NON, ce n'est pas son métier, ce n'est pas dans son contrat de base. Alors, il va forcément vous prendre de gros honoraires car il va sous-traiter tout ou partie de ce travail. Autant le traiter directement avec des professionnels choisis par vous, les copropriétaires et pas par lui.
Enfin, si vous avez envie de ne rien savoir au départ du vrai budget nécessaire au ravalement, allez-y, décidez-le sans maître d'oeuvre. Vous obtiendrez un magnifique devis d'un peintre... qui ne vous estimera que les travaux de peinture... et qui dès la première semaine de travaux viendra vous dire qu'il ne peut pas avancer, qu'il faut faire passer l'électricien, le couvreur et j'en passe... et vous n'aurez rien prévu pour ces corps de métier "assujettis" aux travaux principaux de peinture. Peu importe, le peintre vous portera secours en vous présentant "ses copains".. et à quel prix... tout et permis quand il y a urgence. Il n'attend que cela le peintre qui fait des devis de ravalement attirants ! Et forcément, on le compare au maître d'oeuvre qui a estimé "tout compris" et pas "que la peinture" !
Alors, si vous voulez avoir de vrais ennuis, allez-y sans maître d'oeuvre.
Au passage, vous faites comment, en isolation par l'extérieur, à chacune des 350 fenêtres de votre immeuble ! ==> vous avez besoin d'un menuisier ! Le "plaquiste" puisque là ce ne sera pas un simple peintre, il ne sait pas faire les détails au droit des menuiseries, celui qui sait faire, c'est le menuisier ! Et, selon la conception des fenêtres existantes, c'est pas simple et parfois cher. Ou alors, on sait qu'il restera des ponts thermiques aux fenêtres.
Alors, vous avez d'abord besoin d'une étude fondée sur l'état des lieux de l'immeuble puis d'un descriptif passant en revue tous les corps de métiers nécessaires et ça, qui c'est qui sait faire ==> c'est le maître d'oeuvre. Et à quoi sert-il, le descriptif, à demander la même chose à tous les entrepreneurs qu'on va mettre en concurrence. A comparer les offres !
Sans maître d'oeuvre, on est à la merci de chaque "idée d'entrepreneur" pour faire les travaux. Pour de petites réparation, c'est suffisant, chacun son idée.. on choisi une idéee et son coût...
Pour de vrais gros travaux... se laisser prendre par le "chacun son idée"... c'est très déconseillé. On ne peut pas comparer correctement. On prend le risque de choisir le moins performant en supposant choisir le plus performant.
Alors, même si vous devez partager le gâteau en une part de plus, vous ne ferez pas de sur dépense, vous ferez à coup sur de vraies économies...
Et les compléments d'honoraires pour le syndic à l'occasion de ces travaux, c'est pour qu'il en assume la maîtrise d'ouvrage (déléguée) ==> valider pour vous le dossier (suivant le vote en AG sur le dossier), veillez aux démarches administratives, comparer les devis d'entreprises avec l'appui du maître d'oeuvre, vous les présenter en vote d'AG, passer les commandes aux entreprises, suivre l'évolution, payer, tenir la comptabilité des travaux, vous représenter à la réception, passer les contrats d'assurance DO si nécessaire, veiller aux levées des réserves... Il en a du boulot à faire en qualité de maître d'ouvrage... Il le fait payer... Mais cette somme ne couvre pas la maîtrise d'oeuvre. Et pour la maîtrise d'oeuvre, juridiquement, il est incompétent. Et vous aussi, les copropriétaires, vous êtes juridiquement incompétents pour cela.
Alors, cette incompétence juridique, utilisez-la comme une force, pas comme une faiblesse. |
seborga1 |
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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 10:58:20
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bonjour
et vous pensez qu un syndic fait tout ça ?? surtout un gros qui change de gestionnaire tous les 2 ans ? |
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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 12:24:40
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Il parait que c 'est le code des assurances qui prévoit une obligation d'avoir un maitre d ouvrage pour tous travaux de ravalement de façade supérieurs à un montant de 100.000€ sinon pas de couverture par l'assurance décennale dommage ouvrage
quelqu'un peut il confirmer ??
merci |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 12:49:51
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Citation :
Il parait que c 'est le code des assurances qui prévoit une obligation d'avoir un maitre d ouvrage pour tous travaux de ravalement de façade supérieurs à un montant de 100.000€ sinon pas de couverture par l'assurance décennale dommage ouvrage
demandez lui cette référence
et l'assurance est-elle filiale de ce "gros" syndic ???
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anka
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 14:06:01
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bjr
oui ! j'ai bien l 'intention de voir ça de plus près et vous dirai bien entendu
en effet ce syndic est très gros et dépend d'un groupe bancaire !
j'ai lu par ailleurs que les assaurances étaient pas très chaudes pour assurer ce genre de travaux car cette catégorie est déficitaire alors l'assurance n'offre pas de garantie totale et ne porte que sur telles ou telles opérations ... là encore prudence ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 févr. 2008 : 14:15:52
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pour de simples travaux de ravalement il n'y a pas de DO quelque soit le montant des travaux.
Citation :
Il parait que c 'est le code des assurances qui prévoit une obligation
anka; au risque de ma répéter, c'est à la personne qui fait une telle affirmation de vous fournir la preuve de ce quelle vous indique!!!!
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