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 Sujet  |
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vision
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 09 févr. 2008 : 10:58:54
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bonjour
les charges salariale d'une femme de menage peuvent elle etre imputées au locataires ainsi que les produits utilisés ?
merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 11:48:22
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Citation :
Initialement posté par vision
bonjour
les charges salariale d'une femme de menage peuvent elle etre imputées au locataires ainsi que les produits utilisés ?
merci
avez vous pris connaissance du décret de 87 concernant les charges récupérables???
si oui, vous auriez vu que le poste "employé d'immeuble" est récupérable à 100% |
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vision
Contributeur actif
39 réponses |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 06:52:39
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A moins que cela ait changé, il faut néanmoins que le service d'élimination des déchets soit également assuré par le bailleur.
Si seul l'entretien des parties communes est assuré, ces charges deviennent non-récupérables.
Cf. l'article 2. d) de ce fameux décret (du 26/08/87) - Les deux services doivent être assurés cumulativement pour que les charges soient récupérables. |
sbx
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Edité par - sbx le 10 oct. 2008 06:53:43 |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:38:48
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bonjour
Vous confondez gardien ( ou concierge) et employée d'immeuble ( ou femme de ménage): relisez bien le décret 87-713 et les arrêts de cassation traitant se la récupération du coût de ces employés:
1 / employé d'immeuble ou femme de ménage: toujours 100% du temps de travail contractuel
2/ gardien ou concierge 75% s'il assure à la fois nettoyage et sortie des poubelles; sinon c'est Zéro%
Coût = salaire brut + cotisations patronales sociales et fiscales.
Dans le cas du gardien les avantages en nature ne sont pas récupérables, par contre ils le sont pour l'employée. |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 18:57:49
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sbx bonjour, tout a fait d'accord avec nefer et vévé.
Ce fameux article 2 prète souvent à confusion car effectivement
d) lorsque l'entretien des parties communes ET l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble.
La récupération se fait a 100 %
Toute l'astuce se trouve dand le ET |
Roland MAILLET |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 10 oct. 2008 : 21:26:43
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Bonsoir à vous,
Je suis à la fois désolé de vous re-contredire et de de devoir ré-insister, mais ce point est d’importance car c’est souvent un poste non-négligeable dans les questions de charges et surtout les questions de leur « récupérabilité » ou non.
S'agissant de la rédaction du Décret il n’y a pas d’ambigüité. Les 2 alinéas 2.c) et 2.d) précisent d’une part le niveau de ce qui est récupérable (les 3/4 dans le premier si gardien ou concierge - 100% dans le second si employé d’immeuble)
Ils précisent également, et c’est là le point important de la bonne compréhension du mécanisme juridique qui permet d’affirmer que le bailleur peut récupérer ces niveaux de charges, qu’il s’agit des services d’élimination des rejets ET d’entretien des parties communes. A comprendre comme étant des services à assurer de manière cumulative par le bailleur. A comprendre, a contrario, que s’il n’assure qu’un seul de ces deux services, les charges ne sont pas récupérables.
En effet, la Cour de Cass a eu à se prononcer sur cette question sur la rédaction du 2.c), car en l’espèce nous étions en présence d’un gardien qui n’assurait « que » l’entretien des parties communes. La C.C. a estimé que faute de prestation d’élimination des déchets les charges d’entretien ne sauraient être récupérables par le bailleur, l’art. 2.c) prévoyant bien la condition que ces deux services soient assurés (et pas l’un ou l’autre)
(J’ai suffisamment parcouru le décret, la loi de 89 et les jurisprudences sur le sujet pour pouvoir en parler)
La rédaction des 2.c) et 2.d) étant, sur ce point, rigoureusement identique, on peut légitimement en déduire qu’il en va de même lorsque ces (ou « CE ») service(s) est assuré par un employé d’immeuble (ou encore une « femme de ménage » dans notre exemple ici)
C’est en tout cas ce qu’ont estimé les juges de Première Instance en ce qui me concerne, lorsque j’ai dû leur porter mon litige d’avec mon ancien propriétaire.
(Occasion de laquelle j’ai aussi récupéré 100% du prélèvement de la TEOM considéré comme indu car non-justifié dans son montant et les « frais administratifs » de l’agence immobilière également exclus de la loi de 89)
Bien cordialement,
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sbx
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 04:15:32
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BONJOUR
Autant je suis d'accord avec vous en ce qui concerne le gardien, autant je suis dubitatif quant au même traitement appliqué à l'employé d'immeuble( ce jugement de cassation s'applique au cas d'un gardien et seul le juge peut décider, par analogie, de s'en servir pour un employé d'immeuble)
Il serait intéressant de nous faire connaitre les termes utilisés par le juge du TI dans votre cas et, éventuellement, les références de ce jugement qui pourrait faire jurisprudence
MERCI |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 11 oct. 2008 : 11:35:14
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Bonjour,
"[...]
L'entretien des parties communes était assuré par le personnel d'une association oeuvrant dans le cadre d'un contrat d'entreprise conclu avec le bailleur.
Il n'est contesté par aucune des parties qu'aucun service d'élimination des déchets n'était assuré par cette association, [le locataire] précisant que les locataires assuraient personnellement ces tâches.
L'article 2 d) du décret 87-713 du 26 août 1987 autorise la récupération des dépenses de rémunération et de charges sociales et fiscales exposées pour l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, lorsque les travaux sont exécutés par un employé d'immeuble.
Pour prétendre néanmoins que les dépenses sont récupérables [le bailleur] invoque les dispositions de l'article 2 a) du décret susvisé et le fait que l'entretien des parties communes était assuré par un prestataire extérieur et non par un gardien, un concierge ou un employé d'immeuble se trouvant sous sa subordination.
L'article 2 a) du décret traite de manière générale des dépenses exposées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entreprise, pour les assimiler aux dépenses exposées en régie et il ne vise pas de manière spécifique, comme le font les alinéas suivants, les dépenses d'entretien des communs et d'évacuation des déchets.
Aucune disposition de ce décret d'ordre public, d'énumération limitative, n'autorise expressément le bailleur à récupérer sur le locataire des dépenses d'entretien des communs assumées par une entreprise extérieur.
Par ailleurs, l'élimination des déchets et l'entretien des communs devant être assurés cumulativement pour permettre la récupération des dépenses de personnel sur le locataire, c'est à juste titre que celui-ci sollicite la restitution des charges versées d'avance à ce titre.
[Le bailleur] sera donc condamné à lui payer [etc.]"
La seule lecture de ce jugement est, je le conçois, assez insuffisante. Je reprends donc quelques points développés dans mes propres conclusions et celle du propriétaire.
1/ La qualité « d’employé d’immeuble » ?
L’entretien des communs était assuré par du personnel d’une association oeuvrant dans le cadre d'un contrat d'entreprise conclu avec le bailleur.
Nous avions débattu sur ce forum à l’époque sur la question de savoir si au final la personne venant faire le ménage était à considérer comme « un employé d’immeuble » au sens du décret ou pas.
Je ne reviendrai pas sur ce que chacun avait dit, mais pour ma part, en me fondant sur la convention collective nationale du travail des gardiens, concierges et employés d’immeubles étendue par arrêté du 15 avril 1981 la qualité « d’employé d’immeuble » visé par le décret découle des activités de ce salarié et non de la qualité de l’employeur. De là, il peut tout aussi bien être un salarié direct du bailleur, d’une copropriété ou encore d’un autre prestataire de service agissant pour le compte du bailleur . L’essentiel étant qu’il exerce les activités visées par cette convention collective (Cf. notamment l’article 21 relatif à la classification des postes de travail.)
Pour le propriétaire, il s’agissait d’un « prestataire extérieur » et non d’un gardien ou concierge de l’article 2.c) ou d’un employé d’immeuble de l’article 2.d) et demandait la simple application de l’article 2.a) du décret qui est tout à fait général.
Pour étayer sa position le propriétaire a visé un arrêt de la Cour de Cass. (3eme Chambre Civile, 1er juin 2005). En l’espèce, il s’agissait d’une entreprise de nettoyage des parties communes et d’une entreprise d’entretien d’espace verts.
Simplement, cet arrêt se borne à rappeler 2 autres principes de récupérabilité des charges qui n’ont rien à voir avec notre affaire :
¤ D’une part, lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit assurer que ce contrat distingue les dépenses qui sont récupérables de celles qui ne le sont pas.
¤ D’autre part, les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.
Encore une fois, ces 2 principes n’étaient pas contestés et n’avaient rien à voir avec la question. Cet arrêt ne vient pas remettre en question le caractère cumulatif des 2 services d’entretien des commun et d’évacuation des déchets.
Le TI a rejoint ma position en considérant donc que le personnel de l’association oeuvrant dans le cadre d'un contrat d'entreprise conclu avec le bailleur et venant faire l’entretien des communs était à considérer comme un « employé d’immeuble » au sens de l’article 2.d) du décret.
2/ Le caractère cumulatif des services d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets ?
Sur ce point j’ai rappelé les termes de l’arrêt de la Cour de Cass., 3eme Chambre Civile, du 07 mai 2002. En l’espèce, il s’agissait effectivement d’un gardien. L’article discuté était donc le 2.c). La Cour de Cass. rappelant le principe stricte selon lequel les deux services devaient être assurés de manière cumulative pour que le bailleur puisse en récupérer les charges sur le locataire.
Par extension, j’ai soutenu la thèse selon laquelle il convenait d’en déduire qu’il en allait de même quant à la rédaction du 2.d) en présence d’un employé d’immeuble.
Le bailleur, toujours sur son arrêt de Cour de Cass., en déduisait que l’article 2.a) était applicable et non l’article 2.d)
Le TI a donc estimé que l’article 2.a) fixait un cadre général, que les articles 2.c) et 2.d) précisaient le traitement du service d’entretien des communs et qu’il convenait de s’y référer, qu’en présence de ce service assuré par du personnel d’une association oeuvrant dans le cadre d'un contrat d'entreprise conclu avec le bailleur il fallait considérer ce personnel comme un « employé d’immeuble » au sens de l’article 2.d) et qu’effectivement cet article prévoyait que les 2 services devaient être assurés par le bailleur de manière cumulative pour en récupérer les charges sur le locataire.
Maintenant, s’agissant d’un jugement de TI, la portée jurisprudentielle est toute relative... Néanmoins, on conviendra que ces juges de Premières Instances ont rejoint ma position.
Cordialement, |
sbx
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 05:56:35
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BONJOUR
Votre argumentation ( et celle du juge) est imparable.....bravo!
Pourriez-vous nous faire connaitre les références du jugement pour pouvoir événtuellement s'en servir
Merci |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 05:58:07
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BONJOUR
Votre argumentation ( et celle du juge) est imparable.....bravo!
Pourriez-vous nous faire connaitre les références du jugement pour pouvoir événtuellement s'en servir
Merci |
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ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 10:05:50
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j hallucine ..
c est proprement scandaleux.
bon, oui ca nous interesse aussi cet arret de TI
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et si les gens etaient honnetes... |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 12 oct. 2008 : 18:38:41
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Bonjour,
Qu'est-ce que vous trouvez scandaleux au juste ? |
sbx
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 07:07:40
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BONJOUR
voici un exemple qui permet de rebondir sur ce sujet:
Dans un ensemble HLM de 86 logements le coût de l'unique employé d'immeuble est récupéré à 100%, soit 33 000 € par an.
Ses tâches sont les suivantes:
Il sort les poubelles, les nettoie et les rentre tous les jours.
Il nettoie les parties extérieures tous les jours; les garages en sous sol quand il le juge nécessaire et les halls d'entrée une fois par semaine.
Tous les jours il assure une permanence de 1 heure dans son bureau.
Il arrose les espaces verts quand c'est nécessaire.
Il distribue les avis d'échéance de loyers dans les boîtes à lettres.
Il montre aux entreprises les travaux à éxécuter mais ne les surveille pas.
Les 10 cages d'escaliers et les paliers sont nettoyés par une entreprise 2 fois par semaine (16 h. de main d'oeuvre hebdomadaires en charges récupérables)
Ma question: cet employé est imputé à 100% en charges récupérables, mais il est secondé par une entreprise. Hors la Cour de Cassation a estimé que lorsqu'un gardien n'assure pas seul l'élimination des rejets et le nettoyage parce que épaulé par une entreprise, son coût n'est pas récupérable ( cass. civ. du 27/09/2006, N°05-17120).
S'agissant ici d'un employé d'immeuble salarié du bailleur, est-ce que l'arrêt de cassation lui est applicable?
La démonstration de SbX " imparable sur le plan juridique" prend ici toute sa valeur.
Qu'en pensent les lecteurs ? et vous SbX?
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 07:20:32
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mea culpa
il faut lire : or la cour de cassation ( au lieu de hors la cour...)
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 09:39:18
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vévé bonjour, ce que j'en pense, c'est qu'actuellement 80 % des bailleurs sociaux pratiquent suivant votre exemple, ça marche car il n'y a pas d'opposition de la part des associations de locataires qui pensent que du moment que l'office récupère à 100 % c'est qu'ils sont dans leur droit.
Et il me semble que c'est ce qu'a voulu dire ricbaux lorsqu'il dit que c'est "scandaleux"
En conclusion c'est la loi du plus puissant qui prime.
Cordialement |
Roland MAILLET |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 11:15:01
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BONJOUR
Merci R. Maillet de cette identité de point de vue......sauf que Ricbaux n'a pas argumenté sur ce qu'il estime "scandaleux"
A+ |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 15:16:46
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Pour y voir plus clair, attendons la réponse de ricbaux à la question de sbx.
La loi est pourtant claire seulement elle reste à l'appréciation souveraine des juges , et l'on se retrouve actuellement avec des charges récupérables à 75 % sur le salaire du gardien plus 100 % sur le salaire de l'employé d'immeuble plus 100 % sur le contrat d'entreprise, tant qu'un nouveau decret n'aura pas clarifié les prestations et que ces charges récupérables ne seront pas facturées aux locataires en fonction du service rendu, les bailleurs sociaux vont continuer tranquillement.
Le poste nettoyage est actuellement le plus important
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Roland MAILLET |
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ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 15 oct. 2008 : 23:41:53
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on en a deja parlé
je trouve scandaleux qu on remette en cause encore les budgets des bailleurs. tout ca parceque le legislateur ne sait pas ecrire.
je ne parle pas de l entreprise, ca c est logique, mais de la recherche de la double tache OM/nettoyage chez l EI
je le fais aussi,
exemple
la femme de menage est 100 % de son temps au menage, le gardien est non recup a 100 % et une entreprise fait les poubelles car il ny a pas assez de temps pour employer quelquun , et un autre employé serait trop cher.
deja que la pilule pour le gardien a du mal a passer alors pour un E.I.
ca remet en cause tout les calculs de loyers dans le social (le vrai social)
et rajoute une couche a l enterrement des bailleurs (oui je sais personne n y croit, ben regardez la hlmisation du 1%)
encore le contribuable qui va payer les sous loyérs.
c est quel arret ce TI ?
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et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 15 oct. 2008 23:43:00 |
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vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 17 oct. 2008 : 05:14:27
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A l'attention de SbX:
Bonjour: j'ai essayé à plusieurs reprises de vous joindre par MP pour vous demander les références de ce jugemen de TI; le message ne passe pas! auriez-vous l'amabilité de me le faire connaitre par le même procédé, si cela ne vous dérange pas.
Je vous en remercie. |
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sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 10:16:56
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Bonjour à vous,
Bonjour vévé,
Pour répondre à votre exemple, ce que j’en pense... c’est que les textes sont bigrement mal écrits !
Nous le voyons souvent sur ce forum, ils sont trop sujets à interprétation. Il y a des ambigüités et, forcément, chacun voyant midi à sa porte, le bailleur a tendance à y trouver toutes les justifications à la récupérabilité d’une charge sur le locataire à compter du moment où il a une dépense pour un élément qui bénéficie à son locataire. Ce dernier quant à lui, s’il a accès à la réglementation en vigueur, y verra des textes strictement limitatifs et contestera le bien fondé des factures présentées par son bailleur...
Ce qui me gène avant tout, et c’est là où je vous rejoins ricbaux, c’est que ces ambigüités entrainent une certaine insécurité juridique et financière pour le bailleur ou le locataire.
Or ces textes ont 20 ans. Ils ont déjà été soumis à une myriade de différents et de jugements, il y a donc autour une solide jurisprudence. Je pense, tout comme Roland MAILLET, qu’un nouveau décret d’application dont la rédaction claire et sans ambigüité et basée sur cette jurisprudence serait le bienvenu.
Les bailleurs sauraient alors précisément, parmi les dépenses qu’ils ont envisagées et budgétisées, lesquelles peuvent être récupérées auprès de leurs locataires et pour quels montants. Ils n’auraient ainsi aucunes mauvaises surprises.
Mais à ce sujet, je pense aussi que de nombreux bailleurs sont mal éclairés par les professionnels tels que les Agences Immobilières. Là par contre, je n’ai aucune compassion car de deux choses l’une, soit ces professionnels ne connaissent par leur métier... Soit ils savent très bien ce qu’ils font mais comptent, aux côtés du bailleurs, sur la crédulité du locataire et sur le fait qu’il n’ait pas accès à la réglementation pour lui faire payer des choses qu’il ne doit pas. Ce que j’apparente à de l’arnaque.
Pour revenir à votre exemple, vévé, 3 choses :
¤ S’agissant d’un HLM, je ne sais pas trop quel est l’état de la réglementation spécifique aux HLM ??? Je ne m’y aventurerai donc pas.
¤ Sur l’arrêt de la Cour de Cass. (05-17102 [erreur de frappe]), je suis à moitié surpris.
Très sincèrement, avant de le lire, je n’envisageais pas les choses comme ça. Pour moi, l’essentiel était que les deux services devaient être assurés cumulativement. Peu importe qu’ils le soient par des intervenants différents. Les niveaux de charges récupérables se déterminant ensuite par référence à la qualité de ces différents intervenants (pour le temps passé à l’entretien des communs et à l’élimination des rejets, les 3/4 de la rémunération et charges sociales et fiscales pour le gardien, 100% pour l’employé d’immeuble [ou « femme de ménage » ou « personnel d’une entreprise d’entretien », etc.])
Mais là où après tout je ne suis pas très surpris c’est que la Cour de Cass. rappelle, à nouveau, que la loi de 89 et les décrets de 87 sont de rédaction strictement limitative.
Il est évident que l’énergie déployée par la Cour de Cass. à ce sujet vient du fait que nous sommes en présence de textes d’Ordre Public. La CC s’évertue donc à garder la maîtrise de leurs portées. Tout ce que ces textes prévoient est applicable. Rien de plus, rien de moins.
* le texte s’applique aux locaux à usage d’habitation et à leurs accessoires (garages, places de stationnement, jardins, autres locaux loués par le même bailleur que le local principal) ET DONC pas à un simple box non-accessoire (exemple récent sur ce forum)
Et personne, pas même le juge, ne peut en décider autrement.
* le texte précise ce qui est récupérable pour le service d’entretien des communs : soit il est réalisé par un gardien qui réalise également l’élimination des rejets, soit il l’est par un employé d’immeuble qui réalise également l’élimination des rejets.
Toute charge exposée par le bailleur pour un service d’entretien des communs qui n’est pas réalisé dans les conditions ci-dessus n’est pas récupérable puisque le texte ne prévoit QUE ces conditions de réalisation et aucune autre.
* le texte précise également que ces 2 services doivent être « assurés » par l’un ou par l’autre. Il faut donc en déduire que le texte n’a rien prévu pour les situations où un gardien ou un employé d’immeuble ne ferait QUE « participer » à la réalisation de ces services à côté d’un tiers intervenant aussi dans la réalisation de ces services.
Comme ci-dessus, si le texte n’envisage pas d’autres situations, nul ne peut décider d’en étendre la portée à ce qu’il ne prévoit pas.
Enfin, pour ceux que cela intéresse : Tribunal d’Instance de Boulogne-sur-Mer, jugement du 16.11.2006, rôle : n° 11-06-604.
Très cordialement,
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sbx
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Charge femme de ménage ?
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