|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
vévé
Pilier de forums
307 réponses |
 Posté - 18 oct. 2008 : 20:16:29
|
Bonsoir àtous
Merci pour votre collaboration sbx. C'est vrai que le langage des juristes est assez abscons, mais il n'en demeure pas moins très précis pour qui veut bien le lire attentivement ( de préférence avec un dictionnaire" costaud" à portée de main).
la législation HLM pour ce cas précis des gardiens et employé est identique à la loi 89-462 et donc votre analyse pertinente y prend toute sa valeur.
C'est vrai que l'interprétation rapide ou parfois partisane des textes peut poser problèmes aux bailleurs dans l'établissement de leur budget......mais quid du locataire qui n'y comprend rien à la loi et qui n'a pas de service juridique à son service??? Combien se voient encore aujourd'hui imputés de frais de rôle de la TEOM, de main d'oeuvre pour vide ordures, de débouchage d'égout, d'élagage, d'achat de karcher, de tuyau d'arrosage, de tapis brosse,de remboursement de P3, etc.
J'en vois des vertes et des pas mûres dans mon rôle de délégué aux charges d'une fédération nationale .....et à chaque fois la même réponse du bailleur ( social ou privé): c'est une erreur!
Je ne vous cite que pour mémoire les accords collectifs locaux qu'il faut lire et relire, puis corriger et rediscuter quand on voit l'outrecuidance, voire le cynisme des bailleurs rédacteurs.....ils prennent vraiement leurs interlocuteurs pour des C...( je voulais dire Crédules!)en leur faisant avaler n'importe quoi pour se soulager de leurs obligations de bailleur!
Même si les termes des lois changent, on ne pourra jamais tout prévoir et comme l'écrit fort justement Monsieur MAILLET c'est la loi du plus fort!!! Et je remarque dans mon petit coin que " les erreurs" vont en progression vertigineuse et que de plus en plus il faut assigner pour calmer les ardeurs " récupératrices" de certains bailleurs et pas des moindres, puisque la loi n'est pas répressive dans ce domaine.
Merci de tous vos renseignements et A+
|
Signaler un abus  |
|
|
sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 21:49:55
|
Je vous rejoins à bien des égards.
L'aspect répressif de la loi consistant toutefois à faire rembourser au bailleur le trop perçu qu'il a "omis" de reverser à son locataire(la bonne blague)
C'est là où le bât blesse : nos conseils tournants autours d'une assignation systématique (qui ne demande rien n'a rien). Ce qui revient à alimenter un système quasi à l'agonie (juridictions judiciaires françaises...)
Ouins...
Mais s'agissant du seul moyen, considérons que le combat n'est pas vain...
Bien à vous,
PS 1 : c’est rassurant de ne pas voir sur ce forum que des réponses de bailleurs aux questions de locataires...
PS 2 : et vision dans tout ça, qu'est-ce qu'il en retient ???
|
sbx
|
Edité par - sbx le 18 oct. 2008 21:53:17 |
| Signaler un abus |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 18 oct. 2008 : 23:09:36
|
J'ai bien lu vos argumentaires.
Pour ce qui concerne la salaire de la femme de ménage, il est récupérable a 100% dans la mesure ou il fait partie des de frais de personnel pour l'entretien de propreté. Decret 87-713 (ou celui de 82 pour le hlm) IV-3.
La qualif employé d'immeuble n'est pas la même que celle de femme de ménage. Et renvoi a l'article 2 du cécret. |
| Signaler un abus |
|
|
sbx
Pilier de forums
235 réponses |
|
|
oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
|
|
sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 19 oct. 2008 : 16:21:02
|
Bonjour,
A quelle partie de "l'article 2 du décret" rattachez-vous la femme de ménage ?
Expliquez-nous les bases sur lesquelles vous vous fondez pour nous dire que la qualification d'employé d'immeuble est différente de celle de femme de ménage ?
Dans la mesure où le décret de 87 a cru bon de préciser le service d'entretien des communs, rappelez nous, oxymore, où il y est écrit que lorsque ce service est assuré par une femme de ménage, le salaire de cette dernière est récupérable à 100%, s'il vous plait ?
Merci
PS : j'i bien lu votre référence au IV-3. Simplement, avant d'aller lire l'annexe, il y a les articles.
|
sbx
|
| Signaler un abus |
|
|
ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 08:25:56
|
interessant la discussion
mais ... vévé
par pitié
arretez de nous faire pleurer avec les pauvres locataires
les locataires ont la loi pour eux et des dizaines d organismes pour les aider
les bailleurs ont la loi contre eux meme avec 12000 avocats
arretez de mentir sur la loi du plus fort, le plus fort est le locatare, meme pas besoin d un proces , en conciliation un courrier c est reglé
alors meme si vous avez raison avec vos exemples
1/ ne dites pas que le locataire est désarmé
2/ ne comparez pas le remboursement des taxes OM ou du karsher avec le remboursement des salaires des EI ou gardiens sur 5 ou 30 ans !!!!!!!
on dirait sarkozy 
la on a encore perdu un de ces proces pour le non cumul.
effectivement le gardien faisait tout le menage a 75 % de sa fiche de tache mais tres peu d OM (car a 19H il faisait la loge -> entreprise)
on a remboursé + d un an de loyers + charges aux locataires
qui sont deja privilegiés du fait de leur petit loyer
(gros ssalires PLI indelogeable)
on doit faire quoi la?
augmenter les loyers de 40 % pour avoir un equilibre financier sur le site? et que pour les nouveaux entrants?
mais bon cest normal j avais imputé a tort un paillasson c est ca?
si on met les memes regles pour la recup aux gardiens et EI dites moi comment on gere un site
j ai beau chercher je ne vois pas
la seule chose qui interesse les locataires n est pas la justice mais du pognon. qu importe si ca met le systeme en faillite
|
et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 21 oct. 2008 08:33:57 |
| Signaler un abus |
|
|
vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 10:49:11
|
bonjour
à Ricbaux:
" la loi du plus fort" est une expression de R.Maillet que j'ai reprise et que je partage!
" le pognon": eh oui c'est le nerf de la guerre; comment expliquer que des bailleurs imputent encore en locatif et de façon répétitive des charges non récupérables telles que rôle de la TEOM, main d'oeuvre pour vide ordure ou pour désinsectisation , dératisation, entretien, d'extincteurs, vandalisme,débouchage d'egout, fournitures non prévues ......ce n'est pas pour du pognon???..... c'est pourquoi alors???......par erreur???......par incompétence???; combien de locataires "forts"  ne réclament jamais, car ignorants des lois ou n'osant pas le faire??? où va ce pognon que le bailleur a encaissé indûment???
Il faut arrêter de faire la morale devant une telle situation qui ne va qu'en progressant. Je ne parle pas spécialement pour vous....que je ne connais pas et qui semblez être presque parfait...tout en interprétant les lois de la façon qui vous convient et en dénigrant les magistrats qui ne font qu'appliquer les lois pondues par nos représentants.
En tant que responsable dans un organisme de bailleur social votre déontologie consiste à appliquer la loi, rien que la loi mais toute la loi! qu'elle vous semble bonne ou mauvaise et si vous voulez la changer...direction les urnes!
Dans chaque métier existent des contraintes, des vicissitudes et des passages difficiles: les resoudre est du ressort de l'art du professionnel!
à Oxymore: j'attends avec impatience votre réponse ( de juriste confirmé)au dernier message de sbx.....sans noyer le poisson
à sbx: continuez à "poster" pour notre plus grand plaisir
à tous: cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 16:51:13
|
ricbaux vous en avez de bonne en tant que bailleur je vous comprend mais ne nous faite pas pleurer sur vos sorts.
Suivant Monsieur Serge Dassault.
" le principe repose sur le fait que les bailleurs sociaux n'ont jamais fait faillite jusqu'à présent"
http://www.senat.fr/seances/s200810/s20081016/s20081016014.html
A méditer.
Cordialement |
Roland MAILLET |
| Signaler un abus |
|
|
ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 21 oct. 2008 : 23:43:39
|
j ai toujours droit a ces reponses.
a chaque fois je dis :
calculez le nombre de gardien et EI
regardez combien ne cumulent pas les 2 (au moins la moitié non?? j irai meme jusqua 70 %)
faites vos calculs sur le remboursement
et apres on discute quand vous avez une idee du nombre de 0.
apres vous faites le meme calcul pour les petits copros
oui je pleure sur certaibs bailleurs sociaux et le fait qu on neconstruise plus et on provisionne ces proces qui fleurissent
et ce sont les locataires qui patissent
|
et si les gens etaient honnetes... |
| Signaler un abus |
|
|
vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 00:18:04
|
bonsoir
Mais Ricbaux pourquoi ne respectez-vous pas la loi?
Est-ce si difficile pour gardien ou EI de faire seul et cumultivement les opérations de nettoyage des communs et l'élimination des déchets?
Est-ce si difficile de respecter le décret "charges"?
Pour quelles raisons y a-t-il tant de dérives et tant de charges imputées illégalement? Est-ce volontaire? Est-ce par ignorance?
Il y a quelque chose qui m'échappe!
C'est comme le code de la route: ça s'apprend, et ,si on y déroge et qu'on se fait prendre......on paie; il y a des bons et des mauvais chauffeurs!
A+
A+ |
| Signaler un abus |
|
|
vévé
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 08:00:04
|
bonjour
J'ai oublié de rajouter la phrase suivante:
Lorsqu'on ne respecte pas le code de la route, on paie la contravention avec ses propres deniers!
Quand un bailleur encaisse des charges indues.....il dédommage avec l'argent qu'il a piqué aux locataires! il n'y a aucune sanction!
De plus il ne rembourse pas tous les locataires lésés, mais uniquement ceux dont il accepte les doléances, ou ceux qui ont obtenu gain de cause en justice.A l'échelon national c'est une minorité
Une grande partie des sommes perçues indûment reste dans la poche des bailleurs indélicats.......et il n'y a aucune répression!
La loi est mal fichue même pour les locataires.
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
ricbaux
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 09:23:12
|
Alors premièrement je suis dans l intermédiaire loyer moyen <7 € a paris
et nous ne sommes plus que .. voyons 4 gros? 5 ?
avec ICADE qui disparait car sa branche locative est déficitaire.
on est a 99 % social (social ne veut pas dire hlm vous le savez) et je subis les problèmes des procès.
(c est pour les bailleur sociaux qui ne font pas faillite)
ensuite si ils ne font pas faillite c est que eux ont les subsides de nos impôts.Quand on impose les normes ascenseurs, les garde corps... ce sont nos impôts qui paient pour le HLM
deja la cela m ecoeure, mais bon ce n est pas le sujet.
Vous demandiez si c est difficile de respecter la loi.
JE résume en gros les règles
- le gardien fait seul L ENSEMBLE des OM et menage pour etre R (recup)
- a plusieurs ils font l 'ENSEMBLE des OM et menage
- l entreprise en aide est interdite.
- avec ce proces l EI fait l ensemble....
maintenant on ajoute a ca
- impossibilité de par la convention collective de modifier la substance des contrats des gardiens
- limitation de l amplitude horaire des gardiens (bon c est normal quand meme )
- pas de travail le week end pour les gardiens, vendredi fermeture avant 18 H
-des gardiens qui peuvent être usés (hernie discale,lombalgie reccurentes, pb de hanches... qui les empêchent de faire les poubelles)
bon vous mettez maintenant des faits
- zones de paris et ou banlieu, poubelles le week end
- zones de paris et ou banlieu, poubelles après 19 h et avant 8h
- sites ou il y a besoin de 1.1 gardien,
bêtement nous mettions une entreprise pour le .1
- sites ou le gardien n a pas l ensemble dans ses taches et refuse une modif de son contrat, il faut attendre sa retraite
- sites ou il faut mettre 5 gardien ou EI pour moins de 200 logements si l ensemble du nettoyage est assuré (énormes espaces) et ou on sait que l entreprise est BEAUCOUP moins cher
puis il y a les contraintes economiques
- augmentations des loyers plafonnés < a la hausse des couts (smic +5 % )
- normes crées pour donner du travail aux entreprises, on ne sait pas toujours a quoi ca sert mais bon (ex du garde corps sur terrasse inaccessible)
- des locataires qui ne bougent pas quelque soit leur revenus, pas de surloyer et des négociations de 17 c ridicules (des locataires de + de 30 ans de presences ne dépassent même pas le 6 € du m² apres 2 17 c appliqués (et encore au bout de 6 ans)
ce qui donne nombre de sites déficitaires.
vous melangez le tout
et effectivement je vous repond que sur nombres de sites il est impossible de respecter la loi.
alors vous me sortirez les exemples ou c est facile. Oui d accord, dans ces cas la loi est logique et on s'est adaptée
- plus de courrier, ménage et OM, le gardien fait tout
- ouverture de la loge que 10mn par jour pour faire du menage
- plus d intervention chez les locataires pour les aider, pour faire toujours ce fameux ménage
- des fois juste modif du contrat avec augmentation de salaire cela suffisait (mauvaises habitudes que vous dénoncez a juste titre)
mais le reste? on fait quoi?
ben on se planque
PS
montrez moi deja comment on expulse un taré inscrit maintes fois dans les fichiers de police ou quelqu un qui s obstine a amener des bouteilles de gaz dans un IGH ou un locataire qui n a pas d assurrance (je ne parle pas des 20 000 euros de dettes ou letat propose que 66% de remboursement sans compter le logement detruit)et apres on parle de la loi du plus fort
et allez faire un tour a sevran , pour l instant les gardiens se planquent
PPS : et qu est ce qu on dit aux petits copros qui ont les memes problemes? eux c est BEAUCOUP plus grave !!
|
et si les gens etaient honnetes... |
Edité par - ricbaux le 24 oct. 2008 09:28:07 |
| Signaler un abus |
|
|
sbx
Pilier de forums
235 réponses |
Posté - 24 oct. 2008 : 17:42:01
|
Bonjour à vous,
Comme quoi, sur ce point de l’entretien et sans doute sur d’autres, c’est le gros bordel cette loi.
Je sais que je me répète mais comme il s’agit d’un texte d’Ordre Public, la lecture (comprendre le champ d’application et son contenu) est strictement limitée à ce que ce texte a prévu. Et depuis, nous (locataires et bailleurs) en subissons sa mauvaise rédaction. On le voit bien, toutes les situations n’ont pas été envisagées. Et depuis, nos rapports en sont fortement affectés. Il n’y a qu’à voir le volume que représentent, dans les dossiers de TI, les différents opposant bailleurs-locataires (en fait je n’ai pas un chiffre précis, mais je pense qu’ils en représentent une bonne part...  )
Cela se vérifie aussi sur ce forum. On se chamaille entre bailleurs et locataires...
Bon... Mais tout ça à cause de quoi ? A cause de bailleurs peu scrupuleux et qui arnaquent leurs locataires ? Sans doute. A cause de locataires peu honnêtes qui ne règlent pas ce qu’ils doivent, n’assurent pas leurs logements, le dégrade, contestent les charges, etc. ? Sans aucun doute aussi.
Mais ce serait oublier tous ces cas où (assez légitimement) le bailleur « interprète » de bonne foi ce foutu texte qui n’a pas prévu sa situation à lui, précisément, et qui, pour offrir sur le marché de la location des produits de qualité s’organise comme il peut et répercute une part des frais qu’il expose sur les charges locatives. Mais non, il ne peut pas. Il est encadré par cette loi et s’il veut offrir cette qualité, c’est à ses frais. Et oui ! Parce que le méchant locataire qui profite de cette qualité va ensuite au tribunal rappeler à son bailleur qu’il n’avait pas à la lui faire payer (je grossis le trait, c’est exprès)
(D’ailleurs, la qualité du produit on est tous d’accord : le bailleur appréciant de la proposer au marché et cherchant à entretenir son patrimoine, le locataire en bénéficiant pour lui, sa famille, ses invités... et (devant) en acceptant d’en payer le niveau.)
Or, la loi est aussi là pour être « équitable ». Bien sûr qu’il faut protéger le locataire. On parle d’un droit fondamental qu’est le droit au logement (proposer à la location un logement décent, encadrer les augmentations, encadrer les charges de ce logement en les répartissant entre le bailleur et le locataire et en définissant le dispositif de récupérabilité de l’un sur l’autre, etc.) D’accord. Mais le locataire en question, il doit bien accepter de payer le prix de la qualité qu’il réclame, de respecter le bien qu’il loue en en conservant l’état général et en l’assurant contre les risques. S’il ne le fait pas, il part et laisse sa place à un autre qui acceptera ces règles du jeu.
D’ailleurs, à ce sujet si le système était plus efficace on pourrait se dire que les locataires qui abusent honteusement de la situation (pour ceux qui le font hein !) seraient plus enclins à respecter les règles du jeu par trouille d’être virés dans le mois qui suit.
Simplement de quoi la société a-t-elle peur aussi ? De trouver encore plus de personnes (avec femmes et enfants) dans la rue ! Il y en a déjà, c’est déjà trop, ça suffit.
On sait bien que le problème est d’une toute autre ampleur. La précarité de bon nombre de citoyens, un parc de logements locatifs sous dimensionné [en particulier dans certaines régions comme Paris].
Certains bailleurs se retrouvent dans l’étau. Ils ont un emprunt à rembourser, des charges locatives à avancer, un locataire qui ne paie pas ou qui dégrade et il lui est quasi impossible d’obtenir son départ.
Mais à l’inverse, le propriétaire qui compte bien rentabiliser au maximum son investissement, si on ne peut le blâmer parce que tout à chacun ferait pareil, on doit bien lui rappeler de temps en temps qu’il ne doit pas trop tirer sur la corde en allant, par exemple, nous inventer de nouvelles charges récupérables que la réglementation n’a pas envisagées. Ok il a des frais, on n’est pas en train de dire le contraire. Mais pour les charges locatives, il a la récupérabilité sous pour sous et pour le reste il a le loyer et ses propres deniers. C’est comme ça.
Sur ces deux points, faut pas pousser non plus. Si tous les bailleurs étaient dans le rouge, il n’y aurait plus rien à louer... Donc oui, la flambée des loyers a été un moyen pour les pauvres bailleurs de s’en sortir bon an, mal an. Et sur les services récupérables, le locataire aimerait bien aussi avoir un droit de regard sur la facture qu’il va être amené à régler... Des proprios qui font intervenir la famille ou les amis à qui ils laissent bien volontiers gonfler la prestation et son coût parce qu’au final c’est le locataire qui va payer c’est vrai que ça n’arrive jamais ça... Pourquoi s’enquiquiner à faire 5 devis pour choisir le moins-disant ? On s’en tape, c’est le locataire qui va payer. Mais non, pardon, ça n’existe pas non-plus ça.
Bref, tout n’est pas tout noir ou tout blanc...
Tout le problème viendrait donc du fait que cette loi dont la portée et le contenu sont strictement limitatifs et qui est donc censée se suffire à elle-même n’a pas envisagé toutes les situations ? Ben sans doute.
En admettant que les règles du jeu soient scrupuleusement respectées par chacune des parties. Il y a des situations où c’est tout à fait viable (le bailleur est dans la règle et rentabilise son bien et le locataire supporte un loyer et des charges pour un montant acceptable) et il y en a d’autres où c’est rigoureusement impossible. L’exemple de ricbaux est tout à fait significatif.
C’est pourquoi, pour moi, et pour en revenir au sujet d’origine de l’entretien des communs et de l’élimination des rejets, je « n’ » allais « que » jusqu’à demander au bailleur qu’a minima il réalise les deux services de manière cumulative. Après, peu m’importais comment il s’organisait pour le faire, qu’il passe par X intervenants à sa guise, le locataire devant supporter les salaires et charges pour les temps passés à l’exécution de ces services et selon les ratios 3/4 ou 100%... Mais non, une fois encore la Cour de Cass. a frappé et nous rappelle que le texte prévoit que ces deux services soient non seulement réalisés de manière cumulative, mais en plus par le même intervenant...
Dans ce que nous explique ricbaux, on ne peut pas dire qu’il n’y a pas une part de vérité. Le bons sens commun nous fait dire, convenons-en, qu’il est normal que les locataires participent aux coûts de ces services dont ils profitent.
Dans mon exemple, la situation n’est absolument pas comparable : Tout petit immeuble (3 appartements), entretien des communs en à peine 1 heure /semaine tout à fait suffisant. L’élimination des rejets pouvant tout à fait être réalisé par la même personne (disons l’EI). (Dans mon cas, ce n'est pas que les services étaient assurés par des intervenants différents, c'est qu'il n'y avait qu'un seul des deux services).
Ce qui est vraiment incompréhensible, c’est que tout le monde s’accorde à dire que cette loi n’est pas adaptée à certaines situations (nombreuses). Dans ces situations, le bailleur est mis dans la quasi-impossibilité de pouvoir respecter cette loi si restrictive. Ou alors il sait qu’il y aura un déséquilibre important dans les charges qu’il supportera lui-même et ce qu’il pourra répercuter sur le locataire et gonfle le loyer pour atteindre son équilibre. Ou alors, le locataire n’accepte ni le montant du loyer, ni de payer ces charges, le bailleur qui n’aime pas perdre de sous n’assure pas ce service, le bien se dégrade et il finit par ne plus le mettre en location... Un bien de moins sur le marché et ce sont les autres qui augmentent. Des centaines de logements inoccupés et non-loués, les autres qui augmentent par la pression de la demande... Le locataire s’y retrouve vachement là...
Mon intervention, à l’origine, portait sur une conséquence de l’aspect hautement restrictif de la loi qui existe à ce jour, celle de 89. Mais je suis d’accord pour dire que cette loi est diablement mal fichue. Il nous faut, bailleurs et locataires, un texte qui soit certes hautement restrictif (pour éviter les débordements de part et d’autre) mais qui alors envisage absolument toutes les situations et qui soit équitable pour les parties.
Ce dispositif aurait bien des mérites... Tous les bailleurs seraient mis dans la possibilité de respecter la réglementation. Chacun, bailleur et locataire, saurait précisément à quoi s’en tenir. Il y aurait moins de différents à régler au tribunal, ce qui les désengorgerait. Avec cette sécurité juridique et financière, les bailleurs potentiels seraient plus enclins à louer des biens. Avec ces nouveaux produits sur le marché, les prix des loyers reviendraient par la force des choses à des niveaux plus acceptables et plus de personnes trouveraient à se loger (plus de biens et moins chers) et certains sortiraient de leur précarité. Avec ces nouveaux baux qui fleuriraient un peu partout, les prestataires de services ne sauraient plus où donner de la tête. Avec cet appel d’air, de nouvelles entreprises de services se créeraient. Cette nouvelle concurrence ferait baisser les prix, pour le plus grand plaisir des bailleurs et des locataires qui repartiraient bras dessus-dessous dans de grandes embrassades...
Oui je sais je refais le monde tel un utopiste-idéaliste. Mais ça me fait du bien.
Mais si dans ce pays on était vraiment moins c.. et égoïstes qu’ailleurs, peut être que collectivement nous arriverions à imposer à nos dirigeants qu’enfin ils se penchent et règlent nos problèmes...
En attendant, la loi de 89, toute la loi de 89, rien que la loi de 89...
Bien à vous,
PS 1 : je n’ai pas vu de réponse d’oxymore ?
PS 2 : quelqu’un a des nouvelles de vision ? |
sbx
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Charge femme de ménage ?
Forum fermé
