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 Sujet  |
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 12 févr. 2008 : 22:24:54
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Bonsoir,
Nous avons acquis fin septembre un terrain en vue de construire une maison individuelle. Ce terrain est issu d'une division d'une parcelle en 3 lots. Les 3 lots ont ainsi été vendus. Sur le lot mitoyen est édifiée une maison qui bénéficie de servitudes grevant notre lot. Ces servitudes ont été crées lors de la division et portées à l'acte de vente.
Pour l'une d'entre elle, nous avons ainsi recuilli au préalable l'accord des propriétaires du lot mitoyen pour procéder au déviation d'une canalisation d'assainissement préalable indispensable à l'édification de notre construction. Nous avons ainsi clairement énoncé notre projet de construction à cette occasion.
Nous avons obtenu en date du 29 novembre un permis de construire qui compte tenu de la configuration du terrain doit être accollée à la maison voisine en limite séparative. Le délai de recours des tiers a ainsi expiré sans qu'aucun recours n'ai été déposé.
Nous nous apprêtions donc à ouvrir le chantier. Or, nos vosins viennent de nous adresser en date du 6 Fevrier par le biais de leur avocat une lettre AR rappelant, d'une part, nos obligations relatives aux servitudes contractuelles respectées par notre projet de construction mais évoquant, d'autre part, des ouvertures présentent sur le pignon de leur maison située en limite séparative de notre lot. Ces ouvertures consistent en :
- une sortie de hotte aspirante constituée par une grille métallique (20 cm2) au RDC
- une grille de de ventilation basse en PVC au RDC située à une hauteur d'1m
- 3 pavés de verre dont un est manoeuvrant et situés dans les WC au 1ère étage
Cette description est une reprise d'un procès verbal réalisé par un huissier à la demande des voisins et qui a ainsi été joint à ce courrier. Ce procès verbal a été illustré par des photos prises à partir de notre lot alors même que nous n'avons jamais été informé de cette visite. L'huissier a donc pénétré sur notre terrain pourtant entièrement clôturé sans avoir recuilli notre accord préalable et sans que nous soyons présents. est-ce légal ?
Je souhaite ainsi savoir si ces ouvertures peuvent constituer des servitudes de vues et d'aération ou alors s'agit-il seulement de jours ?
Je tiens ainsi à préciser que ces voisins ont acheté en connaissance de cause ayant été informé par les vendeurs et par nous même que notre contruction devait nécessairement être accolée à la maison compte tenu de la configuration du terrain, du respect des servitudes contractuelles et des règles d'urbanisme.
D'avance merci de m'éclairer sur ces points.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 févr. 2008 : 23:09:22
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ces trois ouvertures n'ouvrent aucun droit à vos voisins : vous pouvez les boucher sereinement.
les deux aérations sont parfaitement illégales... et les pavés de verre n'ouvrent pas droit à acquisition prescriptive à un jour : ils n'en forment même pas un. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 12 févr. 2008 : 23:12:36
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
ces trois ouvertures n'ouvrent aucun droit à vos voisins : vous pouvez les boucher sereinement.
les deux aérations sont parfaitement illégales... et les pavés de verre n'ouvrent pas droit à acquisition prescriptive à un jour : ils n'en forment même pas un.
Même si les installations sont trentenaires? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 févr. 2008 : 23:16:50
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bien sur, même si elles sont trentenaires.
les aérations sont totalement illégales car contraires aux règles les plus élémentaires de la salubrité...
les pavés n'ouvrent pas droit à servitude de vue : ils n'asservissent donc pas le terrain voisin et peuvent donc être librement occultés. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 févr. 2008 23:21:51 |
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 15:21:56
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Je vous remercie pour ces réponses qui nous rassurent. En revanche, peuvent-il tout de même déposer un recours au civil pour faire arrêter notre chantier en invoquant le bouchage de leurs ouvertures ?
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charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 16:53:57
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
bien sur, même si elles sont trentenaires.
les aérations sont totalement illégales car contraires aux règles les plus élémentaires de la salubrité...
les pavés n'ouvrent pas droit à servitude de vue : ils n'asservissent donc pas le terrain voisin et peuvent donc être librement occultés.
Emmanuel,
Si je posais la question, c'est que j'avais souvenir d'un post antérieur concernant une hotte aspirante. La réponse faite par un autre membre éminent du forum fut celle ci :
Cette ventilation ne permet pas de jouir de la manière la plus absolu de son bien (on subit directement le désagrément de l'activité d'un voisin).
C'est tout simplement un trouble anormal de voisinage.
De plus, il s'agit d'une tentative d'acquisition d'une servitude continue et apparente (c'est à dire prescriptible par 30 ans d'usage).
Si le voisin supporte ça pendant 30 ans, il perd alors le droit de construire en limite de propriété ! Imaginez la perte de valeur du terrain !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 17:28:29
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Charles, effectivement le membre est éminent...
mais je maintiens qu'on ne peut pas tout prescrire !
Tamr, oui, ils peuvent engager une action possessoire devant le tribunal d'instance pour protéger ces ouvertures. Ils vous appartiendra de démontrer qu'elles ont été réalisées sans votre autorisation.
N'hésitez surtout pas à saisir votre assurance pour engager éventuellement la protection juridique dont vous disposez peut-être. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 17:47:54
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pour mieux illustrer mon propos, voici une JP qui va ravir Dominique :
Cour de cassation, Chambre civile 3, du 25 février 1987, 85-16.183
confirmée par :
Cour d'appel de Toulouse, du 5 janvier 1999, 1997-04306
le juge y présente en quoi une vue peut être prescriptible "parce que de nature à éveiller l'attention du propriétaire du fonds et à provoquer sa contradiction".
le juge y indique aussi que l'action possessoire est recevable, même si la servitude ne peut être acquise...
on est donc dans du fin fin : il faut opposer au possessoire une pétitoire d'où l'intérêt de la protection juridique pour s'adjoindre l'assistance d'un avocat.
pour finir avec la question initiale : de quand date la constructrion du voisin ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 13 févr. 2008 18:11:54 |
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 13 févr. 2008 : 21:34:24
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Emmanuel,
La construction de la maison est a priori ancienne mais ces ouvertures ne sont pas d'origine. Les anciens propiétaires qui ont procédé à la division et qui nous ont vendu l'un des 3 lots m'ont ainsi indiqué qu'elle étaient déjà présentes lorsqu'ils ont acheté en 1997 et ont du être réalisées par le propriétaire précédent.
Je tiens ainsi à rappeler que la division a été faite de manière à créer 2lots A et C constitués d'un terrain de part et d'autre du lot B comportant la maison. Les pignons de la maison constituant les limites séparatives de part et d'autre.
Sur le pignon en limite séparative de notre lot, une fenêtre existait qui a été murée par l'ancien propriétaire avant de procéder à la division et à la vente de notre lot afin de rendre celui-ci constructible. Ils ont ainsi bien préciser aux acquéreurs du lot comportant la maison que les terrains avaient pour vocation à être construits et que 2 maisons seraient forcément accollées de part et d'autre. Ils n'imaginaient pas que ces ouvertures pouvaient être revendiquées par les acquéreurs car ils savaient qu'elles devaient être bouchées à terme.
Je ne sais si je suis très claire ?
Merci de votre aide
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 00:41:43
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si tout ça figure dans les titres ou si le voisin n'a pas les moyens de prouver l'existence trentenaire de ces "ouvertures" (ce n'est pas à vous de démontrer le contraire mais bien à lui...), il n'a bien sur aucun droit.
maintenez le PC et voyez ce qui vient. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 09:11:17
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Merci Emmanuel pour les JP. J'avais celle du HLM fort intéressante sur la réflection du juge mais que j'avais écartée du fait que le recours porte sur sur une décision en référé.
Dans le cas de Tamr, le point clé est le fait que l'ancien propriétaire ait volontairement muré les ouvertures dans l'objectif de la vente. Il faut absolument que Tamr obtienne la preuve de cela (photo, témoignage, etc.).
En effet, la partie adverse va tenter de prouver la possession trentenaire, mais celle-ci peut être réduite à néant si elle n'a pas été invoquée du temps de son existence. Le fait de murer les ouvertures constitue donc un renoncement à revendiquer cette possession non constatée. Le juge retiendra aussi que les ouvertures murées constituaient une preuve de l'intention des parties d'éviter une situation de servitude.
PS: La seconde JP est une illustration parfaite du raisonnement selon lequel le juge peut réfuter la possession utile pour prescrire puis ordonner de mettre fin aux vues. Les vues existent, mais pas la servitude. CQFD. |
Dominique |
Edité par - larocaille le 14 févr. 2008 09:19:46 |
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 09:49:20
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Merci à tous pour ces réponses.
La fenêtre murée et les témoignages des proriétaires ayant vendus les 3 lots démontrent clairement que la division a été faite de manière à rendre constructibles les terrains de part et d'autre de la maison située sur le lot central. Ils n'ont pas bouché, les aérations et les pavés de verre, car ils n'imaginaient pas que cela pouvaient être revendiqués comme des servitudes de vues par les acquéreurs de la maison. Ces derniers sont bien entendu d'une mauvaise foi manifeste puisque nous les avons consulté en amont sur la servitude d'assainissement qui est elle portée sur le plan de division. Nous avons ainsi à cette occasion décrit le projet de construction et obtenu leur accord par lettre de procéder à la déviation de cette canalisation en limite séparative afin de pouvoir procéder à l'édification de notre maison.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 09:54:06
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de toutes façons, les pavés de verre ne créent pas de servitude de vue puisqu'on ne voit pas à travers un pavé de verre!
s'ils soulèvent ce moyen, ils sont dans le mur !
laissez passer le délai de recours des tiers et attaquez la construction. profitez de cette période pour lire attentivement vos titre de propriété et ceux de vos voisins pour voir quelles mentions démontrent qu'ils ne peuvent pas vous opposer ces ouvertures précisément parce que le vendeur a indiqué lors de la vente que les parcelles voisines seraient constructibles.
par ailleurs, je ne vois pas coment ils pourront démontrer, alors que c'est à leur charge, l'existence trentenaire de ces ouvertures !
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 10:18:12
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Vos réponses me rassurent. En fait, ils invoquent que l'un des 3 pavés est manoeuvrant pour sous-entendre que cela constitue donc une véritable vue.
Le délai de recours des tiers a expiré sans qu'ils aient déposé de recours. La lettre adressée par leur avocat a été faite à l'issue de ce délai. Je lui ai ainsi fait part de mon étonnement quant au fait qu(il n'ai pas déposé de recours et il m'a répondu qu'il n'avait pas besoin de contester le permis de construire et que si ces clients le souhaitaient, ils pouvaient faire arrêter la construction une fois le chantier ouvert. Je n'ai pas très bien compris ses intentions ?
Concernant l'acquisition de la servitude liée à ces ouvertures, ne risquent-ils pas d'invoquer la destination du père de famille même si la fenêtre murée sur le même pignon et le témoignage des anciens propriétaires en notre faveur démontre clairement qu'ils souhaitaient au contrairement éteindre toute servitude de vue sur le lot que nous avons acquis afin qu'il soit constructible ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 10:24:48
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leur avocat ne s'est pas trompé, donc.
ils ne pourront pas invoquer la destination du père de famille si vous disposez , dans les titres de propriété, d'une phrase montrant qu'il est bien entendu que la division a été réalisée par lep ère de famille en vie de céder des parcelles constructibles ce qui imposait des ocnstructions nouvelles en limite.
quelle est la dimension du pavé manoeuvrant ? à quel hauteur du sol intérieur se trouve-t-il ? permet il de voir effectivement ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 10:43:00
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Je n'ai pas accès à l'intérieur de la maison. Le constat de l'huissier réalisé à leur demande ne précise pas la taille et la hauteur à laquelle sont situés les pavés verres. La seul indication est qu'ils sont situés dans les WC.
Il a illustré son constat par des photos prises en s'introduisant sur notre terrain sans que nous soyons informé, et en notre absence !
De l'extérieur, on peut voir que cette ouverture est très limitée et a plutôt la forme d'une meutrière. Je peux éventuellemnt vous joindre une photo.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 10:52:16
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| s'il nécessite de monter sur la cuvette des toilettes pour voir, inutile de vous dire qu'il ne crée aucun droit à vue ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 11:33:03
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Je vais pouvoir avoir cette information par les anciens propriétaires.
En revanche, qu'en est-il des aérations situées au RDC et situées au niveau de leur cuisine (évacuation Hotte aspirante + bouche d'aération cuisine). Leur avocat invoquent qu'elles constituent des servitudes légales indispensables pour la conformité de leur installation au Gaz ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 11:42:58
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| leur avocat raconte des conneries : les obligations qui découlent de leur propre installation les regardent et ne doivent absolument pas porter atteinte à votre droit de propriété ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Tamr
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 11:50:00
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Je vous remercie encore pour vos éclairages.
Nous avons saisi un avocat pour apporter une réponse en bonne et due forme à leur mise en garde et les pousser à dévoiler clairement leurs intentions. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 févr. 2008 : 11:59:31
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| et si demain ils veulent installer une chaudière à sortie "ventouse", il vous faudra accepter l'installation de la sortie du conduit dans votre cuisine ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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